Как перевести в ИЖС землю: условия, причины отказа

Как построить жилой дом на участке сельскохозназначения и не нарушить закон?

Собственник земельного участка сельскохозяйственного назначения, желающий построить жилой дом или зарегистрировать уже имеющуюся постройку в качестве жилого объекта, получает отказы от органов государственного и муниципального управления, сталкивается с правовыми препятствиями. Как построить жилой дом на территории земель сельскохозяйственного назначения, чтобы не нарушить закон?

Нецелевое использование земель в Российской Федерации запрещено законом. Сельскохозяйственные земли (далее — земли СХН) должны использоваться по прямому назначению — для нужд сельского хозяйства. В ст. 78 Земельного кодекса РФ приведен закрытый перечень использования земель СХН, и в него не включено удовлетворение гражданами бытовых нужд, связанных с проживанием. Особой охране подлежат сельсхозугодья — пастбища, сенокосы, пашни и т.д. (ст. 79 ЗК РФ). В соответствии с целевым назначением на землях СХН могут находиться нежилые здания и сооружения, необходимые для производства, обработки и хранения сельскохозяйственной продукции, что подтверждают суды (см. апелляционные определения Волгоградского областного суда от 02.07.2015 по делу № 33-7277/20152, Ростовского областного суда от 07.06.2016 по делу № 33-9147/2016).

Жилой дом, построенный на земле СХН, могут снести как самовольную постройку. Возникнут и другие проблемы: практически невозможно получить разрешение на строительство, зарегистрировать право собственности, присвоить адрес жилому дому. Незаконное жилое строительство, незарегистрированный жилой дом могут выявить в ходе проверок уполномоченные контролирующие органы: Россельхознадзор, территориальные органы Федеральной службы по надзору в сфере природопользования, Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии (постановление Правительства РФ от 02.01.2015 № 1 «Об утверждении Положения о государственном земельном надзоре»). Собственнику выпишут штраф за нецелевое использование земли (ст. 8.8 КоАП РФ), а участок могут изъять (ст. 6 Федерального закона от 24.07.2002 № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения»).

Так, на участке СХН без разрешительной документации частными лицами были возведены жилые дома — более 60 объектов индивидуального жилищного строительства (ИЖС). В отношении кооперативного хозяйства было возбуждено дело об административном правонарушении согласно ч. 2 ст. 8.8 КоАП РФ (см. постановление Верховного суда Республики Дагестан от 29.09.2016 по делу № 4а-325/2016).

Включаем участок в земли населенного пункта

Чтобы построить жилой дом, получить объекту адрес и провести коммуникации за счет муниципалитета, необходимо участок из земель сельскохозяйственного назначения перевести в участок под индивидуальное жилищное строительство (ИЖС).

При этом изменить только вид разрешенного использования земли не удастся — нужно менять категорию земель на «земли населенных пунктов» (ст. 7 ЗК РФ) с видом разрешенного использования «под индивидуальное жилищное строительство». При этом важно, что перевести земельный участка в другую категорию могут только собственники. Арендаторы не имеют такого права.

Перевод земель СХН в другую категорию допускается в исключительных случаях (ч. 1 ст. 7 Федерального закона от 21.12.2004 № 172-ФЗ «О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую»). Единственное законодательно подходящее основание — изменение черты населенных пунктов, а подходящее условие — включение участка в границы населенного пункта в порядке утверждения или изменения генерального плана.

Чтобы получить итоговый разрешительный документ — акт о переводе земель из одной категории в другую, нужно пройти сложный бюрократический путь. Потребуется, в частности, убедить муниципальные органы в необходимости такого перевода, предоставить объемный пакет документов (согласно ст. 2 Федерального закона «О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую»). Например. жители Санкт-Петербурга и Ленинградской области могут подробно ознакомиться с порядком перевода земель в ИЖС, с требованиями, предъявляемыми к ходатайству, на сайте Ленинградского областного комитета по управлению государственным имуществом: информация о порядке перевода, требования к заявлению и документации, как составить ходатайство. Там же опубликован регламент предоставления госуслуги.

Почему могут отказать в переводе земель под ИЖС

Помимо формальных проблем с документами, поводом для отказа в переводе участка земель СХН под ИЖС является ситуация, при которой земельный участок удален от населенных пунктов, не граничит с ними; перевод вступает в противоречие с генпланом; участок относится к охраняемой зоне или имеет вкрапления лесного фонда. Если же вблизи участка уже имеются жилые постройки, проведены коммуникации, проблем с переводом земель, как правило, не возникает.

Споры о «доме фермера»

Есть мнение, что закон не запрещает построить дом фермера на земле сельхозназначения лицу, занятому индивидуальной трудовой деятельностью. «Дом фермера» — это не особый статус недвижимости. Данный термин упоминается лишь в Санитарных правилах 30-102-99 «Планировка и застройка территорий малоэтажного жилищного строительства». В соответствии с п. 5.2.4 правил «в сельских поселениях для семей, ведущих индивидуальную трудовую деятельность, следует применять жилые дома с местом приложения труда (дом врача… дом фермера и др.)».

Также фермеры ссылаются на Федеральный закон от 11.06.2003 № 74-ФЗ «О крестьянском (фермерском) хозяйстве». В ст. 6 этого закона сказано, что в состав имущества фермерского хозяйства могут входить хозяйственные и иные постройки, необходимые для ведения хозяйства. Если исходить из того, что жилой дом может быть отнесен к «иным постройкам», то строительство на землях сельхозназначения правомерно.

Однако результаты судебных споров свидетельствуют об обратном: ни Земельный кодекс РФ, ни Федеральный закон «О крестьянском (фермерском) хозяйстве» не дают право фермеру возводить жилой дом на землях СХН, а для жилого дома обязательна определенная категория земель (см. определения Конституционного Суда РФ от 24.09.2012 № 1586-О, Калужского областного суда от 11.09.2013 по делу № 33-2150/2013). Жилой дом нельзя отнести к «иным постройкам», это не средство производства.

Но в каждом правиле есть исключения: так, фермер после нескольких лет судебных тяжб все же зарегистрировал свой дом на землях КФХ через суд (см. постановление ФАС Центрального округа от 19.03.2015 № Ф10-262/2015 по делу № А08-875/2012).

По общему правилу, чтобы построить дом на территории земель СХН и не нарушить закон, необходимо изменить категорию земельного участка и получить нужный вид разрешенного использования — под ИЖС. Если это невозможно, к вам могут быть приняты меры: оспорить сделки, начислить штрафы, снести дом, изъять участок.

Важные нюансы

Однако существует нюанс: если земля в собственности, а дом построен в соответствии с санитарными нормами и нормами пожарной безопасности, суды отказывают местной администрации, обратившейся с иском о сносе жилого дома как самовольной постройки, так как ее права при этом не нарушаются (см. постановление ФАС Центрального округа от 19.03.2015 № Ф10-262/2015 по делу № А08-875/2012, апелляционное определение Тюменского областного суда от 08.06.2015 по делу № 33-2940/2015). Снести дом могут только по требованию лица, права и законные интересы которого нарушаются, по инициативе прокурора либо органа, наделенного таким правом по закону (см. постановление Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010). Также подлежат сносу дома в зоне так называемых красных линий, например, в непосредственно близости от газопровода (см. апелляционное определение Московского областного суда от 03.06.2015 по делу № 33-12960/2015). Если же вы используете землю СХН по прямому назначению — с ориентацией на сельхозпроизводство (выращиваете плодовые культуры, содержите питомник), привлечь вас к административной ответственности будет сложно. При этом наличие жилого дома, если он никому не мешает и не занимает большую часть участка, существенной роли не сыграет.

Итак, если официальное оформление жилого дома не имеет для вас принципиальной важности и срочности и вам отказали в переводе статуса земель СХН в земли населенного пункта и ИЖС, строиться можно. Однако называть объект жилым домом нельзя, лучше ограничиться получением разрешения на строительство административно-бытового объекта недвижимости или складского помещения. Но когда появится необходимость продать дом как жилой с целью получить за него соответствующую плату, нужно будет обязательно пройти необходимые процедуры и оформить его в собственность.

Тем не менее следует помнить, что жилое строительство на землях сельскохозяйственного назначения всегда несет риски привлечения к ответственности. Нужно осознавать это и быть готовым защищать свои интересы в суде.

Что нужно знать собственнику участка о переводе земли в категорию ИЖС?

Находящаяся в обращении земля подразделяется на виды в зависимости от разрешенного использования. Но возможен ли перевод земли в ИЖС?

Да, назначение участка – категория переменчивая: в отдельных ситуациях закон позволяет изменить предназначение участка. Самые распространенные случаи, касающиеся перевода земли в ИЖС рассмотрены в статье, а также как осуществляется весь процесс.

Перевод земли в ИЖС — законодательная база

Законодательство о землях под индивидуальное жилищное строительство

Порядок обращения земель и правоотношения землепользователей регулируются Земельным Кодексом РФ.

Алгоритм изменения земельных категорий устанавливается:

• ФЗ № 172 от 2004 года «О переводе земель и земельных участков из одной категории в другую»;
• Градостроительным Кодексом;
• законодательством в сфере регистрации прав на недвижимое имущество.

Также инициатору процедуры нужно учитывать и локальные правовые акты, действующие в регионе расположения надела.

Что такое ИЖС?

Предварительно уточним правовые особенности земли с целевым назначением индивидуального жилищного строительства (ИЖС).

Именно статус надела определяет категории его разрешенного использования. Если точно, категории земли ИЖС как такового нет: термин подразумевает возможность осуществления на участке индивидуального жилищного строительства. А это уже разрешенное использование.

• Один участок может сочетать несколько разрешений: ИЖС, ведение личного подсобного хозяйства, занятие огородничеством и садоводством.
• Для частного строительства надел должен относиться к категории земель населенных пунктов (ст. 8 ЗК РФ).
• Когда владелец надела сельскохозяйственной категории планирует построить полноценный жилой дом, ему нужно перевести свой участок в разряд земли что относиться к населенным пунктам.

Среди обывателей применяется понятие «перевода земли в ИЖС». Мы также будем далее оперировать привычной терминологией.

Преимущества земель с разрешением под ИЖС

В чем плюс земельного участка с разрешением под ИЖС?

• В построенном на участке частном доме можно без проблем зарегистрировать постоянной проживание. С присвоением почтового адреса, возможностью получать корреспонденцию, оформлять льготы, устраивать детей в школы и сады при микрорайоне и другими социальными преимуществами.
• Такие участки входят в муниципальные программы благоустройства, поэтому вся инфраструктура будет обеспечена властями. Газопровод, дороги, централизованное водоотведение, уборка мусора: все это входит в сферу ответственности исполнительной власти города или поселения.

Можно ли изменить категорию земли?

Бум на частное домостроение порождает логичный вопрос: можно ли как-то «втиснуться» в земли ближайшего населенного пункта, чтобы и социальными благами пользоваться, и проживать с комфортом на природе?

Можно, но уточним, что по нормам ст. 7 ЗК РФ находящаяся в обращении земля имеет всего 7 категорий, тогда, как вариантов разрешенного использования гораздо больше.

Росреестр — работала государственным регистратором прав. Начальник отдела имущества. Помогаю решать проблемы, возникшие с недвижимостью.

С 2014 года в земельное законодательство внесены изменения, обязывающие муниципалитеты принимать на своей территории правила землепользования и застройки.

Перевод категории земель сельхоз назначения возможен только с внесением изменений в существующую градостроительную документацию.

Для принятия решения о переводе сельхоз земель, заинтересованное лицо обращается с ходатайством в местный муниципалитет, предоставив все требуемые документы.

В документации должны быть собраны сведения о предполагаемом виде использования и иные существенные основания для перевода.

При принятии органами местной власти положительного заключения, документация направляется на рассмотрение в региональные департаменты, наделенные полномочиями перевода сельхоз земель в иную категорию.

Сельскохозяйственные земли находятся на особом счету у государства, так что перевод их в иную категорию производится только при наличии веских оснований.

Для большей вероятности принятия положительного решения лучше, если необходимость перевода обусловлена для строительства индивидуальных домов сразу нескольким собственникам.

Для принятия заключения местного муниципалитета может понадобиться проведение публичных слушаний. Это займёт определенное время, так как только процесс принятия предложений к проекту изменений правил землепользования занимает не меньше месяца.

Изменение в градостроительной документации повлечет за собой изменение во все федеральные информационные системы, включая кадастровую палату.

Чаще всего собственники прибегают к переводу земель сельскохозяйственных категорий в категорию населенных пунктов, а затем получают разрешение на использование под ИЖС.

Иногда возникает необходимость сменить целевое назначение участка внутри категории земель поселений. Затевать хлопоты со сменой категории или разрешенного использования выгодно, если предстоит строительство жилого дома для постоянного проживания всей семьи.

Перевод участка из сельхозугодий в земли под ИЖС

Как поменять категорию земельного участка?

Особенность такого шага заключается в том, что потребуется промежуточный шаг: смена категории земли.

Сельскохозяйственная категория должна смениться группой земель, принадлежащих населенным пунктам. Если подобное осуществлено, можно приступать к получению разрешения на ИЖС.

В чем может быть загвоздка?

Для причисления надела к населенному пункту необходимо согласие соответствующего муниципалитета.

Но если участок значительно удален, лишен благ цивилизации и сети дорог, вряд ли власти согласятся обзавестись дополнительной головной болью, поскольку по закону им придется обслуживать и новую землю.

Процедура перевода земли в ИЖС

Как перевести участок в ИЖС?

Для смены категории участка следует обратиться в земельный комитет местной администрации по фактическому расположению земли.

• Здесь оформляется соответствующее ходатайство с указанием исходного назначения земельного надела и категории по переводу. Но это будет только предварительная консультация: в администрацию нужно заглянуть повторно с солидной кипой бумаг по земле.
• Если участком владеют несколько собственников, каждому из них придется посетить муниципалитет для подачи ходатайства. При невозможности личного обращения оформляется доверенность на представителя у нотариуса или дается письменное разрешение на процедуру перевода земли.
• Теперь наступает самый ответственный момент по подготовке пакета документации на участок. Положительное решение напрямую зависит от полноты представленных справок, земельного плана, кадастровых выписок и прочих документов.
• При положительном решении собственнику выдается акт о переводе земли в другую категорию с присвоением соответствующих разрешений в использовании. Такая же информация направляется исполнителем в органы учета муниципальных земель, кадастра и картографии.
• Завершается процедура внесением изменений в государственные реестры учета, которые проводит исполнительный орган власти.

Если для перевода земли в ИЖС требуется только смена разрешенного использования без изменения категории, алгоритм примерно тот же.

Правда такая процедура не регламентируется федеральными законами. Поэтому местные власти руководствуются внутренними градостроительными регламентами.

Документы к ходатайству и его рассмотрение

Инициатор хлопот с переменой целевого назначения участка предоставляет в муниципалитет следующие документы:

• ходатайство по предложенной форме;
• копию личного паспорта;
• при долевой собственности на участок – согласие всех совладельцев с нотариальным подтверждением;
• выписку из госкадастра недвижимости, кадастровый паспорт участка и другую техническую документацию;
• правовое основание владения/использования надела: договора аренды или дарения, купли/продажи, свидетельство о правах наследования, выписки ЕГРН и т. д.

На проведение правовой экспертизы документов и принятие решения по ходатайству законом отведено 30 — 60 суток с момента предоставления бумаг от собственников.

Основания для отказа

Какие основания для отказа в смене категории земли могут возникнуть?

• Фактические ошибки в документации, неполный перечень собранных бумаг;
• Нецелесообразность смены категории земли, а также частного строительства на территории;
• запрет на использование надела под ИЖС – такое ограничение характерно для сельскохозяйственных земель;
• заявитель не имеет законных прав на осуществление процедуры изменения категории или назначения земли.

Нюансы перевода земель в ИЖС

Инициировать смену категории земельного участка могут только граждане РФ. Лица без гражданства, временно зарегистрированные в России, не правомочны на юридические действия с землею даже при отсутствии ограничений в использовании надела.

Для резидентов РФ законодательный барьер действует на земли особого назначения, территории лесного и водного фонда. Правда, такие участки выведены из гражданского оборота, поэтому обычному человеку потенциально не возможно на них претендовать.

Чтобы не тратить силы и время на хлопоты по смене разрешенного использования надела, лучше сразу при его покупке уточнить значимые моменты. Но если в собственности оказался надел другого назначения, то перевод земли под ИЖС возможен только для земель населенных пунктов.

Как переводится ИЖС? Подробнее об использовании земель сельхозназначения вы можете узнать, посмотрев видео:

Можно ли избежать штрафа, если я не успел построить дом на участке?

В 2012 году я купил участок для индивидуального жилищного строительства, по личным причинам — дети и ипотека — строительство до сих пор не начал. Участок несколько раз безуспешно пытались продать.

При покупке об установленных сроках освоения земельного участка меня никто не предупредил. О нарушении законодательства тоже в течение семи лет никто не говорил, а сейчас уже второй раз штрафуют за то, что я не устранил нарушения.

О первой проверке предупредили максимум за неделю — естественно, я не мог выполнить необходимые требования за этот срок. Второй раз не смог устранить нарушения, потому что из-за коронавируса не работали МФЦ. Но от ответственности меня, конечно, никто не освобождает.

Как быть в таком случае? Есть примеры удачной судебной практики в пользу владельца?

Можно ли переписать участок на родственника, то есть сменить владельца. У него тоже будет отсрочка?

Могут ли за последующие нарушения изъять участок без торгов?

Виктор, к сожалению, штраф придется заплатить, ведь вы действительно нарушили закон: за восемь лет так и не начали строить дом на участке. Но в течение трех месяцев после назначения штрафа вы можете обратиться в суд с административным иском и попросить уменьшить его размер с учетом вашего материального и семейного положения. Удачная судебная практика есть.

Чтобы не получить штраф в третий раз, участок можно подарить родственнику. На уже полученные штрафы это не повлияет. Но вместо этого лучше заняться благоустройством земельного участка: хотя бы поставить забор или начать копать котлован под фундамент. Даже небольшие работы помогут отсрочить следующий штраф до десяти лет.

Изъять участок могут, но это длительный процесс, о котором вы обязательно узнаете заранее.

Почему вас оштрафовали

Срок, в течение которого необходимо начать строительство на участке, в законе прямо не указан. Но установлен срок, в течение которого пустующую землю могут изъять, — это три года. В него не входит время, которое нужно для освоения земельного участка. Это значит, что, если вы начали строить дом, но за три года не успели, участок не изымут.

Кроме того, земельный участок не заберут без торгов. И вообще процесс изъятия земли длительный. Если вы против изъятия, муниципальная администрация пойдет в суд и сможет выставить землю на торги только через полгода после того, как решение вступит в законную силу.

В судебной практике по оспариванию штрафов за пустующую землю срок неиспользования обычно начинается от трех-четырех лет после приобретения участка. Минимальный штраф за то, что вы не начали строительство дома на участке для ИЖС в такой срок, — 20 000 Р . Максимальный — 1,5% от кадастровой стоимости земельного участка или 50 000 Р , если кадастровая стоимость не определена.

Как уменьшить штраф

В течение трех месяцев после того, как вас оштрафуют, вы можете обратиться в суд с административным иском и попросить отменить штраф или уменьшить его размер, если с ним не согласны.

Например, у женщины из Белгородской области было в собственности несколько земельных участков для ИЖС, на которых вместо домов выросла сорная трава. Женщину оштрафовали на 40 000 Р — по 20 000 Р за два участка. Она рассказала, что не работает и в одиночку воспитывает двоих детей. Суд в порядке исключения уменьшил штраф до 10 000 Р за каждый участок.

Есть категории штрафов, которые можно оспорить из-за процессуальных нарушений, например некоторые штрафы для автомобилистов. Штрафы за не построенный вовремя дом по процессуальным причинам оспорить нельзя: дома-то нет, то есть штраф назначен законно. Но люди пытаются и так выигрывают время на уплату штрафа.

Так, в Белгородской области женщина дошла до областного суда, требуя отменить штраф в размере 10 000 Р из-за того, что административный протокол составили без ее участия. Судьи посмотрели фотографии пустого участка и штраф за неиспользование земли сохранили. Но это дало собственнице несколько месяцев отсрочки на его уплату.

Получается, в вашем случае вы можете только попытаться снизить размер штрафа. Суду нужно будет доказать, что построить дом вовремя вы не смогли из-за тяжелого финансового положения. Или попытаться оспорить штраф, но только с целью отсрочить срок его уплаты. Заплатить придется в любом случае.

Как избежать ответственности в будущем

Нет никаких запретов передавать участки для ИЖС другим людям, если земля не в ипотечном залоге. После этого срок, в течение которого необходимо начать строительство на участке, начнет течь заново.

Тут важно учитывать, что если вас уже оштрафовали, то менять собственника бессмысленно: это не избавит от ответственности. Такой способ работает только на будущее.

Например, в Белгородской области мужчину оштрафовали на 20 000 Р за заросший участок на землях населенных пунктов. Мужчина пытался оправдаться: мол, подъездная дорога находится в частной собственности, он не мог провести коммуникации. И вообще он уже продал участок, просто покупательница болела и воспитывала маленького ребенка, поэтому вовремя не зарегистрировала переход права собственности. Суд оставил штраф в силе, поскольку собственник сменился уже после того, как мужчину привлекли к административной ответственности.

Чтобы избежать штрафа в будущем, землю можно подарить близким родственникам: жене, если участок куплен до брака, родителям, детям, бабушке, дедушке, внукам, братьям или сестрам. Налог им платить не придется.

При этом дарить участок несовершеннолетним детям имеет смысл, только если вы уверены, что в будущем не решите продать землю: сделки с детской недвижимостью контролируют органы опеки — это очень много бюрократии.

Вообще я не советую дарить или формально продавать землю родственникам: слишком много раз я оказывала юридическую помощь людям, которые из-за имущества поссорились с семьей.

Лучше потратьте немного денег и времени и изобразите на участке начало его освоения. Например, установите по границе участка деревянный штакетник, залейте фундамент под небольшое строение, завезите стройматериалы. Главное, чтобы это было похоже на одну из стадий возведения дома. Административные органы штрафуют людей за пустые участки, но если что-то уже сделано и не завершено, то это уже не нарушение. Суды в таких ситуациях штрафы отменяют.

Например, в Волоколамске мужчину оштрафовали на 20 000 Р за то, что он не построил дом на участке для ИЖС за 4,5 года. Мужчина не согласился: сразу после регистрации права собственности на землю он выкопал котлован и установил бетонный фундамент. Потом деньги кончились, и он присыпал фундамент землей, чтобы тот не разрушался из-за перепадов температуры.

Проверяющие пришли зимой, когда фундамент был скрыт под снегом, ничего не увидели и незаконно оштрафовали землевладельца. У мужчины были фотографии фундамента с координатами — это убедило суд. Он посчитал административное правонарушение недоказанным и штраф отменил.

Сколько лет у вас на участке будет стоять один фундамент, уже неважно, ведь вы старались как могли.

Направьте в городскую администрацию уведомление о планируемом строительстве. Если его согласуют, в ответ пришлют уведомление о соответствии. Оно будет своего рода «охранной грамотой» от штрафов за неосвоенный участок в течение десяти лет — это срок действия такого уведомления.

Если у вас есть вопрос о личных финансах, кредитной истории или семейном бюджете, пишите. На самые интересные вопросы ответим в журнале.

Сложно, но возможно: как перевести землю сельхозназначения в ИЖС?

Статья №77 ЗК РФ относит к категории земель сельскохозяйственного назначения все земли, расположенные за пределами населенных пунктов, на которых может осуществляться какая-либо сельскохозяйственная деятельность. Это – одна из двух определенных законом категорий земель, на которых разрешено жилищное строительство (ст.40 3К РФ).

Однако для того, чтобы построить на участке с/х назначения жилье, в котором можно без проблем прописаться, необходимо добиться, чтобы на нем было разрешено индивидуальное жилищное строительство.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону 8 (800) 350-29-87 . Это быстро и бесплатно !

Необходимые условия для перевода

Если земельный участок относится к сельскохозяйственным землям, то для того чтобы оформить разрешение использовать его под ИЖС надо перевести его в категорию земель населенных пунктов. Правовые основания перевода земель прописаны в 7 статье федерального закона №172-ФЗ и осуществление её возможно только в двух случаях:

1. земельный участок либо находится непосредственно в пределах населенного пункта, либо к нему примыкает;
2. план развития населенного пункта предусматривает включение надела в состав его территории.

Кроме того, для получения разрешения на такой перевод необходимы веские и доказанные основания. Самое убедительное из них – это невозможность использовать земельный участок по сельскохозяйственному назначению.

Перевод земель с/х назначения в ИЖС невозможен, если:

• изменение целевого назначения данного участка запрещено властями;
• экспертами доказана его нецелесообразность;
• расположение надела не соответствует условиям, обозначенным в законодательных актах.

Какие преимущества дает разрешение на индивидуальное жилищное строительство?

При существующем порядке перевода сельскохозяйственных земель в категорию, на которых разрешено индивидуальное жилищное строительство, земельный надел юридически становится частью инфраструктуры населенного пункта. Этот статус дает определенные преимущества его владельцам, например:

• возможность прописаться без какой-либо административной или судебной волокиты;
• автоматическое предоставление построенному на участке дому почтового адреса;
• возможность подключения дома на общих основаниях ко всем городским коммуникациям (электросетям, водопроводу, газопроводу);
• ответственность коммунальных служб населенного пункта за обслуживание дома и расчистку подъездных путей к нему.

Как осуществить процедуру: пошаговая инструкция

При оформлении перевода земель из категории сельскохозяйственного назначения в земли населенных пунктов, которые разрешается использовать под индивидуальное жилищное строительство, руководствуются 2 статьей 172-ФЗ. Первыми его шагами являются сбор необходимых документов и подача соответствующего ходатайства в местные органы или федеральные органы исполнительной власти. При этом ходатайство может подавать только владелец участка.

Документы могут понадобиться следующие:

1. копия паспорта владельца земли;
2. выписка из ЕГРН или выписка из кадастрового реестра недвижимости, содержащая полное описание участка;
3. оригинальный документ, в котором подтверждается право собственности заявителя на землю или его нотариально заверенная ксерокопия;
4. заключение экспертов об экологическом состоянии участка, если проведение такой экспертизы требуют федеральные законы.

В самом ходатайстве должны быть указаны:

• кадастровый номер переводимого в другую категорию земельного участка;
• существующая категория земель участка и категория, в которую его планируется перевести;
• обоснование перевода;
• указание прав собственности на землю.

Вторым шагом является получение итогового положительного или отрицательного результата рассмотрения ходатайства. Отказ в его удовлетворении, содержащий подробные обоснования, направляется заявителю письмом. В случае положительного результата оформляется специальный документ – постановление о переводе участка земли в ИЖС, которое выдается его владельцу на руки.

Отказ в удовлетворении ходатайства можно получить по многим причинам. Наиболее вероятные из них – это:

• ходатайство не содержит всей необходимой информации;
• неполный комплект прилагаемых к нему документов;
• обоснования перевода, указанные в ходатайстве, неубедительны;
• включение ИЖС в состав поселения не соответствует генеральному плану его развития.

Документы можно «дособирать», ходатайство – переписать, а основания для перевода подыскать более убедительные. Что-то изменить невозможно только в случае, если отказано было по последней причине из этого списка.

Сколько потребуется времени и денег?

Вся процедура оформления перевода земельного участка из одной категории в другую может длиться от двух до трех месяцев, в зависимости от того, в какой исполнительный орган направлено ходатайство – местный или федеральный. Быстрее, в течение месяца, процедура осуществляется только при отказе, так как в этом случае не надо ждать, когда бюрократическая машина сформирует соответствующее постановление.

Стоимость перевода с/х земель в категорию земли населенного пункта, на которой разрешено индивидуальное жилищное строительство, достаточно высока и составляет около 30% кадастровой стоимости земельного участка.

Это компенсация, покрывающая разницу между налогами, которые государство получало с земли сельскохозяйственного назначения, имеющую высокую кадастровую цену, и налогами, которые оно будет получать при переводе её на обладающую меньшей кадастровой стоимостью категорию земель населенных пунктов.

Кроме того, возможно дополнительно придется заплатить за услуги геодезистов (при необходимости межевания), профессионального юриста, если решено воспользоваться его услугами, и нотариуса. В сумме все расходы на оплату труда специалистов могут составить до 100 тысяч рублей.

Можно ли получить разрешение другим способом?

Перевод земель сельхозназначения в другие земельные категории – это дело хлопотное, сложное, затратное и далеко не всегда успешное.

Поэтому владельцы участков сельхозназначения довольно часто прибегают к другому способу получения разрешения на индивидуальное жилищное строительство.

Суть этого способа заключается в том, что на с/х участок оформляется дополнительный вид разрешенного использования (ВРИ) – ИЖС, без смены его категории. Но такое возможно только в случаях, когда на участке разрешено использование, допускающее его изменение на разрешение для индивидуального жилищного строительства. Например, если на участке разрешено садоводство, ведение дачного или фермерского хозяйства.

Правила предоставления разрешения для ИЖС в таких случаях описываются в статьях 38 и 39 Градостроительного кодекса РФ. Процедура его получения может и не проще, чем при смене категории земельного участка, но гарантированно дешевле, так как государство в этом случае уже не требует от владельца участка никакой компенсации.

Перевод участка земли сельхозназначения в участок, который будет относиться к категории земель населенного пункта с разрешением на ИЖС — процедура непростая и недешёвая, а если земля расположена в удалении от населенного пункта, то и вообще, невозможная.

Прежде чем решиться на неё, необходимо все тщательно обдумать. А если земля ещё не куплена, то при её приобретении надо обязательно проверить, чтобы в кадастровом паспорте участка обязательно был указан вид разрешенного использования – ИЖС.

Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему — позвоните прямо сейчас:

8 (800) 350-29-87 (Москва)
8 (800) 350-29-87 (Санкт-Петербург)