Земли населенных пунктов для садоводства в России

Строительство на землях населённых пунктов

Объясняем нюансы земельного законодательства простым языком: особенности купли-продажи, аренды участков, перевода земель из одной категории в другую, выдела доли, межевания и многое другое. Поможем избежать финансовых потерь и объясним порядок оформления документов.

Согласно ст. 83 ЗК РФ, земли населенных пунктов (поселений) – это предназначенные для застройки территории, входящие в границы городов, сельских поселений и поселков городского типа. Такие земли могут перейти в другую категорию только при изменении границ поселения. Ст. 85 ЗК РФ и градостроительные регламенты определяют в населенных пунктах девять территориальных зон. Использование земли для жилищной застройки разрешено только в зоне жилой застройки и на землях сельскохозяйственного использования.

Жилищная застройка разрешена только на определенных законом землях. Но и в этом случае существуют ограничения, которые следует учитывать во избежание проблем с признанием законности построек. Для возведения индивидуального жилого дома необходимо получить разрешение на строительство.

Для возведения вспомогательных построек, в том числе, гаражей, разрешения на строительство не требуется. Обращаться нужно в орган местного самоуправления по месту нахождения земельного участка. Жилой дом, построенный незаконно, не может быть зарегистрирован и признан собственностью. По решению суда владелец самостроя заплатит административный штраф, а самовольную постройку придется снести. Если же дом возведён в соответствии с требованиями, то необходимо зарегистрировать на него право собственности в территориальном отделении Росреестра.

Мы рассмотрим категории земли, на которых разрешено строительство, а также возможные виды построек на этих участках.

Вид разрешённого использования – определяет способ возможного использования земельного участка. Возможное использование участка земли собственником или арендатором определяется видами разрешенного использования (ВРИ).

Основные виды разрешенного использования (ВРИ) земли населенных пунктов:

• индивидуальное жилищное строительство;
• личное подсобное хозяйство;
• дачное строительство;
• дачное хозяйство;
• крестьянско-фермерское хозяйство;
• сельскохозяйственное производство;
• сельское хозяйство;
• малоэтажное строительство жилья;
• жилищное строительство;
• застройка коммерческая и жилая.

Возможность строительства на земле отдельных категорий следует дополнительно уточнять. ВРИ «сельское хозяйство» может означать огородничество без права строительства. Есть виды деятельности с правом застройки с некоторыми ограничениями — садоводство, дачное строительство, фермерское хозяйство.

Индивидуальное жилищное строительство

К этому виду застройки относятся жилые дома до трех этажей для проживания одной семьи с правом регистрации. Возможно размещение индивидуальных гаражей и подсобных помещений. На участке может быть построен только один дом. Проект жилого дома на участках ИЖС должен быть выполнен лицензированной проектной организацией и согласован во всех инстанциях. Участки под ИЖС дороже других видов земли.

Малоэтажное строительство, жилищное строительство

Подразумевает различные виды жилищной застройки: малоэтажная смешанная жилая застройка, среднеэтажная смешанная жилая застройка и многоэтажная жилая застройка, а также дома до трех этажей с общими стенами в один ряд (таунхаусы), многоквартирные дома (две квартиры и более). Конкретные виды застройки и ограничения определяются местной администрацией.

Крестьянское (фермерское) хозяйство

Большие земельные участки, могут быть использованы для строительства усадьбы, но хозяину придется зарегистрироваться в налоговой и вести сельскохозяйственную деятельность. На практике целевое использование участка можно подтвердить наличием фруктового сада или собственной конюшни.

Садоводство

Земли под садоводческие некоммерческие организации различных форм часто застраивают коттеджными поселками. К недостаткам нужно отнести ограничения габаритов построек, возможность прописки в коттедже на такой земле только через суд, сложности с регистрацией права собственности на землю. Застройка участков таких земель также может быть регламентирована.

Дачное строительство

Дачные земельные участки предоставляются для отдыха. Жилье на них строить разрешается только без права регистрации. Возможна постройка дома высотой не выше 3-х надземных этажей и размещение хозяйственных строений и сооружений. Если участок входит в границы населенного пункта, то регистрация возможна через суд. Приобретение земли в дачном некоммерческом объединении подразумевает застройку согласно принятому проекту. В остальном преимущество строительства на такой земле заключается в отсутствии ограничений по габаритам строений и их назначению.

Личное подсобное хозяйство

Землепользование при ведении ЛПХ во многом похоже на садоводство, но в отдельных случаях строительство на таких участках запрещено,хотя возможно размещение жилого дома, не предназначенного для раздела на квартиры (дома, пригодные для постоянного проживания и высотой не выше трех надземных этажей) и размещение гаража и иных вспомогательных сооружений. Решение принимает местная администрация. Если запретов нет, то и ограничений не существует. Разрешение на прописку в доме на земле под ЛПХ получается через суд.

В Кадастровой палате рассказали, на каких земельных участках можно построить дом

При покупке земельного участка важно учитывать категорию земли, на которой он расположен. Например, для постройки загородного дома подойдут только две категории участков, которые делятся по видам разрешенного использования. Специалисты Кадастровой палаты по Нижегородской области рассказали, на каком участке можно построить жилой дом.

Вид разрешенного использования – это законодательно допустимое функциональное использование земель, а также существующих и возводимых на них капитальных объектов. То есть это те виды деятельности, для которых может использоваться земельный участок и размещенные на нем объекты недвижимости.

Вид разрешенного использования учитывается при определении кадастровой стоимости земельного участка и связанных платежей. Например, при начислении земельного налога или арендной платы.

Виды разрешенного использования определены в классификаторе, установленном Приказом Росреестра от 10.11.2020 N П/0412 «Об утверждении классификатора видов разрешенного использования земельных участков» и насчитывают более 150 различный видов.

Земли населенных пунктов могут иметь следующие виды разрешенного использования:

– под индивидуальное жилищное строительство (ИЖС). Такие участки располагаются только на землях населенных пунктов;

– для ведения личного подсобного хозяйства (ЛПХ). Такие участки располагаются на землях сельскохозяйственного назначения и землях населенных пунктов.

Земли сельхоз назначения могут использоваться для ведения личного подсобного хозяйства (ЛПХ) или для ведения садоводства. Они всегда находятся в черте населенных пунктов и предназначены для строительства жилых домов. К таким участкам органы местного самоуправления обязаны провести необходимые коммуникации и обеспечить доступ к социально значимым объектам. Например, к школам и детским садам.

На участках, предназначенных для ведения личного подсобного хозяйства, можно разводить скот и выращивать сельскохозяйственные культуры. Земли ЛПХ подразделяют на:

– «приусадебные участки» – земли, находящиеся в пределах населенных пунктов. Здесь не запрещено строить дома для постоянного проживания и хозяйственные постройки.

– «полевые участки» – земли, расположенные за чертой населенных пунктов. Здесь строительство под запретом. Участки используются только для сельскохозяйственной деятельности.

Земли в садоводческих некоммерческих товариществах предназначены в первую очередь для сельскохозяйственных работ, здесь можно построить садовый дом, жилой дом, а также объекты вспомогательного использования.

Таким образом, перед приобретением участка следует чётко определить цели покупки: постоянное проживание, садоводство или подсобное хозяйство.

Узнать, к какой категории относится участок земли или её вид разрешенного использования можно на Публичной кадастровой карте.

«На одних земельных участках полностью запрещено возведение каких-либо построек, а на других разрешено строить объекты для производства сельскохозяйственной продукции. Избежать неприятностей в процессе оформления прав собственности или регистрации недвижимости на земельном участке поможет выписка из ЕГРН. В ней можно посмотреть вид разрешенного использования земли и все характеристики приобретаемой недвижимости», – рассказала директор Кадастровой палаты по Нижегородской области Оксана Штейн.

Заказать выписку можно:

– на сайте Кадастровой палаты в разделе «Сервисы и услуги»;

– в отделении МФЦ;

Кроме этого, задать вопрос экспертам можно в личные сообщения на официальных страницах Кадастровой палаты в Вконтакте и Инстаграм.

<Письмо> Росреестра от 26.12.2019 N 14-12803-ГЕ/19 <По вопросам о садовых домах блокированной застройки, об использовании земельных участков с видом разрешенного использования "садоводство"> (вместе с <Письмом> Минэкономразвития России от 12.11.2019 N ОГ-Д23-10126)

Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии направляет для сведения и возможного учета в работе копии обращения заявителя и писем Росреестра от 21.10.2019 N 14-10311-ГЕ/19, Департамента недвижимости Минэкономразвития России от 12.11.2019 N ОГ-Д23-10126 по вопросу осуществления учетно-регистрационных действий на садовые дома «стена к стене» на земельных участках с видом разрешенного использования «садоводство», расположенных за границами населенного пункта.

МИНИСТЕРСТВО ЭКОНОМИЧЕСКОГО РАЗВИТИЯ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

от 12 ноября 2019 г. N ОГ-Д23-10126

Департамент недвижимости Минэкономразвития России рассмотрел обращения по вопросу строительства садовых домов блокированной застройки на земельных участках с видом разрешенного использования «садоводство», расположенных за границами населенного пункта, и сообщает.

Согласно пункту 12.4 Типового регламента внутренней организации федеральных органов исполнительной власти, утвержденного постановлением Правительства Российской Федерации от 28 июля 2005 г. N 452, разъяснение законодательства Российской Федерации, практики его применения, а также толкование норм, терминов и понятий осуществляются федеральными органами исполнительной власти в случаях, если на них возложена соответствующая обязанность.

В соответствии с Положением о Министерстве экономического развития Российской Федерации, утвержденным постановлением Правительства Российской Федерации от 5 июня 2008 г. N 437, Минэкономразвития России не наделено полномочиями по разъяснению законодательства Российской Федерации в данной части, а также практики его применения.

Вместе с тем полагаем возможным отметить следующее.

1. По вопросу оформления прав на садовый дом блокированной застройки.

В соответствии с положениями статьи 3 Федерального закона от 29 июля 2017 г. N 217-ФЗ «О ведении гражданами садоводства и огородничества для собственных нужд и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее — Закон N 217-ФЗ) садовый земельный участок предназначен для отдыха граждан и (или) выращивания гражданами для собственных нужд сельскохозяйственных культур с правом размещения садовых домов, жилых домов, хозяйственных построек и гаражей.

Садовым домом является здание сезонного использования, предназначенное для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их временным пребыванием в таком здании.

При этом понятие «садовый дом блокированной застройки» в законодательстве отсутствует.

Поскольку часть вопросов, изложенных в Ваших обращениях, входит в компетенцию Минстроя России, была дополнительно запрошена позиция указанного министерства.

Из письма Минстроя России следует, что положения Свода правил СП 4.13.130.2013 «Система противопожарной защиты ограничение распространения пожара на объектах защиты требования к объемно-планировочным и конструктивным решениям» и положений Свода правил СП 53.13330.2011 «Планировка и застройка территорий садоводческих (дачных) объединений граждан, здания и сооружения, актуализированная редакция СНиП 30-02-97*» распространяются только на жилые дома.

При этом с учетом положений части 2 статьи 16 Жилищного кодекса Российской Федерации садовый дом в отличие от жилого дома не является жилым помещением, в связи с этим положения указанных сводов правил при строительстве садовых домов не применяются.

Вместе с этим следует отметить, что согласно части 3 статьи 23 Закона N 217-ФЗ садовый дом может быть признан жилым домом в порядке, предусмотренном главой 6 Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания, многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, садового дома жилым домом и жилого дома садовым домом, утвержденного постановлением Правительства Российской Федерации от 28 января 2006 г. N 47.

В силу положений частей 1 и 2 статьи 23 Закона N 217-ФЗ, пункта 39 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее — Градостроительный кодекс) созданный на садовом земельном участке садовый дом должен соответствовать следующим требованиям:

— соответствовать предельным параметрам разрешенного строительства, установленным градостроительным регламентом территориальной зоны, в границах которой расположен указанный садовый земельный участок, в том числе требованиям к минимальным отступам от границ земельных участков;

— соответствовать параметрам объекта индивидуального жилищного строительства, указанным в пункте 39 статьи 1 Градостроительного кодекса (отдельно стоящее здание с количеством надземных этажей не более чем три, высотой не более двадцати метров и не предназначено для раздела на самостоятельные объекты недвижимости);

— размещаться на садовом земельном участке, включенном в территориальную зону, применительно к которой утвержден градостроительный регламент, предусматривающий возможность строительства садового дома.

Одновременно с этим следует отметить, что правообладатели земельных участков вправе обратиться в порядке, установленном статьей 40 Градостроительного кодекса за разрешениями на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства (требований к минимальным отступам от границ земельных участков) если такое отклонение необходимо в целях однократного изменения одного или нескольких предельных параметров разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства, установленных градостроительным регламентом для конкретной территориальной зоны, не более чем на десять процентов.

Также следует отметить, что отклонение от предельных параметров разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства разрешается для отдельного земельного участка при соблюдении требований технических регламентов. Отклонение от предельных параметров разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства в части предельного количества этажей, предельной высоты зданий, строений, сооружений и требований к архитектурным решениям объектов капитального строительства в границах территорий исторических поселений федерального или регионального значения не допускается.

2. По вопросу использования земельного участка с видом разрешенного использования «садоводство», расположенного в границах территории ведения садоводства.

В настоящее время Классификатором видов разрешенного использования, утвержденным приказом Минэкономразвития России от 1 сентября 2014 г. N 540 (далее — Классификатор), определены следующие виды разрешенного использования земельных участков, связанные с ведением садоводства: «ведение садоводства» и «земельные участки общего назначения».

При этом в соответствии с Классификатором вид разрешенного использования земельного участка «садоводство» предусматривает осуществление хозяйственной деятельности, в том числе на сельскохозяйственных угодьях, связанной с выращиванием многолетних плодовых и ягодных культур, винограда и иных многолетних культур. Возведение объектов капитального строительства на земельных участках с видом разрешенного использования «садоводство» не допускается.

Кроме того, переходные положения части 7 статьи 54 Закона N 217-ФЗ не распространяются на земельные участки с видом разрешенного использования «садоводство», предназначенные для осуществления садоводства, представляющего собой вид сельскохозяйственного производства, связанного с выращиванием многолетних плодовых и ягодных культур, винограда и иных многолетних культур.

Вместе с этим полагаем, что отнесение земельного участка с видом разрешенного использования «садоводство» к садовому участку в понятии Закона 217-ФЗ возможно при соблюдении следующих условий:

указанный земельный участок предоставлен для целей ведения гражданами садоводства для собственных нужд в соответствии с Законом N 217-ФЗ либо Федеральным законом от 15 апреля 1998 года N 66-ФЗ «О садоводческих, огороднических или дачных некоммерческих объединениях граждан» либо согласно иным ранее действовавшим нормативно-правовым актам, регулировавшим отношения по предоставлению гражданам садовых земельных участков;

в соответствии с документацией по планировке территории либо иным документом, предусмотренным частью 28 статьи 54 Закона N 217-ФЗ, указанный земельный участок включен в границы территории ведения садоводства.

3. По вопросу оформления прав на ранее построенные блокированные садовые дома на территории садовых товариществ, сведения о которых отсутствуют в Едином государственном реестре недвижимости, сообщаем.

Исходя из того, что понятие «садовые дома блокированной застройки» в законодательстве Российской Федерации отсутствует, соответственно в законодательстве не предусмотрены особенности их проектирования и строительства, а также особенности государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав на них.

Правовой режим земель, предоставляемых для садоводства, животноводства, огородничества и дачного хозяйства

Право­вой режим земель сельскохозяйственного назначения — установлен­ный порядок использования земель, закрепленный законодательством для наиболее ценной категории земельного фонда РФ.

Ст. 81 ЗК РФ п орядок предоставления земельных участков гражданам и их объединениям для ведения садоводства, огородничества и дачного строительства устанавливается Кодексом, Федеральным законом от 15 апреля 1998 г. N 66-ФЗ «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан» о садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан.

Условия предоставления гражданам земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения для сенокошения и выпаса скота устанавливаются Кодексом, Федеральным законом «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения», другими федеральными законами, а также законами субъектов Российской Федерации.

Правовой режим земель, предоставляемых для садоводства, огородничества и дачного хозяйства

Согласно ст. 3 Федерального закона от 15 апреля 1998 г. N 66-ФЗ «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан» правовое регулирование ведения гражданами садоводства, огородничества и дачного хозяйства осуществляется в соответствии с Конституцией Российской Федерации, гражданским, земельным, градостроительным, административным, уголовным и иным законодательством Российской Федерации, настоящим Федеральным законом, иными нормативными правовыми актами Российской Федерации, а также принимаемыми в соответствии с ними законами и иными нормативными правовыми актами субъектов Российской Федерации и нормативными правовыми актами органов местного самоуправления.

Садоводство, огородничество и дачное строительство являются одними из наиболее распространенных видов землевладения и землепользования граждан на землях сельскохозяйственного назначения. Особенностью этих видов землевладения является то, что подавляющее большинство его субъектов — это граждане, проживающие в городах и поселках городского типа. Именно это обстоятельство придает определенную специфику земельным отношениям, возникающим в этой сфере.

Кроме того, земельные участки, предоставленные для ведения дачного хозяйства (дачного строительства), по своему целевому назначению не относятся к категории земель сельскохозяйственного назначения (таковыми считаются земли, предоставленные или предназначенные для нужд сельского хозяйства и расположенные за чертой поселений — п. 1 ст. 77 ЗК РФ). Между тем, согласно ст. 1 ФЗ от 15 апреля 1998 г. N 66-ФЗ «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан», дачный земельный участок — земельный участок, предоставленный гражданину или приобретенный им в целях отдыха (с правом возведения жилого строения без права регистрации проживания в нем или жилого дома с правом регистрации проживания в нем и хозяйственных строений и сооружений, а также с правом выращивания плодовых, ягодных, овощных, бахчевых или иных сельскохозяйственных культур и картофеля), т.е. с правом, которым гражданин может никогда не воспользоваться. Кроме того, дачные поселки имеют все основные признаки населенных пунктов и всегда относились к таковым, а занятые ими земли — к землям населенных пунктов.

Таким образом, в случае предоставления земельных участков для дачного строительства из земель сельскохозяйственного назначения требуется осуществить перевод последних в категорию земель населенных пунктов.

Согласно ст. 13 Федерального закона от 15 апреля 1998 г. N 66-ФЗ «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан» обеспечение граждан садовыми, огородными и дачными земельными участками является обязанностью органов местного самоуправления по месту жительства граждан.

Процесс предоставления земельных участков для целей садоводства, огородничества и дачного строительства можно условно разделить на следующие этапы:

1. 1. выбор и предоставление зарегистрированному юридическому лицу (объединению) земельного участка для размещения садоводческого, огороднического или дачного некоммерческого объединения;
   2. предоставление земельных участков в собственность членам объединений и объединениям как юридическим лицам (как правило, участки предоставляются за плату, а объединениям как юридическим лицам — бесплатно).

   Очередность предоставления садовых, огородных или дачных земельных участков определяется на основании регистрации соответствующих заявлений.

   Орган местного самоуправления на основании утвержденного списка граждан, подавших заявление о предоставлении садового, огородного или дачного земельного участка, определяет потребности в садовых, огородных или дачных земельных участках. Расчет производится исходя из установленных норм предоставления земельных участков с учетом необходимости размещения имущества общего пользования.

   Орган местного самоуправления по месту жительства заявителей в соответствии с потребностью в земельных участках и с учетом пожеланий граждан ходатайствует перед органом местного самоуправления, в ведении которого находится фонд перераспределения земель, о выборе (предварительном согласовании) соответствующих земельных участков.

   Орган, в ведении которого находится фонд перераспределения земель , с учетом схем зонирования территорий для размещения садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединений предлагает варианты предоставления земельных участков или дает заключение о невозможности предоставить земельные участки.

   На основании выбранного варианта размещения земельных участков и их размеров орган местного самоуправления с учетом пожеланий граждан и с их согласия формирует персональный состав членов садоводческого, огороднического или дачного некоммерческого объединения.

   После государственной регистрации садоводческого, огороднического или дачного некоммерческого объединения такому объединению земельный участок бесплатно предоставляется в соответствии с земельным законодательством. После утверждения проекта организации и застройки территории такого объединения и вынесения данного проекта в натуру членам садоводческого, огороднического или дачного некоммерческого объединения предоставляются земельные участки в собственность. При передаче за плату земельный участок первоначально предоставляется в совместную собственность членов такого объединения с последующим предоставлением земельных участков в собственность каждого члена садоводческого, огороднического или дачного некоммерческого объединения.

   Земельные участки, относящиеся к имуществу общего пользования, предоставляются садоводческому, огородническому или дачному некоммерческому объединению как юридическому лицу в собственность.

   Общее собрание членов огороднического некоммерческого объединения вправе принять решение о закреплении за таким объединением как за юридическим лицом всех предоставленных ему земельных участков.

   Ограничения предоставления садовых, огородных и дачных земельных участков

   На территории муниципального образования в соответствии с законодательством могут быть выделены зоны, в которых

   • • не предоставляются садовые, огородные и дачные земельные участки или
     • ограничиваются права на их использование

     (особо охраняемые природные территории, территории с зарегистрированными залежами полезных ископаемых, особо ценные сельскохозяйственные угодья, резервные территории развития городских и других поселений, территории с развитыми карстовыми, оползневыми, селевыми и другими природными процессами, представляющими угрозу жизни или здоровью граждан, угрозу сохранности их имущества).

     Правовой режим земель, предоставляемых для животноводства

     Ст. 79 ЗК РФ, устанавливающая особенности использования сельскохозяйственных угодий, определяет, что пашни, сенокосы, пастбища, залежи, земли, занятые многолетними насаждениями (садами, виноградниками и другими), — в составе земель сельскохозяйственного назначения имеют приоритет в использовании и подлежат особой охране .

     Особо ценные продуктивные сельскохозяйственные угодья, в том числе сельскохозяйственные угодья опытно-производственных подразделений научных организаций и учебно-опытных подразделений образовательных организаций высшего образования, сельскохозяйственные угодья, кадастровая стоимость которых существенно превышает средний уровень кадастровой стоимости по муниципальному району (городскому округу), могут быть включены в перечень земель, использование которых для других целей не допускается .

     Согласно ст. 10 Федерального закона от 24 июля 2002 г. N 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, могут передаваться для сенокошения и выпаса скота в аренду в порядке, установленном ст. 34 ЗК РФ.

     При этом выкуп арендуемого земельного участка в собственность не допускается.

     Читайте также  Доплата за вечерние часы согласно Трудовому Кодексу