ЦЕЛИ ОЦЕНКИ ЗЕМЛИ И ОСНОВНЫЕ НАПРАВЛЕНИЯ ИСПОЛЬЗОВАНИЯ ПОКАЗАТЕЛЕЙ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ ЗЕМЛИ
Целью определения рыночной стоимости земли в основном является совершение сделки с земельным участком, имущественным комплексом или вещными правами на объект недвижимости. Однако оценка рыночной стоимости земли может также проводиться и в иных целях, например в целях установления ставки земельного налога, компенсации ущерба и убытков в случае реквизиции или изъятия земельного участка, принятия решений в сфере планирования использования территории и др.
Наиболее характерными случаями, когда может возникнуть и возникает потребность в оценке рыночной стоимости земельных участков, являются продажа земельных участков, осуществление инвестиционных проектов, получение кредита под залог земельного участка или прав на него, определение арендной платы, установление земельного налога, страхование имущества и т.д.
Одним из важнейших направлений использования рыночной оценки земли является государственное регулирование рынка недвижимости. С одной стороны, государство, представляя интересы всего общества, является собственником или арендодателем объектов недвижимости, закрепленных за ним, в том числе и земельных участков. С другой стороны, государство через систему нормативно-правовых актов участвует в сделках или обеспечивает их совершение.
В развитых странах при всей стихийности рынка большое значение имеет политика административных органов, влияющих на его развитие в интересах решения социально-экономических задач через государственное регулирование.
В основе государственного регулирования рынка недвижимости должна лежать политика, основанная на рыночной оценке объектов недвижимости, направленная на повышение их ценности (рыночной стоимости) и благоприятствующая внутренним и внешним инвестициям в объекты недвижимости и соответственно повышению экономической активности.
Одной из основных задач государства в рыночной экономике является формирование и исполнение бюджетов в интересах удовлетворения социально-экономических потребностей граждан государства. Недвижимость, в том числе и земля, является одним из надежнейших источников доходной части бюджета благодаря налоговым и арендным платежам. Например, в Канаде, в провинции Британская Колумбия, доля налоговых платежей, связанных с имуществом, составляет порядка 70%. В российском бюджете она составляет менее 5%. Между тем очевидно, что недвижимость, как особый товар, в силу ее нетранспортабельности и, следовательно, неукрываемости, является надежнейшим источником доходов в виде арендной платы и налога. В России базой для налоговых и арендных платежей за землю также должна быть рыночная стоимость объектов недвижимости, включая и земельные участки. В опосредованном виде переход к установлению земельных платежей уже зафиксирован в ЗК РФ. Так, в ст. 65 записано, что в целях налогообложения и иных случаях, предусмотренных ЗК РФ и федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земли. А в статье 66 зафиксировано, что в случае установления рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость формируется в процентах от нее. Однако реализация этого положения и переход к установлению земельного налога и арендной платы на основе рыночной стоимости потребуют значительных усилий, связанных прежде всего с созданием механизма определения рыночной стоимости земельных участков и придания ему правового статуса, что в свою очередь потребует создания и развития соответствующих поставленным целям институциональных структур в сфере рыночной оценки недвижимости.
Система управления недвижимостью, включающая постоянную оценку и переоценку рыночной стоимости земли и ее улучшений, является общепринятой во всех развитых странах. Главными задачами такой системы являются:
— фискальная — создание базы для определения величины платежей за землю и ее улучшения (налоги, арендная плата, стоимость выкупа и др.) на основе мониторинга их рыночной стоимости;
— экономическая — создание экономических рычагов и методов регулирования развития недвижимости в городах, развитие экономической активности в сельскохозяйственном секторе экономики, создание условий для изъятия в бюджет государства природоресурсной ренты, образующейся в лесном и горном секторах экономики;
— создание благоприятного инвестиционного климата в стране в целом.
В настоящее время оценка объектов недвижимости с учетом реальной рыночной стоимости земли становится одной из важнейших задач как органов государственной власти, так и органов местного самоуправления. К основным задачам управления государственным и муниципальным имуществом, для эффективного решения которых необходимо использовать рыночную стоимость объектов недвижимости, можно отнести следующие:
— распоряжение государственным и муниципальным имуществом;
— управление государственным и муниципальным имуществом;
— контроль за использованием по назначению и сохранностью государственного и муниципального имущества;
— обеспечение в пределах своей компетенции защиты имущественных прав при ведении дел в судебных органах с осуществлением полномочий истца, ответчика либо третьего лица;
— достижение максимальной доходности объектов недвижимости.
Реализация перечисленных задач связана с созданием полноценного нормативно-правового и информационного обеспечения этой деятельности на всех уровнях управления.
Однако уже сейчас показатели рыночной стоимости земельных участков могут быть использованы государственными органами и органами местного самоуправления:
— в случае вовлечения земельных участков в сделку, в том числе в целях их приватизации, передачи в доверительное управление либо передачи в аренду;
— при установлении кадастровой оценки земли;
— при определении нормативной цены земли;
— при изъятии (выкупе) земельных участков для государственных или муниципальных нужд;
— при реквизиции земель;
— при определении начальной цены земельного участка на торгах;
— при подведении итогов конкурсов по продаже прав на земельные участки;
— при залоге земельных участков, находящихся в государственной и муниципальной собственности;
— при изменении целевого назначения земель;
— при определении цен продажи земельных участков без процедуры торгов;
— при определении убытков (государства), вызванных неправомерными действиями землепользователей;
— для определения размеров страхового возмещения при страховании земельных участков, находящихся в федеральной собственности, собственности субъектов РФ и муниципальной собственности;
— при определении экономической эффективности принимаемых градостроительных решений;
— при оценке последствий установления ограничений и обременении по использованию земельных участков;
— при установлении градостроительных регламентов (видов разрешенного использования);
— в иных случаях, предусмотренных законодательством об оценочной деятельности.
Все перечисленные случаи применения показателей рыночной стоимости земли связаны с действующим законодательством.
Источник: Оценка недвижимости : учебное пособие / Т. Г. Касьяненко, Г.А. Маховикова, В.Е. Есипов, С.К. Мирзажанов. — М.: КНОРУС, 2010. — 752 с
ЦЕЛЬ, ЗАДАЧИ И ПРИНЦИПЫ ОЦЕНКИ ЗЕМЕЛЬ
Выступая в качестве комплексной категории, экономическая оценка земли не только объединяет понятия ренты, цены, стоимости, но и выражает экономические взаимоотношения людей по поводу реализации прав собственности на землю.
Особую актуальность задача экономической оценки земель приобретает в связи с существованием частной и иных форм собственности на землю.
Отношения собственности представляют собой взаимосвязь между участниками земельных отношений по поводу земли. Учасники земельных отношений могут получать права владеть, пользоваться и распоряжаться землёй. Экономической ахарактеристикой понятия собственности является ее стоимость, так как собственность представляет собой элемент благосостояния.
Отношения собственности реализуются в рыночной экономике такими операциями как купля-продажа, доверение , залог, аренда, передача в пользование и т.д. При их осуществлении собственник ориентируется на стоимость земли, которая находится в его распоряжении, для наиболее эффективного и рационального его использования.
Принцип рационального использования в экономике предполагает получение от собственности максимально возможного дохода.
Реализация отношений собственности на землю требует ее экономической оценки в целях наиболее эффективного и рационального использования для удовлетворения общественных, личных интересов и потребностей.
ФАКТОРЫ ВЛИЯЮЩИЕ НА СТОИМОСТЬ ЗЕМЛИ
-наличие детских дошкольных учреждений и общеобразовательных школ;
— наличие объектов торговля, питания, бытового обслуживания; наличие объектов культуры, искусства, здравоохранения, спорта и пр.;
— возрастная структура населения и уровень его образования.
Юридические, административные и политические факторы.
— политика предоставления различного рода льгот;
— экономическая, фискальная, кредитно-денежная политика;
— налогообложение, зонирование, контроль землепользования;
— качество услуг, предоставляемых местной администрацией.
Физические факторы, характеристики окружающей среды и местоположения.
-площадь и форма земельного участка (ширина, длина, границы по дороге, улице или реке и любые преимущества или недостатки, вызванные физическими характеристиками);
— целевое назначение земли (отвод земель сельскохозяйственного назначения на другие цели может сопровождаться повышением или снижением цен);
— характер предыдущего использования земельного участка;
— права на оцениваемое имущество (права на поверхность земли или подземные запасы, права проезда или прохода, сервитуты, права на минеральные ресурсы и проч.);
— плодородие и технологические свойства (для сельскохозяйственных угодий).
Состояние окружающей среды, санитарные и микроклиматические условия:
— загрязнение воздушного бассейна, территории, воды;
— необычная роза ветров;
— повышенная солнечная активность;
— нарушение шумового режима;
— уровень осадков и связанное с ним ограничение землепользования.
Инженерно-геологические условия и степень подверженности территории разрушительным воздействиям природы:
♦ заболоченность территории;♦ подтопление территории;♦ сейсмичность;
Историческая, эстетическая и ландшафтная ценность территории. Наличие:
♦ зон охраны исторических и архитектурных памятников;
♦ зон регулирования застройки;
♦ живописных рельефов, лесных массивов и зеленые насаждения, реки и водоемы);
♦ ценных природных факторов (уникальная растительность, животный мир).
Рекреационная ценность территории.( Наличие:парков, заповедников,курортных зон, зоны отдыха, турист. зон)
Местоположение. Для земель поселений учитываются:
♦ доступность населения к центру населенного пункта, объектам культуры и бытового обслуживания
♦ неудобства (размещение в жилой округе промышленных сооружений, шумных шоссе, канализационных колодцев и линий высокого напряжения, пустующих домов и т.п.)
Вопрос 84. Понятие, цели и принципы оценки земельных участков
Земельный участок-часть поверхности, которая имеет фиксированную границу, площадь, местоположение, правовой режим, отражаемые в государственном земельном кадастре и государственных документах регистрационных прав на землю
Рыночная стоимость земельного участка- наиболее вероятная цена, по которой земельный участок может быть реализован на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величину цены не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.
Экономическая оценка земельного участка— деятельность по сбору и анализу данных, необходимых для определения стоимости земель различного целевого назначения на основе действующего законодательства.
Выделяют 4 основные цели оценки:
1.Удовлетворение потребностей развивающегося рынка земли
2.Создание базы для налогообложения
3.Реальное отражение стоимости земли в бухгалтерском учёте предприятия
4.Составление государственного земельного кадастра, а также реальное стоимостное отражение земли в статистике национального богатства.
Основные принципы оценки:
1)с позиции потенциального собственника (полезность, замещение, ожидание)
Принцип полезности:: чем больше земельный участок удовлетворяет потребность собственника, тем выше его полезность и стоимость.
Принцип замещения: стоимость земельного участка зависит от того, имеются ли на рынке аналогичные участки или способные его заменить.
Принцип ожидания: определяется тем, какой доход или удобство от использования земельного участка, включая выручку от последующей продажи, ожидает получить потенциальный покупатель
2)обусловленные процессом эксплуатации (остаточная продуктивность, предельная производительность, сбалансированность, разделение)
Принцип остаточной продуктивности основан га том, что к земельному участку должен быть приложен труд, капитал и предпринимательские способности, поэтому из получаемых доходов сначала оплачиваются расходы на вышеуказанные факторы, после чего оставшиеся доходы, приходящиеся на землю.
Принцип предельной производительности говорит, что добавление факторов производства или улучшений к земельному участку эффективны до тех пор, когда чистая отдача увеличивается быстрее затрат
Принцип сбалансированностипредполагает, что все факторы, влияющие на доходность земельного участка, сбалансированы между собой таким образом, что достигается максимальная стоимость земли.
Принцип разделения элементов недвижимого имущества и прав на них означает, что физические единого объекта недвижимости можно разделить и объединить таким образом, чтобы достигнуть максимальной стоимости объекта. Что касается разделения физических элементов единого объекта, то имеются следующие элементы: воздушное пространство, почвенный слой земли, подземные пространства и недра, водные ресурсы и прибрежные полосы, деление земельного массива на отдельные участки
Разделение по видам имущественных прав: ипотека, внесение в уставный капиталы других предприятий, эмиссионное обеспечение для выпуска акций, разделение по времени владения и пользования(краткосрочная и долгосрочная аренда, бессрочное пользование, пожизненное, наследуемое владение, право хозяйственного ведения и управления)
3)обусловленные действием рыночной среды (спрос и предложение, конкуренция, соответствие, изменение внешней среды).
Принцип спроса и предложения выражает взаимосвязь между социально-экономическим развитием и ограниченностью предложения земли. Спрос на землю формируют следующие факторы:
- Экономические (инфраструктура, занятость, доходы населения, развитие производства, цены на товары и услуги)
- Демографические (плотность населения, миграция, возраст, профессиональный состав)
- Природно- климатический ( почва, климат, рельеф)
- Административные (место расположения участка, развитость земельного рынка, возможность получения кредита, налоги на земельный участок)
Принцип конкуренции означает, что цены на земельные участки устанавливаются путём соперничества субъектов рынка, стремящихся к получению максимальной прибыли. Так высокая прибыль стимулирует привлечение капитала на земельный рынок, что усиливает конкуренцию.
Принцип соответствия показывает, в какой степени архитектурный стиль и уровень удобства и услуги, предлагаемые единым объектом, отвечают потребностям и ожиданиям рынка.
Принцип изменения внешней среды предполагает учёт при оценке земельных участков возможных изменений: экономических, социальных, юридических условий, при которых используется земля, а также учёт внешнего окружения.
Влияние вышеуказанных принципов обобщает принцип эффективного использования. Он означает, что из возможных вариантов использования участка выбирается тот, который отражает функциональные возможности единого объекта недвижимости. В результате рыночная стоимость зависит от альтернативных вариантов использования, а не только от текущего землепользования. На основе этого принципа определяется вариант использования, приносящий максимальный доход, независимо от того, застоен земельный участок или нет. Для определения наиболее эффективного использования оценивается 2 этапа
1.рассматривается незастроенный участок
2. рассматривается участок с существующими улучшениями
Если участок не застроен, то рассматривается, какой объект необходимо построить с цель. Получения дохода.
Если на земельном участке уже имеется застройка, то она может использоваться неэффективно. Существующее использование будет продолжаться до тех пор, пока стоимость земли при её эффективном использовании не превысит общую стоимость земли и построек на участке при текущем использовании.
studopedia.org — Студопедия.Орг — 2014-2021 год. Студопедия не является автором материалов, которые размещены. Но предоставляет возможность бесплатного использования (0.002 с) .
Оценка земельного участка
Как правило оценка земли проводится одновременно с оценкой недвижимости, однако в ряде случаев может потребоваться отдельная и независимая рыночная оценка земельного участка.
В каких случаях востребована оценка рыночной стоимости земельного участка:
Оценка стоимости земельного участка с точки зрения инвестиционной стоимости определяется обычно для различных нужд бизнеса: например, для привлечения новых инвесторов.
Ликвидационная стоимость определяется в случае необходимости срочной реализации участка, а кадастровая стоимость позволяет исчислять размер земельных платежей.
В зависимости от цели проведения оценки (определение кадастровой, инвестиционной, ликвидационной или же рыночной стоимости) экспертами используются различные методы.
Рыночная оценка земли и ее особенности
Оценка участка земли имеет свою специфику, связанную с тем, что при осуществлении процедуры имеют значение не только физические, но и юридические характеристики объекта. К последним относится, например, категория оцениваемых земель (земли лесного фонда, земли водного фонда, земли сельскохозяйственного назначения и так далее). Также оценка рыночной стоимости земельного участка невозможна без учета ограничений, которые могут быть наложены на использование определенной территории. Например, юридически может быть ограничена этажность строительства на участке или поставлены другие условия, которые обязан соблюдать собственник земли.
Независимая оценка земельного участка учитывает и другие факторы, такие как месторасположение участка, его удаленность от городского или районного центра, наличие проведенных коммуникаций, престижность района, рекреационные характеристики, наличие водных ресурсов и многие другие. При этом каждый фактор имеет различную степень влияния для земель разных категорий: при оценке сельскохозяйственных земель наиболее важны одни критерии, а при оценке земель населенных пунктов – другие.
Экспертная оценка земли: документация, порядок, сроки
Также при наличии этих документов лицо, обратившееся за оценкой стоимости земельного участка, должно предоставить сведения о ставке арендной платы и выплачиваемых налогов и договор об аренде.
Порядок процедуры оценки земельного участка:
• Заключение договора на оценку объекта;
• Сбор и анализ необходимой информации, как о физическом, так и о юридическом состоянии объекта;
• Выбор методов оценки и проведение требуемых расчетов;
• Определение итоговой стоимости земельного участка;
• Составление официального отчета о выполненной процедуре.
Результат проведения оценки земельного участка
По окончании оценки собственник получает на руки письменный отчет о выполненной процедуре, который имеет доказательную силу. Основные требования, как к порядку самой процедуры, так и к оформлению ее результатов изложены в Федеральном законе, а также в Стандартах оценки.
Стоимость оценки земли
Уточнить, сколько стоит оценка земельного участка, и в какие сроки будет выполнена процедура, можно, связавшись с представителями палаты при помощи контактов, размещенных в соответствующем разделе сайта.
