Как выгодно взять ипотеку?
Актуальные способы сэкономить на ипотеке до 2 млн рублей в нашей инструкции.
Какие меры господдержки позволяют сэкономить до 2 млн рублей на ипотечном кредите?
В России действует целый ряд программ, позволяющих молодым семьям с детьми значительно сэкономить при покупке жилья в ипотеку. Меры государственной поддержки могут покрыть до 40% расходов по кредиту.
Государственная программа «Семейная ипотека»
Данная программа действует с 2018 года и позволяет семьям, в которых до конца 2022 года родится первый ребенок или последующие дети, получить или рефинансировать ипотечный кредит по льготной ставке 6% годовых.
При этом многие российские банки предлагают еще более низкую ставку.
В 2019 году средний размер ипотечного кредита на покупку квартиры в новостройке составлял около 3 млн рублей, а ставка — 9,7% (на 15 лет). Таким образом, с учетом льготных условий в 2020 году экономия может составить почти 1 млн рублей.
Материнский (семейный) капитал
С января 2020 года семьи, в которых рожден или усыновлен первый ребенок, получили право на выплату 483 882 рубля. А в случае рождения (усыновления) второго ребенка размер материнского капитала составит 639 432 рубля. Такая же сумма полагается за третьего или последующего ребенка.
Материнский капитал может быть использован в качестве первоначального взноса при получении ипотечного кредита или для погашения основного долга по кредиту.
Выплата на погашение кредита для многодетных семей
Многодетные семьи, в которых с 1 января 2019 года по 31 декабря 2022 года родился третий или последующий ребенок, могут рассчитывать на выплату до 450 тыс. рублей на погашение ипотечного кредита.
Имущественный вычет при покупке жилья в ипотеку
Все российские граждане, которые платят налоги по ставке 13% (НДФЛ), имеют право на получение налогового вычета при покупке жилья в ипотеку. Это означает, что человек, который приобрел жилье в кредит, может получить от государства часть денежных средств, заплаченных им в качестве налогов.
Имущественный вычет рассчитывается исходя из стоимости жилья (но не более 2 млн рублей), умноженной на ставку НДФЛ 13%. Максимальный размер вычета может составить 260 тыс. рублей.
Если жилье покупают супруги, то каждый из них имеет право получить налоговый вычет. Максимально возможная сумма, с которой можно вернуть налог увеличивается до 4 млн рублей. Совокупно супруги могут вернуть до 520 тыс. рублей.
Налоговый вычет с процентов по ипотечному кредиту
Налоговый вычет с процентов по ипотечному кредиту (займу) зависит от суммы, которая была уплачена покупателем в качестве процентов по ипотеке (но не более 3 млн. рублей). Для определения размера вычета применяется та же формула, что и для имущественного вычета, и составляет 13% от уплаченной суммы процентов. Итоговый вычет по уплаченным процентам не может превысить 390 тыс. рублей.
Другие льготные программы
В России также действуют и другие программы поддержки семей, планирующих улучшить жилищные условия:
Программа «Дальневосточная ипотека», которая позволяет взять ипотечный кредит для покупки жилья по ставке 2% годовых или ниже;
Военная ипотека, в рамках которой государство оплачивает стоимость ипотеки для военнослужащих;
Например, в Московской области действуют две региональные программы, благодаря которым молодые семьи могут оформить ипотеку на льготных условиях.
Программа «Семейная ипотека в Московской области» позволяет семьям, в которых с 1 января 2020 года родился ребенок, дополнительно снизить процентную ставку по кредиту на 3%.
Другая программа «Обеспечение жильем молодых семей» дает возможность оплатить почти 30% стоимости жилья за счет социальной выплаты из регионального бюджета.
Аналогичные меры поддержки воплощаются региональными властями и в других субъектах Российской Федерации.
Получите расширенную консультацию о том, как сэкономить на ипотеке!
Условия льготной ипотеки изменились, как это скажется на ежемесячных платежах? Расчеты на трех примерах
Для кого: нет требований, кроме гражданства РФ. Максимальная ставка — 6,5% годовых на весь срок кредита. На деле банки предлагают 5,45%. Срок ипотеки — до 20 лет. Первоначальный взнос — не менее 20% стоимости жилья. Максимальная сумма кредита — 6 млн рублей.
- Льготная ипотека с 1.07.2021
Для кого: нет требований, кроме гражданства РФ. Максимальная ставка — 7% годовых на весь срок кредита. Срок ипотеки — до 20 лет. Первоначальный взнос — не менее 20% стоимости жилья. Максимальная сумма кредита — 3 млн рублей.
- Семейная ипотека
Для кого: семьи с одним ребенком, если он родился не ранее 1 января 2018 года. Максимальная ставка — 6% годовых на весь срок кредита. Срок ипотеки — до 20 лет. Первоначальный взнос — не менее 15% стоимости жилья. Максимальная сумма кредита — 6 млн рублей.
Гендиректор ДОМ.РФ Виталий Мутко уточняет, что сейчас большую роль будет играть семейная ипотека. А низкие лимиты ипотеки с господдержкой поддержат спрос на компактные квартиры.
Если говорить об обычной ипотеке, которую придется взять, если нет ребенка и сумма займа превышает 3 млн рублей, то на сегодня средневзвешенная ставка составляет 8,11%. И в ближайшее время, по словам Мутко, при дальнейшем повышении ключевой ставки Банка России она может приблизиться к уровню 9%.
На примере квартир «Группы ЛСР» мы посчитали, во сколько обойдутся ежемесячные платежи по разным ипотечным программам.
Вариант № 1
Возможны все виды займов.
Разница в ежемесячных платежах по старой и новой ипотечным программам составляет 1542 рубля.
Вариант № 2
Возможны все виды займов, если по новой программе льготной ипотеки увеличить первоначальный взнос на 16 520 рублей, чтобы уложиться в ограничение в 3 млн рублей по максимальной сумме кредита.
При увеличении на 16 520 рублей суммы первоначального взноса разница в ежемесячных платежах по старой и новой ипотечным программам составляет 2592 рубля.
Вариант № 3
Программа новой льготной ипотеки будет доступна, только если первоначальный взнос при покупке квартиры будет составлять 2,5 млн рублей.
Если для первоначального взноса 2,5 млн рублей нет, как и детей, то придется брать ипотеку на общих условиях. Тогда разница в ежемесячных платежах составит 6930 рублей.
Клиенты «Группы ЛСР» могут воспользоваться не только льготной или семейной ипотекой, но и получить дополнительные скидки при 100% оплате (которой в том числе является ипотека).
Стоит ли брать ипотеку в 2021 году или лучше подождать: что говорят эксперты
Планировали в этом году взять ипотеку, но коронавирус изменил все ваши планы? Банки предлагают заём по рекордно низким процентам, но стоит ли рисковать? Директор по розничному кредитованию МТС Банка Иван Барсов помог разобраться в том, что происходит на первичном и вторичном рынках недвижимости и выгодно ли брать ипотеку сегодня.
Банки в период кризиса особенно тщательно проверяют потенциальных заёмщиков. Для перестраховки они могут потребовать дополнительные документы сверх обычного списка, но при наличии необходимого уровня дохода и хорошей кредитной истории шанс получить заём довольно высок.
О чём нужно знать потенциальным заёмщикам?
В любое время привлекательность жилищного кредита зависит от ряда факторов:
- Уровень ставки — чем ниже ставка, тем выгоднее оформлять ипотеку. Осенью 2021 года Банк России повысил ключевую ставку на 75 базисных пунктов, до 7,50 % годовых. При этом банки снизили проценты по кредитам, в том числе ипотечным. В середине года средневзвешенная ставка кредитования на первичном рынке составляла 5,82 % (−2,42 п. п. год к году), на вторичном — 8,01 % (−1,3 п. п. год к году), возможно и дальнейшее снижение ставок.
- Перспектива роста цен на недвижимость — цены на недвижимость постоянно растут. Но сейчас на рынке всё неоднозначно: с одной стороны, покупательская способность людей снизилась, с другой — банки искушают граждан, предлагая льготные ставки по ипотеке. В результате большинство экспертов сходятся во мнении, что в ближайшее время цены на недвижимость вырастут незначительно.
- Готовность банков выдавать кредиты — в зависимости от экономической ситуации объём кредитования возрастает или, напротив, снижается. На сегодняшний день в ипотечной сфере самый высокий процент одобрения — более 82%, что говорит о готовности банков кредитовать это направление.
Сегодня действует закон об ипотечных каникулах, который позволяет при непредвиденных обстоятельствах на шесть месяцев приостановить или снизить выплаты по ипотеке. Воспользоваться этой льготой можно, если ипотека взята на единственное жильё стоимостью до 15 миллионов рублей. Причинами предоставления кредитных каникул могут стать утрата более 1/3 дохода из-за длительной болезни или потери работы, инвалидности, а также выход на пенсию.
Кроме того, в силу вступил закон, по которому сделки долевого участия стали более безопасными. Деньги дольщиков теперь поступают на специальные эскроу-счета, где остаются до момента полного исполнения обязательств застройщиком.
Ситуация на первичном рынке жилья
На первичном рынке цены на новостройки продолжали понемногу расти даже во время жёсткого карантина, и нет предпосылок к тому, что в ближайшие месяцы динамика изменится. Рост цен продолжится по мере увеличения числа проектов, продаваемых через эскроу-счета.
Объём предложений на сегодняшний день остаётся высоким, и в ближайшем будущем эксперты снижения не прогнозируют.
По прогнозам Минстроя РФ, в 2021 году будет построено 85 миллионов кв. м жилья. Таким образом застройщики превысят объёмы строительства на 3 млн кв. м — в 2020 году этот показатель составил 82,2 млн кв. м.
По мере продажи недорогих квартир, которую ускорит программа субсидирования ипотеки, средняя цена квадратного метра новостройки будет расти.
Программы субсидирования ипотеки на новое жильё
Рынок новостроек в 2021 году привлекателен прежде всего благодаря действию программы ипотеки с господдержкой. При средней рыночной ставке выше 8,5 % взять жилищный кредит по этой программе можно под 7,5 %, а некоторые банки предлагают ставку 7%.
В чём суть программы? Государство компенсирует разницу между стандартной и льготной ставкой, за счёт чего банки имеют возможность снизить процент для своих заёмщиков. Взять льготную ипотеку может любой гражданин РФ, отвечающий требованиям конкретного банка-участника программы.
Предельная сумма кредита стала единой для всех регионов — 3 млн руб. В 2020 году максимальная сумма кредита в Москве, Петербурге, Московской и Ленинградской областях составляла 12 млн руб., в других регионах — 6 млн руб.
Ипотечную госпрограмму продлили до 1 июля 2022 года.
Отдельные условия для оформления семейной льготной ипотеки:
- семейная льготная ипотека по ставке 6% будет предоставляться на семьи с одним ребенком, если он родился после не ранее 2018 года;
- максимальная сумма кредита по семейной льготной ипотеке в Москве, Петербурге, Московской и Ленинградской областях теперь составит 12 млн руб., в других регионах — 6 млн руб.;
- по программе льготной семейной ипотеки можно будет как взять новый кредит, так и рефинансировать существующий;
Если вы желаете стать участником одной из специальных программ, сейчас самое время.
Ситуация на вторичном рынке жилья
Цены на вторичное жильё в 2020 году стабильно росли. И в эта тенденция сохранилась. За первый квартал прирост стоимости «вторички» составил 9%, а за год, к апрелю 2021 г. — на 16%, до 63,5 тысячи рублей за квадратный метр. Наибольшим спросом пользуются квартиры в пятиэтажках и современных панельных домах.
К осени несколько упали в цене только квартиры элитного сегмента, стоимость на которые продолжала расти даже в период карантина, когда не было спроса. Сейчас их цена достигла потолка и пока остановилась.
Средняя ипотечная ставка для вторичного рынка составляет 8,02%, при этом кредит можно взять и дешевле: минимальная ставка стартует с 7,4%.
При активной поддержке государством рынка первичной недвижимости его участие никак не коснулось «вторички». Переток спроса в пользу новостроек может сделать приобретение вторичного жилья очень выгодной сделкой.
Главные условия выгодной ипотеки
Итак, четвертый квартал 2021 года — неплохое время для оформления жилищного кредита, так как пока ещё действует масса льготных программ и в целом ситуация на рынке складывается в пользу ипотеки. Но это общие рыночные факторы, а успех ипотеки для конкретного человека зависит от соблюдения ряда условий:
- Финансовая стабильность. У вас должен быть стабильный заработок, позволяющий выплачивать кредит, и приемлемая долговая нагрузка, иначе никакие выгодные условия не спасут от просрочек.
- Деньги на первоначальный взнос. Для оформления ипотеки потребуется внести первоначальный взнос в сумме не менее 10–15% от стоимости жилья. Для банка он является не только подстраховкой, но и показателем ответственности и дисциплинированности заёмщика. Другими словами, у вас должны быть накопления или сертификат на материнский капитал.
- Хорошая кредитная история. Рассчитывать на выгодные условия по ипотеке можно только при высоком кредитном рейтинге. Если ранее случались просрочки или кредитная история чистая (вы ещё не брали ни одного займа), банк может отказать в ипотеке или завысить ставку. Возможно, стоит пройти небольшую подготовку к ипотеке: взять один-два потребительских кредита и аккуратно погасить их, это повысит вашу репутацию как заёмщика. Подробнее о том, как проверить или улучшить кредитную историю, мы рассказывали здесь
Несмотря на все «плюшки» от государства, нужно понимать, что в кризис ипотеку вытянет не каждый. В связи с оттоком капитала и удорожанием сырья цены на жильё будут расти, а зарплаты, наоборот, снижаться. К тому же многим россиянам придётся столкнуться с проблемой безработицы, особенно если случится очередная волна коронавируса.
Вывод: в целом, ситуация для ипотеки сейчас благоприятная. Ставки снижаются, есть перспектива роста цен на жильё, банки охотно выдают кредиты. Скорее всего, в 2021 году ипотека будет выгоднее, чем в следующем. Но прежде чем принимать решение об оформлении жилищного кредита, важно критически проанализировать собственные финансовые возможности и риски, в том числе риск остаться без работы. В случае сомнений ипотеку лучше отложить и переждать тяжёлые времена. Если горизонт ясный, стоит проверить, не подпадаете ли вы под условия специальных программ, ведь это реальный шанс сэкономить. И последнее, нужно внимательно подойти к выбору кредитора, ведь он станет вашим партнёром на долгое время.
Хочу купить две квартиры в ипотеку
Летом 2019 года после окончания института в родном городе переехала в Москву зарабатывать на хорошую жизнь. Сначала цели накопить на что-то конкретное не было, просто откладывала по 25-30 тысяч ежемесячно с зарплаты 55 тысяч…
Могу сказать, привычка сберегать деньги у меня с детства. Помню, как родители дали 50 копеек. Первый мой вопрос: «Что на них можно купить?». Оказалось, немного — только коробок спичек, но мне бы его все равно не продали. А если подкопить, хватит на пакет молока или шоколадку… С тех пор я откладывала практически все деньги, которые попадали ко мне в руки.
Вернёмся к выбору цели:
…со временем на карточке денег понемногу становилось больше, одновременно с этим работа по найму перестала радовать, но все еще оставалась единственным источником дохода. И случился карантин. Всех высадили на «каникулы» и моя зарплата сократилась на 50%, а потом и ещё на 25%; стало ясно, что нужно искать новые источники заработка.
Сидя «дома» в арендованной комнате, я тщательно следила за всеми новостями и узнала о льготной ипотеке: так зародилась мысль, что я могу сама себе купить квартиру (конечно, не в Москве, а в моем родном городе — Саратове, и конечно, в ипотеку).
Не буду утомлять читателя рутиной, которая происходила дальше на пути следования к мечте. Могу сказать следующее: до повышения цен я не успела приобрести ничего, потому что боялась подать на ипотеку, а кредит в Тинькофф (где лежали все мои деньги, что давало больший шанс одобрения) мне выше 330 000 Р не давали без залога.
Весной 21 года подала через ЦИАН общую какую-то заявку, предложений от банков не получила.
Кстати, не упомянула одну важную деталь: работаю я неофициально, соответственно доходы подтвердить не могу.
Посоветовали переложить деньги в ВТБ и попробовать у них — положила денег на дебетовую карту, подала заявку — отказ.
Лето 2021 года. Поехала в отпуске лично в Саратове в отделение ВТБ, написала сумму в заявке 1,5 млн, и о чудо — одобрили в тот же день через пару часов, да ещё и больше на 500 000 Р . Счастью не было предела.
Потом долгие поиски подходящего варианта, раздумья: а потяну ли
Квартиры ещё как раз подорожали, все сложно. Добавлю, что квартиру планирую покупать под сдачу.
В общем, наступила осень. Октябрь 2021 года. Срок ипотеки закончился.
Переподали с ипотечным менеджером чуть на большую сумму — положительный ответ через 5 минут (снова сумма больше, чем просила).
Начался второй виток поиска
Старт
Кстати, про дополнительный доход, который мне очень помогает в достижении цели:
сдача гаража в аренду — 3000 Р (достался от бабушки) доп.доход от фриланса — 9000 Р сдача квартиры маминой — 7000 Р
Основной доход от работы по найму — 60 000 Р .
Накопления — 600 000 Р .
Продажа машины — 170 000 Р . На машину копила со времен первой работы (15-16 лет), купила на 3 курсе института (20 лет).
И помощь в ремонте квартиры от родственников моего парня (продала им свою машину по «докарантинной» цене).
Итого почти 800 000 Р наличными, одобрена ипотека в 1 банке, есть стабильный доход (но это не точно).
Препятствия
Так как я загорелась купить две квартиры в ипотеку, нужно получить одобрения как минимум ещё в 2 банках (про запас ещё чтобы был один).
Но я думаю, а точно ли мне это нужно. Очень сомневаюсь, смогу ли воплотить задуманное (по сдаче в аренду) в жизнь, а если пойдёт не по плану — потяну ли такие расходы.
Также есть вопросы по перепланировке, мне нужно будет её сделать в соответсвии с придуманным мною проектом (и квартира подбирается под него — если вкратце, он позволит получать больше доход).
Ещё и ситуация с заболеваемостью не очень хорошая в России, впереди нас ждут 11 дней ноябрьских каникул.
Но, кто не рискует, тот не пьёт шампанское.
Собственно, времени до конца этой ипотеки у меня ещё много — почти 4 месяца
Отношения с деньгами
Про пассивный доход и накопления я уже рассказала.
Могу добавить ещё немного об отношении к деньгам: таблицы в Эксель я веду только на планы по накоплениям, то есть расходы ежемесячно не высчитываю, но и не транжирю в моменте, много экономлю.
За деньгами слежу в таком ключе: есть нужная сумма на счету или нет в соответсвии с планом, сколько ещё есть у меня в этом месяце «свободных денег».
Если совсем «дебет с кредитом» не сходится, могу взять у себя в долг, но обязательно с возвратом — такое бывает редко. При расчётах я здраво оцениваю свои потребности и возможности, стараюсь балансировать между «надо побольше накопить» и «хочу сходить в кафе и купить новую одежду срочно».
На этом пока все
Реалити-шоу о финансовых целях: заявки. Первый этап, в котором читатели ставили цели и объясняли, почему выбрали их
Можно ли взять льготную ипотеку под 6,5% несколько раз
Программа льготной ипотеки под 6,5%, запущенная в качестве антикризисной меры в апреле 2020 года, стала драйвером развития рынка новостроек. По последним данным, с момента действия программы российские банки уже выдали 292,4 тыс. кредитов на общую сумму 837,9 млрд руб., при этом 97% объема выданных кредитов приходится на топ-15 банков. Об этом «РБК-Недвижимости» сообщили в «Дом.РФ» (ред. — госкорпорация является оператором ипотечной программы).
Несмотря на свою популярность льготная ипотека имеет ряд ограничений. Основное — воспользоваться ей можно только при покупке жилья в новостройках. Также в рамках льготной программы нельзя рефинансировать старые кредиты.
Можно ли оформить ипотеку под 6,5% несколько раз
Прямых запретов по количеству кредитов, оформленных в рамках льготной программы под 6,5% годовых, нет. То есть, заемщик может взять льготную ипотеку, закрыть ее и взять снова (если успеет уложиться в сроки). «Заемщик также может запросить у банков несколько кредитов в рамках льготной ипотеки под 6,5% в случае одобрения банком», — отметили в «Дом.РФ».
В банке «Открытие» также подтвердили, что никаких ограничений нет. «Количество кредитов по льготной ставке 6,5% годовых не ограничено, все зависит от платежеспособности заемщика», — пояснили в пресс-службе банка.
Оформить льготный кредит под 6,5% годовых до 12 млн руб. могут жители Москвы, Подмосковья, Санкт-Петербурга и Ленинградской области, а до 6 млн руб. — жители остальных регионов страны. Льготная ипотека под 6,5% позволяет оформить кредит на квартиру в новостройке сроком на 20 лет с первоначальным взносом от 15%. Недополученную прибыль банкам субсидирует государство.
Можно ли взять на одну семью несколько ипотек под 6,5%
Здесь тоже программа не ограничивает заемщиков. То есть, например, каждый из супругов может оформить ипотеку по льготной ставке, главное — чтобы семья имела на это средства. «Если совокупный доход семьи позволяет обслуживать несколько кредитов, то такое возможно», — пояснили в «Дом.РФ». Такую же позицию озвучили в Райффайзенбанке: ограничений по числу льготных ипотек для членов одной семьи нет.
«Общее правило — ипотеку по льготной ставке (не выше 6,5%) можно оформлять неоднократно. В Правилах возмещения кредитным и иным организациям недополученных доходов по жилищным (ипотечным) кредитам (займам), выданным гражданам Российской Федерации в 2020 и 2021 годах, нет ограничений по количеству кредитов на человека. Если банк одобрит, то один человек и/или члены его семьи могут по этой программе оформить несколько ипотечных кредитов», — добавили в «Открытие».
Можно ли взять ипотеку под 6,5%, если уже пользуешься льготными программами
Если заемщик до этого уже был участником другой льготной программы, но выплатил заем, то он может воспользоваться льготной ипотекой. «Ипотеку с господдержкой под 6,5% годовых в можно оформить несколько раз, даже если до этого клиент уже пользовался льготами по ипотеке», — рассказали в Райффайзенбанке.
Но быть одновременно участником двух действующих льготных программ один гражданин не может. Например, если заемщик взял льготный кредит в рамках семейной ипотеки, то он не может взять еще и льготную ипотеку на новостройки. «Заемщик должен определиться, в рамках какой программы он оформляет кредит, оформить один кредит по двум программам льготного кредитования невозможно. Кредиторы за этим строго следят», — отметили в «Дом.РФ».
При этом в части получения дополнительных выплат ограничения отсутствуют, добавили там. Например, заемщик может взять льготный кредит и в качестве первоначального взноса использовать материнский капитал. А после оформления кредита получить еще 450 тыс. на погашение ипотеки (такая льгота предусмотрена для многодетных семей).
Продление льготной программы
Изначально программа должна была завершиться 1 ноября 2020 года. Однако из-за высокого спроса было принято решение о ее продлении до 1 июля 2021 года.
Более того, некоторые из членов правительства выступают за сохранение льготной ипотеки и после этого срока. Такую позицию высказал вице-премьер Марат Хуснуллин, курирующий строительную отрасль. О возможном продлении льготной ипотеки после середины 2021 года говорил глава Минстроя России Ирек Файзуллин. Однако ЦБ выступает против. По мнению главы Банка России Эльвиры Набиуллиной, льготная ипотека должна завершиться вовремя, чтобы не допустить возникновения пузыря на ипотечном рынке.
