Экономия на кредите: от чего можно отказаться при получении ипотеки
Титульное страхование, единовременный платеж, страхование недвижимости, быстрая оценка — это далеко не весь перечень услуг, которые предложат заемщику при оформлении ипотеки. Но далеко не все из них являются обязательными.
От каких услуг при оформлении ипотеки можно отказаться — разбираемся вместе с банковскими экспертами.
Обязательные услуги банка
1. Обязательное страхование
Обязательным при оформлении ипотеки является только страхование приобретаемой недвижимости (ст. 31 102-ФЗ). Все остальные виды страхования (жизни и здоровья, титульное) относятся к дополнительным, так что от них можно отказаться. Стоимость обязательной страховки рассчитывается, исходя из множества параметров. Как правило, она составляет примерно 0,1% от суммы ипотеки.
2. Оценка недвижимости
Еще одна обязательная услуга, от которой ипотечный заемщик не может отказаться, — оценка недвижимости. Она необходима для оценки рисков банка на случай неплатежеспособности клиента. По закону банк обязан принять заключение любого оценщика, отметил ведущий аналитик ГК «Финам» Алексей Коренев. Стоимость оценки зависит от типа жилья, региона, самой компании. В среднем она варьируется от 4 тыс. до 10 тыс. руб., хотя некоторые банки делают такую услугу бесплатной. При этом на практике заемщику нужно быть готовым, что для подписания кредитного договора банк потребует заключение об оценке от аккредитованной им оценочной компании.
Помимо страхования недвижимости и отчета об оценке недвижимости, которую заказывает заемщик, он должен обязательно оплатить и другие услуги. Например, открытие эскроу-счета при покупке квартиры в строящемся доме. Стоимость услуги составляет около 4 тыс. руб. Аренда банковской ячейки, если оплата происходит через банковскую ячейку, тоже обойдется примерно в 4 тыс. руб. Обязательными также являются расходы, которые связаны с регистрацией документов. Отказаться от этих услуг нельзя, иначе банк просто не согласует сделку.
Читайте также
Дополнительные услуги
1. Страхование здоровья, от потери работы
Несмотря на то что по закону обязательным является только страхование недвижимости, которое приобретается в ипотеку, многие банки рекомендуют заемщику страховать свою жизнь и здоровье, чтобы снизить риски по обслуживанию кредита. Сами заемщики тоже чаще всего соглашаются на такое страхование, стараясь обезопасить себя. Цена подобных услуг определяется исходя из ряда факторов (возраста, состояния здоровья, профессии заемщика) и в среднем составляет порядка 0,5% от оценочной стоимости залоговой недвижимости или жилья, приобретаемого в ипотеку.
К дополнительным услугам относится титульное страхование, которое больше актуально для вторичного рынка. Оно представляет собой защиту от утраты права собственности на недвижимость, если сделка признана в суде недействительной, пояснил директор департамента банковского кредитования компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE) Дмитрий Веселков. По его мнению, такую услугу стоит приобрести, если квартира покупается у собственника, владеющего ею менее трех лет. Годовой полис обойдется в среднем в 0,3–0,4% от оценочной стоимости. Банки также нередко предлагают дополнительные услуги (страховка от потери работы, снижения дохода, медицинское обслуживание в клиниках-партнерах), добавил эксперт.
Еще одной типичной проблемой является навязывание кредитором страхования строго в одной (или нескольких) страховой компании, с которой банк тесно сотрудничает. При этом цены там существенно выше, чем если бы вы обратились к брокеру или самостоятельно в страховую компанию, отметила руководитель направления, ипотечный брокер компании «Инфулл» Ольга Кулакова. Поэтому всегда стоит поинтересоваться у банка, можно ли сделать расчет страховки у другой аккредитованной компании, рекомендовала брокер.
2. Комиссия банку
Еще один вид услуг, которые банки иногда предлагают клиентам, — это рекомендация внести единовременный платеж за снижение процентной ставки по ипотечному займу. По сути, скрытая комиссия. Воспользоваться этой услугой или нет — также остается на усмотрение заемщика.
«Часто банки рекомендуют заемщикам оплатить единовременный платеж за снижение ставки по кредиту в момент оформления ипотеки. Как правило, это определенный процент от суммы кредита (2–4%). При согласии на такую опцию можно снизить ставку до 1,5%. Эта услуга добровольная и выгодна она для заемщика, только если он намерен брать ипотеку на длительный срок и не планирует досрочного погашения», — пояснил генеральный директор бюро кредитных историй «Эквифакс» Олег Лагуткин.
3. Юридические консультации
Следующим видом дополнительного заработка на ипотечном заемщике является навязывание допуслуг, которые в большинстве своем составляют неотъемлемую часть такого кредитования, продолжил Алексей Коренев. Например с клиента могут попросить плату за открытие счета, выдачу или зачисление денежных средств на счет, иные операции, связанные с движением денежных средств, и т. д. «В соответствии с законом № 353-ФЗ все подобные комиссии являются незаконными», — отметил он.
К спорным можно отнести лишь навязанные услуги в части юридического и финансового консультирования. «Они оформляются по желанию клиента, а никак не потому, что это обязательно. От предлагаемого банком дополнительного платного пакета услуг по регистрации сделки вполне можно отказаться», — отметил Олег Лагуткин.
Частью таких услуг является безопасная проверка объекта недвижимости. По словам Ольги Кулаковой, многие банки предлагают эту услугу, причем в обязательной форме. Стоимость такой услуги может варьироваться от 20 тыс. до 30 тыс. руб. В целом, по словам ипотечного брокера, сумма «дополнительных-обязательных» услуг может составить 40–60 тыс. руб.
Что будет, если отказаться от допуслуг
Если отказаться от дополнительных услуг, то банк может ухудшить условия по кредиту. В основном речь идет о повышении ставки. Например, при отказе от «добровольных страховок» банки, как правило, поднимают ставку по кредиту на 0,7–3%, говорит руководитель юридической коллегии «Белая сова» Денис Хузиахметов. Таким образом банк старается заложить в цену кредита возможные риски. «В этой ситуации клиенту стоит посчитать, что выгоднее — оформить страховку или отказаться от нее. Стоимость будет зависеть от многих факторов — возраст, хронические заболевания, рисковая работа клиента. Поэтому каждый случай надо рассматривать индивидуально», — отметил юрист.
В целом, перед тем как подписывать документы, нужно четко понимать, какие услуги являются обязательными, а от чего можно отказаться. По словам юриста, зачастую банки не дают такого разъяснения. Поэтому необходимо самим попросить об этом и тщательно изучить все документы, рекомендовал он.
«Не следует забывать, что существует так называемый «период охлаждения», в рамках которого даже после подписания кредитного договора, получения ссуды, оплаты страховки, иных комиссий и сборов, предложенных банком, у заемщика есть еще 14 дней, чтобы расторгнуть договор, вернув все уплаченные за это время денежные средства», — напомнил ведущий аналитик ГК «Финам». Но если на начальных этапах вам настойчиво навязывают услуги, от которых можно отказаться, возможно, это просто повод выбрать другой банк, заключил эксперт.
Подстава от Сбера: как банк отомстил клиенту за расторжение договора
Сейчас страховка жизни есть у многих россиян — кто-то приобрёл её сам, беспокоясь о себе и родственниках, кому-то навязали в банке при выдаче кредита. Но мало кто знает, как опасно расторгать этот договор и какие неожиданные опасности могут возникнуть.
Фото © ТАСС / «Ведомости» / Максим Стулов
Так случилось с москвичом Михаилом. Несколько лет назад он соблазнился на предложение операционистки Сбера купить страховку «Подушка безопасности». Мол, такой замечательный продукт: платишь взносы, а в случае форс-мажора (тяжёлая болезнь или инвалидность) банк (вернее, его страхования компания) выплатит крупную сумму — сразу несколько его годовых доходов. Но на пике эпидемии он, как и многие россияне, решил свою «подушку безопасности» иметь на руках наличными, а не в качестве обещаний операционистки.
И забрал свои вклады из банка, а также обратился с вопросом, как расторгнуть договор страхования, ведь в период кризиса вложенные в страховку средства могут понадобиться для чего-то другого. В отделении Сбера ему объяснили, что расторгнуть договор очень просто: согласно условиям программы, никаких документов оформлять не потребуется. Михаилу достаточно прекратить внесение страховых взносов, и через месяц все отношения между ним и СК «Сбербанк страхование жизни» прекратятся. Сбер просто забирает все ранее внесённые платежи и больше ничего ему не должен.
Хакеры не нужны: как в Сбере воровали персональные данные на продажу
Мужчина так и сделал и через несколько дней вообще забыл о том, что был застрахован. Вспомнить об этом пришлось в марте 2021 года, когда на сайте ФНС в своём личном кабинете Михаил обнаружил информацию о якобы полученном им доходе от СК «Сбербанк страхование жизни» на сумму 94 920 рублей, что составляет ровно тот объём платежей, который он в своё время внёс по страховому договору и фактически подарил Сберу. При этом налоговики (само собой) автоматически предложили Михаилу заплатить 13% (то есть 12 340 руб.) налога на этот самый «доход».
Москвич обратился в налоговую: мол, ребята, никакого дохода не получал, а, наоборот, платил взносы страховой компании Сбера, но теперь договор расторгнут. На это инспекторы показали Михаилу декларацию по форме 2НДФЛ, поступившую из СК «Сбербанк страхование жизни», в которой сумма, которую он внёс, была аккуратно указана в графе «Доход». «Есть доход — положен налог», — заключили налоговики, посоветовав разобраться со страховой и банком.
После нескольких дней общения по телефону и лично в офисе Сбера страховщики Михаилу сообщили, что основным преимуществом его страховой программы была возможность возврата уплаченного налога на доходы физических лиц (НДФЛ) через механизм налогового вычета. А так как Михаил после окончания оплат по своему договору не представил в страховую компанию справку из налоговых органов о том, что он не пользовался этим вычетом, компания решила передать информацию о совершённых им взносах налоговикам, и всё это исключительно для того, чтобы ему было удобнее уплатить налоги. Правда, почему в переданной ФНС информации страховые взносы москвича были указаны как доход, страховщики пояснить так и не смогли.
Михаил снова обратился в налоговую, где получил справку о том, что вычетом он не пользовался, — документ он предоставил страховщикам, которые пообещали при случае направить ФНС уточнённую декларацию и после этого, скорее всего, требование к москвичу заплатить (!) за расторгнутый договор, но это не ранее 30 дней.
— В ситуации Михаила может оказаться каждый, — считает старший юрист компании «Европейский дом права» Залимхан Магомедов. — Дело в том, что для банковских сотрудников, которые предлагают продукты своих кэптивных страховых компаний, факт расторжения клиентом договора — это минус к их показателям, что может сказаться на премировании. Является ли история Михаила видом некой изощрённой мести сотрудников Сбера за то, что тот решил расторгнуть договор, я не знаю. Но мне кажется, что если Сбер действительно беспокоится «об удобстве своих клиентов», то его сотрудник мог предупредить о том, что человеку после расторжения понадобится справка из налоговой о том, что он не пользовался вычетом. Хотя по большому счёту я не вижу объективных причин и внятных объяснений, для чего страховая передавала информацию о взносах Михаила налоговикам.
Фото © ТАСС / Антон Новодережкин
Действительно, этот случай вызывает больше вопросов, чем ответов. Ведь на самом деле в п. 4.6 правил по страховому продукту «Подушка безопасности», которые действовали на момент заключения Михаилом его страхового договора, предусматривается возможность расторжения через неоплату очередного страхового взноса, а вот о том, что застрахованный до или после расторжения договора должен предоставить страховой компании какие-либо документы из ФНС, ни в этих «правилах», ни в договоре страхования Михаила не сказано.
Но, как в приватном разговоре пояснили москвичу сами сотрудники Сбера, на их взгляд, всё логично: право на налоговый вычет было, а если им не воспользовались, то нужна всего лишь справка из налоговой.
— Я считаю, что в случае Михаила есть очевидная недоработка Сбера, — комментирует ситуацию адвокат Межрегиональной коллегии Москвы Дмитрий Шагин. — Требование о том, что страховая компания при выплате физлицу денежных (выкупных) сумм обязана удержать сумму налога, исчисленную с дохода, равного страховым взносам, уплаченным гражданином по договору, за каждый календарный год, в котором он имел право на получение соцвычета, присутствует в письме Минфина РФ от 27.02.2015 № 03-04-06/10145, в этом же документе упоминается та самая справка, которую сотрудники Сберстрахования потребовали у Михаила. Однако очевидно, что гражданин, заключивший договор страхования, не обязан знать содержание писем, которые поясняют порядок налогоисчисления, а вот страховая компания Сбера обязана организовать продажу своих продуктов так, чтобы у клиента не возникало никаких затруднений с реализацией своих прав. Ведь право расторгнуть договор страхования закреплено в статье 958 Гражданского кодекса РФ.
Страхование квартиры: отзывы о некоторых компаниях
В России за последние годы была отмечена тенденция стремительного роста популярности страхования недвижимости. И все это благодаря созданию новых программ и приемлемым тарифам на услуги аккредитованных компаний. Страхование квартиры отзывы, о котором отмечаются больше положительные, чем негативные осуществляется на добровольной основе и регламентируется ФЗ «О страховом деле в РФ».
Оформление полиса на квартиру – основной способ, благодаря которому можно на законных основаниях предотвратить значительные финансовые расходы при возникновении возможного риска в виде возгорания, затопления, проникновения посторонних лиц. Также от порчи можно защитить свое имущество, дорогостоящий ремонт жилья. Программа позволит получить возмещение, которое покроет часть расходов.
Зачем оформлять полис
Собственное жилье – долгожданная и значительная покупка для каждого из нас. Проблемы с недвижимым имуществом могут стать причиной непредвиденных расходов. Единственная возможность покрыть дополнительные затраты – страховка квартиры отзывы многочисленных собственников недвижимости действительно подтверждают ее эффективную работу при наступлении возможного риска. Приобретение полиса онлайн непосредственно на сайте обойдется на порядок ниже, чем сделать дорогостоящий ремонт либо покрыть расходы соседей.
От чего может защитить полис?
Квартиры чаще всего страдают от затоплений, краж с взломом и пожаров. В этом случае страховка – идеальный вариант защитить свое имущество от внешних посягательств и покрытия понесенных убытков.
Полис подходит для арендуемого жилья:
· если вы сдаете квартиру, застрахуйте ее и находящееся в ней имущество;
· если вы квартиросъемщик, защитите свои личные вещи, расположенные на арендованной площади.
Воспользоваться услугами аккредитованной компании можно онлайн на сайте. Через Интернет вы можете застраховать:
· оборудование, находящееся в квартире (отопительные, водопроводные коммуникации, сантехнику);
· отделку помещения (потолков, покрытие пола, стен, двери, пластиковые оконные пакеты);
· имущество (личные вещи, бытовая и электрическая техника, предметы интерьера);
· ответственность перед соседями.
Перед подписанием договора стоит внимательно продумать список того, что вы хотите включить в полис и изучить возможные исключения.
Какие случаи агента считают исключением?
Случаи, от которых защищает страховка недвижимости: затопление, пожар, явления стихии, противозаконные действия посторонних лиц, падение самолетов. Намного больше заслуживает внимание подраздел, содержащий исключения из данного перечня. Например, «Ингосстрах», «Альфастрахование», компания «РЕСО-Гарантия» и страховая компания «МСК» могут отказать в возмещении, если ваше имущество было украдено домработницей.
Если жилая площадь расположена на последнем этаже многоэтажного дома и была затоплена, фирма «МАКС» зачастую не относит данный случай к возможным рискам и перекладывает свою ответственность на обслуживающую компанию. Отказать в покрытии убытков в данном случае может и «Росгосстрах». Пожар, возникший в результате короткого замыкания, не оплатит «РЕСО-Гарантия».
Поэтому, прежде чем осуществить страхование квартиры отзывы об услугах фирм, следует изучить, и узнать какие случаи не будут считаться возможными рисками. Перед подписанием договора его внимательно прочитать. Страховой полис СК «Сбербанк страхование» защитит ваше имущество от всех непредвиденных рисков.
Информация соответствует информации направленной 08.10.2020 в Банк России для размещения на официальном сайте Банка России
10 мифов о страховании ипотеки Сбербанка: нюансы в 2021 году
Сбербанк является одним из популярнейших банков. Его перечень и качество услуг растет ежегодно. Несмотря на это, при покупке ипотечной страховки часто навязывают “обязательные” доп.услуги. Как не быть обманутыми и правильно от них отказаться, вы узнаете из данной статьи.
Миф 1: Страхование жизни для ипотеки Сбербанка — это обязательно
Существует 3 вида страховок, которые предлагают банки при ипотеке:
- Имущества, точнее его основных конструкций, без мебели и ремонта;
- Жизни и здоровья заемщика;
- Титула — защиты самой покупки и прав заемщика на имущество.
Страхование залоговой недвижимости является обязательным по закону об ипотеке. Без данного вида получить займ на жилье невозможно.
Базовое страхование недвижимости при СберСтрахование обладает крупным перечнем рисков к которым относятся: пожар, потоп, нелегальные деяния других лиц, механическое действие, природные катаклизмы, молния, падение летательных аппаратов, разрушение при строительстве.
По желанию человека перечень может быть расширен и дополнен необходимыми пунктами, но из-за этого возрастет цена полиса.
Исходя из закона страхование жизни и трудоспособности человека не может являться обязательным. Но зачастую такая страховка снижает проценты по займу. Сбербанк дает скидку на 1% по ипотеке.
Как правило, сотрудники Сбербанка не настаивают на оформлении титула. Чаще всего предлагают такую услугу при ипотеке вторичного жилья, предупреждая клиента о недобросовестности продавцов.
Миф 2: Нельзя застраховать ремонт и мебель
В базовый полис страхования имущества входит лишь окна, стены, потолок, а если страхуется дом — то также фундамент, крыша. Сбербанк предлагает защиту внутренностей собственности, как дополнительное расширение.
В такие расширения возможно включить мебель, все ремонтные работы, гаражи, дополнительные постройки на участке, ответственность в случае нанесения вреда имуществу или жизни иным лицам.
Миф 3: Оформление страховки только в банке
Большинство клиентов уверены, что оформлять страховку при ипотеке он может только в той фирме, что предлагается банком, но это не так. Заемщик имеет право выбрать самостоятельно любую организацию, но чтобы не платить дополнительные проценты за повышение ставки по ипотеке, лучше выбрать организации аккредитованные банком.
У Сбербанка их около 20 фирм. Самыми распространенными являются “Сбербанк Страхование”, “Абсолют Страхование”, “АльфаСтрахование”, “ВСК” и другие.
Любой банк предлагает выгодные ему страховые фирмы (для Сбербанка это СберСтрахование), но это не значит, что клиент не имеет право подобрать выгодную для себя организацию.
Миф 4: Выгодно оформлять страховку ипотеки в банке
Первостепенно каждый банк будет предлагать выгодные для них условия и крайне неохотно идти на компромисс при оформлении в других фирмах.
Лучше всего заранее в Сбербанк онлайн ознакомиться со списком аккредитованных фирм, подобрать необходимые условия. А после этого идти в банк.
Заемщик может выбрать организации не аккредитованные Сбербанком, но, для того чтобы согласовать скидку по ипотеке, банк должен будет проверить фирму на финансовую устойчивость. Зачастую сотрудники не хотят этого делать и идут в конфликт, который могут разрешить лишь старшие менеджеры. Даже если они пойдут на уступки клиентов и будут проверять СК, то необходимо готовиться что это займет некоторое время.
Основными преимуществами СбербанкСтрахования является расширенный список страховых рисков, но и полис у них дороже в два раза. Так, они выплачивают даже если ущерб наступил в результате действий застрахованного лица; в состояние опьянения; суицида и т.д.
Большинство СК в таких случаях отказывают в выплатах. Но если человек уверен, что подобные риски можно исключить, то и нет смысла переплачивать в два раза страховой фирме.
Помимо этого, подбирая разные СК можно будет воспользоваться персональными скидками, индивидуальными предложениями и т.д. При оформлении через банк всё это не доступно.
Миф 5: Комплексное страхование покрывает все риски
Комплексное страхование представляет собой объединение страховки на жизнь, имущества и титула. Несмотря на это, в комплексе прописываются конкретные страховые риски, которые будут возмещены.
Миф 6: Нельзя вернуть деньги за страховку Сбербанка
Ипотека заключается не на 1 год. За долгий период может произойти всё что угодно. Страховка может просто не понадобиться.
Каждый подписанный договор необходимо читать и тщательно знакомиться с каждым пунктом. В приложении договора должны быть прописаны условия и порядок расторжения.
В СбербанкСтрахование предусматривается возможность возврата денег за страховку:
- Возмещение полной стоимости — только в случае подачи заявления в течение 14 дней после подписания договора;
- Частичное возмещение — реализуется пропорционально по количеству дней, который должен был еще действовать полис.
К заявлению прилагается список документов. К основным относится: паспорт, полис, подтверждение оплаты страховки. Дополнительные бумаги определяются исходя из ситуации. Например: наследники предъявляют право на наследство; при досрочном погашение ипотеки соответствующий этому документ и т.д.
В СбербанкСтрахование возможно расторгнуть договор при личном посещении банка или заказным письмом с вручением в главный офис, также возможна передача курьером. При положительном решении деньги на банковский счет будут зачислены в течение недели.
Миф 7: Страховка жизни для ипотеки Сбербанк — это слишком дорого
Страховку жизни в Сбербанк Страхование могут оформить лица от 18 лет, чей возраст на момент окончания полиса не будет старше 65 или 60 лет (соответственно мужчины и женщины). Также могут отказать в выплатах или в заключении полиса при наличии болезней сердца, печени, психики.
При оформлении страховки здоровья в Сбербанке человек страхуется не только от смерти и инвалидности (только 1 и 2 группы, т.к. при назначении и 3 категории не утрачивается трудоспособность), но и если заболеет Коронавирусной инфекцией.
Во многих договорах Сбербанк указывает причинами отказа в выплатах: войну, забастовку, взрывы, радиацию и ущерб причинен застрахованным лицом. Нюансом является, что если произошел суицид, то Сбербанк реализует выплату наследникам, если прошло не менее 2-х лет с момента покупки полиса.
Все эти риски клиенту вместе со страховкой имущества обойдутся около 4 000 тыс. руб. в год, (если оформлять страховку через Полис812) при этом за страхование жизни Сбербанк делает скидку в 1% в год по ипотеке (при долге в 1 млн. экономия составит примерно 6 500 руб.).
Следовательно, даже беря ипотеку и заключая договор на страхование жизни человек остается в небольшом финансовом плюсе и может не переживать об ипотеке, если произойдет несчастье.
Миф 8: Ежегодно стоимость страховки ипотеки одна и та же
Цена за страховку ипотеки пересчитывается каждый год, исходя из суммы долга. Следовательно, постепенно стоимость страховки плавно снижается.
Миф 9: В банке оформил страховку, там и разберусь с проблемами
При возникновении проблем, вопросов и страховых случаев обращаются в страховую компанию. Даже если договор был заключен в отделение банка, то он является лишь посредником услуг.
Перед оформлением полиса необходимо тщательно ознакомиться с перечнем страховых услуг и порядком разрешения вопросов. Это поможет не разрешать проблемы в другом городе, получить выплаты и быть уверенными в легальности полиса.
С известными фирмами (ВСК, Ресо-страхование, АльфаСтрахование) проблем не возникает, т.к. офисы расположены в Москве и у них прозрачные условия. С начинающими и не известными компаниями все бывает гораздо сложнее.
