Как формируются органы управления ТЖС и кто в них

Как формируются органы управления ТЖС и кто в них входит?

Законодательство подарило собственникам жилья возможность участвовать в руководстве над своим жилищем, учредив ТСЖ как орган жилищного управления. Но даже для товарищества необходим контролирующий орган, который будет заниматься бухгалтерией, вести прочую документацию, заключать договора с коммунальщиками, улаживать организационные вопросы.

Поэтому ТСЖ – это не только собрание собственников, которые решают вопросы голосованием.

Это серьезная организация, в которой есть руководитель и другие работники.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону 8 (800) 350-29-87 . Это быстро и бесплатно !

Кто туда входит?

В управлении товарищества есть две действующие силы – это правление и собрание собственников. Если правление занимается вопросами обеспечения и организации всего необходимого дому, то собрание большинством голосов имеет право принимать решения, либо оспаривать действия правления.

Правление может предложить ту или иную инициативу, но превратить ее в жизнь можно только с согласия общего собрания. Тогда как дальнейшие действия по осуществлению задуманного будут за правлением. Об органах правления сказано в ст.144 ЖК.

Статья 144 ЖК РФ. Органы управления товарищества собственников жилья

Органами управления товарищества собственников жилья являются общее собрание членов товарищества, правление товарищества.

Кто может быть членом правления?

Стать членом правления может любой инициативный собственник данного товарищества, если другие жильцы поддержат его кандидатуру большинством голосов на собрании. При создании нового товарищества участники могут принять решение вступить в существующую организацию либо учредить свою, выбрав из числа собственников председателя и членов правления (как создать ТСЖ в своем доме и какие документы нужны?).

Конечно, это заманчиво для любого жильца – принимать непосредственное участие в руководстве своего дома. Однако стоит понимать, что помимо заманчивых перспектив появятся еще и обязательства, ответственность. Впоследствии можно претендовать на пост председателя ТСЖ.

Состав

Органы управления ТСЖ имеют 3 составляющие:

Правление. Специальные работники, которые являются органами управления и занимаются реализацией принятых решений, организационными работами, бумажной волокитой, принимают промежуточные решения, инициируют собрания собственников для принятия решений, отвечают за отношения с поставщиками коммунальных услуг и многое другое.
Собрание собственников. Все жильцы дома (нескольких домов), которые устраивают очередные и внеочередные собрания, где с помощью голосования принимают решения по всем основополагающим вопросам. Для принятия положительного решения необходимо более 50 % голосов. Собрание может предъявлять претензии правлению, оспаривать принятые им решения, выбирать кандидатур в работники правления. Их мнение является более весомым в решении вопросов, нежели мнение правления.
Председатель. Это должность, которая отвечает за работу двух предыдущих органов. Осуществляет непосредственное руководство над правлением, и регулирует его отношения с собранием собственников. Является ответственным лицом, имеет право подписи в важной документации, является представителем всего товарищества. Об этом говорится в ст.149 ЖК РФ.

Как формируется?

Выбор членов совета правления по закону должны осуществлять сами собственники жилья путем голосования. Конечно, сам кандидат должен проявить инициативу и представить свою «предвыборную программу».

На деле собрание собственников чаще выбирают управляющим органом уже существующее правление, тем самым одобряя кандидатуры его работников.

В дальнейшем собрание может выдвигать новых кандидатов из своего числа.

Кто является учредителем?

Учредитель – это тот, кто организовал, создал что-то. Поэтому учредителями ТСЖ являются собственники, которые приняли решение организовать товарищество. Информацию о них вносят Единый госреестр в качестве приложения к заявлению о государственной регистрации ТСЖ (посмотреть пошаговую инструкцию регистрации ТСЖ можно здесь). Также, туда попадает и сведение о председателе.

Инициативная группа

Помимо указанных органов управления существует некая контролирующая сила – это инициативная группа.

Что такое и зачем нужна?

Большинство жителей имеют работу, детей и другие важные составляющие жизни. Поэтому некогда контролировать каждый шаг правления ТСЖ. Для этого и существуют инициативные группы из людей, у которых активная жизненная позиция, заинтересованность и есть достаточное количество свободного времени.

Из кого состоит?

Инициативная команда состоит из жильцов дома, которые желают этим заниматься. Можно сказать, что это такие общественники, которым не все равно. Это не значит, что каждый может гнуть свою политику. Члены группы, прежде всего, должны быть командой (если это ни один человек), которая имеет общие интересы.

Если под опекой правления находятся несколько домов, то будет правильнее иметь общую инициативную группу, в которую войдут представители каждого дома.

Требования к количеству и самим членам группы

Количество инициативных граждан не имеет границ. Таким может быть один собственник, или пара десятков. Требования к членам группы:

Быть собственником квартиры в этом доме (домах).
Не быть членом правления ТСЖ.

Пожалуй, самое главное качество участника инициативной группы – это искренне желание участвовать в работе по содержанию и обеспечению дома всем необходимым.

Как осуществляется вознаграждение для правления?

По законодательству это считается вознаграждением за проделанную работу, потому что ТСЖ – не коммерческая организация, работает не на платной основе.

В соответствие с п.11 ч.2 статьи 145 ЖК РФ вознаграждение и любые выплаты правлению товарищества и его председателю могут быть установлены решением собрания собственников. Подтвердить этот факт может прописанный в уставе пункт, либо протокол собрания (что такое типовой устав ТСЖ?). Размер вознаграждения лучше всего выразить в процентах от стоимости оказанных услуг и внести в смету расходов. Сумму в денежном эквиваленте тоже можно установить, но специфика работы ТСЖ делает более справедливым процентную оплату.

В соответствии со ст. 208 и 209 НК вознаграждение правлению является объектом налогообложения. С него высчитывают НДФЛ, а также платят страховые пенсионные взносы. Можно в качестве оплаты правлению установить скидку на услуги по содержанию общего имущества, например, оплату капитального ремонта. Все это должно содержаться в протоколе собрания, бухгалтерских документах.

Статья 209 НК РФ. Объект налогообложения

Объектом налогообложения признается доход, полученный налогоплательщиками:

от источников в Российской Федерации и (или) от источников за пределами Российской Федерации — для физических лиц, являющихся налоговыми резидентами Российской Федерации;
от источников в Российской Федерации — для физических лиц, не являющихся налоговыми резидентами Российской Федерации.

Заключение

Главное, что должен знать собственник – все решения принимаются жильцами дома. Они имеют наибольшую юридическую силу в системе управления ТСЖ. Если одного человека не устраивает существующий порядок, то он должен заручиться поддержкой половины или более населения дома. Правление и председатель призваны исполнять и организовывать решения жильцов. Любой инициативный собственник может выдвинуться в члены правления, чтобы заниматься работой по содержанию и обустройству жилья.

Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему — позвоните прямо сейчас:

8 (800) 350-29-87 (Москва)
8 (800) 350-29-87 (Санкт-Петербург)

Органы управления ТСЖ

Посторонние лица не могут принимать участие в управлении МКД. Поэтому контролирование деятельности, направленной на его содержание, могут осуществлять только собственники.

Товарищество собственников жилья должно функционировать под управлением, формы которого установлены несколькими нормативными актами. Посторонние лица не могут принимать участие в управлении многоквартирным домом. Поэтому непосредственное контролирование деятельности, направленной на содержание здания, могут осуществлять только собственники.

Определение органов управления товариществом

По закону товарищество собственников жилья является юридическим лицом, а значит, обязано осуществлять свою деятельность с помощью органов управления. Как и в большинстве организаций, членами таких управляющих органов являются участники ТСЖ. При этом процедура назначения регламентируется учредительными документами товарищества.

Органы управления товарищества собственников жилья – это правление и общее собрание.

Они необходимы для того, чтобы решать все самые важные вопросы, которые могут возникать в товариществе. Исходя из этого, существует определенное разделение полномочий этих органов.

Высшим органом принято считать собрание всех участников ТСЖ, в то время как правление во главе с председателем являются исполнительным органом. Председатель исполняет в этом случае еще и представительскую функцию.

Правление товарищества

Выбор членов правления осуществляется с помощью голосования. Каждый из них имеет право занимать свою должность в течение двух лет, не более. Количество участников правления устанавливается уставом ТСЖ. После того, как все члены правления выбраны, происходит их самостоятельный выбор представителя.

Правление в первую очередь призвано контролировать своевременное внесение различных платежей и взносов.

Кроме того, в его обязанности входит управление многоквартирным домом. Правление должно нанимать работников для ремонтных и других работ по содержанию здания и прилегающей территории, заключать договор по предоставлению разнообразных услуг жильцам, а также собирать и проводить собрания.

В обязанности правления ТСЖ также входит необходимость решать те вопросы, которые не находятся согласно уставу в компетенции ревизионной комиссии и общего собрания. Такими вопросами чаще всего являются:

руководство деятельностью ТСЖ;
составление смет и отчетов, которые касаются финансовой деятельности товарищества;
распоряжение всеми активами ТСЖ в установленном порядке;
выбор необходимого способа для охраны имущества ТСЖ;
непосредственное ведение реестра членов организации;
подготовка проекта изменений учредительного устава и т. д.

Лицам, принятым в правление ТСЖ для управления многоквартирным домом запрещено:

совмещать работу в ТСЖ по трудовому договору и в другой должности;
совмещать должность члена правления с другими должностями в органах управления ТСЖ;
совмещать свою деятельность с деятельностью ревизора товарищества.

Общее собрание членов ТСЖ

Непосредственное управление товариществом осуществляется общим собранием. Этот коллегиальный орган управления тсж имеет довольно обширную сферу деятельности. Ведь управление многоквартирным домом подразумевает решение большого количества вопросов, которые касаются всех жильцов. Членом этого органа управления может быть только владелец помещения.

Законодательство требует, чтобы все члены ТСЖ во время получали уведомления о предстоящем собрании. Что касается способа передачи уведомления, то этот выбор могут делать члены правления ТСЖ. Все это необходимо для полноценного управления многоквартирным домом.

Если участник товарищества не получает эту информацию, можно смело утверждать об ущемлении его прав. Уведомление обязательно должно содержать повестку дня, которая не подлежит изменению во время проведения собрания.

При этом существуют разные формы проведения собрания – очная и заочная. Выбор способа осуществления собрания зависит от повестки дня и других причин. Общее собрание считается правомочным, если на нем присутствует больше половины собственников жилья. Данное условие может быть ужесточено с помощью устава организации. Для определения правомочности перед открытием собрания происходит регистрация присутствующих участников.

Общее собрание ведет председатель правления. Во время его отсутствия эта обязанность переходит к заместителю. Если отсутствует и заместитель, то выбор управляющего падает на одного из членов правления.

Решения на общем собрании принимаются с помощью голосования. Количество голосов, необходимое для принятия решения, по каждому отдельному вопросу отличается. Самые важные вопросы решаются большинством голосов, но для некоторых достаточно две трети от всего количества участников. Причем выбор вопросов определен уставом.

Все собрания в обязательном порядке оформляются протоколами. Помимо этого, общее собрание вправе:

устанавливать размер обязательных взносов;
образовывать резервные фонды ТСЖ;
использовать доходы товарищества;
рассматривать разнообразные жалобы, в том числе и на правление ТСЖ;
принимать правила внутреннего распорядка для наемных сотрудников.

В компетенцию общего собрания входит также решение вопросов, связанных с получением кредитных средств (договор с банками), ликвидации или реорганизации ТСЖ, использование прибыли, вознаграждение участников товарищества, утверждение новых участников и т. д. Общее собрание принимает устав и определяет непосредственное направление деятельности организации.

Правление ТСЖ — это то, что необходимо для координации действий собственников жилья

Товарищество собственников жилья является юридическим лицом. Как все схожие организации, подразумевается, что это может быть такое объединение владельцев имущества, которое должно иметь собственные службы управления и контроля.

Исполнительным органом в ТСЖ является Правление, возглавляемое председателем. Их функции и ответственность регламентируются Жилищным кодексом.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону 8 (800) 350-14-90 . Это быстро и бесплатно !

Законодательное определение: что это такое?

В ст. 147 ЖК РФ раскрывается понятие и особенности образования Правления товарищества собственников недвижимого имущества. В кодексе говорится, что создание этого органа относится к исключительной компетенции общих собраний. Основное предназначение Правления – руководство ТСЖ и решение вопросов его деятельности. Исключением являются проблемы, требующие учета мнения каждого собственника.

П. 2 ст. 147 ЖК устанавливает предельный срок функционирования состава Правления – 2 года. Период может быть менее продолжительным, если это оговорено уставом. Все места в этом органе являются выборными. Претендентами могут стать только члены ТСЖ. Не допускается избрание родственников собственников жилья, представительство в исполнительной структуре объединения возможно исключительно для владельцев, вступивших в ряды организации.

Чем занимается товарищество собственников жилья в многоквартирном доме?

Правление ТСЖ – что это такое? Это исполнительный орган товарищества, создаваемый членами объединения и решающий во время своих собраний ключевые вопросы управления домом:

о текущей деятельности организации;
о тактике решения возникающих проблем;
вносят предложения по формированию стратегии развития товарищества;
согласовывают необходимость расширения штата наемных сотрудников и обсуждают кандидатуры на штатные должности.

Орган формируется посредством голосования на общем собрании. Кандидатуры выдвигаются заблаговременно до начала сборов. Обязательные требования к каждому потенциальному члену Правления:

он должен быть собственником недвижимого имущества в доме, который находится под юрисдикцией данного ТСЖ;
необходимое условие – наличие членства в товариществе;
отсутствие обязательств перед ТСЖ по трудовому договору, то есть член Правления не может одновременно выполнять свои функции в исполнительном органе объединения и быть в нем наемным сотрудником.

Все решения принимаются Правлением во время их собраний путем голосования.

Для кворума собрания необходимо присутствие более половины членов, решение считается принятым, если за него отданы голоса свыше 50% участвующих.

Какие должности входят в состав данного органа?

Правление товарищества – коллегиальный орган, из числа членов которого должны быть избраны путем голосования такие кандидатуры:

Председатель для представления интересов владельцев жилья в государственных органах, судебных инстанциях, общественных организациях. Ему делегируются полномочия по сдаче в налоговые органы финансовой отчетности, отчетов в социальные фонды и другие контролирующие структуры.
Секретарь, фиксирующий происходящее во время собраний, ответственный за оформление протоколов.

Членом правления не могут быть лица:

которые являются представителями управляющей компании, занимающейся обслуживанием подведомственных ТСЖ домов;
со статусом члена ревизионной комиссии товарищества;
не входящие в объединение собственников;
не имеющие права собственности на недвижимость.

Члены правления могут разработать штатное расписание для наемного персонала, с которым будут заключаться трудовые соглашения. В штат допускается вводить такие должности:

бухгалтер, главный бухгалтер;
экономист;
паспортист;
диспетчер;
охранник;
слесарь;
сантехник;
дворник;
уборщица;
управдом;
инженер;
техник.

Заключение гражданско-правовых договоров возможно только для тех категорий должностей, по которым предполагается выполнение разовых работ.

В их число целесообразно включить:

сметчика;
юриста;
рабочих строительных специальностей.

Правление ТСЖ выполняет функции основного исполнительного органа товарищества. Оно возглавляется выборным председателем. Проведение собраний проводится с обязательным протоколированием происходящих обсуждений секретарем.

На фото можно увидеть образец протокола собрания членов ТСЖ:

Предназначение органа – управление объединением владельцев, ведение технической документации, соблюдение финансовой дисциплины и повышение эффективности функционирования организации в целом.

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему — позвоните прямо сейчас:

Органы управления ТСЖ.

В соответствии со ст. 53 ГК РФ юридическое лицо приобретает гражданские права и принимает на себя гражданские обязанности через свои органы, действующие в соответствии с законом, иными правовыми актами и учредительными документами. Общее собрание членов товарищества и правление товарищества являются органами управления в товариществе.

В соответствии со ст. 144 ЖК РФ выделено два органа управления товариществом собственников жилья:

1) общее собрание членов товарищества;

2) правление товарищества.

При этом существует некоторое противоречие, так как в ст. 149 ЖК РФ говорится еще и о председателе правления товарищества, его полномочиях, порядке избрания, правах и обязанностях, хотя в перечень органов управления данная должность не включена.

Высшим органом управления в товариществе собственников жилья является общее собрание членов товарищества (ст. 145 ЖК РФ). Порядок его созыва должен устанавливаться уставом товарищества.

Перечень вопросов, отнесенных к компетенции общего собрания членов товарищества:

1) внесение изменений в устав товарищества;

2) принятие решений о реорганизации и ликвидации товарищества (ст. ст. 140 — 141 ЖК РФ);

3) избрание правления и ревизионной комиссии (ревизора) товарищества (ст. ст. 147, 150 ЖК РФ);

4) установление размера обязательных платежей и взносов членов товарищества;

5) образование специальных фондов товарищества, в том числе резервного фонда, фонда на восстановление и ремонт общего имущества в многоквартирном доме и его оборудования (ст. 151 ЖК РФ);

6) принятие решения о получении заемных средств, в том числе банковских кредитов;

7) определение направлений использования дохода от хозяйственной деятельности товарищества;

утверждение годового плана о финансовой деятельности товарищества и отчета о выполнении такого плана;

9) рассмотрение жалоб на действия правления товарищества, председателя правления товарищества и ревизионной комиссии (ревизора) товарищества;

10) принятие и изменение по представлению председателя правления товарищества правил внутреннего распорядка товарищества в отношении работников, в обязанности которых входит обслуживание многоквартирного дома, положения об оплате их труда;

11) определение размера вознаграждения членов правления товарищества;

12) принятие решений о сдаче в аренду или передаче иных прав на общее имущество в многоквартирном доме;

13) другие вопросы.

На рассмотрение общего собрания можно вынести любые вопросы, рассмотрение которых необходимо. Перечень их, приведенный ранее, не является исчерпывающим. С другой стороны, они отнесены только к компетенции общего собрания и не могут быть рассмотрены на другом уровне.

Вторым по уровню органом управления (после общего собрания), осуществляющим руководство текущей деятельностью товарищества собственников жилья, является правление товарищества (ст. 147 ЖК РФ). Правление представляет собой коллегиальный исполнительный орган, подотчетный общему собранию товарищества.

Взаимодействие органов управления товарищества и система их взаимоподчиненности следующие:

— общее собрание избирает из своего числа правление;

— правление, в свою очередь, является органом, подотчетным общему собранию членов товарищества.

Правление имеет полномочия на принятие решения по всем вопросам деятельности товарищества, кроме вопросов, отнесенных к исключительной компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме и компетенции общего собрания членов товарищества собственников жилья.

Правление избирается из числа членов товарищества общим собранием членов товарищества на срок, установленный уставом товарищества, при этом максимальный срок его действия в одном составе не должен превышать двух лет.

Для того чтобы признать заседание правления товарищества собственников жилья правомочным, в его проведении должно участвовать большинство членов правления товарищества. Решение правления товарищества собственников жилья оформляется протоколом (ст. 147 ЖК РФ).

ЖК РФ содержит не только нормы, устанавливающие права правления как коллегиального исполнительного органа юридического лица, но и предусматривает наличие у него конкретных обязанностей.

Обязанности правления (ст. 148 ЖК РФ):

— соблюдение товариществом законодательства и требований устава товарищества — данный документ является основополагающим как для членов товарищества, так и для органов управления товариществом;

— осуществление контроля за своевременным внесением членами товарищества установленных обязательных платежей и взносов;

— составление смет доходов и расходов на соответствующий год товарищества и отчетов о финансовой деятельности, представление их общему собранию членов товарищества для утверждения;

— управление многоквартирным домом или заключение договоров на управление им — данные договоры заключаются правлением от имени товарищества;

— наем работников для обслуживания многоквартирного дома и увольнение их — так как товарищество как юридическое лицо вправе принимать на работу работников, в данном случае правление представляет интересы товарищества в отношениях с ними;

— заключение договоров на обслуживание, эксплуатацию и ремонт общего имущества в многоквартирном доме — так как основной целью товарищества, сформулированной в ст. 135 ЖК РФ, является совместное управление комплексом недвижимого имущества в многоквартирном доме, обеспечение эксплуатации этого комплекса, владение, пользование и в установленных законодательством пределах распоряжение общим имуществом в многоквартирном доме — данная функция товарищества является основополагающей;

— ведение списка членов товарищества, делопроизводства, бухгалтерского учета и бухгалтерской отчетности — в данном пункте заключены обязанности правления товарищества по осуществлению делопроизводства, составлению и предоставлению соответствующим уполномоченным органам необходимой отчетности;

— созыв и проведение общего собрания членов товарищества;

— данный перечень не является исчерпывающим, допускается выполнение правлением иных вытекающих из устава товарищества собственников жилья обязанностей.

Читайте также Как правильно составить акт ревизии (образец)? - Жильё