Приватизация комнаты в коммунальной квартире

Приватизация комнаты в коммунальной квартире

Коммунальные квартиры, увы, не ушли в далекое прошлое. Каждый проживающий в ней мечтает получить собственное жилье. А пока поговорим о том, что изменилось в правовом положении граждан, проживающих в коммуналках, с точки зрения пользования такими жилыми помещениями, возможности получения отдельных квартир.

Определимся с понятием

В законе нет понятия «коммунальная квартира». Уже давно строятся многоквартирные дома с отдельными квартирами (предназначенными для одной семьи). Анализ ст. ст. 57 и 59 ЖК РФ дает возможность сделать вывод, что под коммунальной понимается квартира, состоящая из двух и более изолированных комнат, предназначенная для одной семьи, но предоставленная по самостоятельным договорам социального найма разным нанимателям (одиноким или с членами семьи). Следовательно, такая квартира становится коммунальной в силу особенностей ее заселения. Поэтому коммунальными можно назвать квартиры, в которых проживают несколько нанимателей по отдельным договорам социального найма. ЖК РФ не сохранил положение ст. 28 ЖК РСФСР о том, что очередникам, как правило, должны предоставляться жилые помещения в виде отдельных квартир. Но так как в ч. 6 ст. 57 ЖК РФ говорится, что комнаты по договорам социального найма могут предоставляться лишь в случаях, предусмотренных ч. 4 ст. 59 ЖК РФ, то есть в коммунальной квартире, можно сделать вывод, что законодатель запретил заселять квартиры, предназначенные для одной семьи, по коммунальному принципу, и теперь очереднику жилое помещение по договору социального найма должно предоставляться в виде отдельной квартиры (за исключением случая, предусмотренного ст. 59 ЖК РФ).
С принятием Закона РФ от 04.07.1991 N 1541-1 «О приватизации жилищного фонда» (продлен до 1 марта 2017 года Федеральным законом от 29.02.2016 N 33-ФЗ «О внесении изменения. «) наниматели по договору социального найма получили право приватизировать занимаемые ими жилые помещения. Вместе с тем жилые помещения в коммунальных квартирах входили в перечень не подлежащих приватизации в силу ч. 4 Закона N 1541-1. КС РФ признал данное положение не соответствующим Конституции РФ, поскольку такой запрет на приватизацию фактически означает законодательно закрепленное неравенство прав граждан в зависимости от условий их проживания, что противоречит ч. ч. 1 и 2 ст. 19 Конституции РФ. Обратил внимание КС РФ и на ограничительное толкование на практике ч. 2 ст. 4 Закона N 1541-1. В силу такого толкования реализация права на приватизацию жилого помещения поставлена в зависимость от субъективного усмотрения как самого собственника (владельца) жилья, так и нанимателей других жилых помещений в коммунальной квартире, что противоречит ч. 3 ст. 17 Конституции РФ (Постановление КС РФ от 03.11.1998 N 25-П).
Таким образом, коммунальные квартиры могут быть нескольких видов:
— квартиры, в которых проживают только наниматели по самостоятельным договорам социального найма;
— квартиры, в которых проживают только собственники (все комнаты приватизированы);
— квартиры, в которых часть комнат приватизирована, а другая часть занята нанимателями по договорам социального найма.
Несмотря на общее целевое назначение жилых помещений, условия и порядок пользования коммунальными квартирами имеют свои особенности по сравнению с отдельными квартирами. Рассмотрим некоторые из них.

Право на освободившуюся комнату

В целях улучшения жилищных условий граждан и ликвидации коммунальных квартир законодатель дал возможность проживающим в них получить право на освободившуюся комнату в такой квартире в особом порядке. Особый порядок предоставления как в круге лиц, которым предоставляется освободившаяся комната, так и в самой процедуре предоставления и в способе определения лиц, имеющих право на получение освободившейся комнаты. При этом, как неоднократно определял ВС РФ, под освободившимся жилым помещением следует понимать такое, которое освободилось в связи с предоставлением нанимателю (собственнику), проживающему в коммунальной квартире, другого жилого помещения в порядке, установленном ЖК РФ, в связи с выездом на постоянное место жительства в другую местность, признания утратившим право на жилую площадь и в других случаях. Важное значение имеет момент освобождения (до вселения истцов или после). Если к моменту поселения нанимателей (собственников) в другие жилые помещения коммунальной квартиры одна из комнат этой квартиры была уже свободна, то правила ч. 1 ст. 59 ЖК РФ не применяются.
Освободившееся жилое помещение в коммунальной квартире, в которой проживают несколько нанимателей или собственников, должно быть изолированным. Отменяя состоявшиеся по делу судебные постановления, отказавшие истцам в предоставлении комнаты N 2 в коммунальной квартире, Судебная коллегия по гражданским делам ВС РФ признала выводы нижестоящих судов незаконными по следующим основаниям. В материалах дела есть документы, свидетельствующие о том, что спорное помещение N 2 является изолированным, а именно: экспликация территориального бюро технической инвентаризации от 27.02.2003, справка о проверке и другие документы. Судом установлено, что на момент заселения О. в комнату N 1 в 1987 году комнаты N 2 и 3 были заняты несколькими семьями на основании отдельных договоров найма. Кроме того, установлено, что конструктивно комната N 2 представляет собой изолированное жилое помещение, и этот факт был признан юридически собственником комнаты, который неоднократно на протяжении многих лет предоставлял комнату по отдельным договорам социального найма (Бюллетень ВС РФ. 2015. N 5).
Право на освободившееся жилое помещение в коммунальной квартире имеют проживающие в ней граждане при условии, что на момент освобождения жилого помещения они признаны или могут быть признаны в установленном порядке малоимущими и нуждающимися в жилых помещениях. Если таковых нет, претендовать на освободившееся помещение могут проживающие в коммунальной квартире наниматель и (или) собственник, признанные в установленном порядке малоимущими и обеспеченные общей площадью жилого помещения на одного члена семьи менее нормы предоставления. При отсутствии такой категории граждан освободившаяся комната предоставляется по договору купли-продажи в коммунальной квартире гражданам, которые обеспечены общей площадью жилого помещения менее нормы предоставления. Если нет и таких граждан, предоставление освободившейся комнаты осуществляется в общем порядке в соответствии с нормами ч. 4 ст. 59 ЖК РФ. Таким образом, законодатель все-таки сохраняет коммунальные квартиры. Процедура предоставления освободившихся комнат в коммунальной квартире во всех случаях носит заявительный характер. Проживающие в коммунальной квартире наниматели и собственники для предоставления им освободившейся комнаты должны обратиться с письменным заявлением в уполномоченный на предоставление данной комнаты орган государственной власти или местного самоуправления в зависимости от того, из состава какого жилого фонда будет осуществляться предоставление. То есть это добровольное волеизъявление граждан. Принудительно предоставить им такое жилое помещение нельзя. Что касается размера занимаемой и предоставляемой комнаты в коммунальной квартире, он определяется ч. 2 ст. 58 ЖК РФ. В статье 59 ЖК РФ речь идет об освобождающихся изолированных комнатах в коммунальных квартирах (хотя в законе говорится просто о комнатах). Но в коммунальных квартирах еще могут быть и смежные комнаты по самостоятельным договорам жилищного найма. Такие комнаты после освобождения повторному заселению не подлежат в силу ч. 2 ст. 62 ЖК РФ. Следовательно, если в коммунальной квартире освободилось жилое помещение, не изолированное от занимаемого другим нанимателем жилого помещения (смежная комната, проходная комната), это помещение должно быть предоставлено в его пользование.

Собственники комнат и общее имущество

Объектами права собственности в многоквартирном доме могут быть не только отдельная квартира, но и комната в коммунальной квартире. Определение доли в праве на общее имущество многоквартирного дома для собственников комнат в коммунальных квартирах имеет свои особенности. Собственникам комнат в коммунальной квартире принадлежит право долевой собственности на общие помещения в самой коммунальной квартире, используемые для обслуживания более одной комнаты. Этими помещениями могут быть кухни, коридоры, ванные комнаты и др. Доля собственника комнаты в праве общей собственности на общее имущество пропорциональна общей площади указанной комнаты. Кроме того, собственники комнат в коммунальных квартирах имеют право на общее имущество всего многоквартирного дома, в котором находятся коммунальные квартиры. Их доля определяется исходя из общей площади, принадлежащей собственнику комнаты, плюс части площади общих помещений в коммунальной квартире, приходящейся на указанного собственника.
Правила, касающиеся режима общего имущества в коммунальной квартире, аналогичны правилам, установленным по отношению к общему имуществу жилого дома (ст. 37, ч. ч. 3 — 5 ст. 42 ЖК РФ). Но на практике возникают споры о порядке пользования общим имуществом в коммунальной квартире при сдаче собственником своей комнаты по договору найма. Г. обратилась в суд с иском к Ф. о защите своих прав. Г. просила запретить Ф. предоставлять во владение и пользование гражданам общее имущество в коммунальной квартире (ванная, туалет и др.), принадлежащее на праве общей долевой собственности двум собственникам комнат — Г. и Ф., без письменного согласия и обязать Ф. при предоставлении своей комнаты во владение и пользование гражданам включать в договор пункт о запрещении гражданам пользоваться общим имуществом в коммунальной квартире. Отменяя вынесенные по делу постановления, Судебная коллегия по гражданским делам ВС РФ указала следующее. Поскольку порядок использования общего имущества в коммунальной квартире не урегулирован жилищным законодательством, то в соответствии со ст. 7 ЖК РФ к этим отношениям применяются нормы ГК РФ об общей долевой собственности, в частности ст. ст. 246 и 247 ГК РФ.
В соответствии с этими статьями собственники комнат в коммунальной квартире правомочия владения и пользования общим имуществом в такой квартире должны осуществлять по соглашению. Предоставление собственником комнаты в коммунальной квартире по гражданско-правовым договорам другим лицам (например, нанимателям) предполагает, что эти лица будут пользоваться и общим имуществом в коммунальной квартире, а поскольку данное имущество находится в общей долевой собственности, то для обеспечения баланса интересов участников долевой собственности вопрос о пользовании общим имуществом нанимателями комнаты необходимо согласовывать с другими собственниками жилых помещений в коммунальной квартире. Если такое согласие не достигнуто, порядок пользования общим имуществом устанавливается судом (Бюллетень ВС РФ. 2014. N 4).
В связи с рассматриваемым вопросом уместно сказать о ч. 6 ст. 42 ЖК РФ, в соответствии с которой собственники комнат в коммунальной квартире наделены правом преимущественной покупки отчуждаемой комнаты в порядке и на условиях, предусмотренных ГК РФ. В ГК РФ такое правило закреплено в ст. 250, но касается оно общей долевой собственности и имеет место тогда, когда жилое помещение (комната) находится в собственности нескольких лиц и один из них продает свою долю постороннему лицу. Однако комнаты в коммунальной квартире не находятся в общей долевой собственности всех собственников этих комнат, а принадлежат каждому из них. Жилое помещение в коммунальной квартире — раздельная собственность (Постановление КС РФ от 03.11.1998 N 25-П). В общей долевой собственности в коммунальной квартире может быть только общее имущество, но оно в качестве самостоятельного объекта отчуждению не подлежит (ст. ст. 41, 42 ЖК РФ). Очевидно, в ЖК РФ предусмотрено право преимущественной покупки жилого помещения не участниками общей долевой собственности (они таковыми не являются, так как комната здесь — самостоятельный объект права собственности), а соседями по коммунальной квартире, то есть такое ограничение права собственности предусмотрено в интересах соседей, но тогда не должно быть ссылки на ГК РФ.

Как приватизировать квартиру

Если вы хотите приватизировать квартиру, проверьте, отвечает ли ваша ситуация следующим требованиям:

• вы гражданин Российской Федерации;
• вы занимаете жилое помещение на условиях социального найма;
• занимаемое вами жилое помещение является собственностью города Москвы;
• вы никогда прежде не использовали право на участие в приватизации на территории Российской Федерации (это правило не распространяется на тех, кто стал собственником жилого помещения в порядке его приватизации, не достигнув совершеннолетия);
• у вас есть согласие на приватизацию жилого помещения всех имеющих право на приватизацию этого жилого помещения совершеннолетних лиц и несовершеннолетних в возрасте от 14 до 18 лет.

2. Какие документы нужны для приватизации квартиры?

• запрос (заявление) о предоставлении государственной услуги — может быть оформлен сотрудником центра «Мои документы» во время обращения (либо вы можете заранее подготовить его, скачав бланк);
• документ , удостоверяющий личность заявителя;
• документ, удостоверяющий личность, — для всех членов семьи заявителя, лиц, зарегистрированных в приватизируемом жилом помещении, лиц, имеющих право пользования этим помещением на условиях социального найма, достигших 14-летнего возраста;
• документ, удостоверяющий личность представителя заявителя, членов семьи заявителя, лиц, зарегистрированных в приватизируемом жилом помещении, лиц, имеющих право пользования данным помещением на условиях социального найма, достигших 14-летнего возраста (если документы подает представитель);
• документ, подтверждающий полномочия представителя (нотариально удостоверенная доверенность);
• договор социального найма на приватизируемое жилое помещение — экземпляр заявителя (за исключением случаев утери договора социального найма);
• ордер на приватизируемое жилое помещение или выписка из распоряжения органа исполнительной власти (при наличии у заявителя); в случае утери ордера — копия распоряжения органа исполнительной власти, выданная органами, уполномоченными на предоставление сведений из Архивного фонда Российской Федерации;
• свидетельство о рождении или документ, подтверждающий факт рождения и регистрации ребенка, выданный в установленном порядке (в случае рождения ребенка на территории иностранного государства);
• документ , подтверждающий наличие гражданства Российской Федерации;
• выписка из домовой книги за период с 21 июля 1991 года до прибытия на это место жительства либо аналогичный документ, ее заменяющий;
• документ уполномоченного органа, подтверждающий неиспользованное право на участие в приватизации по прежнему месту жительства;
• документ, подтверждающий полномочия указанного выше органа по выдаче документа, подтверждающего неиспользованное право на участие в приватизации по прежнему месту жительства (копия, заверенная органом, его выдавшим);
• письменное согласие на приватизацию (или письменный отказ от приватизации) занимаемого жилого помещения заявителя, члена семьи заявителя, иного лица, зарегистрированного в приватизируемом жилом помещении, лица, имеющего право пользования данным помещением на условиях социального найма, достигшего 14-летнего возраста, и/или его законного представителя или лица, уполномоченного в установленном порядке. При этом нотариально удостоверенный письменный отказ от приватизации должен быть оформлен в срок не позднее чем за 30 календарных дней до дня обращения за предоставлением государственной услуги.

Обратите внимание: в ряде случаев (в зависимости от конкретных обстоятельств вашей жизни) могут понадобиться дополнительные документы .

3. Куда нужно подавать документы?

Вы можете подать документы:

• онлайн на официальном сайте Мэра Москвы mos.ru. Подать документы онлайн вы можете только в том случае, если проживаете один или если ваша семья отвечает следующим требованиям:

— в составе семьи только совершеннолетние, которые с 21 июля 1991 года либо с рождения проживают на законных основаниях в городе Москве;

— в составе семьи нет совершеннолетних недееспособных, сирот;

• в центре госуслуг «Мои документы».

Обратите внимание: представитель заявителя может подать документы только лично. Статус вашего обращения вы можете проверить на mos.ru. Для этого необходимо знать номер обращения.

4. Когда будет готово решение о приватизации?

После того как ваш запрос будет зарегистрирован, в течение 46 рабочих дней вы получите один из следующих документов:

• договор передачи с отметкой о государственной регистрации перехода права собственности на приватизируемое жилое помещение — выдается на бумажном носителе лично в центре госуслуг «Мои документы»;
• решение об отказе в предоставлении государственной услуги — выдается на бумажном носителе лично, посредством почтового отправления либо направляется в электронной форме в личный кабинет пользователя на mos.ru.

Если вы подавали документы в электронном виде и если решение о приватизации положительное, в момент подписания договора передачи вам необходимо будет предоставить следующие документы:

Как осуществляется приватизация коммунальной квартиры

Конституция России закрепляет за каждым гражданином право на жилище. Семьям, которые не могут приобрести собственную квартиру или дом, муниципальные власти предоставляют жилплощадь по договору социального найма.

Понятие

При соблюдении определенных требований наниматели могут стать полноправными владельцами жилого помещения.

Процедура бесплатной передачи муниципальной (государственной) недвижимости в частную собственность получила определение «приватизация».

Закон «О приватизации жилищного фонда в РФ» (№ 1541-1 от 04.07.1991 в редакции от 20.12.2017) закрепляет принцип добровольности.

Если жильцы по каким-либо причинам не хотят становиться собственниками, принудительное оформление имущества невозможно.

Право на приватизацию

Всем гражданам РФ предоставлена возможность однократного участия в приватизации (статья 11 Закона № 1541-1).

К претендентам на безвозмездное получение помещения в собственность предъявляются следующие требования:

1. Проживание на условиях социального найма не менее одного года.
2. Наличие постоянной регистрации (прописки) в жилом помещении.
3. Документально подтвержденное гражданство.
4. Отсутствие сведений об использовании права на приватизацию.

В обязательном порядке к переоформлению недвижимости привлекаются несовершеннолетние члены семьи нанимателя. На исключение детей из числа участников сделки требуется разрешение органов опеки.

Объекты приватизации

Закон № 1541-1 (статья 4) определяет категории жилых помещений, которые не могут выступать предметом приватизации.

Не разрешается передавать в собственность следующие объекты:

• жилплощадь, переданную на время исполнения трудовых обязанностей;
• помещения в домах, официально признанных аварийными (подробнее о том, какие дома считаются аварийными);
• комнаты в общежитиях;
• жилье, находящееся на территории закрытых военных поселений;
• объекты, расположенные в природоохранных зонах.

В отдельных случаях допускается передача служебного жилья (например, сотрудникам с большим трудовым стажем).

Приватизировать помещение в ветхих домах возможно, если здание не получило официального статуса «аварийного».

Особенности приватизации в коммунальных квартирах

Законодательство не дает точного определения «коммунальной квартиры». Коммуналкой называют помещение, в котором проживают несколько человек, не связанных родственными отношениями.

Отличие коммунального жилья от обычной квартиры заключается в наличии нескольких изолированных комнат и мест общего пользования.

Наниматель каждого помещения должен обладать ордером или соглашением о социальном найме.

Выделяют следующие особенности приватизации коммуналок:

1. Факт выделения жилплощади подтвержден техпаспортом (выдается в БТИ).
2. Договор социального найма определяет комнату, как помещение с отдельным входом.
3. Места общего пользования передаются всем жильцам в долевую собственность.
4. Размер доли в общей собственности определяется площадью помещения.

Порядок пользования кухней, ванной, туалетом не изменяется. Жилищный кодекс РФ (статья 42) запрещает владельцам выделять и отчуждать свою часть мест общего пользования.

Пошаговая инструкция

Перед тем как начинать процедуру оформления, следует определить категорию жилплощади.

Приватизация комнаты в коммунальной квартире проводится в том же порядке, какой применяется при оформлении целого жилого помещения.

Последовательность действий включает следующие этапы:

1. Получение согласия на приватизацию всех лиц, зарегистрированных в комнатах.
2. Сбор нужных документов.
3. Подача заявления в администрацию территориального образования.
4. Получение решения муниципалитета.
5. Подписание договора приватизации.
6. Регистрация права в Росреестре.

Если квартира официально признана коммунальной, наниматель может оформить право собственности на комнату независимо от согласия (несогласия) соседей.

Перечень документов

Муниципальные органы власти выносят решение о передаче жилья на основании документации, представленной гражданином.

Прежде всего, будущим собственникам необходимо написать заявление на приватизацию. Бланк заявления можно скачать здесь.

Законодательство не закрепляет строгую форму ходатайства. Документ можно составить самостоятельно, или использовать образец, разработанный с учетом региональных нормативных актов.

Бланк выдадут в жилищных структурах муниципалитета или в МФЦ.

Заявление содержит обязательную информацию:

• наименование органа местного самоуправления;
• личные данные заявителя (нанимателя) и членов его семьи;
• адрес, по которому находится жилое помещение;
• технические характеристики (этаж, общая площадь квартиры, площадь комнаты);
• размер долей всех участников;
• список приложений.

В тексте ходатайства не допускаются ошибки и исправления.

Комплект основных документов, прилагаемых к заявлению, включает:

• копии паспортов (свидетельств о рождении) всех жильцов комнаты;
• договор социального найма;
• справку о количестве лиц, прописанных в помещении;
• согласие на приватизацию или нотариальный отказ от процедуры членов семьи нанимателя; ;
• выписку из ЕГРН;
• бумаги об отсутствии долга по оплате коммунальных услуг.

В каждом конкретном случае могут потребоваться дополнительные документы (например, доверенность на представителя или свидетельство о браке).

Орган, отвечающий за приватизацию: куда сдать документы

Передачей помещений в собственность граждан занимаются жилищные отделы местных муниципалитетов.

Подать заявление на приватизацию можно двумя способами:

• в администрацию территориального образования;
• через центр предоставления госуслуг (МФЦ).

В некоторых регионах реализован механизм сдачи документов онлайн.

Решение положительное или отказ. Сроки принятия

Должностные лица тщательно изучают документы для приватизации отдельной комнаты в коммунальной квартире. На рассмотрение заявления закон № 1541-1 (статья отводит срок в два месяца.

В случае положительного решения составляется договор приватизации помещения. Каждый участник сделки выдают экземпляр соглашения, которое необходимо для закрепления прав собственника.

О принятом решении заявителя извещают письмом по адресу, указанному при подаче документов.

Причины отказа

Закон «О приватизации жилищного фонда в РФ» предусматривает основания, по которым муниципальные органы отказывают в переоформлении жилплощади.

К их числу относятся:

• попытка второй раз использовать право (если на момент приватизации гражданину исполнилось 18 лет);
• принадлежность помещения к объектам, передача которых в частную собственность запрещена.

Дополнительным препятствием при оформлении могут выступать:

• самовольная перепланировка комнаты (узнайте, как производится согласование перепланировки квартиры);
• наличие в собственности иного жилья;
• длительный перерыв в постоянной регистрации;
• долги по оплате коммунальных услуг;
• несоответствие помещения санитарным нормам;
• представление недостоверных или заведомо ложных сведений.

Конкретные причины отказа в передаче жилплощади указываются в письменном извещении.

Обжалование отказа в суде

Отрицательное решение должностных лиц оспаривается в судебной инстанции. Основанием для составления иска служит уведомление об отказе.

Исковое заявление содержит:

1. Реквизиты суда.
2. Данные заявителя (фамилия, имя, отчество, адрес проживания, телефон для связи).
3. Сведения об ответчике (наименование муниципального органа).
4. Основания пользования комнатой.
5. Причины отказа в передаче жилплощади.
6. Ссылки на нормативные акты.
7. Требование о признании неправомерным решения об отказе.

К иску приобщаются ответ должностных лиц и бумаги, подтверждающие право заявителя.

Перед обращением за судебной защитой необходимо оплатить пошлину в сумме 300 рублей (ст. 333.19, Налоговый кодекс РФ).

Регистрация прав собственника

Процедуру завершает оформление договора приватизации. Соглашение подписывается участниками сделки и заверяется печатью администрации муниципального образования.

Передачу прав на объект недвижимости удостоверяет территориальное подразделение Росреестра.

Требуемые документы

В службу регистрации предъявляются:

• заявление (составляется по определенному образцу);
• соглашение о приватизации;
• копия паспорта владельца;
• квитанция оплаченной госпошлины.

Бумаги можно передать лично в Росреестр или в МФЦ. Кроме того, на официальный портал регистрационной службы предусмотрена возможность подачи документов онлайн.

Госпошлина: размер, порядок уплаты

За внесение данных о правах собственника в единый государственный реестр потребуется оплатить пошлину.

Размер взноса для граждан составляет 2 000 рублей.

Несовершеннолетние участники сделки (до 14 лет) освобождены от расходов на оформление приватизации.

Платеж выполняется наиболее удобным для собственника способом:

1. В офисе любого банка.
2. Через сайт «Госуслуги».
3. С помощью платежного терминала.
4. В отделении почты России.
5. Онлайн-банкинг (например, через Сбербанк онлайн).

Реквизиты для оплаты можно уточнить в филиале Росреестра или на официальном портале ведомства.

Документ, свидетельствующий о праве собственности

Возможность свободного владения и распоряжения комнатой подтверждает выписка из ЕГРН (государственного реестра недвижимости).

В справке содержится следующая информация:

• данные собственника;
• технические и кадастровые характеристики;
• план помещения;
• стоимость на момент регистрации.

Сведения считаются актуальными на момент получения документа.

Судебная практика по отказам в приватизации

Для обращения в суд необходимы серьезные основания. При рассмотрении дела судья изучает все обстоятельства спора.

М. заявила требование о передаче ей в собственность комнаты. Дом, в котором находится коммунальная квартира, принадлежал к ведомственному фонду.

После банкротства предприятия дом передали на баланс муниципального образования. Администрация города отказалась оформлять соглашение о приватизации на том основании, что с М. не заключался договор социального найма. Истица пользуется комнатой более 10 лет, своевременно оплачивает коммунальные услуги. Суд обязал чиновников выполнить приватизацию.

В другом примере в судебную инстанцию обратился один из жильцов 3-комнатной квартиры. Орган местного самоуправления отказал истцу в передаче комнаты. Помещения в квартире не выделялись, жилью не присваивали статус «коммунального». Законодательство разрешает приватизировать неделимые объекты только целиком. Согласие (отказ) остальных жильцов на приватизацию заявитель не представил. При таких обстоятельствах судья принял сторону муниципалитета.

В большинстве случаев суд удовлетворяет требования граждан. Однако каждое дело обладает индивидуальными особенностями, поэтому предсказать решение суда невозможно.

Особенности приватизации комнаты в коммунальной квартире. С чем придется столкнуться жильцам?

Многие жильцы коммунальных квартир задаются вопросом о возможности переоформления своих комнат согласно нормам приватизации. Стоит ли рассчитывать на приватизацию комнаты в коммунальной квартире, получится ли осуществить процедуру и чем это регламентировано? В этой статье даётся алгоритм переоформления, указываются существенные положения и требования. Разберемся во всех нюансах!

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону 8 (800) 350-29-87 . Это быстро и бесплатно !

Можно ли сделать регистрацию права собственности в коммуналке?

Любое жильё, принадлежащее муниципалитету, допустимо приватизировать. Не исключение и комнаты, предназначенные для проживания, расположенные в коммунальных квартирах. Процесс передачи титульных прав, принадлежащих местной власти, к нанимателям комнат в коммуналках, регламентирован законодательством:

. . .
1. статьёй 41 ЖК РФ.

Статья 41 ЖК РФ. Право собственности на общее имущество собственников комнат в коммунальной квартире

• Собственникам комнат в коммунальной квартире принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данной квартире, используемые для обслуживания более одной комнаты.
• Изменение размера общего имущества в коммунальной квартире возможно только с согласия всех собственников комнат в данной квартире путем ее переустройства и (или) перепланировки.

Правом безвозмездного получения своего помещения в собственность может воспользоваться как наниматель, так и члены семьи, пользующиеся комнатой вместе с ним.

Переоформить можно только отдельные комнаты, предназначенные непосредственно для проживания. Нежилые площади в это число не входят, так как используются всеми титульными владельцами квартиры солидарно. Местами общего пользования считаются:

• коридоры;
• кухни;
• туалетные и душевые помещения (кабины).

Эти части квартиры оформляют в совместную собственность. При этом здесь:

1. Не предусмотрен выдел долей.
2. Не допускается фактический раздел территории.

Каждый проживающий несёт за них ответственное управление с 18 лет. Все жильцы, независимо от возраста, беспрепятственно пользуются ими согласно установленному регламенту и назначению (ст. 42 ЖК РФ).

Однако такое положение вещей создаёт дополнительные сложности, так как ремонт на площадях общего пользования находится частично в ведении лиц, приватизировавших квартиры, а частично – в полномочиях муниципалитета, что требует специального согласования и нередко вызывает имущественные споры.

Для чего?

Процедура нацелена на безвозмездное получение используемого помещения в полноправное владение – в собственность. Для проживания приватизация не обязательна, но в таком случае комната будет находиться в собственности местного исполнительного комитета. Соответственно, она не может участвовать в имущественных сделках и передаваться наследникам.

Но и изъять её из пользования ни муниципалитет, ни иные лица, без судебных санкций, не смогут. Отвечая на вопрос, приватизировать комнату в коммуналке или нет, следует руководствоваться позициями жильца. Если его интересует только наличие крыши над головой – то она не обязательна. А если он намерен продать, подарить или обменять комнату на иную недвижимость – без приватизации не обойтись.

Не обойтись без неё и тогда, когда планируется оставить жильё по завещанию, или у жильца есть родственники, планирующие унаследовать его вещные права.

Как приватизировать?

Как и другая юридическая операция, обозначенная процедура обязывает стороны гражданских отношений к соблюдению нормативов при оформлении соответствующей правовой документации.

С чего начать?

Что нужно сделать для оформления приватизации?
Вначале потребуется заключить договор с местной администрацией о безвозмездной передаче комнаты. Для этого предварительно наниматель – сторона договора соцнайма, подаёт заявление в исполком. После получения разрешения – заключает договор о переходе имущественных прав в его сторону, и в сторону членов семьи.

• Скачать бланк договора социального найма
• Скачать образец договора социального найма

В процедуре обязательно участвуют все без исключения проживающие на жилплощади близкие родственники, в том числе – несовершеннолетние. Помещение распределяется между жильцами комнаты в равных долях. Если супруг или родитель (иное лицо) не желает участвовать в обозначенном мероприятии, от него запрашивается официальный отказ с указанием члена семьи, которому передаётся его доля.

• Скачать бланк заявления на отказ от приватизации
• Скачать образец заявления на отказ от приватизации

После оформления передачи права собственности на комнату, договор социального найма или иной правоустанавливающий документ, аннулируется. Вместо него выдаётся договор о передаче прав на указанное в договоре жилое помещение.

Куда обратиться?

Обращаться нужно в отдел приватизации жилья местного исполкома, где составляется договор, количество экземпляров которого соразмерно числу участников. Один экземпляр составляется дополнительно – для передачи в Росреестр. Подписанные сторонами экземпляры договоров регистрируются в отделении Росреестра или МФЦ. Именно здесь, при их регистрации фиксируется в кадастровых записях факт порождения нового титула.

Соответственно, обращаться потребуется в две инстанции:

1. Отдел приватизации муниципалитета.
2. Отделение Росреестра или МФЦ.

Если граждане утеряли или не получали ранее документацию на комнату – её так же нужно получить в инстанциях и учреждениях, уполномоченных на её выдачу.

Документы

Вначале компонуется пакет документов для заключения договора передачи комнаты. В него входят заявления:

• от нанимателя с подписями всех членов семьи;
• об отказе от приватизации (по усмотрению).

В заявлении даётся перечень приложений, среди которых пакет документации, состоящий из нижеследующего:

• паспортов участников старше 14 лет;
• свидетельства о рождении детей до 14 лет;
• технический и кадастровый паспорт на комнату.

Собираются и прилагаются справки:

• о составе семьи;
• о том, что данные лица ранее не участвовали в приватизации;
• об отсутствии задолженности по квартплате и коммунальным платежам.

Перечисленный пакет документации передаётся в отдел приватизации местной администрации. После того как получено согласие, что определяется согласительным удостоверением подписи уполномоченного лица на поданном заявлении, жильцы приглашаются для заключения договора передачи комнаты в собственность. Договор составляется специалистом администрации, жильцы его подписывают.

Далее компонуется новый пакет документации, который представляется в регистрирующий орган или МФЦ. В числе нужных документов подаются заявления в Росреестр о регистрации права собственности на комнату, к которому прилагаются следующие бумаги:

1. Договор, заключённый с муниципалитетом.
2. Оригиналы и копии паспортов всех членов семьи.
3. Свидетельство о браке – оригинал и копия.
4. Свидетельства о рождении детей – оригиналы и копии.

Сроки оформления

В отделении приватизации вопрос рассматривается в течение 5 дней. После получения согласия процедура может длиться до одного, и даже – до полутора месяцев. За это время будет проверена правоспособность документов и законность проведения приватизации.

В завершение – подготовлен договор передачи. В Росреестре регистрация договора продлится около 10 рабочих дней или двух недель, после чего выдадут зарегистрированные экземпляры договоров и выписки из ЕГРН.

Стоимость

Вся процедура оформления договора с администрацией осуществляется безвозмездно – муниципалитет не вправе требовать денег за услугу, кроме случаев, предусмотренных муниципальным законодательством.

В Росреестре регистрация приватизированных комнат облагается пошлиной. Поэтому при подаче документации на регистрацию в МФЦ нужно предварительно оплатить по 2 тысячи рублей за регистрацию каждого договора.

В каком случае могут отказать?

Отказать в муниципалитете могут:

• если граждане ранее проводили приватизацию недвижимости (ст. 11 ЖК РФ);
• если комната не относится к фонду муниципального жилья;
• когда дом признан аварийным;
• если приватизация нарушает права третьих лиц;
• по иным причинам, предусмотренным законодательством.

Так же отказ может последовать в результате нарушения санитарных норм, если размер площади, приходящейся на каждого участника, ниже предусмотренного муниципальным законодательством минимума.

Отказ в регистрации может последовать в случае:

1. Заявление подано лицом, не уполномоченным на участие в процедуре.
2. Законный представитель не предъявил свидетельства родства.
3. Представитель интересов не предъявил нотариально удостоверенную доверенность.
4. Документы оформлены неверно.
5. Пакет документации не полон.
6. Один (несколько) из документов подвергся порче.

Нужно ли согласие соседей?

Иногда уполномоченные органы требуют нотариально удостоверенное согласие соседей.
Можно ли приватизировать комнату без согласия соседей?
Можно.Такое требование неправомерно, так как комнаты в муниципальной квартире являются имуществом правообладателей и не причисляются к объектам, находящимся в долевой собственности, как, например, доли в квартирах. Поэтому данное требование можно оспорить в суде.

Так же без согласования с соседями допускается сдача помещения в аренду после приватизации и получения документов о праве собственности.

Комната должна быть официально оформлена как жилая и соответствовать делимому метражу, не нарушающему санитарных норм, установленных на региональном уровне местной властью.

Несовершеннолетние жильцы получают право на приватизацию автоматически. По достижении совершеннолетия они могут ещё раз воспользоваться такой льготой. Недееспособные граждане не могут участвовать в приватизации, но их имущественные интересы нарушать недопустимо. Поэтому их доля оформляется опекунами и сохраняется за ними посредством доверительного управления опекунов.

Комната в коммуналке может приватизироваться, если принадлежит муниципалитету. Здесь по преимуществу действуют те же нормы, которые применяются к обычным квартирам. Само жилое помещение оформляется в индивидуальную собственность, а площади общего пользования – в совместную, что требует ответственного управления солидарно, всеми жильцами коммунальной квартиры.

Полезное видео

Ниже на видео рассматриваются нюансы приватизации комнаты в комуналке.

Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему — позвоните прямо сейчас:

8 (800) 350-29-87 (Москва)
8 (800) 350-29-87 (Санкт-Петербург)

Приватизация комнаты в коммунальной квартире — простой и незатратный процесс

Приватизация жилья в нашей стране заканчивается 1 марта 2016 года, но большое количество недвижимости до сих пор остается во владении у государства. Многие наши соотечественники не переводят свою жилплощадь в собственность из-за того, что не знают как осуществить данный процесс. Особенно часто люди задают вопрос о приватизации комнаты в коммунальной квартире. Попробуем ответить на него по подробнее.

Возможна ли приватизация комнаты

Жильцы, проживающие в комнатах коммунальной квартиры, имеют закрепленное законом право на перевод своей комнаты как в единоличную собственность, так и в долевую. Ведь согласно Закону посвященному приватизации каждый житель нашего государства имеет на нее право.

Чтобы понять насколько большая доля принадлежит лично вам, разделите площадь своей комнаты на общую площадь всех жилых помещений находящихся в коммунальном жилье. Поменять долю владения общими площадями можно с согласия всех населяющих коммуналку, предварительно потребуется составить соглашение в письменной форме. Но всегда следует помнить, что жильцы зарегистрированные в неприватизированных комнатах, тоже имеют право на свою часть хозяйственных площадей и помещений общего использования.

Кстати, до 1998 года, перевести в частное владение было возможно только всю коммуналку целиком. Это, зачастую, препятствовало многим людям, ведь всегда находились те, кто был не согласен отказаться от договора социального найма. Сейчас же спрашивать разрешения соседей не требуется.

В исключительных случаях, если соседи настаивают на непроведении вами приватизации, ведь часть от мест общего пользования все равно становится вашей, смело подавайте в суд. Любой суд окажется на вашей стороне, право каждого на приобретение недвижимости в собственность будет реализовано.

После процесса приватизации можно осуществлять со своей комнатой любые действия. К примеру ее можно продать, сдать в аренду, подарить, завещать и так далее. Но не нужно забывать, что передавая свои права на жилплощадь, вы отдаете и права на свою долю общественных помещений.

Разрешение других жильцов при сдаче в аренду своей комнаты собственнику не требуется. Но при ее продаже соседи имеют право стать первоочередными покупателями. В случае их отказа ваши квадратные метры могут быть проданы любому человеку, готовому их купить.

Следующее видео расскажет вам о правах собственников коммунальных квартир, в том числе и о возможности приватизации комнаты в таковых: