Покупка квартиры полученной по наследству менее 3 лет в

Покупка квартиры, полученной в наследство менее (более) 3 лет: что следует знать

Покупка квартиры, полученной в наследство может быть застрахована. Страхование увеличивает общие затраты на куплю-продажу. Однако наличие страхового полиса защищает от крупных финансовых потерь. В этой публикации рассмотрены «подводные камни», которые можно выявить на стадии предварительной проверки и подписания ДКП.

Какие риски при покупке квартиры по наследству, чем опасно

Если после оформления сделки появится другой претендент на имущество, суд вправе признать ДКП недействительным. По судебному решению придется вернуть квартиру новому наследователю. Взыскание денег с продавца сопряжено с определенными трудностями. Иногда – попросту невозможно.

Доставшаяся по завещанию

При наличии письменного распоряжения близкое родство не имеет значения. Тем самым, исключаются потенциальные претенденты из числа наследников по закону. Но в обязательном порядке должна быть выделена часть собственности покойного человека следующим лицам:

• несовершеннолетним детям (родным и приемным);
• родителям пенсионерам;
• иждивенцам и супругам в нетрудоспособном состоянии.

Несмотря на определяющую действенность завещания, в суде могут быть доказаны факты:

1. составление распоряжения под давлением;
2. подделка текста;
3. уклонение от выплаты алиментов;
4. лишение родительских прав.

Перечисленные причины – достаточные основания для признания претендента «недостойным».

О наличии наследственного дела, удостоверенных нотариально распоряжениях и доверенностях сведения предоставляет единая информационная система (ЕИС). Но аналогичный документ может заверить главный врач больницы, который не передает информацию в соответствующую базу данных.

Приведенные примеры объясняют ситуации, когда приобретение унаследованной квартиры сопряжено с определенными рисками. Перечисленные основания достаточны для признания сделки купли-продажи унаследованной недвижимости недействительной.

Допустимо в завещании указать разрешение третьему лицу пользоваться квартирой (без передачи жилплощади в собственность). Такое обременение не запрещает продажу. Однако покупатель не сможет лишить этого человека прав на проживание по данному адресу.

Перешедшая по закону

Если завещание отсутствует, применяют распределение по степени родства. В первоочередном порядке выделяют «обязательные доли».

Также необходимо учесть претендентов, которые получат имущество по праву предоставления за умершего законного наследника.

Квартира более 3 лет в собственности

Отмеченный трёхлетний временной интервал называют достаточным для устранения лишних рисков. Это утверждение базируется на типовом сроке давности тематических исковых заявлений. Однако в суде может быть доказано, что наследник не знал о смерти наследодателя. В этом случае отмеченное ограничение не действует. Рассмотрение дела выполняется по стандартному алгоритму.

Квартира менее 3 лет во владении

При небольшом сроке собственности риски значительно увеличиваются. Расчет временного интервала начинают с даты смерти наследодателя. В течение трех лет претендент может подать исковое заявление в суд.

Сделка через доверенное лицо

Покупка по нотариально заверенному поручению не запрещена законом. Доверенное лицо будет действовать в рамках предоставленных полномочий. В частности – сможет подписать ДКП на переданную по завещанию квартиру. Покупатель не принимает непосредственного участия в проверке. Нужно выбирать компетентного исполнителя, способного самостоятельно выполнить необходимые действия без ошибок.

Как проверить наследников перед сделкой

Алгоритм действий определяют с учетом представленной информации. Стандартные процедуры проверки квартиры перед покупкой:

1. выявляют лиц с обязательной для получения долей;
2. для получения информации о проживавших по этому адресу иждивенцах опрашивают соседей;
3. получают сведения о прописанных гражданах в регистрационном подразделении МВД.

Внимательно изучают завещание и свидетельство, составленное нотариусом после завершения типового шестимесячного срока наследственного дела. Уточняют позиции:

• права пожизненного (временного) проживания;
• иные обременения по распоряжению покойного;
• наличие других завещаний (по базе данных ЕИС);
• отказы других очередников.

Если наследники объявились после покупки квартиры

Претендент может восстановить имущественные права только по решению судебных инстанций. Квартира останется в собственности покупателя, если он будет признан «добросовестным» приобретателем. Исключить обоснованные претензии можно с помощью правильного документального оформления купли-продажи.

Могут ли наследники оспорить договор купли-продажи

Исковое заявление подают при наличии достаточных оснований. Претендент должен собрать убедительные доказательства своих прав. Во внимание при рассмотрении спора принимают упомянутые выше законные причины.

Срок давности по наследству при покупке квартиры

По стандартным правилам нотариус изучает обстоятельства в течение шести месяцев с даты открытия наследственного дела. После выписки свидетельства спорные вопросы решают в рамках судебного разбирательства. Срок давности по заявлениям данной категории – три года. Исковой период может увеличиваться по решению суда.

Как купить квартиру, полученную в наследство

Перечисленное выше свидетельствует о возможных значительных затруднениях. Родственные отношения, например, не всегда фиксируются документально. Но статус родства можно доказать в суде. Срок давности при определенных обстоятельствах увеличивается.

Определенные гарантии можно получить с помощью страхования титула. Полис уменьшает риски покупки квартиры, полученной в наследство. Если придется вернуть приобретенное унаследованное имущество, выплачивается оговоренная в страховке денежная компенсация.

На что обратить внимание и обезопасить себя (что и как проверить)

Необходимо изучить общие параметры покупаемого объекта недвижимости. Уточняют базовые позиции:

1. техническое, эстетическое и санитарное состояние квартиры;
2. обременения, права собственности, другие сведения по выписке из базы данных ЕГРН;
3. наличие зарегистрированных жильцов по справке из МВД;
4. задолженность по коммунальным платежам и выплатам за капитальный ремонт.

Далее подробно проверяют выписанное свидетельство (завещание при наличии). В перовую очередь убеждаются в отсутствие лиц с внеочередными правами на имущество. Нужно узнать, есть ли еще наследники при распределении недвижимости по закону. Отказы от получения фиксируют в письменной форме с обязательным нотариальным заверением. Сведения о завещаниях можно получить в единой базе данных ЕИС.

При оформлении покупки не рекомендуется уменьшать/занижать стоимость. При отсутствии доказательств оплаты сложно взыскать полную компенсацию с продавца. На уменьшение рисков влияют факторы:

• завещание написано в день смерти;
• срок получения наследства превышает 3 года;
• отсутствуют лица с первоочередными правами обязательной доли;
• количество родственников – минимальное.

Если пришлось решать спорные вопросы в суде, покупатель должен будет доказать свою «добросовестность». Специфический термин подразумевает отсутствие принуждений к сделке. Надо подтвердить неосведомленность о других наследниках. На этом этапе пригодится прозрачность коммерческих отношений. Исключить проблемы поможет официальное оформление расчетов.

Для обоснования ответственности продавца рекомендуется ссылаться на ПП ВС РФ N 9 от 29.05.2012 г. В документе отмечены важные определения:

1. новый претендент вправе получить только денежную компенсацию;
2. стоимость недвижимости оценивается на дату открытия наследственного дела;
3. претензии можно предъявить только к лицам, получившим имущество по нотариальному свидетельству (продавцам).

Договор купли-продажи квартиры по праву наследования: образец

Рекомендуется брать расписку, подтверждающую обязательства продавца уладить финансовые претензии при появлении нового претендента. Как утверждают практикующие юристы, практическая значимость этого документа минимальна. В основном договоре можно корректно сформулировать права и обязанности сторон, штрафные санкции, другие необходимые условия.

Оформление покупки через нотариальную контору повышает надежность сделки. Нотариус удостоверит дееспособность продавца, проверит сопроводительные бумаги. За услуги и технические работы придется оплатить пошлину по действующим тарифам. Если продается доля, или собственность несовершеннолетнего, нотариальное заверение применяют в обязательном порядке.

Налог с продажи квартиры по наследству

Стоимость имущества, полученного по наследству, налогом не облагают. Причем не важно кем вам приходится наследодатель. Ближайшим родственником или нет. По закону любой доход в виде денег или имущества, полученного вами при наследовании, не учитывают при расчете налога на доходы. Это прописано в статье 217 (пункт 18.1) Налогового кодекса. А вот продажа квартиры, полученной по наследству, совсем другой случай.

• Продажа квартиры, полученной в наследство (менее 3 лет или более 3 лет в собственности)
• Сумма дохода от продажи наследственной квартиры
• Налоговый вычет для продавцов недвижимости
• Доходы минус расходы наследодателя
• Продажа квартиры полученной по наследству: налоги и схема расчета

Какие налоги нужно платить при продаже квартиры, полученной в наследство? Налог на доходы. Ведь при продаже такой недвижимости возникает доход, облагаемый налогом. И появляется обязанность заплатить налог на доходы. Но здесь важное значения имеют два фактора:

• первый — срок, в течение которого квартира находилась в вашей собственности на момент продажи (менее 3 лет в собственности или более 3 лет);
• второй — сумма дохода от продажи квартиры, полученной после вступления в наследство.

Продажа квартиры, полученной в наследство (менее 3 лет или более 3 лет в собственности)

Вступление в наследство и продажа квартиры — обычная ситуация. После такой продажи у вас не будет дохода, облагаемого налогом, если квартира находилась более 3 лет в вашей собственности. Три года — это 36 месяцев подряд. В этой ситуации вам не нужно ни платить налог, ни подавать декларацию по налогу. Продажная стоимость квартиры значения не имеет. Если квартира находилась менее 3 лет в собственности у вас возникнет доход, облагаемый налогом. Это правило распространяется на всех граждан России. В том числе и пенсионеров. Если квартира находится менее 3 лет в собственности и ее продает пенсионер, он должен рассчитать налог по общим правилам.

Отсчет срока начинают со дня получения квартиры в собственность по наследству, до даты регистрации перехода права собственности к новому владельцу.

Пример
Вы получили квартиру в собственность 22 марта 2021 года. 3-х летний срок заканчивается 22 марта 2024 года. Это ровно 36 месяцев. Начиная с этой даты доход от продажи квартиры не будет облагаться налогом.

Если же наследственная квартира будет продана, например, 20 марта 2024 года, то доход от ее продажи будет облагаться налогом. На момент продажи пройдет не 36, а 35 месяцев. А этого недостаточно, чтобы не платить налог. Поэтому продажа квартиры, после вступления в наследство, должна быть проведена не ранее (а лучше позднее) 22 марта 2024 года.

Как определить дату с которой унаследованная квартира поступила в вашу собственность?

По общему правилу право собственности на любую недвижимость возникает только с момента его государственной регистрации. Вы можете пользоваться квартирой и жить в ней. Но до момента госрегистрации она вам не принадлежит. Из этого правила есть несколько исключений. Одно из них касается наследства.

Право собственности на квартиру, полученную в наследство, возникает с даты открытия наследства. День государственной регистрации собственности значения не имеет. Это прямо предусмотрено статьей 1152 (пункт 4) Гражданского кодекса . Цитата:

Статья 1152. Принятие наследства

4. Принятое наследство признается принадлежащим наследнику со дня открытия наследства независимо от времени его фактического принятия, а также независимо от момента государственной регистрации права наследника на наследственное имущество, когда такое право подлежит государственной регистрации.

Датой открытия наследства считают день смерти наследодателя или вступления в силу решения суда об объявлении его умершим. Об этом говорит статья 1114 (пункт 1) Гражданского кодекса. Цитата:

Статья 1114. Время открытия наследства

1. Временем открытия наследства является момент смерти гражданина. При объявлении гражданина умершим днем открытия наследства является день вступления в законную силу решения суда об объявлении гражданина умершим, а в случае, когда в соответствии с пунктом 3 статьи 45 настоящего Кодекса днем смерти гражданина признан день его предполагаемой гибели, — день и момент смерти, указанные в решении суда.

Итак, право собственности на квартиру, полученную в наследство, возникает в день смерти наследодателя. Дата оформления наследства, вступления в наследство и государственной регистрации собственности никакого значения не имеют. Вы считаетесь собственником квартиры с той даты, которая указана в свидетельстве о смерти наследодателя.

Если с этого момента по день продажи квартиры прошло 3 года и больше (36 месяцев), то с полученного дохода налог платить не надо. Декларацию по налогу (форма 3-НДФЛ) вы подавать не обязаны.

Пример
Вы продаете квартиру после наследства. Дата смерти наследодателя — 22 апреля 2021 года. Дата оформления наследства и государственной регистрации права собственности на квартиру -18 ноября 2021 года.

Ситуация 1
Квартира продана 26 июня 2024 года. На эту дату зарегистрировано право собственности на покупателя. Она находилась в вашей собственности с 22 апреля 2021 года по 26 июня 2024 года — 38 месяцев, то есть более 3 лет.

Доход от продажи этой квартиры налогом не облагают. После продажи этой квартиры декларацию сдавать не нужно.

Ситуация 2
Квартира продана 29 марта 2024 года. Она находилась в вашей собственности с 22 апреля 2021 года по 29 марта 2024 года — 35 месяцев, то есть менее 3 лет.

Доход от продажи этой квартиры облагают налогом на доходы. Вне зависимости от того нужно будет платить налог или нет вы обязаны сдать в налоговую инспекцию декларацию о доходах (форма 3-НДФЛ).

Если срок владения квартирой менее 3 лет (36 месяцев), то обязанность платить или не платить налог зависит от суммы полученного дохода.

Сумма дохода от продажи наследственной квартиры

Чтобы посчитать налог вам нужно определить:

• сумму дохода от продажи;
• сумму, на которую может быть уменьшен доход при расчете налога;
• доход, облагаемый налогом. Это разница между доходом и суммой, на которую он может быть уменьшен.

Для расчета налога вашим доходом от продажи считают одну, но наибольшую сумму:

• или продажную цену квартиры по договору;
• или 70% от ее кадастровой стоимости. Найти кадастровую стоимость квартиры вы можете в нашем сервисе «Узнать кадастровую стоимость»;

Именно этот доход должен быть задекларирован. При расчете налога вы можете ее уменьшить. Подробности ниже.

Пример
Вы продаете квартиру, полученную по наследству. На момент продажи она находилась в вашей собственности менее 3-х лет.

Ситуация 1
Продажная цена квартиры — 4 600 000 руб., кадастровая стоимость — 5 150 000 руб.

70 процентов от кадастра:
5 150 000 х 70% = 3 605 000 руб.

Наибольшая сумма — это продажная цена по договору. Поэтому для расчета налога вашим доходом от продажи считают 4 600 000 руб. От этой суммы будут рассчитывать налог на квартиру при ее продаже по наследству.

Ситуация 2
Продажная цена квартиры — 4 600 000 руб., кадастровая стоимость 7 850 000 руб.

70 процентов от кадастра:
7 850 000 х 70% = 5 495 000 руб.

Наибольшая сумма — это 70 процентов от кадастровой стоимости. Поэтому для расчета налога вашим доходом от продажи считают 5 495 000 руб.

При расчете налога доход от продажи вы можете уменьшить одним из двух способов (по вашему выбору):

• первый — на 1 000 000 руб. Это имущественный налоговый вычет для продавцов недвижимости, установленный статьей 220 (пункт 2 пп 1) Налогового кодекса;
• второй — на расходы по покупке проданной квартиры, которые оплатил наследодатель, если вы можете их подтвердить документально (договором купли-продажи, платежными документами или расписками продавца квартиры в том, что он получил деньги от наследодателя). Такое правило установлено статьей 220 (пункт 2 пп 2) Налогового кодекса.

Второй способ использовать выгодней если у вас есть документы, которые подтверждают расходы наследодателя на покупку этой квартиры и сумма таких расходов больше 1 000 000 руб. Если меньше, то выгодней и проще применить первый способ — налоговый вычет. Если документов на покупку квартиры нет, то нет и выбора. Вы вправе применить только первый способ. Использовать оба способа одновременно (то есть уменьшить и на налоговый вычет в 1 000 000 руб. и на расходы) нельзя.

Внимание!
Второй способ уменьшения можно применять только в отношении квартир, которые были проданы в 2019 году и позже. Если квартира продавалась в 2018 году и раньше вы вправе использовать только первый способ — имущественный вычет.

Налоговый вычет для продавцов недвижимости

Здесь все просто. Доход от продажи квартиры по наследству вы уменьшаете на 1 000 000 руб. Если доход больше вы платите налог — 13% с суммы превышения. Если доход равен или меньше вычета налог платить не надо. Однако декларацию по налогу (форму 3-НДФЛ) вы обязаны подать в любом случае. Заметим, что эти правила распространяются на всех граждан России. В том числе и пенсионеров.

Пример
Вы продаете унаследованную квартиру, полученную по наследству. На момент продажи она находилась в собственности наследника меньше 3 лет. Продажная цена по договору больше кадастровой стоимости квартиры. Поэтому при расчете налога доходом считают продажную цену.

Ситуация 1
Продажная цена 2 300 000 руб. При расчете налога вы уменьшаете ее на вычет — 1 000 000 руб.

Ваш доход, облагаемый налогом, составит:
2 300 000 — 1 000 000 = 1 300 000 руб.

С него нужно заплатить налог в размере:
1 300 000 х 13% = 169 000 руб.

В году, следующем за годом продажи квартиры, вам нужно:

• до 30 апреля сдать декларацию по форме 3-НДФЛ;
• до 15 июля заплатить налог в сумме 169 000 руб.

Ситуация 2
Продажная цена 750 000 руб. При расчете налога вы уменьшаете ее на вычет — 1 000 000 руб.

Ваш доход, облагаемый налогом, составит:
750 000 — 1 000 000 = 0 руб.

Налог платить не надо. В году, следующем за годом продажи квартиры, вам нужно до 30 апреля сдать декларацию по форме 3-НДФЛ.

Доходы минус расходы наследодателя

Как мы сказали выше этот способ применим, если у вас есть документы, которые подтверждают расходы наследодателя на покупку квартиры, которую вы получили вступив в наследство. Вам будут нужны:

• договор на основании которого квартира перешла в собственность наследодателя (например, купли-продажи или ДДУ);
• платежные документы по которым квартира была оплачена наследодателем (платежное поручение, расписка продавца в получении денег и т. д.).

Налог нужно заплатить если расходы наследодателя меньше доходов от продажи квартиры. Его платят по ставке 13% с суммы превышения. Если расходы больше доходов налог платить не надо. Но декларацию по налогу на доходы (форма 3-НДФЛ) вы обязаны сдать в любом случае.

Пример
Вы продаете унаследованную квартиру. На момент продажи она находилась в вашей собственности меньше 3-х лет. Продажная цена квартиры по договору больше ее кадастровой стоимости. Поэтому при расчете налога доходом считают продажную цену. Она равна 5 300 000 руб. У вас есть документы, которые подтверждают расходы наследодателя на покупку этой квартиры. Сохранился договор купли-продажи и расписка продавца в том, что он получил деньги в оплату квартиры от наследодателя.

Ситуация 1
Расходы на покупку квартиры наследодателем — 3 750 000 руб.

Ваш доход, облагаемый налогом, составит:
5 300 000 — 3 750 000 = 1 550 000 руб.

С него нужно заплатить налог в размере:
1 550 000 х 13% = 201 500 руб.

В году, следующем за годом продажи квартиры, вам нужно:

• до 30 апреля сдать декларацию по форме 3-НДФЛ;
• до 15 июля заплатить налог в сумме 201 500 руб.

Ситуация 2
Расходы на покупку квартиры наследодателем — 6 200 000 руб.

Ваш доход, облагаемый налогом, составит:
5 300 000 — 6 200 000 = 0 руб.

В данной ситуации доходы меньше расходов. Поэтому дохода, облагаемого налогом, нет. Нет и обязанности платить налог. Но вам в любом случае нужно сдать декларацию по форме 3-НДФЛ до 30 апреля года, следующего за годом продажи квартиры.

Продажа квартиры полученной по наследству: налоги и схема расчета

Если квартира получена в наследство, то налог с продажи вам следует платить лишь при определенных условиях. Вот схема действий, которая поможет быстро разобраться нужно ли платить налог.

Портал «Ваши налоги»
2021

Супруг оставил в наследство квартиру. Когда ее можно продать без НДФЛ?

20 декабря 2019 года у меня умер муж. Осталась квартира, которая была оформлена на него, но покупали мы ее, будучи в браке, в 2008 году за 1,5 млн рублей. Хочу оформить эту квартиру на себя и продать за 2,5 млн.

Но в 2020 году еще не пройдут три года с даты оформления наследства и даже с даты смерти. Документов о покупке у меня не сохранилось, и я могу вычесть из дохода только миллион. Неужели мне придется заплатить 195 тысяч рублей налога?

Как можно уменьшить эту сумму?

Лидия, вам не придется ждать три года или платить 195 тысяч рублей. Есть нюансы, которые помогут вам избежать ненужных расходов. Они не описаны в налоговом кодексе, но точно работают.

Когда можно продать квартиру вообще без налога

Чтобы гарантированно продать любое имущество без налога и декларации, нужно подождать, пока пройдет так называемый минимальный срок владения. Это период, после истечения которого государство уже не ждет от продавца ни денег в бюджет, ни отчета в виде декларации о доходах.

Есть два минимальных срока владения в зависимости от вида имущества, года его приобретения и некоторых обстоятельств — три года или пять лет. Для движимого имущества — машин, мотоциклов, компьютеров и мебели — срок всегда три года. А вот с недвижимостью все сложнее.

Минимальные сроки владения недвижимостью

То есть унаследованную квартиру можно продать без налога спустя три года.

Как посчитать срок владения при продаже наследства

Для унаследованного имущества минимальный срок владения начинают считать с даты смерти наследодателя. При этом собственник может зарегистрировать свое право позже — когда получит свидетельство о праве на наследство или даже спустя два года. Это не повлияет на продажу без налога: важна именно дата смерти, а дата в выписке из ЕГРН значения не имеет.

Логика простая: принятое наследство считается собственностью наследника с даты открытия наследства. А наследство открывается со дня смерти. По общему правилу минимальный срок владения вашей квартирой истек бы только в конце 2022 года.

Но в случае, когда наследство достается супругу, есть еще один нюанс. Именно он позволит вам избежать налога.

Как считать срок при наследовании брачного имущества

Если квартиру купили в браке, она общая для обоих супругов. И хотя по документам собственником был муж, у жены есть право на 50% этого жилья. Просто потому, что так работает семейный кодекс.

То есть вы с 2008 года фактически владели половиной общей квартиры. С 20 декабря 2019 года вашей стала вся квартира. Но в таком случае минимальный срок владения считается не с того дня, когда вам досталась вторая часть, а с того, когда вы получили первую.

Это правило работает не только в отношении продажи наследства. Если оба супруга живы и продают свои доли в общем имуществе, для минимального срока учитывается более ранняя дата — когда имущество или его часть достались любому из супругов.

Например, муж купил квартиру в браке в 2008 году. После его смерти в 2019 году жена считается собственницей с той даты, когда квартиру купил муж. Минимальный срок нужно считать с 2008 года. В 2020 году эту квартиру можно продать без налога.

Или жена в 2015 году купила квартиру в браке, а в 2019 году выделила долю мужу. При продаже квартиры в 2020 году муж будет считать минимальный срок с той даты, когда квартира перешла в собственность жены, то есть с 2015 года. А не с той, когда он получил свою долю. В 2020 году супруги продадут квартиру без налога и декларации.

Продавайте квартиру за любую сумму, когда захотите. Вам не придется платить НДФЛ с этой сделки — ни рубля. И декларации тоже не будет.

Продаете квартиру? Наш калькулятор поможет разобраться, какой налог вам нужно будет заплатить при ее продаже.

Если у вас есть вопрос о личных финансах, дорогих покупках или семейном бюджете, пишите. На самые интересные вопросы ответим в журнале.

Моя мама умерла в 2011, а квартиру продали в 2016, я заплатила налог, потому что зарегистрировала собственность в 2016.

Можно уточнить: «Квартиру купили до 1 января 2016 года» или «оформили собственность до 1 января 2016 года» ? Я например получил ключи в 2014 году, а собственность сделал только в 2016-м.

А ссылки на Закон будут или верить на слово?

Это правило работает, только если нет другой недвижимости в собственности?

Artem, нет, это правило работает для любого кол.недвижимости, если оно было приобретено в браке. Для такого имущества не имеет значение на кого из двух сцпругов оно было оформлено, если брак законный.

А если унаследованное имущество было подарено по договору супругу его родителем? То придётся платить налог? Ведь подарки не являются совместно нажитым имуществом. Верно?

Николай, верно, в таком случае надо ждать три года со дня смерти супруга, т.к. подаренное ему имущество до дня смерти было его личным.

Екатерина, здравствуйте! Не понял о налоге о квартире. Если мы с братом её получили в наследство по закону после смерти отца в 2020 году и она является единственным нашим имуществом. Мы не должны ждать три года, если захотим продать её сейчас. Можно опираться на статью п.18 ст. 217 НК:
Согласно п. 18 ст. 217 НК РФ, налог на наследство не платится вне зависимости от того, что вы унаследовали — имущество или деньги. Исключение составляет лишь наследование авторского права, когда правопреемник получает вознаграждение за работы наследодателя.

Статус наследодателя не имеет значения, так что кто бы вам ни оставил наследство — родственник, друг или совершенно незнакомый человек — правила единые для всех.
Пример:Дядя оставил племяннику в наследство квартиру. То, что дядя и племянник не являются близкими родственниками, не имеет никакого значения — согласно п. 18 ст. 217 НК доход в натуральной форме, полученный в порядке наследования, не подлежит налогообложению. Это значит, что племяннице не нужно декларировать полученный доход и платить налог на наследство.

Вадим, вы путаете налоги. В п. 18 ст. 217 НК РФ написано, что НЕТ НАЛОГА ПРИ ПОЛУЧЕНИИ НАСЛЕДСТВА. Т,е. Вы с братом не заплатили налог с квартиры, полученной по наследству после смерти отца. НО ЕСЛИ ВЫ ПРОДАДИТЕ ЭТУ УНАСЛЕДОВАННУЮ КВАРТИРУ МЕНЬШЕ ЧЕМ ЗА 3 ГОДА С ДАТЫ СМЕРТИ ОТЦА, ТО ПРИДЕТСЯ ЗАПЛАТИТЬ НАЛОГ. Этот налог называется НДФЛ.

Налоги при продаже унаследованной квартиры

Представим, что Вы получили в наследство от бабушки квартиру на окраине Москвы, но планируете в скором времени ее продать и приобрести новую в пределах садового кольца.

Давайте разберем какие налоги с продажи Вам пришлось бы в этом случае уплатить.

Как определить момент возникновения права владения на наследуемую квартиру?

Срок владения унаследованной квартирой начинает течь с момента открытия наследства, т.е. в нашем случае с момента смерти бабушки (например 28.02.2019 г.), либо если она считалась пропавшей без вести, то с момента вступления в законную силу решения суда об объявлении ее умершей или с даты указанной в самом решении (п. 1 ст. 1114 ГК РФ). Дата фактического принятия квартиры, а также дата регистрации права собственности значения не имеют (п. 4 ст. 1152 ГК, Письмо Минфина России от 14.02.2019 N 03-04-05/8995).

Если продать унаследованную квартиру по истечении 3-х лет с момента открытия наследства (минимальный срок владения), в нашем случае после 28.02.2022 г., то Вы освобождаетесь от уплаты НДФЛ с доходов от ее продажи (п.п. 1 п. 3 ст. 217.1 НК РФ, п. 2 ст. 217.1 НК РФ). В указанном случае представлять налоговую декларацию 3-НДФЛ не требуется (абзац 2 п. 4 ст. 229 НК РФ).

Но если Вы все же решаете продать унаследованную квартиру до истечения минимального срока владения (до истечения 3-х лет с момента открытия наследства), то с дохода, полученного от продажи, придется уплатить налог. В этом случае Вы должны самостоятельно исчислить НДФЛ и до 30 апреля (следующего за годом получения дохода от продажи квартиры) предоставить в налоговый орган по месту своего учета налоговую декларацию 3-НДФЛ (пп. 2 п. 1 ст. 228 НК РФ, п. 3 ст. 228 НК РФ). Оплата исчисленного в декларации НДФЛ должна быть произведена до 15 июля года, следующего за годом получения дохода от продажи квартиры (п. 4 ст. 228 НК РФ).

Как исчислить НДФЛ с доходов от продажи унаследованной квартиры?

1) При определении налогооблагаемой суммы можно воспользоваться имущественным налоговым вычетом в размере доходов, полученных от продажи квартиры, но не превышающих в целом 1 млн. руб. (п.п. 1 п. 1 ст. 220 НК РФ, п.п. 1 п. 2 ст. 220 НК РФ).

В случае если Ваш доход от продажи квартиры составил менее 1 млн. руб., то обязанности по уплате налога не возникает, при этом не забывайте, что обязанность подачи налоговой декларации сохраняется.

Пример расчета № 1 (продажа квартиры по цене равной 70% от кадастровой стоимости и выше):

Кадастровая стоимость квартиры – 10 млн. руб.

Вы продали указанную квартиру за 12 млн. руб.

12 млн. руб. – 1 млн. руб. = 11 млн. руб. (налогооблагаемая сумма)

11 млн. руб. x 13% = 1 млн. 430 тыс. руб. (НДФЛ к уплате)

Пример расчета № 2 (продажа квартиры по цене ниже 70% от кадастровой стоимости):

Согласно п. 2. ст. 214.9 НК РФ в случае, если доходы от продажи квартиры составляют меньше 70% от ее кадастровой стоимости, то для целей налогообложения такие доходы считаются равными кадастровой стоимости квартиры, умноженной на понижающий коэффициент 0,7.

Кадастровая стоимость квартиры – 10 млн. руб.

Вы продали указанную квартиру за 5 млн. руб.

10 млн. руб. x 0,7 (понижающий коэффициент) = 7 млн. руб.

7 млн. руб. – 1 млн. руб. = 6 млн. руб. (налогооблагаемая сумма)

6 млн. руб. x 13% = 780 тыс. руб. (НДФЛ к уплате)

В случае если в ЕГРН отсутствует кадастровая стоимость квартиры, то сумма дохода для расчета НДФЛ будет определяться исходя из цены определенной в договоре купли-продажи.

2) Вместо налогового вычета Вы можете уменьшить сумму доходов от продажи квартиры на сумму фактически произведенных и документально подтвержденных расходов, связанных с приобретением этой квартиры (п.п. 2 п. 2 ст. 220 НК РФ). К таким расходом, в частности, можно отнести:

— денежные суммы, выплаченные Вами другим наследникам в счет компенсации, предусмотренной ст. 1170 ГК РФ (Письмо ФНС России от 27.06.2018 N БС-4-11/12388@);

— если наследуемая квартира была обременена ипотекой, при продаже Вы вправе уменьшить сумму доходов от продажи квартиры на сумму расходов по возврату банку заемных средств и погашению процентов за пользование заемными средствами (Письмо Минфина России от 02.08.2019 N 03-04-05/58466);

— документально подтвержденные расходы в виде сумм, с которых был исчислен и уплачен налог при приобретении (получении) такого имущества, данное условие применяется в отношении доходов полученных начиная с 2019 г. (абзац 17 п.п. 2 п. 2 ст. 220 НК РФ, п.п. 15 ст. 3 ФЗ № 325-ФЗ).

Какая ответственность предусмотрена за непредоставление налоговой декларации?

За нарушение срока подачи налоговой декларации 3-НДФЛ установлен штраф в размере 5% от не уплаченной в срок суммы налога, подлежащей уплате на основании этой декларации за каждый полный или неполный месяц со дня, установленного для ее представления, но не более 30 процентов указанной суммы и не менее 1 000 рублей (п. 1 ст. 119 НК РФ).

Если Вы не уплатили НДФЛ, но при этом правильно его исчислили и своевременно подали налоговую декларацию, то штраф не налагается, а взыскиваются только пени (п. 19 Постановления Пленума ВАС РФ от 30.07.2013 № 57).

Суд вправе снизить размер указанного в п. 1 ст. 119 НК РФ штрафа при наличии смягчающих обстоятельств (п. 18 Постановления Пленума ВАС РФ от 30.07.2013 № 57).