Как обменять частный дом на квартиру с доплатой?

Порядок обмена частного дома на квартиру

Однако существуют и те, кто, наоборот, хочет переехать из жилого дома в благоустроенную квартиру. Как правило, к данной категории лиц относятся пожилые люди, ведь содержать и обслуживать частный дом не так просто как может показаться на первый взгляд. Это затратно материально, и тяжело физически.

Реально ли обменять частный дом на квартиру

Обмен квартиры на частный дом, как и частного дома на квартиру, безусловно, возможен. Было бы желание. Однако существует целый ряд нюансов, которые необходимо учесть при произведении такого обмена.

Нужно учесть то, что жилье относится к разным категориям недвижимости, и документы на объект будут существенно отличаться.

Кроме того, отдельные вопросы возникнут с оформлением земельного участка. Ведь, как правило, индивидуальный жилой дом, находится на земельном участке, который также подлежит передаче новому собственнику, а значит, потребует дополнительного оформления вновь возникших прав.

Для того чтобы преодолеть все подводные камни, можно обратиться к специалистам, коих достаточное количество на рынке услуг. Однако, если лицо по какой-либо причине решило самостоятельно осуществить подбор необходимого объекта и произвести его покупку без участия специалистов, нужно выстроить для себя план действий, и понять, на что нужно будет обратить свое внимание.

Процедура обмена

Еще пару десятков лет назад процедура обмена жилых помещений производилась одномоментно, это было связано с отсутствием частной собственности. Все объекты недвижимости принадлежали государству, потому можно было достаточно легко обменять один на другой. С возникновением института частной собственности данная процедура претерпела значительные изменения.

Сегодня, по сложившейся практике сделки данного характера производятся путем встречной купли-продажи. Что это значит? Это говорит лишь об особенности оформления сделки документально. Правоустанавливающим документом по сделкам такого характера будет не договор обмена, а договор купли-продажи. Причем, их будет сразу 2.

Для того чтобы стало понятнее, проще рассмотреть на конкретном примере. Итак, гражданин А имеет в собственности индивидуальный жилой дом, гражданин Б является собственником квартиры, они решили произвести обмен данных помещений.

Документы будут оформлены следующим образом: договор купли-продажи дома, по которому гражданин А будет выступать продавцом, а гражданин Б – покупателем, а также договор купли-продажи квартиры, по которому гражданин Б будет выступать продавцом, а гражданин А – покупателем. После государственной регистрации сделок, гражданин А станет полноправным собственником квартиры, а гражданин Б, в свою очередь, приобретет объем прав на жилой дом.

Этапы

Итак, с чего же стоит начать, и на что следует обратить внимание.

1. Подбор необходимого жилого помещения, то есть мало будет просто выбрать понравившийся объект, нужно еще, чтобы предлагаемый жилой дом подошел продавцу квартиры. Это при самом простом варианте, однако все может быть еще сложнее. В этом случае участие в сделке будет принимать три стороны, одно лицо будет продавать жилой дом, второе – его приобретать, третьим лицом станет продавец квартиры. Сделки подобного рода проводятся повсеместно, однако, процедура будет немного сложнее.
2. Подготовка пакета необходимых документов на свой объект недвижимости и проверка документов на приобретаемый объект.
3. Оформление сделки.

Нюансы

Как ранее уже упоминалось, обмен объектов недвижимости оформляется в форме встречной купли-продажи. Это является отличительной чертой данного вида сделок, и существенно их усложняет.

Кроме того, в связи с тем, что сделка производится с объектом недвижимости, а к сделкам с недвижимостью законодатель предъявляет особые требования. Такое требование выражается в их обязательной государственной регистрации.

То есть, после подготовки необходимого пакета документов, документы сдаются на регистрацию в территориальное отделение Росреестра. По истечении 1 месяца (именно такой срок отводится на регистрацию), стороны сделки получат документы, подтверждающие право собственности на приобретаемые объекты.

Ну и в случае если к индивидуальному жилому дому прилагается земельный участок, возникнет отдельная процедура по оформлению документов на данный земельный участок, а также оформление сделки по его передаче.

Законодательная база

Все сделки регламентированы законодателем. Основные требования к их проведению содержатся в Гражданском кодексе Российской Федерации, а точнее, в его второй части, именно к данному нормативно – правовому акту следует обратиться перед совершением любой сделки.

Кроме того, существуют Федеральный закон, регулирующий проведение сделок с недвижимостью (122-ФЗ).

Необходимые документы

Перед тем как совершить желаемую сделку необходимо будет подготовить документы на свой объект недвижимости, а также проверить документы на приобретаемый объект.

Надлежащим образом должны быть оформлены:

• правоустаналивающие документы;
• документы, подтверждающие право собственности на объект;
• документы, содержащие технические характеристики объекта (справки БТИ, кадастровые и технические паспорта).

Кроме того, надлежащим образом необходимо оформить договора купли-продажи, в них должна содержаться информация о месте и дате проведения сделки, о продавце и покупателе, о технических характеристиках объектов, ссылка на правоустаналивающие документы, информация о цене помещения.

На что следует обратить внимание

Пристальное внимание следует обратить, конечно же, на то, чтобы все документы на объект были оформлены надлежащим образом. В первую очередь — это документы о праве собственности на объект. Это поможет избежать неприятных последствий, а также исключить возможную сделку с мошенниками.

Нелишним будет ознакомиться с выпиской из единого государственного реестра, поскольку Свидетельство о праве собственности можно подделать. Кроме того, стоит обратить внимание на перечень лиц, зарегистрированных в жилом помещении, это обезопасит нового собственника от возможных проблем в будущем, к примеру, если лицо, зарегистрированное в жилом помещение, находится в местах лишения свободы.

Итак, все основные моменты по обмену частного дома на квартиру были рассмотрены, также указаны нюансы, на которые лицу, планирующему произвести обмен, обязательно стоит обратить свое пристальное внимание.

В случае если лицо, желающее произвести обмен, решит совершить его самостоятельно, ознакомиться с той информацией, которая описана в данной статье, станет нелишним и весьма полезным.

Как обменять частный дом на квартиру с доплатой?

Для улучшения жилищных условий либо получения выгоды при размене жилья на меньшую площадь с доплатой, а также при отсутствии сводных денежных средств, на которые можно приобрести понравившуюся квартиру без продажи существующего дома, прибегают к обмену жилой площади.

На современном рынке недвижимости как такового термина «обмен» не существует. По сути дела, в это понятие закладывается продажа одного жилья и покупка другого. На юридическом языке такой вариант осуществления сделки называется «меной».

Варианты обмена жилой площади

Для осуществления размена дома на квартиру с доплатой существует несколько способов:

• Прямой обмен недвижимым имуществом с доплатой оформляется соглашением мены. с последующим приобретением жилья на основаниях купли-продажи.
• Продажа дома с одновременной покупкой квартиры. Этот вариант, как правило, осуществляется агентствами недвижимости. Минимальное число участников от трёх. Если выстраивается довольно большая цепочка, то риски срыва сделки возрастают в геометрической прогрессии.

Особенности и нюансы обмена дома на квартиру с доплатой

К особенностям оформления договора мены необходимо отнести тот факт, что объекты, подлежащие обмену, должны устраивать обе стороны. Удовлетворить на 100% участников размена невозможно.

Размен не может быть выполнен:

• если жилая площадь оспаривается в суде;
• жилье находится под обременением;
• если наложен арест;
• размер носит фиктивный характер;
• в случае признания дома аварийным;
• жилищные условия изменились в сторону ухудшения для иждивенцев.

Достоинства и недостатки

К достоинствам размена недвижимого имущества с доплатой можно отнести минимизацию затрат, уменьшение рисков и времени:

• Оформлять соглашение мены в два раза дешевле в части оплаты сделки, чем заключать два: продажи и купли. В этом случае уплата государственной пошлины для регистрации проводится один раз.
• В случае равноценного размена без доплаты не потребуется выплата налогов с прибыли, если владение собственностью осуществляется более трёх лет. Также не облагаются налогами участники, производящие доплату во время обмена.
• В случае если соглашение по каким-либо причинам будет признано несостоявшимся, участники сделки как минимум останутся при своих жилых площадях, ранее оформленных в собственность.
• Для регистрации обмена объектами недвижимости потребуется меньше времени в юстиции, нежели если производилась продажа, а затем покупка квартиры.

К недостаткам такого варианта можно отнести:

• Отсутствие полноценного выбора объектов недвижимости для прямого размена в связи с тем, что на рынке недостаточно широко распространены данные варианты.

Необходимые документы

Обмен недвижимого имущества с доплатой и регистрация в органах юстиции осуществляется на основании следующего перечня документов:

• заявление о проведении регистрации;
• оригиналы паспортов всех участников и их копии;
• согласие супругов на осуществление обмена, оформленное в присутствии нотариуса; объектов недвижимого имущества, в том числе участка земли, на котором располагается жилой дом;
• документы, подтверждающие право собственности на объекты недвижимости и земельный участок (свидетельство о регистрации права собственности, договор купли-продажи, документ о дарении);
• согласие от попечительского комитета на осуществление сделки при наличии находящихся на иждивении членов семьи;
• справка от налоговой организации об оплате имущественных налогов;
• справка из единого информационно-расчётного центра об оплате счетов по коммунальным услугам;
• выдержка из домовой книги;
• оценочная стоимость объектов, подлежащих размену;
• квитанции об уплате государственной пошлины и их копии;
• оригиналы договоров мены;
• если объект находится в залоге, требуется предоставить согласие от залогодержателя;
• акт о приёме-передаче; о передаче и получении денежных средств в счёт доплаты за объект недвижимости в ходе обмена.

Порядок действий

Размен дома на квартиру с доплатой аналогичен процессу купли-продажи. Произвести размен можно, прибегнув к помощи агентства недвижимости за определённую плату, либо при наличии свободного времени самостоятельно.

• Изначально, чтобы осуществить обмен дома на квартиру, необходимо поместить объявление в средствах массовой информации (газета, интернет, развешивание объявлений и т. п.).
• Далее начинается подбор варианта путём просмотра квартир и показа дома.
• После того как вариант подобран, начинается подготовка к сделке.

Независимо от того, кто руководит процессом (самостоятельно либо через агентство недвижимости), необходимо знать порядок оформления требуемых документов для выхода на регистрацию прав собственности.

В чём заключается подготовка к обмену объектами недвижимости:

1. Оформление соглашения мены самостоятельно либо с помощью юридической консультации, где подготовят документы за определённую плату. Образец можно скачать из справочно-консультационного сайта в интернете. Количество экземпляров определяется по количеству лиц, участвующих в процессе, и дополнительный экземпляр для юстиции. Страницы должны быть пронумерованы, документ прошивается и на обратной стороне скрепляется подписями участников.
2. Оплата государственной пошлины в любом отделении банка для регистрации прав. Реквизиты и сумму необходимо уточнить непосредственно в юстиции либо на сайте государственной службы. Государственная пошлина уплачивается каждым участником сделки, оригинал квитанций предъявляется в момент подачи документов на регистрацию.
3. Уточнение перечня документов, необходимого для оформления обмена, в отделении юстиции либо на официальном сайте.
4. Подача заявки в бюро технической инвентаризации на подготовку справок, которые понадобятся для сделки, и их получение.
5. Определение стоимости объекта недвижимости (дома, квартиры). Так как размен производится с доплатой, то в условиях соглашения должна быть отражена стоимость обоих объектов недвижимости и сумма доплаты. Произвести оценку рыночной стоимости необходимо, прибегнув к помощи специалистов.
6. Запрос в налоговой организации справки об уплате задолженности по налогам на имущество. Эту справку потребуют органы опеки, если есть члены семьи, находящиеся на иждивении. При отсутствии последних справку из налоговой брать не нужно.
7. Получение в отделении паспортного стола выписки из домовой книги о составе проживающих на жилой площади, подлежащей обмену.
8. Запрос в Едином информационно-расчётном центре справки об отсутствии задолженности по оплате коммунальных услуг.
9. При наличии на иждивении членов семьи необходимо получение согласия от опекунского совета на проведение сделки. При этом если в результате размена жилищные условия не ухудшаются (по справкам из БТИ, полученных ранее), то есть обмен производится на большую либо аналогичную жилую площадь в одном населённом пункте, то проблем в получении согласия от опекунского совета не будет. В противном случае необходимо будет доказать государственным служащим, что жилищные условия иждивенцев остаются прежними. В дальнейшем в опекунский совет необходимо будет предоставить выписку из домовой книги о регистрации подопечных по новому адресу.
10. Получение согласия от супругов на проведение обмена, заверенного нотариально, если объект недвижимости, находящийся в собственности, приобретён во время нахождения в браке.
11. Подписание договора мены всеми участниками сделки в присутствии нотариуса.
12. Регистрация сделки в органах юстиции. Для этого необходимо занять очередь (электронную через сайт либо живую), и сдать документы на регистрацию прав собственности.
13. Заключительным этапом сделки будет получение зарегистрированного договора мены и свидетельств на право собственности.

Оформление договора мены

• Договор мены может быть заключён, если на недвижимое имущество оформлено право собственности. В нём оговариваются обязательства собственников о порядке передачи объектов. От купли-продажи договор мены отличается расчётом за сделку, в последнем случае вместо денежных средств передаётся жилая равноценная площадь либо плюсом производится доплата. В договоре мены собственники указывают на недостатки меняемых объектов недвижимости либо их отсутствии, а также отсутствии притязания третьих лиц, долгов и обременений.
• Так как в договоре мены участвует дом, то необходимо указать сведения о земельном участке, на котором он располагается и технические характеристики объектов (жилая площадь, количество комнат, этажность и т. п.).
• Договор мены может быть оформлен как на равноценные объекты недвижимого имущества, так и с определённой доплатой. При этом в договоре оговаривается сумма, которая одна из сторон при обмене вносит в качестве доплаты, обязательно указав порядок расчёта. Помимо размера доплаты необходимо отразить в договоре стоимость объектов недвижимости.
• В случае если один из объектов недвижимости после подписания договора мены будет изъят третьей стороной по причине возникших отношений до подписания договора (нахождения в залоге, обременение), то пострадавшая сторона имеет право на возврат объекта мены, указанной в договоре, и возмещение понесённых убытков.
• Помимо перечисленных условий в договоре мены могут быть указаны и другие обязательства, например, по ремонту квартиры, по срокам освобождения жилой площади (одновременно или поочерёдно).

Образец договора мены

При оформлении договора мены самостоятельно без помощи специалистов необходимо придерживаться образца.

Скачать образец (в формате Word).

Налог при обмене

При заключении договора мены участвующие в сделке выступают одновременно в качестве продавца и покупателя объектов недвижимости. Поэтому оба имеют право на получение имущественных налоговых вычетов, если возврат за покупку осуществляется впервые.

Возврат денежных средств за покупку объекта недвижимости определяется стоимостью приобретённой жилой площади, но не более двух миллионов четыреста тысяч рублей. Воспользоваться таким правом могут оба супруга, если они участвуют в сделке и являются совместными собственниками приобретённого жилья.

Подводные камни сделки

Если есть сомнения в планируемой сделке: чистоте предоставляемых документов, вариант обмена не устраивает одну из сторон, размер доплаты необоснованно завышен, то сделку лучше не проводить и обратиться за помощью к специалистам в агентство недвижимости.

На что необходимо обратить внимание при оформлении договора мены. Продавец квартиры для получения выгоды в виде доплаты может завысить стоимость квадратного метра, продаваемой жилой площади.

Какие действия предпринять:

• Чтобы избежать необоснованной стоимости квартиры, требуется перед сделкой самостоятельно провести мониторинг продажи квартир равноценной площадью и находящихся примерно в одном и том же районе.
• Внимательно изучить справку об оценке рыночной стоимости квартиры от независимых экспертов и если стоимость превышает существующую на рынке недвижимости, то необходимо согласовать со второй стороной уменьшение суммы, приводя факты, либо отказаться от покупки, найдя более приемлемый вариант.

Пусть придётся потратиться на услуги агенства недвижимости, предоставляемые риэлтерами, но в этом случае возникнет право выбора, не потребуется тратить время на подбор нужного варианта, сбор и проверку документов.

Из столицы в область: как обменять квартиру на загородный дом

Ценность загородного жилья в этом году возросла как никогда. Ограничения, связанные с пандемией, закрытые границы, удаленка и самоизоляция сделали загородные дома едва ли не лучшим местом для жизни и отдыха. В результате спрос на аренду и покупку загородных домов вырос в разы. По оценкам НАФИ, каждый второй россиянин, рассматривающий покупку жилья в будущем, отдал бы предпочтение частному дому или коттеджу, треть — квартире.

Реально ли поменять городскую квартиру на загородный дом и как это сделать?

Прямой обмен

Рассмотрим ситуацию, когда у человека есть двухкомнатная квартира в Москве стоимостью 13 млн руб. и он хочет переехать жить в загородный дом в Подмосковье. В данном случае у него есть несколько вариантов. Первый — поменять городское жилье на загородное, заключив договор мены. Обмен может быть как равноценным, если стоимость объектов недвижимости одинакова, так и неравноценным, когда стоимость одного из объектов превышает стоимость другого.

В случае неравноценного обмена, скорее всего, собственнику квартиры придется либо доплачивать из собственных средств, либо брать кредит. По оценкам риелторской компании «Инком-Недвижимость», средняя стоимость квартиры на вторичном рынке жилья в старых границах Москвы составляет 13,4 млн руб. Средняя стоимость коттеджей на подмосковной вторичке сопоставима с квартирой — около 13 млн руб., на первичном рынке — почти 27 млн руб. В целом стоимость загородного качественного жилья выше квартир. Поэтому сделок по неравноценному обмену, как правило, больше, поскольку подобрать загородный дом, эквивалентный стоимости квартиры, непросто, отметила юрисконсульт департамента загородной недвижимости компании «Инком-Недвижимость» Алла Галкина.

Тонкости сделки

Для совершения сделки мены квартиры на дом необходимо правильно оценить обмениваемые объекты, продолжает юрист. В случае неравноценного обмена — определить сумму доплаты, порядок расчетов между сторонами договора мены. Если в договоре мены не прописана стоимость объектов, то обмен признается равноценным. Эксперты рекомендуют обращать на это внимание.

Также необходимо подготовить документы и провести юридическую проверку объектов. Например, убедиться, что дом построен без нарушений, а все собственники объектов недвижимости согласны обменять жилье. После этого составить договор мены и направить документы в Росреестр для государственной регистрации перехода прав на объекты недвижимости. «Право собственности на недвижимое имущество, полученное по договору мены, возникает с момента государственной регистрации права на соответствующий объект», — уточнила она.

В случае обмена с доплатой собственник более дорогой недвижимости должен будет уплатить подоходный налог 13%, при равноценном обмене налог платить не нужно. Недостатки данной схемы заключаются в том, что достаточно сложно найти эквивалентные объекты, которые устраивали бы обе стороны.

Кроме того, договор мены влечет гораздо более глубокие юридические последствия, чем договор купли-продажи, добавляет руководитель отдела загородной недвижимости сети офисов «Миэль» Татьяна Ананьева. «Если в истории какой-то квартиры при сделке мены всплывет что-то, позволяющее признать сделку недействительной, то придется разрушить всю цепочку, в которой может быть более десятка человек. При этом сделка может быть признана недействительной, например, через полгода, когда новые владельцы уже обжились на новых местах и будут вынуждены опять сниматься с места», — сказала она.

Список документов

• Документы, подтверждающие право собственности на недвижимость: свидетельство, выписка ЕГРН, договор купли-продажи, наследства или дарения
• Паспорта участников сделки
• Выписка из БТИ
• Кадастровый паспорт объектов недвижимости
• Выписки об отсутствии задолженности по услугам ЖКХ
• Документы на право владения землей
• Акт проведения межевания участка
• Согласие супругов на совершение сделки и отказы от претензий на собственность других жильцов

Загородный trade-in

Второй вариант переехать из квартиры в загородный дом — заключить сделку купли-продажи. Иными словами, сначала продать свою квартиру, а на вырученные деньги купить понравившийся вариант — с доплатой или без. Плюсы — широкий выбор вариантов. Минусы — процесс может затянуться, поскольку будут проходить две независимые сделки, возможно, с привлечением ипотеки.

Еще один похожий вариант — загородный trade-in или альтернативная сделка. Она аналогична ее версии в городском сегменте: когда продается квартира и сразу же покупается дом. Данные услуги предоставляют риелторские компании.

Обычно с желающим переехать из квартиры в дом работают два специалиста: один оценивает стоимость квартиры и возможные сроки ее реализации, другой занимается подбором загородного жилья, рассказывает заместитель директора департамента загородной недвижимости «Инком-Недвижимости» Олег Новосад. Таким образом, процессы выбора дома и реализации квартиры идут параллельно.

После нахождения желаемого объекта он бронируется на срок до трех месяцев с фиксированной ценой. По мнению риелтора, это разумный срок для продажи квартиры по рыночной цене. Когда покупатель на квартиру найден, ее владелец оплачивает полученными деньгами забронированный дом. «В нынешней ситуации, когда цены на загородную недвижимость хоть и медленно, но растут, фиксирование стоимости дома на время продажи квартиры — самый важный момент в схеме trade-in. Это позволяет покупателю без спешки решить вопрос с продажей квартиры. В среднем весь процесс занимает три-четыре месяца», — заключил эксперт.

Рекомендация экспертов: Выбирая загородный дом, нужно обратить внимание на транспортную доступность, наличие коммуникаций, инфраструктуры. Важным моментом является возможность регистрации в загородном доме. Также нужно убедиться в юридической чистоте сделки, проверив все документы на дом и участок.

Обмен квартиры на дом или коттедж: как оформить и какие документы нужны?

Сегодня всё более распространённым явлением становится обмен квартиры на дом. Связано это с желанием людей перебраться ближе к природе от шума городов, отсутствием повышенных коммунальных плат за услуги в домах и рядом других причин. Гражданский Кодекс РФ считает квартиры и дома равноправными объектами недвижимости. При этом нужно учитывать их принадлежность к различным категориям жилья, поэтому документы на них несколько отличаются. Это стоит иметь в виду участникам обмена, когда формируются пакеты документов, требуемые законом.

Какие дома доступны владельцам квартир в случае обмена

Выбор домов зависит от финансовой состоятельности собственников квартир. Если они не располагают средствами для доплаты, то стоит сразу исключить вариант с домами в новых коттеджных посёлках. Новый дом, даже сопоставимый по стоимости с городским жильём (редкий случай), потребует дополнительных инвестиций, так как они сдаются в «сером» варианте (только голые стены, стяжка на полу). Такие дома проектируются с большими площадями (начиная с 200 м 2 ), а квартиры редко строятся с подобными параметрами.

Стандартный вариант – когда обмен квартир на индивидуальные дома производится с доплатой. При отсутствии средств возможно приобретение частного дома, построенного давно, с минимумом инфраструктуры рядом с ним. Хотя такое строение потребует вложений, если в нём отсутствуют некоторые коммуникационные системы. Эти моменты нужно учесть, приступая к обмену.

Как проходит процедура обмена

Обычно сделки с недвижимостью проводятся через договора купли-продажи. Особенность случая (обмениваются квартира с домом) состоит в документальном оформлении, когда в качестве правоустанавливающего документа используется сразу 2 договора по купле-продаже. В одном из них продавцом будет числиться владелец квартиры, а покупателем – хозяин дома, в другом – они поменяются местами. То есть произойдёт одновременная покупка (не обмен) сторонами договора интересующей недвижимости.

Процедура обмена для владельцев квартиры состоит из следующих этапов:

1. Подбора загородного дома с необходимыми условиями для проживания.
2. Получения устного согласия на сделку от его собственника.
3. Сбора пакета документов на квартиру.
4. Проверки документации на дом, представленной его собственником.
5. Составления договоров у нотариуса с прописыванием условий.
6. Подписания договоров.
7. Регистрации в государственном органе (Росреестр).

После прохождения государственной регистрации обменивающиеся стороны получают свидетельства и становятся законными собственниками нового жилья.

Плюсы и минусы обмена квартир на частные дома

Что касается владельцев индивидуальных домов, меняющихся на квартиры, они имеют свои причины на переезд (близость к городу, культурным центрам, работе и т. д.). Существенные плюсы получают лица, переезжающие из квартиры в загородный дом, преимущества которых заключаются в следующем:

• быстрое получение желаемого результата без всякого риска;
• участвуя в сделке, невозможно остаться без недвижимости;
• правильное использование (при необходимости доплаты) имеющихся средств, которые не уменьшатся из-за инфляции, потому что будут вложены в недвижимость;
• уплата НДФЛ только с доплат (при наличии таковых);
• значительная экономия средств на оплату коммунальных услуг;
• отсутствие соседей, способных затопить, устроить пожар, шумный ремонт, причинить другие неудобства;
• приобретение более просторного жилья;
• возможность обустроить земельный участок по своему вкусу (построить баню, хозпостройки, создать ландшафтный дизайн и т.п.);
• постоянное нахождение на свежем воздухе у дома (особенно значимо для семей с детьми);
• возможность заводить домашних животных в любом количестве.

Но у загородной жизни есть и минусы. Это необходимость иметь свободные финансы, так как дом требует много вложений (если он недостаточно обустроен, комфортен) и больше свободного времени для занятия им.

Распространённые причины миграции городских жителей в пригород заключаются в получении возможности:

• проживания в экологически чистых местах;
• кардинального изменения жизни при наличии такого желания;
• заняться фермерством;
• удалённо работать (программист, фрилансер и т. п.) в оптимальных условиях и др.

Процедура обмена квартир на дома согласно законодательству РФ

Сделки между собственниками имущества в России осуществляются согласно требованиям главы 31 Гражданского Кодекса РФ (вторая часть), где в статьях 567-571 оговорены правила мены. Также ориентируются на положения Федерального закона №122, которые определяют порядок проведения подобных сделок.

Если обмениваются квартира и дом, то выполняется передача недвижимого имущества от одной стороны взамен на жильё другой. Равноценность обмена признаётся, когда меняемые объекты имеют одинаковую цену (согласно оценке БТИ). Если же они различаются по стоимости, то владельцы жилья, оцененного меньше, осуществляют доплату в размере разницы между ними.

Тонкости сделок с участием квартир и домов

Отличительной чертой таких сделок является их оформление в виде встречных 2-х соглашений купли-продажи. Законодательство РФ требует обязательную регистрацию сделок по обмену в территориальных органах Росреестра, куда сдаются требуемые документы. На их рассмотрение и регистрацию отводится месяц, после чего стороны договора получают свидетельства на право владеть приобретаемой недвижимостью. Если к дому прилагается земельный участок, то это требует дополнительного оформления документов для передачи новым собственникам.

Обмен квартир с прописанными в них детьми

Осуществлять любые юридические манипуляции с жильём сложнее, когда прописан ребенок в квартире. Российское законодательство позволяет этот обмен при определённых обстоятельствах. Он становится возможным только после получения разрешения органов опеки, попечительства, которые нужно известить о предстоящем событии. Они должны проверить новые условия проживания ребёнка. Если они соответствуют нормам, то такую перемену согласуют. А произойдёт это, если условия проживания детей не ухудшатся, будут равноценными или существенно улучшатся.

Если обмениваемая квартира была не в собственности, а приобретена по ипотечному кредиту, то она также подлежит обмену, но лишь при соблюдении определённых условий. Согласно российскому законодательству, несовершеннолетние жильцы квартиры, взятой по ипотеке, должны быть автоматически прописаны в ней. О готовящейся сделке, участниками которой становятся дети, не достигшие совершеннолетия, должны обязательно уведомляться органы опеки. Её сотрудники рассмотрят детали сделки и дадут разрешение на обмен, если он не противоречит закону.

Обмен с участием маткапитала

Обмен может быть произведён с доплатой материнского капитала, который выплачивается государством после рождения 2-го ребёнка. Только следует обратить внимание на тот факт, что использование средств невозможно, пока ребёнку не исполнится 3 года.

Федеральный закон №256, в котором рассматриваются меры дополнительной поддержки государством семей с детьми, в статья 10 регламентирует правила оформления жилья, которое приобретается с участием маткапитала. Согласно закону, оно должно находиться на территории России. Общая собственность оформляется на супругов и всех детей, для каждого члена семьи определяется доля жилья.

Рекомендации участникам обмена жилья

Обменивающимся сторонам обязательно следует проверять по домовой книге сведения обо всех жильцах квартиры, дома с начала их существования до настоящего времени. Необходимо обращать внимание на ранее прописанных жильцов и лиц, зарегистрированных на площади, которые на момент сделки были в местах заключения. Следует узнать причину выписки лиц, выписанных раньше, чтобы избежать «подводных камней» в будущем.

Если обмен сложный, например, за дом предлагаются 2 квартиры от разных собственников, то следует тщательно проверять, закреплена ли недвижимость за каждым из них. До заключения сделки стоит узнать об условиях прописки в доме. Выбирайте загородные коттеджи, расположенные на территории посёлка, населённого пункта, имеющего адрес. В них можно будет сделать постоянную прописку всей семье. Сделку желательно осуществлять с привлечением специалистов, работающих в риэлтерских компаниях во избежание любых ошибок.

Документы, необходимые для госрегистрации

В регистрирующий орган участники обмена обращаются со следующими документами:

• свидетельствами о госрегистрации прав собственности на все обмениваемые объекты, выданными до 15 июля 2016 г, либо выписками из ЕГРН, полученными после 31 декабря 2016 г;
• паспортами на объекты (кадастровый, технический), справками БТИ;
• передаточными актами на каждый их них;
• выписками из домовых книг с полным перечнем всех жильцов (бывших и настоящих);
• документами на земельный участок при доме (свидетельство о праве собственности, межевое дело, кадастровый паспорт);
• документами (копия) о согласии органов опеки (если в качестве собственников присутствуют несовершеннолетние дети);
• копиями документов от соответствующих органов, если в помещениях, подлежащих обмену, прописаны недееспособные лица, инвалиды в качестве членов семьи;
• договорами обмена;
• заявлением от сторон сделки (заверено нотариусом) о согласии на обмен жилья;
• оплатой государственной пошлины (квитанция) за госрегистрацию жилья.

Представленные договора нужно правильно оформлять, чтобы они содержали полную информацию о характеристиках и реальной стоимости обмениваемого жилья, сторонах сделки, дате её заключения, имели ссылки на правоустанавливающие документы.

Сделка по обмену квартир на загородные дома сама по себе – не сложная процедура. Главное, как и при всех манипуляциях с недвижимым имуществом, тщательно проверять юридическую чистоту участвующих в сделке объектов недвижимости, а также иметь желание переехать жить за пределы города!

Если у Вас остались вопросы, Вы можете их задать бесплатно юристам компании в форме, представленной ниже. Ответ компетентного специалиста поможет вам принять верное решение.