Земли населенных пунктов для сельскохозяйственного

Земли сельскохозяйственного назначения в границах населённых пунктов

Объясняем нюансы земельного законодательства простым языком: особенности купли-продажи, аренды участков, перевода земель из одной категории в другую, выдела доли, межевания и многое другое. Поможем избежать финансовых потерь и объясним порядок оформления документов.

Земли, расположенные вне границ населенных пунктов и предназначенные аграрных нужд, определяются Земельным кодексом РФ, как земли сельскохозяйственного назначения. К ним относятся не только аграрные угодья, но и земли дорог, коммуникаций, зданий и сооружений аграрного назначения, водных объектов и лесных насаждений.

Земли населенных пунктов — это территории, предназначенные и используемые для застройки, роста и развития городов и сел. Эти территории состоят из следующих зон: жилых, общественно-деловых, производственных, инфраструктурных (инженерных и транспортных), рекреационных, сельскохозяйственного использования и иных, регламентированных в ст. 85 ЗК РФ.

Градостроительный и Земельный кодекс определяют, что в совокупность зон сельскохозяйственного использования могут включаться:

• пашни;
• сенокосы;
• пастбища;
• участки с многолетними насаждениями;
• здания и сооружения сельхозназначения (которые используются для ведения сельского, дачного, личного подсобного хозяйства, садоводства).

Отличительной особенностью данных сельскохозяйственных участков является то, что в аграрных целях они используются до момента смены вида их пользования согласно генеральным планам населенных пунктов и правилами землепользования и застройки, одобренными органами местных администраций, исходя из потребностей поселения. Возможность изменения вида использования обусловлена нормативно закрепленным приоритетом застройки для развития и роста населенного пункта.

Так как зоны сельскохозяйственного использования располагаются в границах поселений, местная администрация (в рамках своей компетенции) имееет право руководить и распоряжаться данными участками земли, находящимися в собственности у муниципальных образований. Право распоряжения и управления распространяется и на землевладения, собственность на которые не дифференцирована.

Для земель сельхозназначения, находящихся в пределах населенных пунктов, характерен смешанный режим правового регулирования, так как, несмотря на то, что они входят в структуру земель поселений, данные участки не лишены экономического свойства — использования для потребностей сельского хозяйства.

Земли сельхозназначения обладают специфическим правовым режимом, так как основное предназначение таких территорий — производство продуктов питания, кормов и сырья. Государство заинтересовано в повышении плодородия почв на таких участках и сохранении этих земель в сельскохозяйственном обороте. При сельскохозяйственном производстве характерно не только использование угодий, но и прилегающих к ним дорог, коммуникаций и иных объектов.

Смена категории или вида разрешенного использования

Одним из основополагающих атрибутов земельного участка является вид разрешенного использования (ВРИ), который определяет способы использования участка и объекты, которые могут быть на нем возведены. Данные участки могут использоваться для сельхозпроизводства, ведения крестьянско-фермерского, личного подсобного хозяйства, дачного строительства, садоводства, животноводства, сенокошения и т.д. Сообразно своему назначению и ВРИ на таком участке разрешается строительство на основании градостроительных регламентов и иных нормативов.

Для использования земель в иных, отличных от аграрных, целей необходимо переведение из одной категории в другую. Применительно к землям сельскохозяйственного назначения — в категорию земель населённых пунктов. Данная процедура регламентируется специальным законом №172 от 21 декабря 2004 г.

Нормативный акт определяет, что эта процедура производится в особых случаях. П. 3 ч. 1 ст. 7 Закона гласит, что перевод участков земли из структуры земель сельхозназначения возможен по причине установления или изменения границ населенного пункта посредством утверждения (изменения) генеральных планов или схем территориального планирования.

Если кадастровая стоимость участков сельскохозяйственных земель более чем на 50% превосходит среднюю кадастровую цену по данной территории, а также, если землевладения принадлежат к особо ценным угодьям, то перевод в другую категорию не разрешается (кроме случаев изменения границ населенных пунктов [п. 3], строительства дорог [п. 6], обеспечения обороны [п. 7] и добычи полезных ископаемых [п. 8]).

Изменение ВРИ земельного участка во многих случаях носит более практичный и удобный характер. В отличии от перевода в другую категорию эта процедура менее сложна, так как решение об изменении принимается главой местной администрации. На практике вследствие отсутствия генеральных планов, ПЗЗ (правил землепользования и застройки) или противодействия чиновников могут возникнуть препятствия, которые, выражаются в запрете выдачи разрешений на строительство, непредоставлении участков земли для застройки из земель государственной и муниципальной собственности или запрете на изменение ВРИ.

Особенности земель населенных пунктов для сельхоз использования

Земли с/х назначения предназначены для ведения сельского хозяйства. Использование участка в других целях может привести к денежному штрафу. Для включения в границы НП участка с/х назначения необходимо придерживаться определенного алгоритма действий.

Категория и вид разрешенного использования земель населенных пунктов

Виды разрешенного использования земель населенных пунктов закреплены Градостроительным Кодексом РФ. В соответствии с нормами действующего законодательства устанавливаются градостроительные регламенты. С их помощью регулируется застройка определенного населенного пункта.

К землям сельхозназначения относят следующие участки:

1. Предназначенные для с/х использования (выращивание растений, разведение скота).
2. Предназначенные для с/х производства.

Вышеуказанные категории в корне отличаются друг от друга.

В Земельном кодексе прописано, что к землям с/х назначения относят участки, расположенные за границами населенного пункта.

Особенности таких земель

Под землями населенных пунктов подразумевается территория, предназначенная исключительно для расширения площади городов и поселков городского типа. Такие участки делятся на несколько зон:

1. Жилые.
2. Рекреационные.
3. Инфраструктурные.
4. Общественно-деловые.
5. Производственные.
6. Сельскохозяйственные.

Деление земель населенных пунктов осуществляется на 35 зон. Выше перечислены только самые распространенные из них. Реже всего можно встретить поля для гольфа и конных прогулок, а также территории для природно-познавательного туризма. Каждый из типов участков имеет свой специальный код целевого назначения, с которым можно ознакомиться в Приказе Минэкономразвития РФ № 709 и статье 85 ЗК РФ.

Земли сельхозназначения включают в себя комплекс из следующих зон:

1. Сенокосы.
2. Участки с посадками.
3. Пастбища.
4. Пашни.
5. Сооружения для ведения хозяйства различного типа.

Земли сельскохозяйственного назначения используются для соответствующих целей до того момента, пока не будет изменен генеральный проект населенного пункта, согласно которому тип земли изменяется в зависимости от нужд поселения. Акт об изменении типа участка утверждается местными органами власти.

Когда назначение земли меняется, то на ее месте могут быть возведены здания и жилые дома. Смена типа является необходимостью для приоритетного развития и роста населенного пункта.

Местная власть имеет право управлять участками сельхозназначения, которые находятся в границах поселения. Возможность распоряжения ограничивается рамками компетенции управляющего органа. Право управления распространяется и на дифференцированные земли.

Если земля расположена в пределах поселения, то это не мешает использовать участок для нужд аграрного хозяйства. Территория находится под управлением нескольких лиц, из-за чего действует смешанный порядок правового регулирования.

Что позволяется делать

Какие сельхоздействия разрешены

Законодательные акты устанавливают, что сельскохозяйственные территории могут использоваться в следующих целях:

1. Производство сырья и сельхозпродукции.
2. Ведение личного хозяйства.
3. Устройство садоводства.
4. Разведение рыбы.
5. Создание фермерского хозяйства.

Законодательные акты не регулируют вопросы относительно строительства каких-либо зданий на территории сельхозземли. Но для ведения полноценного хозяйства некоторые объекты будут необходимы. Поэтому на территории могут встречаться:

1. Коровники.
2. Курятники.
3. Дороги.
4. Гаражи.
5. Склады.
6. Сараи.

Строительство жилого дома — сложный, но возможный процесс. Чтобы дом или коттедж был возведен абсолютно законно, потребуется соблюсти некоторые условия.

Допустимо ли строить дома или иные постройки

Законодательство позволяет сооружать на территории сельскохозяйственных земель только следующие постройки:

1. Склады или погреба для хранения урожая или заготовок.
2. Дом для личного пользования или для ведения хозяйства.
3. Дачный летний домик.
4. Хозяйственные постройки.
5. Коттедж для одной семьи менее чем с тремя этажами.

Строительство позволяется только на территориях, которые являются собственностью физического лица. Только после получения земли в собственность можно переходить к процедуре получения специального разрешения на постройку, которое будет основываться на заранее разработанном проекте здания. Только при наличии такого разрешения постройка может быть зарегистрирована после окончания строительных работ.

Чем нельзя заниматься

Согласно действующему законодательству, на землях сельхозназначения строго запрещено вести какую-либо коммерческую деятельность.

Например, если вы построите на участке жилое помещение, которое оборудуете в хостел, то придется платить большой штраф.

Если земля принадлежит к категории с/х назначения, то на нее распространяется несколько ограничений, нарушение которых приведет к ответственности. Размер штрафа будет определен в соответствии с КоАП:

• физ. лицо — 0,5–1 %, но сумма не может превышать 10 000 р.;
• должностное лицо — 1–1,5 %, но сумма не может превышать 20 000 р.;
• юридическое лицо — 1,5–2 %, но сумма не может превышать 100 000 р.

Предусмотрен и максимальный размер взыскания. Это касается случаев, когда нецелевое использование участка вредит экологии.

Изменение категории земли

Изменение вида разрешенного использования земель с/х назначения возможно в том случае, если владелец участка хочет построить жилой дом. Стоит отметить, что заявителем может выступать исключительно собственник.

Есть два способа перевода земли с/х назначения в ИЖС:

1. В соответствии с земельным законодательством перевести территорию в границы населенного пункта. В таком случае нужно учитывать, что собственнику потребуется возместить определенную сумму денежных средств, а именно, разницу между стоимостью с/х земли и ИЖС.
2. Расширение границ участка. В этом случае перевод земли в ИЖС не является необходимостью. Согласно действующему законодательству, собственник может построить частный дом в границах поселения.

Для изменения категории участка потребуется придерживаться следующего алгоритма действий:

1. Лично обратиться в местный орган власти.
2. Подать заявление.
3. Приложить к бумаге паспорт, а также другие необходимые документы, подтверждающие право собственности на участок.

На рассмотрение поданной документации может уйти около двух месяцев. Если собственник получит добро, то ему выдадут соответствующее постановление. Если же отказ был получен необоснованно, то можно обратиться в суд с исковым заявлением.

Чтобы получить статус жилого дома на территории под дачное строительство, необходимо иметь соответствующее постановление. Для этого достаточно обратиться в местный орган власти с требуемой документацией.

Если участок предназначен для садоводства, то получить ИЖС нельзя. Поэтому, если вы собираетесь купить землю, нужно обязательно учесть вид разрешенного использования.

Пошаговая инструкция включения в границы НП участков сельскохозяйственного назначения

Для внесения изменений в границы населенных пунктов потребуется измененный генеральный проект или установление нового плана муниципального округа или отдельно взятого поселения. Требование устанавливается статьей 84 ЗК РФ.

Генеральный план составляется и подготавливается в соответствии со статьями 24 и 25 Градостроительного кодекса РФ. Когда участок сельхозназначения входит в пределы населенного пункта, собственник земли остается прежним. Права на участок не переходят к муниципалитету.

Каждый владелец сельхозземли может составить обращение в муниципалитет с прошением о присоединении участка к населенному пункту. Для этого потребуется следующий пакет документов:

1. Заявление с соответствующим прошением. Составляется в свободной форме.
2. Кадастровый план.
3. Документы на землю. Обращающийся должен подтвердить, что он является собственником участка.

После передачи документов начинается процедура проверки участка. Для этого орган самоуправления направляет запросы в службы для получения:

1. Заключения о ценности земли.
2. Справки об отсутствии потенциально опасных зон на участке.

Когда проводится проверка земли на соответствие требованиям, участок обязательно должен использоваться по целевому назначению. В границы населенного пункта не будет принята территория, которая эксплуатируется с нарушением требований. Участок должен полностью подходить под требования, установленные статьей 24 Градостроительного кодекса РФ.

При проверке территории для вхождения в границы населенного пункта учитываются следующие факторы:

1. Возможность обустройства участка инфраструктурой.
2. Границы доступности объектов, которые необходимы городским жителям регулярно или периодически.
3. Отсутствие санитарно-защищенной зоны.
4. Аграрная ценность.
5. Отсутствие зоны охраны объектов, которые нельзя разместить в пределах НП.

Владелец участка может отправить жалобу в суд для признания решения незаконным. Составить иск можно в течение трех месяцев.

Присоединение участка к населенному пункту будет напрямую влиять на стоимость земли по кадастру. Цена определяется в соответствии с положениями Приказа Министерства экономического развития № 358.

Если земля сельскохозяйственного назначения не используется.

В сельском хозяйстве большое значение имеет эффективное использование земель. С учетом недостаточно благоприятного для разведения сельскохозяйственных культур климата нашей страны важно эффективно использовать уже освоенные участки.

При этом применяются разные методы стимулирования владельцев земельных участков для работы на них, в том числе налоговое регулирование.

ПРИ НЕИСПОЛЬЗОВАНИИ УЧАСТКА ПО НАЗНАЧЕНИЮ СТАВКА ПОВЫШАЕТСЯ.

В соответствии со ст. 389 НК РФ земельные участки, в частности сельскохозяйственного назначения, являются объектом обложения земельным налогом. Но для участков разных категорий установлены различные налоговые ставки (ст. 394 НК РФ).

В общем случае применяется ставка в размере 1,5%, но для некоторых категорий земельных участков она равна 0,3%, в том числе для земельных участков, отнесенных к землям сельскохозяйственного назначения или к землям в составе зон сельскохозяйственного использования в населенных пунктах и используемых для сельскохозяйственного производства [1] >.

Согласно ст. 77 ЗК РФ землями сельскохозяйственного назначения считаются земли, находящиеся за границами населенного пункта и предоставленные для нужд сельского хозяйства, а также предназначенные для этих целей.

В составе земель сельскохозяйственного назначения выделяются сельскохозяйственные угодья, земли, занятые внутрихозяйственными дорогами, коммуникациями, лесными насаждениями, предназначенными для обеспечения защиты земель от негативного воздействия, водными объектами (в том числе прудами, образованными водоподпорными сооружениями на водотоках и используемыми для целей осуществления прудовой аквакультуры), а также зданиями, сооружениями, используемыми для производства, хранения и первичной переработки сельскохозяйственной продукции.

Собственники земельных участков и лица, не являющиеся собственниками земельных участков, обязаны использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением способами, которые не должны наносить вред окружающей среде, в частности земле как природному объекту (ст. 42 ЗК РФ).

Из пункта 3 ст. 6 Федерального закона от 24.07.2002 № 101‑ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» следует, что факт неиспользования земельного участка для ведения сельского хозяйства или осуществления иной связанной с сельскохозяйственным производством деятельности устанавливает орган государственного земельного надзора.

До принятия в судебном порядке по иску названного органа решения о принудительном изъятии такого земельного участка у его собственника отводится не менее трех лет, в течение которых данный собственник может все же приступить к использованию участка по целевому назначению.

К сведению:

Признаки неиспользования земельных участков для ведения сельскохозяйственного производства или осуществления иной связанной с сельскохозяйственным производством деятельности приведены в Перечне, утвержденном Постановлением Правительства РФ от 23.04.2012 № 369 (для признания неиспользования достаточно одного из них):

• на пашне не производятся работы по возделыванию сельскохозяйственных культур и обработке почвы;
• на сенокосах не производится сенокошение;
• на культурных сенокосах содержание сорных трав в структуре травостоя превышает 30% площади земельного участка;
• на пастбищах не производится выпас скота;
• на многолетних насаждениях не производятся работы по уходу и уборке урожая многолетних насаждений и не осуществляется раскорчевка списанных многолетних насаждений
• залесенность и (или) закустаренность составляет на пашне свыше 15% площади земельного участка;
• залесенность и (или) закустаренность на иных видах сельскохозяйственных угодий составляет свыше 30%;
• закочкаренность и (или) заболачивание составляет свыше 20% площади земельного участка.

В Письме Минфина России от 16.07.2014 № 03‑05‑04‑02/34879 [2] > указано, что, если земельный участок признан уполномоченным органом неиспользуемым для сельскохозяйственного производства, налогообложение в отношении всего этого участка должно производиться по налоговой ставке, установленной представительным органом муниципального образования в отношении прочих земель и не превышающей 1,5%, начиная с налогового периода, в котором вынесено решение о выявленном нарушении, до начала налогового периода, в котором нарушение устранено (см. также Письмо Минфина России от 03.06.2015 № 03‑05‑04‑02/32131).

Согласно п. 1 ст. 393 НК РФ налоговым периодом по земельному налогу является календарный год.

Пример.

В августе 2016 года выявлен факт неиспользования собственником земельного участка сельскохозяйственного назначения в соответствии с данной целью. В сентябре 2017 года признано, что это нарушение устранено.

Согласно разъяснению Минфина за все отчетные периоды 2016 года, в том числе за I, II и III кварталы, земельный налог собственник должен уплатить по ставке 1,5% как для прочих земель.

За все отчетные периоды 2017 года земельный налог уплачивается по ставке 0,3% как для земель сельскохозяйственного назначения.

За прошедшие до вынесения того и другого решения отчетные периоды следует представить уточненные декларации.

ЕСЛИ НАРУШЕНИЕ БЫЛО НЕДОЛГИМ.

Добросовестный хозяйствующий субъект, если в отношении него выявлен факт неиспользования земельного участка по сельскохозяйственному назначению, старается как можно быстрее исправить нарушение. Возможно, он сможет это сделать в том же налоговом периоде, когда нарушение зафиксировано.

По данному вопросу в Письме Минфина России от 23.08.2017 № 03‑05‑04‑02/54186 [3] отмечается, что НК РФ не определен порядок применения налоговой ставки для земельного участка, отнесенного к землям сельскохозяйственного назначения или к землям в составе зон сельскохозяйственного использования в населенных пунктах, который не используется для сельскохозяйственного производства, если полномочным органом государственного земельного надзора в налоговом периоде было выявлено правонарушение, связанное с неиспользованием земельного участка для сельскохозяйственного производства, а налогоплательщиком данное правонарушение было устранено в этом же налоговом периоде.

Чиновники напомнили, что согласно п. 7 ст. 3 НК РФ все неустранимые сомнения, противоречия и неясности актов законодательства о налогах и сборах толкуются в пользу налогоплательщика.

В связи с этим, по их мнению, в таком случае исчисление суммы земельного налога должно производиться по налоговым ставкам, установленным нормативными правовыми актами представительных органов муниципальных образований (законами городов федерального значения Москвы, Санкт-Петербурга и Севастополя) в соответствии с пп. 1 п. 1 ст. 394 НК РФ.

То есть в течение всего налогового периода следует применять пониженную налоговую ставку, установленную для земель сельскохозяйственного назначения.

КАКОВЫ ПЕРСПЕКТИВЫ?

Впрочем, в последнем названном письме Минфин указал на то, что подготовлен проект закона, который при неиспользовании земельного участка в соответствии с его сельскохозяйственным назначением предусматривает применение ставок земельного налога все-таки с точностью даже не до отчетного периода, а месяца.

В этом законопроекте Минсельхоз, который его разработал, предложил дополнить ст. 396 НК РФ пунктом 17. Согласно ему для земельных участков, отнесенных к землям сельскохозяйственного назначения или к землям в составе зон сельскохозяйственного использования в населенных пунктах (за исключением земельных участков, указанных в абз. 3 – 5 пп. 1 п. 1 ст. 394 НК РФ), не используемых для сельскохозяйственного производства, исчисление суммы налога производится по налоговым ставкам в соответствии с пп. 2 п. 1 ст. 394 НК РФ (то есть как для прочих земель) начиная с налогового периода, в котором установлен факт неиспользования таких земельных участков, до месяца, в котором указанное правонарушение устранено.

Отсюда следует, что налог должен исчисляться по общей ставке весь налоговый период, в котором зафиксировано нарушение, а в том налоговом периоде, когда оно будет устранено, данная общая ставка применяется с начала периода до месяца устранения.

Однако такая формулировка совершенно не проясняет, как же поступать, если само нарушение и его устранение принадлежат к одному периоду. Непонятно, почему Минфин именно в Письме № 03‑05‑04‑02/54186 сослался на этот законопроект. По нашему мнению, совершенно необходимо с точностью до месяца определять и начало применения общей ставки. Или, например, указать, что по общей ставке надо считать налог с начала налогового периода, в котором допущено нарушение, до месяца, в котором оно исправлено.

А если соответствующая поправка в законопроект не будет внесена, то по-прежнему, как правильно указал Минфин, с учетом п. 7 ст. 3 НК РФ весь такой налоговый период можно будет применять пониженную ставку земельного налога.

[1] См. статью Н. К. Сенина «О пониженной ставке по земельному налогу для сельхозземель», № 4, 2016, стр. 66.

[2] Доведено до территориальных налоговых органов Письмом ФНС России от 30.07.2014 № БС-4-11/14944@.

[3] Доведено до территориальных налоговых органов Письмом ФНС России от 28.08.2017 № БС-4-21/16987@.

Перевод земель из земель сельскохозяйственного назначения в земли населенных пунктов.

Здравствуйте! Хотелось бы узнать о возможности перевода земель из категории земель сельскохозяйственного назначения в земли населенных пунктов. Возможно ли это и как проходит такая процедура? Все данные об этих участках предоставляю.

Исходные данные, предоставленные читателем:

Земельный участок с кадастровым номером *** имеет следующие характеристики:

Земли сельскохозяйственного назначения

Вид разрешенного использования

Для строительства базы по переработке зерновых культур

Вид права / правообладатель

Земельный участок с кадастровым номером *** имеет следующие характеристики:

29 985 +/- 1 516 кв. м.

Земли сельскохозяйственного назначения

Вид разрешенного использования

строительство и размещение базы по переработке зерновых культур

Вид права / правообладатель

Правовой анализ:

Перевод категории земель из земель сельскохозяйственного назначения в земли иных категорий осуществляется в соответствии с Федеральным законом от 21.12.2004 г. №172-ФЗ пункт 1 статьи 2 которого определяет, что для перевода земель или земельных участков в составе таких земель из одной категории в другую заинтересованным лицом подается ходатайство о переводе земель из одной категории в другую или ходатайство о переводе земельных участков из состава земель одной категории в другую в исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, уполномоченные на рассмотрение этого ходатайства.

Пункт 2 статьи 2 Федерального закона от 21.12.2004 г. №172-ФЗ устанавливает, что содержание ходатайства о переводе земель из одной категории в другую и состав прилагаемых к нему документов устанавливаются органами государственной власти субъектов Российской Федерации в отношении земель сельскохозяйственного назначения, за исключением земель, находящихся в собственности Российской Федерации.

Постановлением Правительства Оренбургской области от 01.04.2009 г. №132-п определены требования к содержанию ходатайства о переводе земель из одной категории в другую и состава прилагаемых к нему документов в отношении земель сельскохозяйственного назначения.

В соответствии с Приложением №2 к Постановлению Правительства Оренбургской области от 01.04.2009 г. №132-п к ходатайству о переводе земель из одной категории в другую прикладываются следующие документы:

1. Документы, удостоверяющие личность заявителя:

а. паспорт гражданина Российской Федерации — для физических лиц;

б. выписка из Единого государственного реестра индивидуальных предпринимателей — для индивидуальных предпринимателей;

в. выписка из Единого государственного реестра юридических лиц — для юридических лиц, исполнительных органов государственной власти, органов местного самоуправления муниципальных образований Оренбургской области.

1. Согласие заявителя — физического лица на передачу и обработку его персональных данных в соответствии с законодательством Российской Федерации в целях рассмотрения и принятия решения по вопросу перевода земель из одной категории в другую (далее — перевод).
2. Документ, подтверждающий соответствующие полномочия представителя заявителя (в случае если с ходатайством обращается представитель заявителя).

Выписка из Единого государственного реестра недвижимости на земельный участок, перевод которого из состава земель одной категории в другую предполагается осуществить (далее — земельный участок), выданная уполномоченным органом не более чем за шесть месяцев до подачи заявителем ходатайства о переводе.

Согласие правообладателя земельного участка на перевод земельного участка из состава земель одной категории в другую, заверенное надлежащим образом, за исключением случая, если правообладателем земельного участка является лицо, с которым заключено соглашение об установлении сервитута в отношении такого земельного участка.

Заключение органа местного самоуправления, уполномоченного на обеспечение градостроительной деятельности, соответствующего муниципального образования Оренбургской области о соответствии испрашиваемого целевого назначения земельного участка утвержденным документам территориального планирования и документации по планировке территории с приложением к указанному заключению фрагментов карт документов территориального планирования с нанесенными границами земельного участка в соответствии с выпиской из государственного кадастра недвижимости.

Заключение государственной экологической экспертизы, в случае если ее проведение предусмотрено законодательством Российской Федерации.

Акт органа местного самоуправления, уполномоченного на распоряжение земельными ресурсами, соответствующего муниципального образования Оренбургской области (далее — орган местного самоуправления) о создании особо охраняемой территории и объектов либо о создании особо охраняемых природных территорий или отнесении земель к землям природоохранного, историко-культурного, рекреационного и иного особо ценного назначения (в случае перевода на основании пункта 2 части 1 статьи 7 Федерального закона от 21 декабря 2004 года №172-ФЗ «О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую» (далее — Закон).

Утвержденный проект рекультивации земель (либо соответствующий раздел проектной документации), предоставляемых для добычи полезных ископаемых, лицензия на право пользования недрами, горноотводный акт, документы, содержащие сведения о местоположении земельных участков относительно границ предоставленного горного отвода (в случае перевода на основании пункта 8 части 1 статьи 7 Закона).

Утвержденный проект рекультивации части сельскохозяйственных угодий (либо соответствующий раздел проектной документации), предоставляемых на период осуществления строительства линейных объектов (в случае перевода на основании пункта 6 части 1 статьи 7 Закона).

Заключение органа местного самоуправления об отсутствии иных вариантов размещения объектов (в случае перевода на основании пунктов 4, 7, 9 части 1 статьи 7 Закона).

Обоснование площади земельного участка, согласованное с органом местного самоуправления, за исключением перевода земельного участка на основании пункта 8 части 1 статьи 7 Закона.

Правоустанавливающие и (или) правоудостоверяющие документы на объект недвижимости в случае наличия на земельном участке зданий, строений, сооружений, объектов незавершенного строительства, при отсутствии в Едином государственном реестре недвижимости сведений о зарегистрированных правах на соответствующие объекты недвижимости.

Согласие правообладателя объекта недвижимости на перевод в случае наличия на земельном участке зданий, сооружений, объектов незавершенного строительства.

Решение о консервации земель (в случае перевода на основании пункта 1 части 1 статьи 7 Закона).

Кроме этого, Федеральный закон от 21.12.2004 г. №172-ФЗ «О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую» в пункте 2 статьи 7 определяет, что перевод земель сельскохозяйственных угодий или земельных участков в составе таких земель из земель сельскохозяйственного назначения, кадастровая стоимость которых на пятьдесят и более процентов превышает средний уровень кадастровой стоимости по муниципальному району (городскому округу), и особо ценных продуктивных сельскохозяйственных угодий, указанных в пункте 4 статьи 79 Земельного кодекса Российской Федерации, в другую категорию не допускается, за исключением случаев, установленных пунктами 3, 6, 7 и 8 части 1 настоящей статьи.

Кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером *** составляет 85 206,25 руб., площадь равна 12 500 кв.м. (1,2 га). То есть кадастровая стоимость 1 га данного земельного участка составляет 85 206,25 / 1,2 га = 71 005,21 руб. / га.

Кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером *** составляет 204 392,75 руб., площадь равна 29 985 кв.м. (3,0 га). То есть кадастровая стоимость 1 га данного земельного участка составляет 204 392,75 / 3,0 га = 68 130,92 руб. / га.

Вид разрешенного использования обоих земельных участков *** и *** «для строительства базы по переработке зерновых культур».

Средний уровень кадастровой стоимости для земель категории сельскохозяйственного назначения 1 группы в Оренбургском районе в соответствии с Постановлением Правительства Оренбургской области №1003-п от 13.10.2011 г. (группа 3 — земли сельскохозяйственного назначения, занятые зданиями, строениями, сооружениями, используемыми для производства, хранения и первичной переработки сельскохозяйственной продукции) составляет 68 200,00 руб./га.

Таким образом, для осуществления перевода категории земельного участка с кадастровым номером *** является препятствием то, что кадастровая стоимость данного земельного участка за 1 га равна 71 005,21 руб. / га, что превышает средний уровень кадастровой стоимости за 1 га для земель категории сельскохозяйственного назначения 1 группы в Оренбургском районе равной 68 200,00 руб. / га. Для устранения данного препятствия требуется осуществить оспаривание кадастровой стоимости данного земельного участка в досудебном (или судебном) порядке, снизив кадастровую стоимость ниже среднего уровня кадастровой стоимости.

Примечание: группа 3 земель сельскохозяйственного назначения предполагает земельные участки, занятые зданиями, строениями, сооружениями, используемыми для производства, хранения и первичной переработки сельскохозяйственной продукции. По сведениям ЕГРН указанные земельные участки не имеют расположенных в пределах их границ зданий, строений, сооружений, используемых для производства, хранения и первичной переработки сельскохозяйственной продукции. В этой связи, есть вероятность, что при рассмотрении ходатайства о переводе категории в Минприроды эти земельные участки будут отнесены к группе 1 — земли сельскохозяйственного назначения, пригодные под пашни, сенокосы, пастбища, занятые залежами, многолетними насаждениями, внутрихозяйственными дорогами, коммуникациями, лесными насаждениями, предназначенными для обеспечения защиты земель от воздействия негативных (вредных) природных, антропогенных и техногенных явлений, а также водными объектами, предназначенными для обеспечения внутрихозяйственной деятельности, по которым средний уровень кадастровой стоимости в Оренбургском районе составляет 24 390,85 руб./га.

Графический анализ:

В целях определения в какой функциональной зоне по генеральному плану Южноуральского сельсовета Оренбургского района Оренбургской области располагаются земельные участки с кадастровыми номерами *** и *** были получены выписки ЕГРН на оба земельных участка.

На Рисунках №1 и №2 соответственно показаны расположение земельных участков *** и *** на публичной карте Росреестра