Сам себе начальник: частный маклер

Как работает частный риэлтор

Как работает частный риэлтор знают немногие, потому что привыкли видеть специалиста по недвижимости под «крылом» агентства, но приобретя опыт маклер начинает самостоятельное проведение сделок купли-продажи.

Предлагаю узнать, чем отличается работа агента по недвижимости, когда он работает только на себя. «Примерите» рубашку на себя и решите нужно ли вам это или нет.

Как работает частный риэлтор, плюсы и минусы

С принятием в 2018 году ФЗ-422 о самозанятости у частного специалиста появилась возможность легализовать свою деятельность, а агентам новичкам получить лимит доверия от клиентов путем получения статуса самозанятый.

У частного риэлтора появляются плюсы в виде отсутствия процентов от полученного гонорара, которыми надо делиться с агентством недвижимости, но и минусы.

Плюсы частного риэлтора

• Не надо делиться комиссией с риэлторской компанией – получаете в полном объеме;
• Вы преследуете только свои интересы и интересы клиента;
• Репутация риэлтерского агентства не ложится на вас тенью;
• Вы можете выработать свой алгоритм работы с каждым клиентом, не ориентируясь на правила, принятые в риэлторской конторе;
• У вас появится возможность опробовать различные методы продвижения личного бренда в вашем городе.

Минусы частного риэлтора

• У вас уже не будет менеджера, который отфильтрует объявления коллег с интернет-досок и предоставит номера телефонов потенциальных собственников;
• Вам нельзя будет надеяться на юристов риэлторской компании или своих старших коллег, которые подставят плечо, в случае возникновения трудной ситуации или конфликта;
• Нельзя будет свалить на некомпетентность коллег или «плохое» начальство, т.к .вы станете сами себе начальником;
• Придется самостоятельно анализировать ситуацию на рынке и принимать решения, которые будут оказывать влияние на судьбы людей, обратившихся к вам за услугой;
• Придется зарегистрироваться, как ИП и платить налоги;
• Авансы, вносимые покупателем будут меньше, чем в агентстве;
• Работа на доверии с клиентом в 90% случаев, поэтому возможны неоплаты услуг чаще, чем при работе в риэлторской компании.

Что необходимо, чтобы стать частным риэлтором:

1. Специализация, т.е определиться с какой недвижимостью вы работаете (желательно только одно направление) — жилая или коммерческая, городская или загородная, вторичка или новостройки, купля-продажа или аренда;
2. Создать постоянный поток новых клиентов и клиентов по «сарафанному радио». Чтобы это сделать, специалист должен использовать максимально все способы для набора клиентской базы из статьи, что опубликована ранее;
   Четкое знания законов, сопровождающих все этапы сделки;
3. Деловые связи с юристами, сотрудниками банков, МФЦ, органов опеки и попечительства, нотариусами;
4. Готовности работать не ради прибыли здесь и сейчас, а на перспективу, создавая авторитет и доверие вокруг своего имени;
5. Самостоятельно разрешать возникшие ситуации или конфликты;
6. Иметь надежный тыл в семье, например, супруга (-у) со стабильным доходом;
7. Вам придется научиться продавать себя, как специалиста еще лучше, чем ранее и заботиться о репутации своего имени.

Начало самостоятельной работы:

• Регистрация в качестве ИП (чтобы поставить печать в договоре на оказание услуг);
• Аренда офиса (покупка мебели, оргтехники);
• Создание сайта риэлтора;
• Заказ рекламы (интернет и расклейку объявлений);
• Посещать семинары или обучаться онлайн, совершенствуя свои знания и навыки.

Теперь на ваших плечах не только поиск клиентов, консультации и сопровождение сделок, но и анализ рынка недвижимости.

Частнопрактикующему риэлтору сложно вызвать доверие у потенциального клиента, здесь необходим высокий профессионализм и уверенность в голосе и действиях. Прежде чем самостоятельно работать отточите эти навыки до совершенства!

Риэлторский бизнес открывается только смелым и немного отчаянным, хорошо знакомым со словами отказа, когда в месяц не закрыто ни одной сделки и потрясающим ощущением после 3-х сделок подряд!:)

Как найти честного частного риэлтора. СОВЕТЫ

Как найти риэлтора, чтобы продать или купить жилье? Сколько стоят услуги риэлторов? Как не напороться на «черного риэлтора»? Ответы на эти вопросы в «практическом» материале «РБК-Недвижимости» дают профессиональные риэлторы, которым можно доверять.

Одиночка или агентство недвижимости?

Вот как описывает плюсы и минусы частных риэлторов эксперт по недвижимости Галина Парусова в своей книге «Секреты покупки и продажи квартиры без риска»:

«. У грамотного частного маклера есть неоспоримое достоинство в работе — штучный сервис, индивидуальный подход к каждому обратившемуся клиенту, удовлетворение специфических запросов клиента. Частный маклер не может позволить себе массированную рекламу, на которую способны крупные фирмы по недвижимости. Работа и доходы частного маклера зависят от того, будут ли рекомендовать его родственникам, друзьям и знакомым обслуженные клиенты. Рекомендации довольных клиентов — основа бизнеса частного маклера. Вместе с тем, есть и одна негативная сторона у частного маклера. Все мы люди. Иногда совершаем ошибки. За спиной частного маклера нет никого. Он «один в поле воин». Если он что-то недоглядел, просмотрел, не заметил, то цена его профессиональной ошибки слишком высока. Мы с вами прекрасно знаем, сколько стоит недвижимость в России».

«Под «недоглядел» я имею в виду проверку истории квартиры, которая важна при покупке, как при свободной, так и при альтернативной сделке, — объясняет Галина Парусова специально для читателей «РБК-Недвижимости». — Хотя нынче частные маклеры имеют проверенные временем связи с ведущими нотариусами, адвокатами и юристами Москвы. Что это значит? Они могут получить в сложном вопросе платную консультацию и предусмотрительно устранить возможность ошибки».

И все же некоторые вопросы частному риэлтору решить сложнее, чем риэлтору, за спиной которого стоит агентство недвижимости.

«Продажу со встречной покупкой, не говоря уже о разъезде или расселении, без агентства провести затруднительно, — говорит другой эксперт рынка недвижимости, автор книги «Записки риелтора, или Нас всех испортил квартирный вопрос» Татьяна Навальная из Санкт-Петербурга. — Сделка растянута во времени, пока идет подбор встречного варианта, покупателя нужно как-то закрепить. Аванс в руки частному лицу отдаст не каждый покупатель. Для этого существует агентство. Кроме того, договор с агентством позволяет прописать существенные условия сделки — например, сроки, условия освобождения квартиры и т.д. Частные риэлторы обычно не утруждают себя и клиентов никакими письменными документами, а проговаривают все на словах. Уверенность некоторых клиентов в том, что аванс можно положить в ячейку банка, ни на чем не основана. Положить — можно, но взять его оттуда иногда бывает просто невозможно».

Для обывателя главное преимущество частных маклеров — стоимость риэлторских услуг, а она несколько ниже, чем в агентстве. Кроме того, частный маклер может проводить гибкую ценовую политику: когда мало работы, когда стагнация на рынке недвижимости, демпинговать, быть гибким по отношению к клиентскому запросу, а в период оживления рынка недвижимости поднимать цену на свои услуги.

За счет чего же частные маклеры предлагают более выгодные цены? Во-первых, в большинстве случаев «частник» не арендует офис, во-вторых, не проводит масштабные рекламные кампании, в-третьих, не выплачивает зарплату постоянному коллективу, хотя никто не запрещает ему нанимать помощников, когда очень много работы.

Арбитром в этой ситуации мы попросили выступить московского практикующего частного риэлтора Владислава Позднякова. По его словам, при выборе между частным риэлтором и риэлтором из компании важна «золотая середина». «Я рекомендую выбирать именно риэлтора как специалиста, неважно частным образом он работает или в агентстве; если это человек с аналитическим складом ума, образованный, воспитанный, ответственный и общительный, он сможет решить поставленную задачу клиента», — пояснил Владислав Поздняков.

Где искать?

Риэлтор, как и семейный врач или адвокат, должен быть «старым знакомым».

«В нашем обществе исторически сложилось, что риэлтора ищут через знакомых, — отмечает Владислав Поздняков. — Когда нет таких претендентов, обращаются к интернету, читают рекомендации, обращают внимание на стоимость услуг».

Татьяна Навальная предупреждает: «Объявления на столбах рассматривать не стоит — это может дорого обойтись».

Но все-таки — где же искать риэлтора?

«Даю практический совет, — продолжает Владислав Поздняков. — Заходите в интернет, набираете в поисковике «риэлтор», «частный риэлтор», «услуги риэлтора», заходите на сайты, которые входят в топ-10, и звоните риэлторам. Расскажите, какую задачу необходимо решить, узнайте, как лучше ее решить, чем может быть полезен вам именно этот риэлтор. Узнайте про стоимость объекта. В конце обязательно спросите, кого может посоветовать (кроме себя) этот риэлтор из коллег. Из разговора хотя бы с 15 риэлторами вы сможете оценить и понять, кто с вами пытается выстраивать честные отношения, а кто обещает золотые горы».

Чтобы выбрать честного частного риэлтора, Галина Парусова советует учиться отстаивать свои права: «С честностью определиться сложнее, если клиент не маг или волшебник, просто потому, что распознать непорядочного человека труднее: люди не научились еще прочитывать мысли. Наверно, путь один: задавать вопросы, выслушивать ответы частного маклера на них, проверять документы, не стесняться попросить паспорт агента, свидетельство индивидуального предпринимателя. Клиенты имеют на это право. Да, учиться отстаивать свои права».

Как работать?

По мнению участников рынка, около половины частных маклеров работают со своими клиентами «на доверии». «Частные риэлторы обычно не утруждают себя и клиентов никакими письменными документами, а проговаривают все на словах», — объясняет Татьяна Навальная. Естественно, что такой подход не совсем безопасен для клиентов. «Если частный риэлтор сделает ошибку, призвать его к ответу бывает просто невозможно, — констатирует риэлтор из Санкт-Петербурга. — Он скрывается, как ежик в тумане, сменив номер телефона. Агентство, напротив, в такой ситуации всячески старается «разрулить» конфликт и исправить ошибку, подключая менеджера или другого специалиста».

Эксперты рекомендуют всегда заключать договор с риэлтором. «В договоре с риэлтором необходимо прописать, что он должен выполнить, срок, при каких условиях, в какой момент и какое получить вознаграждение, — продолжает Владислав Поздняков. — Если сразу доверия риэлтор не вызывает, не спешите, поищите другого. Если специалист говорит, что не сможет выполнить вашу задачу, узнайте причину и не настаивайте, обратитесь к другому».

Как понять, что напоролись на жулика?

«Чаще всего — никак», — категорично заявляет Татьяна Навальная. «Очень трудный вопрос, — подтверждает Галина Парусова. — Я отвечу на него на примере из личных взаимоотношений с некоторыми частными маклерами. К сожалению, встречаются такие, которые не умеют отстаивать свои комиссионные или не могут объявить комиссионные клиентам из категории знакомых. На переговорах с клиентами говорят, что возьмут немного, а вот когда приезжают на переговоры в агентство, например то, которое покупает квартиру от «частника» для своего клиента — просят дать гарантийное письмо на энную сумму, объясняя при этом, что, дескать, комиссия мала, то есть по сути речь идет о скрытой комиссии. Я хочу отметить, что это не стопроцентное явление, но подобное встречается на рынке недвижимости».

По «рецепту» Владислава Позднякова, чтобы проверить риэлтора, нужно научиться некоторым хитростям. «Не говорите за риэлтора, слушайте, что он говорит и как, — говорит он. — Записывайте свои вопросы и полученные ответы от риэлтора на листочке. Несколько раз посоветуйтесь с другим специалистом, как обычно поступают в той или иной ситуации. Ведите сами честную игру».

Сколько стоят услуги частного риэлтора?

Стоимость услуг частного маклера зависит от типа риэлторской работы (обмен, покупка/продажа свободной квартиры, альтернативные сделки, с привлечением ипотеки, вступление в права наследства и т.д.).

«Частные маклеры Москвы предлагают разные ценники, — рассказывает Галина Парусова. — У кого-то фиксированные цены на услуги, кто-то берет комиссионные, выраженные в процентах. Например, от 60 тыс. до 100 тыс. рублей платят клиенты за продажу или покупку свободной квартиры, в процентом выражении такая услуга может оцениваться частными маклерами от 1%, но не менее 60 тыс. рублей, до 4%. Работа в Москве оценивается меньше, чем работа в Подмосковье. Продажа или покупка свободной юридически и физически квартиры стоит дешевле, чем разъезд или обмен (от 150 тыс. рублей). Привлечение ипотечных средств тоже повышает стоимость услуг частных маклеров примерно на 10%».

Различие в гонорарах объясняется загруженностью риэлтора, квалификацией, опытом и личной мотивацией специалиста. «Честно говоря, специалисты не могут стоить дешево. Если человек востребован, у него всегда есть работа, даже при высоких расценках», — подводит итог Владислав Поздняков.

Об экспертах:

Галина Парусова — эксперт по недвижимости, писатель, блогер (parus28.livejournal.com). Официальный партнер агентства недвижимости Re/Max Spring в Ареццо (Тоскана, Италия). Проводит семинары и тренинги для агентов по недвижимости в Москве. Автор книг «Секреты риэлторского мастерства», «Профессия риэлтор. 48 шагов на пути к успеху», «Секреты покупки и продажи квартиры без риска».

Татьяна Навальная — риелтор с 16-летним стажем, сотрудник агентства недвижимости «Адвокат» в Санкт-Петербурге, блогер (s0no.livejournal.com), автор книги «Записки риелтора, или Нас всех испортил квартирный вопрос».

Владислав Поздняков — креативный риэлтор из Москвы.

Риелтор под лупой. Как проверить частного маклера и агентство недвижимости?

Сейчас риелтором может стать любой человек. Для такой работы не требуется специальное образование, в отличие, например, от врача или учителя. Порой недвижимостью занимаются дилетанты, которые в прошлом имели проблемы с законом и сами не имеют ни кола ни двора. Они не разбираются в юридических нюансах и предлагают клиентам опасные сделки с непроверенными контрагентами. В результате безграмотных действий заказчики могут потерять большие деньги. Как не попасть в руки к непрофессионалам и проверить агентство и частного маклера, АиФ.ru рассказали эксперты рынка недвижимости.

Прежде чем начать работать с риелтором или агентством недвижимости, стоит проверить их документы.

«По-хорошему у проверенного агента должен быть действующий паспорт гражданина РФ, удостоверение брокера или агента (с QR-кодом), аттестат о прохождении обучения в Российской гильдии риелторов (его действительность можно проверить на сайте организации)», — считает глава комитета по законодательству в сфере недвижимости Гильдии риэлторов Москвы Марсель Ахметшин.

2. Плохим знаком является наличие долгов и судимостей у агента.

«В порядочности риелтора можно удостовериться, проверив информацию о нем на сайтах Федеральной службы судебных приставов, Едином федеральном реестре сведений о банкротстве и в судебных делопроизводствах в ГАС „Правосудие“. Если он имеет проблемы с финансами или законом, то вывод очевиден», — посоветовал член Ассоциации юристов России Алексей Нилов.

3. Риелторы по закону обязаны стоять на учете в Федеральной службе по финансовому мониторингу.

«Это легко проверить на сайте https://portal.fedsfm.ru/check-inn. Если маклер отсутствует там, то любая сопровождаемая им сделка может быть признана сомнительной, что вызовет интерес правоохранительных и налоговых органов», — считает Алексей Нилов.

4. Хороший риелтор состоит на учете в Роскомнадзоре как оператор, осуществляющий обработку персональных данных.

«Это можно проверить в специальном реестре. Если маклер зарегистрирован там, то это гарантирует, что он никому не продаст ваши персональные данные. Если риелтор отсутствует в реестре или хотя бы один из пунктов не соответствует официальным данным, то лучше с ним не связываться. От тех, кто прячется от государства и не платит налогов, надо держаться подальше», — говорит Алексей Нилов.

«Риелтор, у которого нет офиса, может быть успешным, но определенные сомнения в его состоятельности возникают, — считает Алексей Нилов. — Если агент работает на компанию, то на сайте организации можно проверить, имеет ли действительно он к ней отношение (как правило, в разделе „Агенты“). У сотрудников есть фирменные бейджи и подтверждающие документы (письмо, доверенность или указание в договоре) с подписью директора».

6. В свидетельстве о регистрации компании не должно быть заявлено множество «разношерстных» направлений работы, которые, как правило, являются признаками фирм-однодневок и «обнальных» контор.

«У фирмы основной род занятий, согласно Общероссийскому классификатору видов экономической деятельности (ОКВЭД), должен соответствовать пунктам 68.3 или 68.31 — операциям с недвижимым имуществом/деятельности агентств недвижимости за вознаграждение или на договорной основе, — сообщил Марсель Ахметшин. — Также у компании должны быть документы, подтверждающие основания нахождения в месте размещения. Как правило, это договор на аренду или на право собственности на помещение».

7. Большим плюсом для компании станет членство в профильных ассоциациях и союзах.

«Желательно, чтобы фирма состояла в общественных и саморегулирующих организациях, например в Российской гильдии риелторов, Гильдии риелторов Москвы, Московской торгово-промышленной палате. Агентство должно быть сертифицировано, а агенты — аттестованы в Российской гильдии риелторов», — говорит Марсель Ахметшин.

Проверить это можно в Едином реестре сертифицированных компаний и аттестованных специалистов рынка недвижимости Российской гильдии риелторов — https://reestr.rgr.ru/.

8. В большинстве своем серьезные и надежные частные маклеры и агентства недвижимости имеют полис страхования гражданской ответственности.

«Организация обязательно должна страховать профессиональную деятельность своих агентов на сумму, сопоставимую со стоимостью объекта недвижимости, продажу или покупку которого вы собираетесь доверить этой компании. Так, наше агентство недвижимости страхует свою ответственность на 100 млн рублей», — сказал Марсель Ахметшин.

Частные маклеры: чем рискует покупатель?

Существует мнение, что частные маклеры, не имеющие статуса индивидуальных предпринимателей, берут за свои услуги гораздо меньше, нежели профессиональные агенты по недвижимости. Как оказывается, это далеко не так. Более того, «независимые» посредники в большинстве случаев не несут никакой ответственности за свои действия.

Пытаясь сэкономить при проведении сделок с недвижимостью, многие обращаются к услугам так называемых «свободных» агентов – частников, которые не имеют статуса индивидуальных предпринимателей и не работающих ни в одном из агентств недвижимости.

Незаконно и рискованно

Частный посредник, не зарегистрированный в качестве индивидуального предпринимателя, нарушает сразу несколько законов, говоритпрезидент Санкт-Петербургской палаты недвижимости Дмитрий Щегельский. «В первую очередь, такой посредник – это незаконный предприниматель, который наверняка не платит налогов. Эта деятельность карается в соответствии с положениями Административного, Налогового и даже Уголовного кодексов», — утверждает Дмитрий Щегельский.

Наказанием за незаконное предпринимательство может быть либо штраф, либо обязательные работы, либо арест на срок от четырех до шести месяцев. Если извлечен доход в особо крупном размере, то наказанием за незаконное предпринимательство предусмотрено лишение свободы на срок до 5 лет.

К тому же, по его словам, уже после совершения сделки могут возникнуть различные споры по объекту недвижимости – в том числе, и судебные. «Если сделку проводил незарегистрированный маклер, будет сложно подтвердить тот факт, что вы являетесь добросовестным приобретателем объекта – потому как изначально обратились к незаконно работающему частнику», — говорит Дмитрий Щегельский.

Кроме того, в большинстве случаев стоимость услуг маклеров и профессиональных агентств почти не отличается. Сэкономить, обращаясь к незаконно работающим частным посредникам, скорее всего не получится.

Порой такие маклеры приводят своих клиентов в агентства – в итоге человеку приходится платить как за услуги посредника, так и профессиональной компании.

Незаконно работающий маклер придумает множество способов получить вознаграждение сверх оговоренной суммы: в итоге посредничество частного агента может обойтись потребителю как минимум не дешевле, чем услуги агентства недвижимости.

«К сожалению, многие обращаются к незаконно работающим частникам по совету родственников и знакомых. И если даже предыдущие сделки состоялись, не факт что именно ваш вопрос также получится решить благополучно. Получается, что спрос на некачественные услуги рождает соответствующие предложения. Нужно помнить: маклер не защитит ваши права в случае конфликта», — утверждает Дмитрий Щегельский.

Авантюристы

Частные маклеры, работающие без регистрации и соответствующих прав на проведение сделок – этолюди определенного психологического типа, часто склонные к авантюрам. Как поясняет председатель правления Санкт-Петербургской палаты недвижимости Екатерина Романенко, многие из них порой даже не проверяют документы на объект недвижимости. «Профессиональный агент всегда тщательно проверяет все бумаги перед совершением сделки. Более того, в крупных агентствах недвижимости работает независимый от агентов сотрудник-юрист, который также проверяет объекты недвижимости на юридическую чистоту. Если возникают малейшие сомнения в чистоте сделки, агентство откажется ее проводить и объяснит клиенту-покупателю, почему так и убережет клиента от возможной ошибки.

В настоящее время некоторые квартиры продавалось по 3-4 раза. У профессионального агентства недвижимости всегда есть ресурсы для того, чтобы проверить историю этих сделок. В то время как у частника такой возможности нет.

Кроме того, нигде не зарегистрированные и не оформленные частные маклеры порой используют неясные, а порой – и весьма рискованные схемы взаиморасчетов. Хуже всего, когда маклер участвует в сделке сам, будучи не только посредником, но оформив квартиру на себя, родственника, близкого знакомого или при расселении коммуналки, имея долю в квартире. В этом случае расчеты всегда непрозрачны, запутаны, а расчеты через ячейку также могут стать достаточно рискованными.

Незаконно работающий маклер редко думает о налоговых последствиях сделки, практически всегда, «для простоты и дешевизны» предлагает оформление по балансовой стоимости, что еще усиливает риск для покупателя. В случае возникновения каких-либо проблем по сделке, которые «с налету» не решить, частный посредник просто исчезнет, ведь клиента с ним, как правило, связывает не больше, чем номер сотового телефона.

По статистике, большая часть граждан покупает или продает жилье один раз в жизни. Подумайте, стоит ли рисковать надежностью и безопасностью сделки, обращаясь к частному посреднику, который не зарегистрирован в качестве частного предпринимателя и не состоит ни в одном профессиональном объединении.

Выбирая агента, следует помнить: чтобы не разочароваться в услуге и сохранить свои деньги, необходимо обращаться к профессионалам, которые готовы работать в правовом поле, соблюдать правила и стандарты, отвечать за надежность сделок и последствия своей работы перед клиентами и коллегами.