Какой положен штраф за сдачу жилья без договора найма

Какой налог придется заплатить при сдаче квартиры в аренду

Налоги при сдаче квартиры в аренду зависят от статуса собственника:

• если он физическое лицо, уплачивается НДФЛ 13%;
• если ИП — патентный платеж 6% или 15% с дохода, а также страховые взносы;
• если самозанятый — только фиксированные 4% или 6% от выручки в месяц.

Кто вправе сдавать недвижимость в аренду

Сдавать недвижимость в аренду вправе любое лицо, как физическое, так и юридическое. И любое лицо, сдающее недвижимость в аренду и получающее с этой деятельности доход в виде арендных платежей, обязано платить налоги.

В России чрезвычайно распространена практика сдачи в аренду жилых помещений физическими лицами, при этом на этом рынке существует большая проблема контроля налогообложения — большинство арендодателей предпочитают действовать неофициально, сдавая квартиры и жилые дома без договоров и не уплачивая никаких налогов. Такое поведение не является правильным и допустимым: если у лица имеется выручка, с нее необходимо уплачивать налог.

Сдавать в аренду недвижимость вправе любые физические лица:

• простые граждане, не обладающие никаким специальным предпринимательским статусом;
• индивидуальные предприниматели;
• плательщики налога на профессиональный доход, известные как самозанятые.

При этом для каждой из указанных групп имеются отдельные правила и особенности налогообложения.

Какие налоги платит владелец недвижимости с арендной платы

То, какие налоги при сдаче квартиры в аренду в 2021 году предстоит уплатить ее владельцу, зависит от его статуса. Статус владелец выбирает сам: намерен он сдавать квартиру как физическое лицо или как индивидуальный предприниматель — решать исключительно ему. При выборе статуса важно внимательно посчитать, какой из вариантов налогообложения наиболее выгоден в конкретной ситуации. Зависит это от:

• региона сдачи недвижимости;
• предполагаемой ежемесячной выручки от этой деятельности;
• предполагаемых затрат;
• других индивидуальных факторов.

Если физлицо

Если гражданин сдает квартиру как простое физическое лицо, он обязан платить подоходный налог с полученных арендных платежей. Ставка НДФЛ для резидентов РФ — 13% в месяц, для нерезидентов — 30%. Платить ежемесячно не придется: по окончании календарного года, до 30 апреля следующего года, необходимо подать декларацию 3-НДФЛ, в которой посчитать выручку и налог за весь год, а затем уплатить НДФЛ за весь истекший год.

Эксперты КонсультантПлюс разобрали, как исчислить и уплатить НДФЛ с доходов от сдачи имущества в аренду. Используйте эти инструкции бесплатно.

Доходом считаются не только непосредственно арендные платежи, но и платежи за коммунальные услуги, если их оплачивают квартиросъемщики, кроме платежей, уплачиваемых по счетчикам.

Например, владелец сдает квартиру, ежемесячный арендный платеж — 20 000 рублей. При этом жильцы платят по счетчикам 2000 рублей в месяц за свет и воду, и еще 3000 — остальные коммунальные платежи, начисляемые без счетчиков, в том числе плата за обслуживание общедомового имущества.

В этой ситуации налогооблагаемым месячным доходом арендодателя является сумма в 23 000 рублей — арендный платеж и коммуналка без счетчиков. 2000 коммуналки по счетчикам не облагается НДФЛ. Годовая выручка составит: 23 000 × 12 = 276 000 рублей. Годовой налог: 276 000 × 0,13 = 35 880 рублей.

Если ИП

Для индивидуального предпринимателя налог с аренды недвижимости зависит от выбранной системы налогообложения. Разумных вариантов два:

• упрощенная система — УСН;
• патент.

В обоих случаях придется платить страховые взносы, в 2021 году их размер составляет:

• на пенсионное страхование — 32 448 рублей в год;
• на медицинское — 8426 рублей.

Если годовой заработок превышает 300 000 рублей, в Пенсионный фонд дополнительно перечисляется 1% с суммы, превышающей этот порог.

ИП на УСН вправе выбрать один из двух вариантов уплаты налога:

• 6% с общей суммы выручки;
• или 15% с суммы дохода, уменьшенного на расходы.

Второй вариант имеет смысл выбирать, если предприниматель регулярно вкладывается в квартиру и его расходы составляют 60% или более от суммы дохода. Это крайне редкая ситуация, как правило, арендодатели если и вкладываются в квартиру, например, делают там периодический клининг или ремонты, эти затраты значительно меньше доходов.

Разумнее выбирать ставку 6% и платить ее со всего дохода без учета расходов.

ИП на патенте уплачивают страховые платежи и стоимость патента.

Стоимость патента рассчитывается как 6% от предполагаемого дохода в данной сфере деятельности в данном регионе. То есть рассчитывается не из реального дохода предпринимателя, а от предполагаемого дохода, который в конкретном регионе получают предприниматели, занимающиеся аналогичной деятельностью.

Таким образом, стоимость патента зависит:

• от срока его действия;
• региона, в котором сдается квартира;
• ее площади.

Стоимость патента не зависит от размера арендных платежей, который назначит арендодатель. Для расчета стоимости патента на сайте ФНС создан удобный сервис.

Рассчитаем, сколько стоит патент для сдачи квартиры площадью 50 квадратных метров в Санкт-Петербурге в период с 07 октября по 31 декабря 2021 года.

Если самозанятый

Для самозанятых то, какой налог при сдаче квартиры в аренду им предстоит заплатить, зависит от того, кто выступает в качестве арендатора:

• если физическое лицо — 4% от ежемесячного дохода;
• если юридическое лицо — 6%.

Получив очередной платеж, самозанятый регистрирует его поступление через приложение «Мой налог», там же формируется чек, который он направляет арендатору. Приложение автоматически считает сумму платежа, по истечении календарного месяца налог необходимо уплатить.

От страховых взносов самозанятые освобождены.

Ответственность за неуплату налогов

Если арендодатель скрывает доход и не платит никаких налогов, при выявлении этого факта с него взыщут не уплаченный НДФЛ и штраф в размере 20% или 40%, если докажут, что неуплата совершена умышленно, — такую ответственность устанавливает ст. 122 НК РФ . Взыскания производятся не более чем за последние три года.

В отдельных случаях возможна ответственность вплоть до уголовной, если сумма неуплаты за три года составила 2,7 миллиона рублей или больше. В таком случае не исключено даже лишение свободы до трех лет — уголовная ответственность за уклонение от уплаты урегулирована ст. 198 УК РФ .

ФНС может отслеживать теневую сдачу квартиры в аренду

Фото: Евгений Курсков/ТАСС —>

Не заплатил налог за сдачу в аренду квартиры — получил штраф от ФНС. Такую историю на днях привел Life. Выяснилось, что налоговая узнала о коммунальных платежах, а также о регулярных переводах на карту владельца недвижимости. Как налоговая отслеживает теневую аренду? Кто обычно жалуется в ФНС? И какие есть способы застраховаться от претензий?

История началась банально. Москвичка, как пишет Life, получила в наследство квартиру и сдала ее в аренду. А недавно ей из налоговой пришло уведомление о недоимке больше чем в 50 тысяч рублей. Это неуплаченные налоги с дохода от сдачи недвижимости. И выяснилось, что ФНС получила данные об оплате коммунальных услуг и о потребленных ресурсах. А также о том, что женщине ежемесячно переводят на карту 35 тысяч рублей. Инспекторы пообещали, что будут требовать уплату налогов через судебных приставов. Все это, конечно, можно оспорить. И еще неизвестно, на чью сторону встанет суд. Но здесь речь скорее идет о показательном примере. Комментирует руководитель налоговой практики Bryan Cave Leighton Paisner (Russia) Евгений Тимофеев:

Евгений Тимофеев руководитель налоговой практики Bryan Cave Leighton Paisner (Russia) «Здесь скорее удивляет следующее: это не такие большие суммы, чтобы налоговая тратила ресурсы большие на то, чтобы идти по этим цепочкам ради достаточно мизерных налогов. Вопрос скорее в том, что это, наверное, попытка дисциплинировать каким-то образом и в целом приучить к культуре декларирования и уплаты налогов, притом что технически все это сделать несложно сейчас».

Есть еще одна деталь. Обнаружился долг по коммунальным услугам. Так что вполне вероятно, что в налоговую пошла управляющая компания и передала информацию о том, что кто-то снимает конкретную квартиру. А еще бывает, что жалуются соседи. Кому-то не нравится, что арендаторы в квартире сверху включают музыку. А собственник на контакт не идет. И тогда сосед идет в налоговую и сообщает, что квартира сдается. И тогда уже включается машина ФНС. А без этого инспекторы сами обычно не тратят усилия, чтобы найти не платящих налогов арендодателей. Business FM время от времени анонимно общается с одним из московских сотрудников ФНС. И вот его письменный комментарий:

«Возможно вычислить только при каких-либо жалобах со стороны: соседей, управляющих компаний и прочих заинтересованных. Банки передают в налоговую данные о движении денежных средств по счету только на основании запроса налогового органа. А в случае с физлицами этот запрос должен быть согласован с вышестоящим налоговым органом».

Но чаще арендатор и арендодатель договариваются друг с другом на словах. Или же заключают договор безвозмездной аренды. А на деле съемщик расплачивается наличными. А если хочется использовать перевод, то рассказывают еще и о таком способе. Тот, кто снимает, заводит на свое имя отдельную банковскую карту. И ежемесячно сам себе перечисляет определенную сумму. А карта находится у хозяина квартиры, который снимает с нее наличные. Но есть и вполне легальный способ: или платить в казну 13% с дохода от сдачи жилья, или зарегистрироваться как самозанятый и платить 4% налога. И так делают все чаще, утверждает риелтор Александр Харыбин:

Александр Харыбин риелтор «Сейчас все больше и больше людей, наоборот, начинают платить налоги из-за того, что ввели закон о самозанятости — 4%. Условно, если ты сдаешь квартиру за 50 тысяч, ты платишь 2 тысячи в месяц, и все. Очень многие, наоборот, к этому приходят и цивилизованно это делают. Поэтому я даже не знаю, кто сейчас сильно уходил бы от этого. Люди переходят на такую систему и чувствуют себя спокойно еще и потому, что даже жильцы потом не могут их шантажировать в случае каких-то спорных ситуаций».

Правда, еще неизвестно, долго ли для самозанятых налог будет в 4%. Как знать, не повысят ли его до 13%, а может, и больше. Но пока стать самозанятым и, сдавая квартиру, платить небольшой налог — это страховка от претензий. И пусть ФНС еще не вычисляет в автоматическом режиме нелегальных арендодателей. Но если кто-то пожалуется и налоговая узнает о теневой сдаче квартиры, то по закону могут потребовать не только недоимку, но и штраф в 40% от неуплаченной суммы, как это произошло с москвичкой: ей добавили еще почти 22 тысячи. Это происходит, если докажут, что гражданин умышленно не платил налоги. А написать в ФНС, как показывает судебная практика, могут не только недовольные соседи или коммунальщики, но и арендатор, который поссорился с владельцем квартиры. И пожаловался на него из банального чувства мести.

Неуплата налогов при сдаче квартиры внаем обернется дополнительными расходами

Для обнаружения неплательщиков налоговики получают информацию из миграционных органов и риелторских агентств, из объявлений о сдаче квартиры внаем и от физлиц. Неуплата НДФЛ повлечет доначисление налога, пеней и штрафов

Человек, сдающий квартиру внаем, должен уплачивать налоги?

От сдачи квартиры внаем человек получает доход. Поэтому у него появляется обязанность уплачивать налог на доходы физических лиц (НДФЛ).

Облагаются налогом доходы не только в денежной, но и в натуральной форме, т.е., например, доход в виде имущества, полученного за предоставление квартиры внаем.

НДФЛ уплачивается по ставке 13%.

Собственник квартиры самостоятельно исчисляет сумму НДФЛ. Затем он обязан представить декларацию в налоговый орган по месту своего учета не позднее 30 апреля и уплатить НДФЛ до 15 июля года, следующего за годом, за который уплачивается налог.

Налоговый орган при получении декларации проверяет указанные в ней данные, в том числе правильность исчисления НДФЛ. Это называется камеральной налоговой проверкой. При ее проведении не допускается истребование дополнительных документов у налогоплательщика. Налоговый орган вправе назначить выездную налоговую проверку. В этом случае у налогоплательщика и иных лиц, например квартирантов, могут быть истребованы дополнительные документы, в том числе договор и расчетные документы. Однако на практике назначение такой проверки маловероятно.

Является ли налогооблагаемым доходом плата за коммунальные услуги?

Недавно налоговые органы вновь разъяснили 1 , что плата за коммунальные услуги состоит из двух частей. Первая – обязательная, ее собственник вносит вне зависимости от того, сдается ли квартира внаем. Сюда включается плата за содержание и ремонт жилого помещения, часть коммунальных услуг, оплата которых не зависит от их потребления. Вторая часть зависит от показаний счетчиков и рассчитывается исходя из объема потребления.

Первая обязательная часть платы, внесенная нанимателем жилья за коммунальные услуги, входит в налогооблагаемый доход, а вторая ее часть – нет. То есть компенсация расходов, определенных по показаниям счетчиков, в доход не включается и в налоговой декларации не отражается. Доход в декларации указывается за вычетом этой части.

Отметим, что финансовые органы ранее уже высказывали позицию о невключении коммунальных платежей, определяемых на основании показаний счетчиков, в сумму доходов при исчислении налога на доходы физлиц 2 . Суды также исключали эти платежи из налоговой базы по НДФЛ 3 . Последние разъяснения о порядке исчисления НДФЛ лишь подтверждают имеющуюся практику.

Что будет в случае неуплаты НДФЛ?

Многие наймодатели не сдают налоговые декларации и не уплачивают НДФЛ, считая, что налоговые органы не смогут выявить факт сдачи жилья внаем. Однако у них имеются различные механизмы для обнаружения неплательщиков. Информация может быть получена из миграционных органов и риелторских агентств, из объявлений о сдаче квартиры внаем и от физических лиц.

Неуплата НДФЛ может повлечь негативные последствия. В случае выявления недоимки налоговые органы доначислят налог. Размер доначисления будет зависеть от того, на основании каких данных проводилась проверка. Если налоговые органы получат документы, подтверждающие размер платы за сдачу квартиры внаем (например, затребуют договор и расчетные документы у квартирантов), то НДФЛ будет доначисляться на основании сумм, указанных в них. При отсутствии документов налоговые органы вправе исчислить налог расчетным путем на основании имеющейся у них информации о собственнике квартиры и данных об иных налогоплательщиках, оказавшихся в аналогичной ситуации.

Также будет начислена пеня исходя из 1/300 ставки рефинансирования (учетной ставки ЦБ РФ) за каждый день просрочки уплаты налога. Сейчас размер этой ставки составляет 7,75% (подробнее об этом читайте в публикации «Как изменение ключевой ставки ЦБ влияет на сбережения населения»).

Например, если собственник за сдачу квартиры за год получил 100 тыс. руб., то сумма неуплаченного НДФЛ будет равна 13 тыс. руб., а просрочка уплаты налога составит один год. Пеня будет рассчитываться по формуле: 13 тыс. руб. х 1/300 х 7,75 / 100 х 365 дней = 1226 руб.

Одновременно с налогоплательщика может быть взыскан штраф в размере 20% от неуплаченной суммы налога. Например, если эта сумма равна 13 тыс. руб., размер штрафа будет рассчитан так: 13 тыс. руб. х 20 / 100 = 2600 руб.

Наконец, в случае непредставления налоговой декларации подлежит уплате штраф в размере 5% неуплаченной суммы НДФЛ за каждый месяц, но не более 30% общей суммы и не менее 1 тыс. руб. Например, если сумма НДФЛ составляет 13 тыс. руб. и декларацию по нему налогоплательщик не представлял в течение года, то размер штрафа будет исчисляться следующим образом: 13 тыс. руб. х 5 / 100 х 12 мес. = 7800 руб. Однако эта сумма превышает 30% от суммы неуплаченного налога: 13 тыс. руб. х 30 / 100 = 3900 руб. В связи с этим размер штрафа составит 3900 руб.

Таким образом, в случае непредставления налоговой декларации и неуплаты НДФЛ в размере 13 тыс. руб. в течение года общая сумма доначислений может составить 13 тыс. (НДФЛ) + 1226 руб. (пеня) + 2600 руб. (штраф за неуплату налога) + 3900 руб. (штраф за непредставление налоговой декларации) = 20 726 руб.

Можно ли передать обязанность по уплате налога нанимателю жилья?

По общему правилу наймодатель, т.е. налогоплательщик, должен уплачивать НДФЛ самостоятельно – от своего имени и за свой счет. Однако не так давно появилась возможность уплаты налогов третьими лицами. В связи с этим наниматель жилья из своих средств может уплатить НДФЛ за наймодателя. Но в таком случае в платежном документе также нужно указать данные наймодателя (ИНН и др.), чтобы налоговые органы могли идентифицировать платеж.

При этом обязанность по представлению налоговой декларации все равно должен исполнять собственник жилья. То есть налогоплательщиком для налоговых органов остается наймодатель, и он будет нести ответственность в случае неуплаты налога.

Можно ли уменьшить сумму выплачиваемых налогов?

При сдаче внаем нескольких квартир может быть целесообразна регистрация в качестве индивидуального предпринимателя. Тогда наймодатель сможет применять упрощенную систему налогообложения со ставкой 6%, при которой налогом облагаются доходы, или 15%, при которой облагается разница между доходами и расходами.

Кроме того, возможно применение патентной системы налогообложения, ставка при которой составляет 15%, а сумма дохода определяется региональным законодательством. Например, для Москвы размер годового дохода зависит от площади помещения и его местонахождения и варьируется от 210 тыс. до 10 млн руб. Но в этом случае придется уплачивать страховые взносы. Их размер в 2019 г. составит 36 238 руб., если сумма дохода не превысит 300 тыс. руб.

1 Письмо ФНС России от 8 мая 2019 г. № БС-4-11/8703@. Также Письмо Минфина России от 29 апреля 2019 г. № 03-04-07/31733.

2 Письмо Минфина РФ от 30 июня 2006 г. № 03-05-01-05/123.

3 См., напр., Постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 22 марта 2017 г. № Ф08-1561/2017 по делу № А63-1124/2016.

Сдача квартиры без договора. Чем рискуют собственник и жильцы?

Если дело дойдет до суда, договор сыграет важную роль

— Во-первых, помните, что сдавать жилье в аренду может только собственник либо представитель собственника, который имеет нотариальную доверенность. Если квартира принадлежит в долевом соотношении нескольких гражданам, то на сдачу жилья в аренду необходимо согласие всех.

Как составить договор аренды жилья?

Арендодатель и арендатор регулируют отношения с помощью договора аренды жилого помещения. В этом документе должны быть отражены «существенные» условия: предмет договора, срок аренды и цена. Именно они обязательны для включения в договор. Без них, согласно п. 1 ст. 432 ГК РФ, договор считается незаключенным.

Помимо «существенных» в договоре можно отразить «обычные» и «случайные» условия — главное, чтобы они не нарушали законодательство РФ и права и свободы сторон.

Договор составляется в простой письменной форме и не требует нотариального заверения. Если договор заключен на срок не более 11 месяцев, то его необязательно регистрировать в Росреестре. Регистрация договора аренды помещения в Росреестре накладывает определенные обременения на недвижимость — например, на срок действия договора квартиру нельзя будет сдать еще раз или продать. На это стоит обратить внимание арендаторам, если вы не хотите, чтобы вас неожиданно выселили, потому что квартиру продали.

Можно ли сдавать и снимать квартиру без договора?

На вопрос, можно ли сдавать квартиру без договора, нет однозначного ответа. Законом не предусмотрены санкции за несоставление договора аренды ни для арендодателя, ни для жильца. Согласно гражданскому кодексу РФ — в частности, ст. 609 ГК РФ, — для этого вида отношений предусмотрена простая письменная форма договора. Но помните, что договор — это документ. И если у вас с жильцами или собственниками возникнут разногласия и дело дойдет до суда, то договор сыграет важную роль.

Также помните, что в суде не принимаются во внимание свидетельские показания, а только расписки в получении денежных средств, акты приема-передачи, квитанции об оплате и так далее.

Сдача квартиры в аренду облагается налогом?

Сдача жилья в аренду — это вид получения прибыли, с которой по общим правилам вы должны платить налог в размере 13%. Владелец должен ежегодно предоставлять в налоговую декларацию о доходах как физическое лицо, если он не является предпринимателем, и уплачивать в казну налог. Уклонение от уплаты налогов влечет за собой штраф от 20 до 40% задолженности и начисления пеней за каждый день просрочки. А злостные неплательщики могут быть привлечены даже к уголовной ответственности.

Отслеживает ли налоговая служба сдачу жилья в аренду?

Налоговая служба не отслеживает сдачу жилья в аренду, но может через государственные органы выяснять, сдается жилье или нет. Доказать факт получения денег за пользование жилищем очень сложно. Если только налоговые инспекторы получат документы, подтверждающие передачу денег за аренду — например, расписки. В противном случае собственник всегда может заявить, что пустил человека пожить бесплатно и никакого дохода от этого не имеет.

Главное, что нужно зафиксировать в договоре, — порядок досрочного расторжения соглашения

— В договорах аренды должны быть четко прописаны условия проживания арендатора: кто может находиться в помещении (наниматель, члены семьи, гости), имеет ли он право жить с животными и какими именно и так далее.

Но самое главное, что нужно зафиксировать в договоре, — порядок досрочного расторжения соглашения. Большинство спорных ситуаций возникают именно из-за этого. Допустим, жилец по каким-то причинам не может или не хочет оплачивать аренду либо собственник решил продать квартиру и арендатору нужно съехать в кратчайшие сроки.

Важно прописать в договоре штрафные санкции за нарушения условий соглашения: остается ли обеспечительный платеж у арендодателя, за какой период времени арендатор должен сообщить собственнику, что не будет снимать жилье, и прочее. В моей практике был случай, когда покупатель квартиры был готов заплатить большие отступные, лишь бы арендатор съехал, и жилье продали без обременений.

Также арендодателю стоит помнить о том, что он должен платить налог со сдачи жилья, и уклонение от уплаты налогов — нарушение Уголовного кодекса, которое влечет за собой уголовную ответственность.

На самом деле налоговые службы могут узнать о сдаче квартиры в аренду даже без заключения договора. Выявить это очень просто, проследив операции по банковским картам. Правоохранительные органы используют системность платежей (регулярность, одинаковая сумма) при доказательстве арендных отношений между собственником и арендатором.

Письменный договор защищает как арендодателя, так и арендатора

— Сдача квартиры или комнаты — довольно распространенный способ получения прибыли. Одним он приносит дополнительный заработок, а для других становится полноценным бизнесом.

Отношения по найму (аренде) жилого помещения регулируются Гражданским кодексом РФ, в котором указано, что договор найма должен заключаться в письменной форме. Нотариальное удостоверение договора законом не требуется, однако может быть сделано по соглашению между собственником и будущим жильцом.

В договоре найма жилого помещения должны быть указаны такие существенные условия, как:

• Предмет договора, к которому относится само помещение, обстановка в помещении (мебель, бытовая техника, которые могут быть поименованы в приложении к договору), общее санитарное состояние помещения.
• Круг лиц, которые получают право пользоваться по найму жилым помещением вместе с арендатором.
• Размер ежемесячной арендной платы, сроки и порядок ее внесения, а также порядок оплаты коммунальных платежей, внесения и возврата депозитного платежа.
• Если квартира не является собственностью арендодателя, то документ, на основании которого он вправе сдавать жилье в аренду.
• Срок аренды жилого помещения, а также порядок продления и (или) досрочного расторжения договора.

Поскольку договор аренды жилого помещения по общему правилу не подлежит государственной регистрации, многие не придают значения как содержанию самого договора, так и сопутствующим его исполнению обстоятельствам (например, наличие расписки, подтверждающей внесение платы).

Без письменного договора незащищенными могут оказаться как арендодатель, так и арендатор. Первый при невыполнении обязанностей по внесению платежей не сможет доказать размер задолженности, а также рассчитать ее в случае необходимости обращения в суд. В случае порчи имущества в квартире он также не сможет доказывать убытки.

Арендатор, если не будет требовать расписок или других приходных документов, может попасть в ситуацию, когда на него незаконно подадут иск о взыскании задолженности по договору аренды либо беспричинно выселят из квартиры.

Многие не составляют и не регистрируют договор в органах Росреестра, уклоняясь от уплаты налогов на полученную прибыль. Однако налоговая может узнать о том, что жилье в аренде и без договора: от правоохранительных органов, бдительных соседей, управляющих компаний или ТСЖ.

Подобные сведения могут поступать в налоговый орган из подразделений по вопросам миграции (каждый иностранец должен указать свое место жительства при постановке на миграционный учет, нередко у него требуют и договор найма жилого помещения). Если налоговый орган проводит выездную проверку риелторского агентства, то информация о проводимых сделках также может попасть к налоговикам.

Как платить налог со сдачи квартиры: пошаговая инструкция

Сдавая квартиру в аренду, вы получаете доход. А любой доход облагается налогом.

Какие существуют варианты уплаты налогов на доходы со сдачи жилья?

Существует 3 способа:

• налог на доходы физических лиц (по ставке 13%);
• патент на сдачу жилых помещений в аренду (6%);
• налог на самозанятость (4%).

Как заплатить налог от сдачи квартиры в виде НДФЛ?

Шаг 2. В случае необходимости зарегистрируйте договор в Росреестре.

Если договор аренды или найма заключен на срок более 1 года, зарегистрируйте его в Росреестре через МФЦ или портал «Госуслуги». Это необходимо сделать в течение месяца после заключения договора.

Если срок договора менее одного года, регистрация в Росреестре не требуется.

Шаг 3. Соберите документы для подачи налоговой декларации.

• паспорт;
• договор найма жилого помещения.

Документы, подтверждающие право собственности на квартиру или возможность ею распоряжаться, например, свидетельство о регистрации права собственности (выдавалось до июля 2016 года), выписка из Единого государственного реестра недвижимости или договор социального найма

Шаг 4. Подайте налоговую декларацию в налоговую инспекцию по месту постановки на учет.

Заполнить декларацию можно от руки, если вы лично приедете в налоговую, или в электронном виде, например, с помощью сервиса «Личный кабинет налогоплательщика на сайте ФНС». На основании поданной декларации и приложенных документов налоговая начислит сумму НДФЛ к уплате (13% от дохода, полученного от сдачи жилья).

Идти в налоговую сразу после заключения договора не нужно: подать декларацию за доходы в текущем году необходимо до 30 апреля следующего года. Внимательно отнеситесь к срокам подачи декларации: за каждый полный или неполный месяц просрочки вам грозит штраф в размере 5% от суммы налога.

Шаг 5. Уплатите НДФЛ.

Форму квитанции можно скачать на сайте ФНС, заполнить ее самостоятельно и оплатить в банке, а можно воспользоваться сервисом «Уплата налогов физических лиц». В этом случае платеж можно провести онлайн в личном кабинете.

Сколько налогов я должен платить от сдачи квартиры в России, если проживаю за рубежом?

Если вы сдаете квартиру в аренду или внаем и проживаете в России более 183 дней в году, вам необходимо уплачивать налог на доходы физических лиц (НДФЛ) по ставке 13%. Если же вы находитесь в России менее 183 дней в году, налоговая ставка составит 30%.

Подтвердить статус налогового резидента можно, получив специальный документ через сервис ФНС России. К заявлению на подтверждение статуса можно приложить копии документов, подтверждающие ваше пребывание в России за последние 12 месяцев, например, копии страниц загранпаспорта с отметками о пересечении границы.

Выгоден ли патент при уплате налогов со сдачи квартиры?

Еще один способ сдавать жилье легально — использовать патентную систему налогообложения (ПСН). Эта опция доступна только индивидуальным предпринимателям. Стоимость патента устанавливается государством и составляет 6% от суммы примерного годового дохода, который может получить предприниматель от сдачи недвижимости в аренду. Патент приобретается на срок от 1 до 12 месяцев. При наличии патента вам не придется платить НДФЛ с доходов, полученных от использования имущества и налога на данное имущество.

В Москве, и ряде крупных городов стоимость патента на сдачу квартиры рассчитывается исходя из ее площади и района, где она находится. В остальных регионах это фиксированная сумма за количество объектов, которое вы планируете сдавать. Стоимость патента можно рассчитать на сайте.

Заявку на оформление патента можно подать лично или в электронном виде на сайте ФНС. Обратитесь в налоговую не позднее чем за 10 дней до предполагаемого начала действия патента. Патент выдадут в течение 5 дней, он вступает в силу с момента выдачи.

Патентная система налогообложения позволяет сэкономить за счет более низкой процентной ставки, чем НДФЛ. Например, если вы сдаете квартиру за 30 тыс. рублей в месяц, сумма, которую вам придется перевести в Налоговую службу при использовании патента составит 21 тыс. рублей. В случае с НДФЛ общая сумма будет почти в два раза больше — 47 тыс. рублей (и может вырасти еще до 50 тыс. с учетом налога на имущество).

Выгодна ли самозанятость для арендодателей (наймодателей)?

Еще один способ оптимизировать налоги от сдачи квартиры — зарегистрировать статус самозанятого. В данном случае ставка налога составит 4% при сдаче квартиры внаем физлицу и 6% при сдаче ее в аренду компаниям. Новый налоговый режим доступен тем, чьи доходы не превышают 2,4 млн рублей в год, то есть доход от сдачи недвижимости не должен быть больше 200 тысяч рублей в месяц.

Самозанятость можно совмещать с работой по найму и с наличием ИП. Сейчас специальный налоговый режим «Налог на профессиональный доход» доступен в 80 регионах России.

Еще один плюс режима самозанятости — отсутствие страховых взносов. Отчисления в Пенсионный фонд и на медицинское страхование — дело каждого самозанятого, при этом закон гарантирует им минимальную социальную пенсию даже при отсутствии отчислений. Кроме того, самозанятым доступен один налоговый вычет в размере не более 10 тысяч рублей, что позволит сократить сумму налоговых отчислений в первые месяцы.

Встать на учет в качестве самозанятого можно с помощью мобильного приложения «Мой налог». В нем же нужно регистрировать платежи, на основе которых налоговая будет ежемесячно начислять сумму налога к оплате.

Закон не требует перезаключать договор найма, если арендодатель уже в процессе сдачи квартиры получит статус самозанятого.