Договор найма специализированного жилого помещения

Продление договора коммерческого найма жилья

Из вопроса нельзя понять, о какой найме идет речь: о найме помещений в наемном доме коммерческого использования или о найме помещений в специализированном жилищном фонде (служебного жилого помещения). Разные правоотношения регулируются различными нормами права.

Так, согласно ч. 1 ст. 91.16 Жилищного кодекса РФ предназначенным для найма домом — наемным домом признается здание, которое или все помещения в котором принадлежат на праве собственности одному лицу и которое или все жилые помещения в котором предназначены для предоставления гражданам во владение и пользование для проживания в соответствии с ч. 2-4 этой статьи.

Согласно ч. 2 ст. 91.16 ЖК РФ жилые помещения в наемном доме социального использования предоставляются по договорам найма жилых помещений жилищного фонда социального использования и договорам найма жилых помещений. Жилые помещения в наемном доме коммерческого использования предоставляются по договорам найма жилых помещений.

Первый вариант. Исходя из приведенных норм, можно было бы сделать вывод о том, что с автором вопроса орган местного самоуправления (администрация района) заключил договор коммерческого найма жилой комнаты в наемном доме коммерческого использования в связи с его работой в сфере ЖКХ, хотя найм жилых помещений в наемном доме не предусматривает обязательных трудовых отношений наймодателя с нанимателем. Однако запрет на заключение такого договора установлен в ч. 3 ст. 91.16 ЖК РФ, согласно которой предоставление жилых помещений в наемных домах во владение и пользование гражданам по иным видам договоров, за исключением указанных в ч. 2 этой статьи договоров, а также комнат (части квартиры) не допускается.

Второй вариант. Если все-таки трудовые отношения наймодателя с нанимателем в сфере ЖКХ имели место, то речь может идти о найме помещений специализированного жилищного фонда.

Согласно ст. 93 ЖК РФ служебные жилые помещения предназначены для проживания граждан в связи с характером их трудовых отношений с органом государственной власти, органом местного самоуправления, государственным или муниципальным унитарным предприятием, государственным или муниципальным учреждением, в связи с прохождением службы, в связи с назначением на государственную должность Российской Федерации или государственную должность субъекта РФ либо в связи с избранием на выборные должности в органы государственной власти или органы местного самоуправления.

Согласно п. 1 ч. 1 ст. 92 ЖК РФ к жилым помещениям специализированного жилищного фонда (далее — специализированные жилые помещения) относятся служебные жилые помещения.

Согласно ч. 2 ст. 92 ЖК РФ в качестве специализированных жилых помещений используются жилые помещения государственного и муниципального жилищных фондов.

Согласно ч. 3 ст. 92 ЖК РФ специализированные жилые помещения не подлежат отчуждению, передаче в аренду, внаем, за исключением передачи таких помещений по договорам найма.

Таким образом, если перечисленные в ст. 93 ЖК РФ органы и организации приняли на работу автора вопроса, то ему обязаны были предоставить служебное помещение, но не по коммерческому найму, а бесплатно на период работы (оплачиваются только коммунальные услуги). И прекращение трудовых отношений влечет расторжение договора о предоставлении служебного помещения.

Запутанность правоотношений позволяет усомниться в законности договора коммерческой найма с работником, которому жилье предоставлено в связи с трудовыми отношениями, что позволяет обратиться в прокуратуру с заявлением с просьбой проверить:

1) законность заключения с работником договора коммерческой найма;

2) законность отказа в продлении договора коммерческой найма, поскольку такой договор не связан с трудовыми отношениями наймодателя с нанимателем (если нет иных нарушений: просрочка в оплате).

Договор найма специализированного жилого помещения

Государственное бюджетное учреждение Ленинградской области
«Многофункциональный центр предоставления государственных и муниципальных услуг»

Государственное
бюджетное учреждение
Ленинградской области
«Многофункциональный центр предоставления государственных
и муниципальных услуг»

Заключение договора найма жилого помещения специализированного жилищного фонда

Краткое описание услуги

Заявление о предоставлении служебного жилого помещения, подписанное всеми совершеннолетними членами семьи

Заявление о предоставлении служебного жилого помещения

Заявление, подписанное всеми совершеннолетними членами семьи и (или) решение о проведении капитального ремонта или реконструкции дома, в котором находится жилое помещение

Заявление о предоставлении жилого помещения в общежитии, подписанное всеми совершеннолетними членами семьи

Паспорт гражданина РФ
Паспорт гражданина СССР образца 1974 года
Паспорт моряка
Свидетельство о рождении
Временное удостоверение, выданное взамен военного билета солдата, матроса, сержанта, старшины, прапорщика, мичмана
Военный билет солдата, матроса, сержанта, старшины, прапорщика, мичмана
Временное удостоверение личности гражданина РФ по форме № 2-П
Паспорт иностранного гражданина (национальный паспорт или национальный заграничный паспорт) или иной документ, установленный федеральным законом или признаваемый в соответствии с международным договором РФ в качестве документа, удостоверяющего личность иностранного гражданина – для иностранных граждан, если они постоянно проживают на территории РФ
Вид на жительство
Дипломатический паспорт иностранного гражданина
Общегражданский заграничный паспорт гражданина РФ (образца 1997 года)
Документ, выданный иностранным государством и признаваемый в соответствии с международным договором РФ в качестве документа, удостоверяющего личность лица без гражданства
Разрешение на временное проживание
Удостоверение беженца
Военный билет офицера запаса
Временное удостоверение, выданное взамен военного билета офицера запаса
Удостоверение гражданина, подлежащего призыву на военную службу

Справка форма №9
Выписка из домовой книги

Трудовая книжка
Распоряжение (приказ) о приеме на работу в орган местного самоуправления, организацию
Трудовой договор
Ученический договор
Справка с места работы или учебы

Ходатайство руководителя

Сведения из Единого государственного реестра прав

Акт межведомственной комиссии о признании жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции
Справка о пожаре
Решение суда об обращении взыскания на жилые помещения
Иной документ

Справка, выданная филиалом ГУП «Леноблинвентаризация» о наличии или отсутствии жилых помещений на праве собственности по месту постоянного жительства заявителя и членов его семьи, предоставляемая на заявителя и каждого из членов семьи

Подача заявления о предоставлении служебной жилой площади

Срок обработки документов рабочих дней в ОГВ : 20
Срок передачи документов рабочих дней из МФЦ в ОГВ : 2
Срок передачи документов рабочих дней из ОГВ в МФЦ : 2

Подача заявления о предоставлении жилой площади в общежитии

Срок обработки документов рабочих дней в ОГВ : 20
Срок передачи документов рабочих дней из МФЦ в ОГВ : 2
Срок передачи документов рабочих дней из ОГВ в МФЦ : 2

Подача заявления о предоставлении жилого помещения по договору найма жилого помещения маневренного фонда

Срок обработки документов рабочих дней в ОГВ : 20
Срок передачи документов рабочих дней из МФЦ в ОГВ : 2
Срок передачи документов рабочих дней из ОГВ в МФЦ : 2

Не представлены документы, обязанность по представлению которых возложена на заявителя
Изменения постоянного места жительства заявителя
Изменения основания пользования жилым помещением (если эти изменения повлекли утрату права на оказание муниципальной услуги)
Предоставления заявителем заведомо недостоверной информации, имеющей существенное значение для оказания муниципальной услуги
Непредставление оригиналов документов
Предоставление документов лицом, не наделенным соответствующими полномочиями
Представлены документы, которые не подтверждают право граждан на предоставление жилого помещения по договору найма специализированных жилых помещений
Поступления официальных сведений из соответствующих организаций (в том числе в порядке межведомственного взаимодействия), являющихся основанием для отказа в предоставлении муниципальной услуги)
Документы представлены не в полном объеме
Предоставления документов лицом, не уполномоченным в установленном порядке на подачу документов (при подаче документов для получения услуги на другое лицо), отсутствия в заявлении фамилии, имени, отчества заявителя, направившего заявление, и почтового адреса, по которому должен быть отправлен ответ, текст заявления не поддается прочтению

Администрации муниципальных образований Сланцевского района Ленинградской области (для Pentaho)

Договор найма специализированного жилого помещения

от 26 января 2006 года N 42

(с изменениями на 18 июля 2016 года)

Документ с изменениями, внесенными:

постановлением Правительства Российской Федерации от 18 июля 2016 года N 689 (Официальный интернет-портал правовой информации www.pravo.gov.ru, 21.07.2016, N 0001201607210047).

В соответствии со статьями 92 и 100 Жилищного кодекса Российской Федерации Правительство Российской Федерации

Председатель Правительства
Российской Федерации
М.Фрадков

26 января 2006 года

УТВЕРЖДЕНЫ
постановлением Правительства
Российской Федерации
от 26 января 2006 года N 42

ПРАВИЛА
отнесения жилого помещения к специализированному
жилищному фонду

1. Настоящие Правила устанавливают порядок и требования отнесения жилых помещений государственного и муниципального жилищных фондов (далее — жилые помещения) к специализированному жилищному фонду.

2. Виды жилых помещений, отнесенных к специализированному жилищному фонду, и их назначение установлены Жилищным кодексом Российской Федерации.

3. Отнесение жилых помещений к специализированному жилищному фонду не допускается, если жилые помещения заняты по договорам социального найма, найма жилого помещения, находящегося в государственной или муниципальной собственности жилищного фонда коммерческого использования, аренды, а также если имеют обременения прав на это имущество.

4. Жилые помещения, отнесенные к специализированному жилищному фонду, должны быть пригодными для постоянного проживания граждан (отвечать установленным санитарным и техническим правилам и нормам, требованиям пожарной безопасности, экологическим и иным требованиям законодательства), быть благоустроенными применительно к условиям соответствующего населенного пункта.

5. К служебным жилым помещениям относятся отдельные квартиры.

Не допускается выделение под служебное жилое помещение комнат в квартирах, в которых проживает несколько нанимателей и (или) собственников жилых помещений.

Под служебные жилые помещения в многоквартирном доме могут использоваться как все жилые помещения такого дома, так и часть жилых помещений в этом доме.

6. К общежитиям относятся специально построенные или переоборудованные для этих целей дома либо части домов, помещения, укомплектованные мебелью и другими необходимыми для проживания граждан предметами.

Жилое помещение в общежитии предоставляется гражданам из расчета не менее 6 кв. метров жилой площади на 1 человека.

7. Маневренный фонд может состоять из многоквартирных домов, а также квартир и иных жилых помещений. Жилое помещение маневренного фонда предоставляется гражданам из расчета не менее 6 кв. метров жилой площади на 1 человека.

8. К домам системы социального обслуживания относятся специально построенные или переоборудованные здания, оснащенные необходимым для обеспечения жизнедеятельности и безопасности проживания граждан оборудованием.

В домах системы социального обслуживания оборудуются жилые помещения для проведения мероприятий медицинского, психологического и социального характера, посильной трудовой деятельности, а также другие жилые помещения, которые могут быть использованы для обеспечения жизнедеятельности.

9. Формирование фонда для временного поселения лиц, признанных беженцами, осуществляется за счет средств федерального бюджета. Указанный фонд подлежит передаче в оперативное управление уполномоченного федерального органа исполнительной власти. Фонд для временного поселения лиц, признанных беженцами, может состоять из многоквартирных домов, а также квартир и иных жилых помещений.

Жилое помещение фонда для временного поселения лиц, признанных беженцами, предоставляется гражданам из расчета не менее 6 кв. метров жилой площади на 1 человека.

10. Формирование фонда для временного поселения вынужденных переселенцев осуществляется за счет средств федерального бюджета. Указанный фонд подлежит передаче в оперативное управление уполномоченного федерального органа исполнительной власти. Фонд для временного поселения вынужденных переселенцев может состоять из многоквартирных домов, а также квартир и иных жилых помещений.

Жилое помещение фонда для временного поселения вынужденных переселенцев предоставляется из расчета не менее 6 кв. метров жилой площади на 1 человека.

11. В качестве жилых помещений для социальной защиты отдельных категорий граждан используются специально построенные или приспособленные для таких целей здания.

Предоставление жилых помещений для социальной защиты отдельных категорий граждан осуществляется по договорам безвозмездного пользования.

12. Включение жилого помещения в специализированный жилищный фонд с отнесением такого помещения к определенному виду жилых помещений специализированного жилищного фонда и исключение жилого помещения из указанного фонда производятся на основании решения органа, осуществляющего управление государственным или муниципальным жилищным фондом (далее — орган управления), с учетом требований, установленных настоящими Правилами.

13. Для отнесения жилых помещений к определенному виду жилых помещений специализированного жилищного фонда заявитель представляет в орган управления следующие документы:

а) заявление об отнесении жилого помещения к определенному виду жилых помещений специализированного жилищного фонда;

б) документ, подтверждающий право собственности либо право хозяйственного ведения или оперативного управления на жилое помещение;

в) технический паспорт жилого помещения;

г) заключение о соответствии жилого помещения предъявляемым к нему требованиям.

Указанное заявление рассматривается органом управления в течение 30 дней с даты подачи документов.

14. Орган управления в срок, предусмотренный в пункте 13 настоящих Правил, принимает решение об отнесении жилого помещения к определенному виду жилого помещения специализированного жилищного фонда либо об отказе в таком отнесении.

Информация о принятом органом управления решении направляется заявителю в течение 3 рабочих дней с даты принятия такого решения.

Решение об отнесении жилого помещения к определенному виду жилых помещений специализированного жилищного фонда направляется также в орган, осуществляющий регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, в течение 3 рабочих дней с даты принятия такого решения.

Отказ в отнесении жилого помещения к определенному виду специализированного жилищного фонда допускается в случае несоответствия жилого помещения требованиям, предъявляемым к этому виду жилых помещений.

15. Использование жилого помещения в качестве специализированного жилого помещения допускается только после отнесения жилого помещения к определенному виду жилых помещений специализированного жилищного фонда в соответствии с настоящими Правилами.

УТВЕРЖДЕН
постановлением Правительства
Российской Федерации
от 26 января 2006 года N 42

(В редакции, введенной в действие
с 29 июля 2016 года

ТИПОВОЙ ДОГОВОР
найма жилого помещения фонда для временного
поселения вынужденных переселенцев

(наименование населенного пункта)

(число, месяц, год)

(наименование уполномоченного федерального органа исполнительной

власти или его территориального органа)

действующий на основании

(наименование уполномочивающего документа, его дата и номер)

именуемый в дальнейшем Наймодателем, с одной стороны, и гражданин(ка)

(фамилия, имя, отчество)

именуемый в дальнейшем Нанимателем, с другой стороны, заключили настоящий Договор о нижеследующем.

I. Предмет Договора

1. Наймодатель передает Нанимателю и членам его семьи за плату во владение и пользование жилое помещение, находящееся в федеральной собственности на основании Свидетельства о государственной регистрации права от «____» __________ 200__ г. N _______, состоящее из квартиры (комнаты) общей площадью _______ кв. метров, расположенное в ___________________ д. ____, корп. _____, кв. ______, для временного проживания в нем.

2. Жилое помещение предоставлено в связи с признанием гражданина вынужденным переселенцем на основании решения

(наименование органа, принявшего решение, дата и номер решения)

3. Предоставляемое жилое помещение отнесено к фонду для временного поселения вынужденных переселенцев на основании решения

(наименование органа, осуществляющего управление жилищным фондом, дата и номер решения)

4. Характеристика предоставляемого жилого помещения, его технического состояния, а также санитарно-технического и иного оборудования, находящегося в нем, содержится в техническом паспорте жилого помещения.

5. Совместно с Нанимателем в жилое помещение вселяются следующие члены его семьи:

Договор найма специализированного жилого помещения

Форма данного контракта может варьироваться в зависимости от того, какое имущество признается предметом соглашения.

Договор найма жилья специализированного жилищного фонда имеет определенную спецификацию. Более подробные характеристики этого соглашения между участниками найма прописаны в ЖК РФ. В частности, повышенное внимание разъяснению данного вопроса посвящена 10 глава указанного нормативно-правового акта.

Виды договоров найма специализированного жилья

Договор найма жилого помещения, включенного в список сооружений социального жилищного фонда специализированного предназначения, – это официальный документ, который дает право государственным органам выделить нуждающимся категориям граждан недвижимость. При этом следует отметить, что форма данного контракта может варьироваться в зависимости от того, какое имущество признается предметом соглашения между участниками правоотношений. Иными словами, жилищное законодательство предусматривает возможность трансформировать договор найма социального помещения из жилищного фонда. Об этом прописано в статье 100 Жилищного Кодекса РФ.

На сегодняшний день существуют типовые виды договора социального найма на жилье из специализированного жилищного фонда. Классификация регламентирована Постановлением Правительства РФ под № 42. В частности, законодателем были утверждены следующие виды соглашений:

договор социального найма жилья из жилищного фонда, подходящего для лиц со статусом «временные переселенцы»;
контракт социального найма квартир жилищного фонда, которые предназначены для временного размещения на их территории лиц, признанных беженцами;
соглашение социального найма квартиры, которая причисляется к недвижимости жилищного маневренного фонда;
договор социального найма жилья служебного предназначения;
контракт о найме социального помещения на территории общежития, которое принадлежит специализированному фонду.

Какая бы ни была форма договора, она должна быть правильно оформлена, не содержать юридических и грубых фактических ошибок. Существует типовая форма контракта.

Предмет договора найма

Если говорить о том, что является предметом договора найма жилья социального предназначения из жилищного фонда, то в первую очередь речь идет о постройке, которая имеет единственное целевое предназначение – проживание на ее территории определенной категории граждан.

При этом следует отметить, что любой контракт найма имущества из социального жилищного фонда, независимо от его вида, должен содержать в себе исчерпывающую информацию о предмете соглашения.

В частности, в рамках официальной документации указывается адрес месторасположения объекта, его жилая площадь, которая должна соответствовать норме предоставления и учетной норме.

Кроме того, обязательным требованием является указание в договоре дополнительного имущества, которое предоставляется нанимателю вкупе с самим жилым помещением, а также его техническое состояние. Это расширяет предмет договора найма, но позволяет разрешить все конфликтные ситуации при возникновении судебных разбирательств.

Права и обязанности сторон договора найма специализированного жилья

Так как договор найма специализированного жилого помещения заключается между двумя участниками правоотношений (собственником и нанимателем), то права и обязанности возлагаются также на всех субъектов, которые подписывают контракт.

Если говорить конкретно о наймодателе квартиры из специализированного фонда, то на него возлагается следующий перечень обязательств:

собственник жилья должен осуществить передачу помещения нанимателю в срок, установленный законодательством РФ. При этом недвижимое имущество к моменту передачи должно быть полностью освобождено от каких-либо притязаний со стороны 3-х лиц, государственных обременений и пр.
Владелец жилья обязуется предоставлять потребителю полный спектр коммунальных услуг, которые необходимы для комфортабельного проживания на территории квартиры. При этом качество таковых услуг должно быть на приемлемом уровне в соответствии с условиями местности, где находится недвижимый объект.
Наймодатель должен принимать непосредственное участие в содержании имущества. Кроме того, на него возлагается финансовое бремя уплаты взносов на капитальный ремонт помещений.

Что касается прав наймодателя, то субъект договора имеет законное право требовать от второго участника соглашения осуществлять плату за жилье и коммунальные услуги в срок, закрепленный законодательством РФ.

Не менее широки и обязанности нанимателя по договору социального найма, которые регламентированы Жилищным Кодексом РФ. В частности, лицо обязуется:

эксплуатировать жилье только согласно его целевого предназначения;
поддерживать должное состояние помещения, в том числе принимать участие в текущем ремонте жилья;
осуществлять финансовые перечисления на расчетный счет собственника в качестве оплаты за пользование жильем и коммунальными услугами точно в срок;
не нарушать законные интересы и права соседей, которые проживают на территории одного многоквартирного дома или общежития.

Что касается прав нанимателя, то они состоят в следующем:

в специализированное жилье могут быть вселены третьи лица, которые признаны членами семьи заявителя;
наниматель имеет правомочие требовать уменьшение размера платежей за жилье или коммунальные услуги, если наймодатель не исполняет свои обязательства;
право пользования сохраняется за нанимателем даже при временном отсутствии на территории выделенного жилья, однако этот срок точно не определен законом;
закрепляется за нанимателем возможность осуществить расторжение договора с наймодателем по собственному желанию и пр.

Предусматриваются законодателем и иные обязанности и права со стороны нанимателя, которые могут быть регламентированы законами на федеральном, региональном или местном уровне.

Ограничения при использовании нанимателем жилых помещений специализированного жилищного фонда

Договор специализированного найма в отличие от привычного соглашения о социальном найме имеет правовые ограничения, которые возлагаются на нанимателя в процессе эксплуатации выделенного жилья. Об этом прописано в ст. 100 ЖК РФ.

Если обратиться к указанной юридической норме, то можно прийти к выводу, что ограничения состоят в том что, наниматель не может:

осуществить обмен жилой постройки на иную при договоренности с другим нанимателем;
оформить договор поднайма с третьим лицом даже при временном отсутствии самого заявителя на территории жилья.

Подобные ограничения возникают в силу особого правового режима использования специализированного жилья. Если будет выявлен факт нарушения подобных ограничений, то последует расторжение договора. При этом следует отметить, что расторжение контракта происходит в таких ситуациях только принудительно по решению суда в срок, указанный законодателем.

Таким образом, можно прийти к выводу о том, что договор найма специализированного жилья хоть и имеет общие черты с контрактом социального найма, но все же предусматривает и колоссальные отличия, которые обуславливают собой уникальный правовой статус подобных сделок.