Признаки, виды и классификация нежилых помещений

Как правильно классифицировать недвижимость? Виды нежилых помещений

В настоящее время с развитием рыночной экономики такой термин, как «нежилое помещение», стало широко применяться при совершении сделок с недвижимостью.

Но в российском законодательстве четкое определение данного термина отсутствует. В связи с этим в ходе осуществления правоотношений возникает множество трудностей и вопросов.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону 8 (800) 350-29-87 . Это быстро и бесплатно !

Что это за строения?

В действующем законодательстве Российской Федерации отсутствует четкое разъяснение терминам «целевое назначение помещения» и «функциональное назначение помещения».

Положения ЕГРН определяют виды разрешенного использования конкретного объекта. Ранее функциональное назначение нежилого строения обязательно указывалось в проектной документации. Но в настоящее время законом «Об участии в долевом строительстве» от 30.12.2004 г. №214-ФЗ больше не содержится обязательное требование о внесении в состав информации о проекте строительства сведений о функциональном назначении нежилых построек, которые не относятся к общему имуществу.

Гражданский и Жилищный кодекс РФ, также ФЗ РФ № 218 от 13.07.2015 г. предусматривают основные критерии нежилого помещения, которые также отвечают требованиям к жилому строению, а именно:

1. Объект должен быть недвижимым и изолированным, его границами являются пол, потолок, стены.
2. Обязательно наличие входа в такое строение.
3. Недвижимый характер объекта обусловлен тем, что оно находится в составе постройки, находящейся на определенном земельном участке.
4. Также оно может находится в жилых и нежилых строениях, но само помещение должно относится к нежилому фонду.

Основным отличием объекта нежилого фонда от жилого является то, что в нем не предусмотрено постоянное проживание людей, а также то, что его разрешено использовать только для административных, общественных, коммерческих и других целей.

Большинство граждан не различают правовой статус общего имущества и нежилых помещений. Подъезд, чердак, лифт и подвал относятся к объектам общего пользования. Нежилыми помещениями в многоквартирных домах являются кафе, магазины, офисы и другие организации. Особое место занимают бытовые нежилые помещения, в которых находятся ателье, магазины, учреждения социально-бытового обеспечения.

Административные здания — это сооружения, объединенные общей архитектурной задачей, основной целью которых является создание условий для функционирования управленческого аппарата государственных, муниципальных и частных предприятий, учреждений и организаций.

Какие бывают, перечень

Дадим определение встроенно-пристроенным, пристроенным и отдельно стоящим нежилым зданиям.

• Встроенное нежилое помещение располагается в габаритах жилого дома с выступом за его пределы не более чем на 1,5 м.
• Пристроенноее — это часть здания, расположенная вне контура его капитальных наружных стен, является вспомогательной по отношению к зданию и имеющая с ним одну (или более) общую капитальную стену.
• Встроенно-пристроенное — это такое нежилое помещение, которое располагается в габаритах жилого строения и в объемах, вынесенных за пределы габаритов жилого здания более чем на 1,5 м.

В российском законодательстве термин «отдельно стоящее здание» недостаточно четко определен нормативными актами. В юридической практике под данным термином понимают архитектурный объект, который не объединен с другим строением общим фундаментом и коммуникациями.

Что относится к зданиям, их функциональное и целевое назначение

Целевое назначение нежилого помещения определяется деятельностью, для ведения которой оно предусмотрено.

Ниже представлена классификация по целевому предназначению:

1. производственные;
2. спортивные;
3. складские;
4. коммунально-бытовые;
5. образовательные;
6. торговые;
7. предприятия общепита;
8. медицинские;
9. свободного назначения;
10. офисные.

Под функциональным назначением здания понимают наличие конструктивных особенностей и технических характеристик, которые позволяют применять его в качестве самостоятельной постройки.

По функциональному назначению здания делятся на следующие группы:

• основные;
• технические;
• коммуникационные;
• вспомогательные;
• обслуживающие.

Какие еще объекты не предусмотрены для постоянного проживания?

Нежилые помещения – архитектурный объект или его часть, которая по целевому назначению не предусмотрена для постоянного проживания людей. Принадлежность объекта к конкретному виду определяет осуществление права на строение, влияет на его гражданско-правовой статус.

По использованию в коммерческих и административных целях различают их следующие разновидности:

1. офисные;
2. складские;
3. гостиничные;
4. гаражные;
5. торговые; .

Имеется классификация нежилых объектов по их предназначению:

• используемые для получения дохода (коммерческие);
• используемые для создания условий для получения дохода (промышленные, а также индустриальные).

Классификация по типам разрешенного использования

Нежилое помещение приспосабливается под осуществление различных видов деятельности. Существуют следующие типы строений по видам разрешенного использования:

1. Торговые площади, используемые для торговой деятельности. Данная категория строений не всегда имеет капитальные стены, также может состоять из небольшого числа торговых площадок. Обязательно наличие базовых систем коммуникаций поблизости от такой площади.
2. Офисные, используется для обустройства офиса организации. Основными особенностями офисов являются наличие капитальных стен, отделяющих его от иных строений. Обязательным условием офиса является наличие систем коммуникаций прямо в офисе (водоснабжение, санузел).
3. Универсальные, предназначенные для различных видов хозяйственной деятельности (офис, медицинский кабинет, спортивный зал, косметологический кабинет).
4. Склад. Для него характерны наличие капитальных стен, отделяющих его от других помещений. Наличие отдельного входа и базовых коммуникаций не принципиально.
5. Обособленные помещения. У данной категории строений имеется отдельный вход и капитальные стены, которые отделяют от других архитектурных объектов. Обязательно наличие коммуникаций.

Разделение на вспомогательные и основные

Нежилые помещения могут в зависимости от возможности самостоятельного использования подразделяются на основные и вспомогательные:

• Основные помещения предусмотрены для осуществления основных целей и задач здания, в которых происходят процессы функционального назначения.
• Вспомогательное помещение по своему функциональному назначению обслуживает одно, несколько помещений или все здание и не может самостоятельно использоваться лицами, не являющимися владельцами здания или помещений в данном здании. Под данной категорией подразумевают объекты, неразрывно связанные с системами жизнеобеспечения здания.

В ГК РФ основной и вспомогательный объекты нежилого фонда рассматриваются в 2 вариантах:

1. в виде единой сложной вещи (ст. 134 ГК РФ);
2. в виде главной вещи и принадлежности (ст. 135 ГК РФ).

Статья 135 ГК РФ. Главная вещь и принадлежность

Вещь, предназначенная для обслуживания другой, главной, вещи и связанная с ней общим назначением (принадлежность), следует судьбе главной вещи, если договором не предусмотрено иное.

Может ли строение иметь временно статус непригодного для проживания и как долго?

Согласно норм Жилищного кодекса РФ жилое помещение может быть переведено в категорию нежилого только при соблюдении специальной процедуры, предусмотренной действующим законодательством. Порядок перевода регламентирован ст.ст. 22,23,24 Жилищного кодекса РФ.

Перевод в категорию нежилого помещения в многоэтажном доме можно произвести, если данная квартира расположена на 1-ом этаже дома. Также не исключен вариант перевода жилья в категорию нежилого помещения выше 1-го этажа. Но это можно осуществить в случае, если помещение под квартирой не подпадает под категорию жилого.

Перевод жилого помещения в нежилое также возможен и тогда, когда его техническое состояние не позволяет в нем проживать. Законодательно невозможно использовать недвижимость как нежилую, не поменяв ее статус и не сменив назначение. Помещения переводятся из одной категории в другую без указания конкретного срока.

Перевод жилого помещения в категорию нежилого невозможен:

• в случае наличия возражений одного из собственников данного объекта;
• переводимая недвижимость является предметом договора ипотеки или обременена правами третьих лиц;
• объект используется кем-либо в качестве места постоянного проживания;
• если оно недоступно без эксплуатации иных объектов, дающих доступ к помещениям жилого типа или же просто нет технической возможности сделать доступ именно здесь.

О том, куда нужно обратиться для перевода жилой недвижимости в нежилую и наоборот, какие документы необходимо подготовить и в каких случаях в переоформлении помещения могут отказать, мы подробно рассказывали тут.

В настоящее время в отечественной юридической практике нежилые помещения часто являются предметами правоотношений. Несмотря на наличие некоторых юридических пробелов в законодательстве в сфере использования нежилых строений, необходимо неукоснительное соблюдение норм Гражданского и Жилищного кодексов РФ, а также иных нормативно-правовых актов, регулирующих правоотношения в сфере пользования недвижимостью.

Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему — позвоните прямо сейчас:

8 (800) 350-29-87 (Москва)
Это быстро и бесплатно !

Признаки, виды и классификация нежилых помещений

С 1 января 2017 года в рамках изменений в Гражданский кодекс Российской Федерации машино-место получило статус объекта недвижимости. Согласно статье 130 Гражданского кодекса Российской Федерации к недвижимым вещам относятся жилые и нежилые помещения, а также предназначенные для размещения транспортных средств части зданий или сооружений (машино-места) , если границы таких помещений, частей зданий или сооружений описаны в установленном законодательством о государственном кадастровом учете порядке .

До 1 января 2017 года машино-места самостоятельными объектами недвижимости не были. На них регистрировалось, как правило, право общей долевой собственности. Продать их было сложно: приходилось соблюдать преимущественное право покупки остальных участников долевой собственности.

Машино-места могут размещаться в жилых домах, бизнес-центрах, других зданиях и сооружениях.

Согласно Федеральному закону от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» государственный кадастровый учет и г осударственная регистрация права в Едином государственном реестре недвижимости осуществляется также в отношении машино-мест.

Согласно статье 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации машино-место – это предназначенная исключительно для размещения транспортного средства индивидуально-определенная часть здания или сооружения, которая не ограничена либо частично ограничена строительной или иной ограждающей конструкцией и границы которой описаны в установленном законодательством о государственном кадастровом учете порядке.

Для внесения сведений в Единый государственный реестр недвижимости в отношении машино-места необходимо подготовить технический план, графическая часть которого представляет собой план этажа или части этажа здания либо сооружения с указанием на этом плане местоположения машино-места, а при отсутствии этажности у здания или сооружения — план здания или сооружения либо план соответствующей части здания или сооружения с указанием на этом плане местоположения машино-места.

Местоположение машино-места устанавливается посредством графического отображения на плане этажа или части этажа здания либо сооружения (при отсутствии этажности у здания либо сооружения — на плане здания либо сооружения) геометрической фигуры, соответствующей границам машино-места.

Границы машино-места определяются проектной документацией здания, сооружения и обозначаются или закрепляются застройщиком, либо правообладателем, в том числе путем нанесения на поверхность пола или кровли разметки (краской, с использованием наклеек или иными способами). Границы машино-места на этаже (при отсутствии этажности — в здании или сооружении) устанавливаются либо восстанавливаются путем определения расстояния от не менее двух точек, находящихся в прямой видимости и закрепленных долговременными специальными метками на внутренней поверхности строительных конструкций этажа (стенах, перегородках, колоннах, на поверхности пола (далее — специальные метки), до характерных точек границ машино-места (точек деления границ на части), а также расстояний между характерными точками границ машино-места.

Площадь машино-места в пределах установленных границ должна соответствовать минимально и (или) максимально допустимым размерам машино-места, которые установлены Приказом Минэкономразвития России от 07.12.2016 N 792 . Минимально допустимые размеры машино-места — 5,3 x 2,5 м. Максимально допустимые размеры машино-места — 6,2 x 3,6 м. В случае раздела машино-мест или при изменении границ между смежными машино-местами не допускается образование машино-места площадью, не соответствующей установленным требованиям к минимально и (или) максимально допустимым размерам машино-места.

В случае, если все помещения и машино-места в здании, сооружении находятся в собственности одного лица, такое лицо вправе обратиться с заявлением о прекращении права собственности на все помещения и машино-места с одновременной государственной регистрацией права собственности на такие здание, сооружение.

Машино-место может являться предметом любого гражданско-правового договора, в том числе договора ипотеки

Если на 1 января 2017 года права на объект, который отвечает признакам машино-места, уже зарегистрированы, переоформление прав не требуется .

Участники долевой собственности на парковки могут выделить свою долю и оформить право собственности на машино-место.

Общие требования к складским помещениям: чем должен быть оборудован склад

Требования, предъявляемые к складским помещениям, важно неукоснительно соблюдать, потому что добросовестное выполнение всех правил гарантирует не только безопасное присутствие на таких территориях людей, но и беспрепятственную работу внутри здания. Для хранения грузов и других объектов используются нежилые площадки, специально для этого оборудованные. Склады предусматриваются в сооружениях различного типа, в ангарных зонах, под землей при условии выполнения технических, санитарных норм, правил зонирования и других предписаний. Собственник и работники должны обеспечить непрерывную погрузку и разгрузку, пожарную безопасность.

Виды складских помещений и требования к ним

Места для хранения товаров и продукции классифицируются по множеству критериев. Например, во внимание берутся следующие признаки:

• масштабы деятельности;
• форма собственности организации;
• типы размещения;
• условия сохранности;
• возможности транспортных перевозок, близость к подъездным, железнодорожным путям;
• ассортиментный ряд, который может быть взят на хранение;
• логистические особенности компании.

Чаще всего деление осуществляется по назначению территорий. Стоит рассмотреть каждую группу подробнее.

Производственные помещения

Они размещаются на площадях, занятых в производстве определенных товаров. Здесь есть непосредственно рабочие зоны, а также пространства, используемые исключительно для складирования, хранения и погрузки, разгрузки. Применяется условное деление на цеха и склады готовых продуктов (перечислить требования к продукции стоит подробнее, информация представлена далее).

Подобное расположение подразумевает появление промышленных отходов в разных объемах, которые стоит обязательно утилизировать или ликвидировать другим путем. Если этот момент не предусмотрен договорными отношениями (актом купли-продажи, аренды и др.), собственник несет обязанность поддерживать все объекты в надлежащем состоянии и своевременно вывозить с территорий образовавшиеся отходы.

«Клеверенс» предлагает софт для автоматизации управления помещений для хранения, чтобы оптимизировать погрузку, разгрузку, комплектацию, утилизацию и использовать другие эффективные решения в качестве улучшения бизнес-процессов (например, «Склад 15»).

Перевалочные помещения

Применяются для транзита грузов. Все объекты содержатся на таких территориях непродолжительное время. Например, это требуется при перевозке. Как правило, располагаются в районе портов, железной дороги, крупных транспортных узлов.

Резервные склады

Показаны для использования при возникновении чрезвычайных ситуаций на производстве или определенном участке местности. Оснащены стратегическими запасами и мобилизационной техникой. Сюда же относится более узкая категория военных складов, созданных специально для удовлетворения нужд отечественной армии.

Пакгаузы

Это помещения, в которых обеспечивается непродолжительное хранение товаров на железной дороге, в портах, таможнях. Конструкция создается с условием, чтобы при необходимости погрузка и разгрузка осуществлялись очень быстро. Нередко такие помещения закрытого типа использовались для сохранности ценных товаров и объектов, подвергающихся быстрой порче под воздействием атмосферных явлений.

Для сезонного хранения

Преимущественно используются в сельскохозяйственной деятельности и агропромышленных комплексах. Здесь размещаются овощные культуры и другая сезонная продукция.

Склады для последующей продажи оптом и в розницу

Это складские пространства, в которых происходит складирование продукции, переданной от производителей для реализации в торговых сетях. Здесь осуществляется не только прием и сортировка товаров, но и их подготовка к отправлению в магазины.

Большое распространение получил еще один вариант размещения, когда склады находятся на одной территории с офисами. Отличительная черта — территориальное расположение непосредственно в городе, что является огромным плюсом как для собственника, так и для лиц, арендующих полезные площади. Благодаря этому, существенно сокращаются издержки на транспортные услуги, обслуживание зон, время ожидания заказчиков и других заинтересованных сторон.

Классификация

Чтобы оценить характеристики помещений, применяются буквенные классификаторы. При установлении определенного класса учитывается территориальное положение, протяженность, количество этажей, высота потолочных конструкций, состояние мест общего пользования и непосредственно хранения, наличие участков для разгрузки и погрузки, подъездных, железнодорожных путей, охраной базы и др.

Места хранения самых высоких категорий А либо В (иногда со значком «+»), носят название комплексов. К C относятся маленькие ангарные пространства, переделанные площадки, используемые ранее в производстве продукции. Всё, что отмечено классом ниже, не является складским помещением (требования к размещению, планировке не устанавливаются).

Кроме отнесения к специальным классификаторам, во внимание берется температура воздуха и другие условия. По этому критерию специалисты выделяют следующие разновидности:

Какие объекты недвижимости относятся к торговым объектам

В НК РФ нет понятия «торговый объект», поэтому необходимо обратиться к отраслевому законодательству.

В соответствии с п. 4 ст. 2 закона «Об основах государственного регулирования торговой деятельности в Российской Федерации» от 28.12.2009 № 381-ФЗ торговый объект – это здание (строение, сооружение) или его часть, специально оснащенные оборудованием, которое предназначается и используется для выкладки и демонстрации товаров, обслуживания покупателей и проведения денежных расчетов с ними при продаже товаров.

Таким образом, если здания, помещения либо площади в них, на которых происходит процесс реализации товаров, соответствуют характеристикам торгового объекта, определенным законом № 381-ФЗ, то только в этом случае для них применимы нормы подп. 2 п. 1 ст. 378.2 НК РФ.

Какие объекты относятся к торговым, детально разъяснили эксперты КонсультантПлюс. Получите пробный доступ к системе и бесплатно переходите в Путеводитель по налогам.

Об особенностях учета доли принадлежащего плательщику налога объекта при совместном владении им читайте в материале «Как платить налог по «кадастровому» имуществу в общей собственности?».

Виды экономической деятельности

Кроме характеристик самого помещения еще одним важным условием отнесения зданий (помещений, площадей) к торговым объектам является вид деятельности, в рамках которого осуществляется процесс продажи в этих зданиях (помещениях, площадях).

• разграничения видов деятельности, осуществляемых в объектах недвижимости, на основании действующего классификатора видов экономической деятельности;
• применения особого порядка расчета налоговой базы (от кадастровой стоимости), только если на объекте ведется деятельность по оптовой или розничной торговле, отнесенная согласно действующему классификатору видов деятельности к оптовой или розничной торговле.

А вот в отношении объектов электросетевого хозяйства, по мнению Минфина России, применение норм ст. 378.2 НК РФ является невозможным. Несмотря на то, что договор энергоснабжения является одним из видов договоров купли-продажи (п. 5 ст. 454, ст. 539 — 548 ГК РФ), данный вид деятельности согласно классификатору выделяется в самостоятельный раздел, обособленный от раздела, посвященного оптовой и розничной торговле. Следовательно, здания и сооружения, используемые в деятельности по производству и снабжению электроэнергией, нельзя отнести к торговым объектам.

Платить ли налог на имущество, если торгового помещения нет в кадастровом перечне, а здание, в котором оно находится, есть, узнайте здесь.

Итоги

Отнесение объекта недвижимости к размещающему в себе торговые объекты зависит от четкости 2 понятий: предназначения объекта и вида деятельности, осуществляемой в нем. Первое определяется по нормам закона № 381-ФЗ, а второе – по действующему классификатору видов деятельности.