Энциклопедия решений. Содержание придомовой территории многоквартирного дома
Жилищным кодексом РФ придомовая территория отнесена к общему имуществу собственников помещений в многоквартирном доме (далее — дом). Соответственно, на придомовую территорию устанавливается режим общей долевой собственности собственников помещений в доме (ст. 36 ЖК РФ).
Придомовую территорию следует рассматривать как территорию, прилегающую к жилым зданиям и находящуюся в общем пользовании проживающих в нем лиц, ограниченную по периметру жилыми зданиями, строениями, сооружениями или ограждениями (см. апелляционное определение СК по административным делам Самарского областного суда от 16.09.2016 по делу N 33а-11524/2016, письмо Роспотребнадзора от 07.12.2011).
Согласно п. 4 ч. 1 ст. 36 ЖК РФ, пп. «е», «ж» п. 2 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 N 491 (далее — Правила N 491) на придомовой территории размещаются элементы озеленения и благоустройства дома, а также иные объекты, предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства дома, включая трансформаторные подстанции, тепловые пункты, коллективные автостоянки, гаражи, детские и спортивные площадки. Указанные объекты размещаются в границах земельного участка, на котором расположен дом.
Использование придомовой территории и элементов благоустройства является правом всех собственников (ст.ст. 36, 44 ЖК РФ). Принятие решений о пределах использования, в том числе введение ограничений пользования придомовой территорией, относится к компетенции общего собрания собственников (п. 2 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ). Если кто-либо из собственников не участвовал в общем собрании или голосовал против принятия такого решения и если таким решением нарушены его права и законные интересы, он вправе в течение шести месяцев обжаловать это решение в судебном порядке. При этом срок для обжалования начинает исчисляться со дня, когда указанный собственник узнал или должен был узнать о принятом решении (ч. 6 ст. 46 ЖК РФ).
Несение бремени расходов по содержанию придомовой территории возложено на собственников в виде платы за содержание общего имущества (ч. 1 ст. 39 ЖК РФ). При этом доля обязательных расходов собственника на содержание придомовой территории определяется его долей в праве общей собственности на общее имущество в доме (ч. 2 ст. 39 ЖК РФ). Эта доля пропорциональна размеру общей площади принадлежащего собственнику помещения (ч. 1 ст. 37 ЖК РФ).
Жилищное законодательство не ставит обязанность собственника по оплате расходов на содержание придомовой территории в зависимость от факта формирования земельного участка под домом и регистрации права на него (см. постановление ФАС Поволжского округа от 27.06.2013 N Ф06-4363/13, определение СК по гражданским делам Приморского краевого суда от 18.02.2015 по делу N 33-1276/2015). Как разъяснено в п. 67 постановления Пленума ВС РФ и Пленума ВАС РФ от 29.04.2010 N 10/22, если земельный участок под многоквартирным домом не сформирован и в отношении него не проведен государственный кадастровый учет, собственники вправе владеть и пользоваться земельным участком под этим домом в той мере, в какой это необходимо для эксплуатации ими дома, а также объектов, входящих в состав общего имущества в таком доме. При определении пределов правомочий собственников по владению и пользованию указанным земельным участком необходимо руководствоваться ч. 1 ст. 36 ЖК РФ.
В соответствии с п. 11 Правил N 491, п.п. 24, 25 Минимального перечня услуг и работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденного постановлением Правительства РФ от 03.04.2013 N 290, содержание придомовой территории в зависимости от природно-климатических условий расположения дома включает в себя:
1) уборку и санитарно-гигиеническую очистку, в том числе:
а) работы, выполняемые на придомовой территории в холодный период года:
— очистка крышек люков колодцев и пожарных гидрантов от снега и льда толщиной слоя свыше 5 см;
— сдвигание свежевыпавшего снега и очистка придомовой территории от снега и льда при наличии колейности свыше 5 см;
— очистка придомовой территории от снега наносного происхождения (или подметание такой территории, свободной от снежного покрова);
— очистка придомовой территории от наледи и льда;
— очистка от мусора урн, установленных возле подъездов, и их промывка;
— уборка крыльца и площадки перед входом в подъезд;
б) работы, выполняемые на придомовой территории в теплый период года:
— подметание и уборка;
— очистка от мусора и промывка урн, установленных возле подъездов;
— уборка и выкашивание газонов;
— прочистка ливневой канализации;
— уборка крыльца и площадки перед входом в подъезд, очистка металлической решетки и приямка;
2) содержание мест накопления твердых коммунальных отходов, включая обслуживание и очистку контейнерных площадок;
3) содержание и уход за элементами озеленения и благоустройства, а также иными предназначенными для обслуживания, эксплуатации и благоустройства дома объектами, расположенными на придомовой территории;
4) текущий и капитальный ремонт, подготовку к сезонной эксплуатации элементов благоустройства и иных предназначенных для обслуживания, эксплуатации и благоустройства этого дома объектов, расположенных на придомовой территории.
Порядок уборки придомовой территории предусмотрен также п. 3.6. Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда МДК 2-03.2003, утвержденных постановлением Госстроя РФ от 27.09.2003 N 170.
Требования по содержанию придомовых территорий устанавливаются правилами благоустройства территорий, утверждаемых органами местного самоуправления муниципальных образований (п. 19 ч. 1 ст. 14, п. 25 ч. 1 ст. 16 Федерального закона от 06.10.2003 N 131-ФЗ «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации»). В качестве примера можно привести Правила благоустройства территории муниципального образования «город Екатеринбург», утвержденные решением Екатеринбургской городской Думы от 26.06.2012 N 29/61, п.п. 93-100.1 которых установлен порядок содержания придомовых территорий.
Содержание придомовой территории осуществляется управляющей организацией в соответствии с договором управления домом. Управляющая организация отвечает перед собственниками за нарушение своих обязательств по надлежащему содержанию придомовой территории в соответствии с законодательством РФ и договором (п. 42 Правил N 491, см. также решение ВС РФ от 06.12.2011 N ГКПИ11-1629, постановление Тринадцатого ААС от 30.11.2016 N 13АП-26561/16).
Аналитика Публикации
Обладание имуществом на праве собственности означает не только наличие прав по владению, пользованию и распоряжению этим имуществом. Собственники зданий, строений, сооружений и других объектов, как правило, сталкиваются с проблемой содержания и самого объекта, и прилегающей к нему территории.
В большинстве случаев субъекты предпринимательской деятельности осуществляют благоустройство, уборку и содержание прилегающей к принадлежащим им объектам территории по доброй воле и собственной инициативе. Однако нередко обязанность содержать прилегающую территорию вменяется собственникам путем властного предписания органов местного самоуправления, закрепленного в соответствующих муниципальных правовых актах. Более того, за ненадлежащее исполнение обязанностей по благоустройству прилегающей территории владельцы недвижимости привлекаются к административной ответственности на основании законов, изданных субъектами Российской Федерации.
Определение правил благоустройства территории, устанавливающих, в том числе требования по содержанию зданий (включая жилые дома), сооружений и земельных участков, на которых они расположены, к внешнему виду фасадов и ограждений соответствующих зданий и сооружений, перечень работ по благоустройству и периодичность их выполнения; порядок участия собственников зданий (помещений в них) и сооружений в благоустройстве прилегающих территорий и т.п. законодательство относит к вопросам местного значения [1] . Исходя из этого, принимая местные правила благоустройства, органы местного самоуправления нередко предусматривают в них обязанность владельцев недвижимости (а зачастую и нестационарных объектов) осуществлять содержание, уборку и благоустройство прилегающей к ней территории.
Организации и предприниматели, не согласные с таким порядком, предпринимали попытки судебного обжалования муниципальных правовых актов в сфере благоустройства, возлагающих на них обязанности по уборке прилегающей к их объектам территории, и такие попытки оказывались успешными [2] . В марте этого года владельцев недвижимости поддержал Верховный Суд РФ.
Определением от 12.03.2015 Судебная коллегия по экономическим спорам ВС РФ оставила в силе решение Арбитражного суда Брянской области, которым были признаны не соответствующими законодательству Правила благоустройства, обеспечения чистоты и порядка на территории города Брянска в части, возлагающей на юридических лиц обязанность соблюдать и поддерживать порядок на территориях, прилегающих к принадлежащим им на праве собственности или аренды объектам недвижимости.
Верховный Суд, в частности, отметил, что обязанность осуществлять содержание прилегающей территории может быть возложена на собственников, владельцев, пользователей земельных участков и объектов недвижи мости либо на основании федерального закона, либо на основании договора, но не на основании решения органа местного самоуправления . Федеральное законодательство, в свою очередь, такой обязанности не предусматривает [3] .
Следует, однако, иметь в виду, что, если собственник или иной владелец объекта недвижимости либо земельного участка заключил с муниципалитетом договор, по условиям которого принял на себя обязательства по содержанию и благоустройству прилегающей к такому объекту территории, условия такого договора должны исполняться им надлежащим образом.
[1] Федеральный закон от 06.10.2003 № 131-ФЗ «Об общих принципах организации местного самоуправления в РФ».
[2] Напр.: Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 10.08.2010 по делу № А43-3471/2010, Решение Арбитражного суда Нижегородской области от 26.10.2010 № А43-21640/2010.
[3] Определение Верховного Суда РФ от 12.03.2015 по делу № 310-КГ14-4599, А09-10816/2013.
Как добиться благоустройства придомовой территории?
Вопрос благоустройства придомовой является одним из самых актуальных для жителей, поэтому в нашем материале мы постараемся рассказать, что это такое и как ее добиться.
Что такое благоустройство придомовой территории?
Благоустройство придомовой территории включает в себя большое количество разных работ, в том числе озеленение, установку детских площадок, мероприятия по ландшафтному дизайну, освещение, а также в целом работы по поддержанию территории в чистом и ухоженном виде.
До ввода дома в эксплуатацию создание комфортной среды вокруг дома является задачей застройщика. Но после того, как дом построен, дальнейшее развитие придомовой территории становится ответственностью местных властей и собственников.
Как правило, владельцы помещений перепоручают эту деятельность управляющим компаниям и ТСЖ, которые занимаются благоустройством за счет коммунальных платежей. Но зачастую этих средств оказывается достаточно только для проведения мелких работ, например, окрашивания лавочек или поручней. В подобной ситуации благоустройство финансируется по остаточному принципу.
Что входит в благоустройство придомовой территории?
Элементы благоустройства могут быть разными, исчерпывающего списка нет. Главная цель – сделать территорию чистой, опрятной и современной. Среди основных элементов благоустройства:
- Освещение;
- Обустройство детских площадок;
- Элементы озеленения;
- Парковка;
- Установка контейнеров для мусора;
- Другие виды работ.
Какие программы благоустройства придомовой территории существуют?
В большинстве случаев вопрос благоустройства придомовой территории находится в компетенции местных органов власти. В каждом субъекте есть свои программы по развитию городской среды.
Например, в Москве действует проект «Активный гражданин», с помощью которого каждый житель столицы может принять участие в создании проекта благоустройства. Аналогичный проект реализуется в Республике Саха (Якутия), а также в Республике Татарстан.
Кроме того, на федеральном уровне до 2021 году осуществлялась программа «Формирование комфортной городской среды». В рамках данной программы выделялось финансирование субъектам на цели благоустройства. Некоторые программы субъектов до сих пор реализуются за счет этой программы.
Какие дома включаются в программу благоустройства?
Вопрос решается индивидуально в каждом субъекте. Будет ли включен конкретный дом в программу благоустройства на следующий год зависит от года постройки, внешнего вида, аварийности и других факторов. Так, обычно не включают в программу дома, которые:
- Признаны аварийными и подлежат сносу;
- Рядом планируется замена инженерных коммуникаций;
- Рядом находится новостройка;
- Работы, которые запланировали жители, уже были реализованы в рамках бюджетных средств.
Как включить дом в местную программу и инициировать благоустройство?
Включить дом в программу может сама администрация города. Также заявку на включение дома в программу может подать любой житель, для этого нужно сделать следующее:
Шаг 1. Проверить на сайте администрации, включен ли дом в программу. Если да, то можно выяснить сроки реализации.
Шаг 2. Если дом не включен в программу, тогда любой житель дома может подать заявку на включение. Для этого нужно собрать инициативную группу и подписи соседей, что они согласны на благоустройство придомовой территории. Именно жители решают, как именно будет осуществляться благоустройство. Они рисуют план и определяют перечень желаемых работ.
Шаг 3. Организовать общее собрание собственников и провести голосование. Две трети жителей должны изъявить согласие. По итогу собрания формируется перечень документов, а именно:
заявление о включении в программу;
Шаг 4. Подать заявку в местную администрацию и ждать решения о включении дома в план благоустройства на следующий год. Списки включенных объектов можно найти на сайте администрации.
Шаг 5. Благоустройство будет произведено в соответствии с подготовленным дизайн-проектом.
Как и зачем оформлять в собственность придомовую территорию
Земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом, а также придомовая территория принадлежат владельцам квартир (и других помещений) в этом доме на праве общей долевой собственности. Это прописано в ст. 36 Жилищного кодекса России. Однако в стране немало домов, участки и придомовые территории которых не были в свое время сформированы и не перешли во владение жильцов.
О том, какие преимущества дает оформление участка под домом и вокруг него в общую собственность владельцев квартир и какие обязательства оно накладывает, — в коротких карточках.
Кому принадлежат участки под домами и вокруг них
«Прежде Земельным кодексом был предусмотрен заявительный порядок для регистрации права собственности. Затем эта норма исчезла из закона, поэтому сейчас право собственности на землю принадлежит собственникам помещений по умолчанию (с момента образования земельного участка, то есть его постановки на кадастровый учет) и отдельная регистрация не требуется», — рассказал юрист компании Century 21 Россия Дамир Хакимов.
Если участок не был сформирован до принятия Жилищного кодекса (до 1 марта 2005 года), жильцы имеют право обратиться в органы государственной власти или местного самоуправления с заявлением о постановке земли на кадастровый учет и оформлении права собственности на нее.
Что касается новых домов, то еще при их строительстве дольщики получают право на землю непосредственно под ним. Однако надо уточнять, сформирован ли и придомовой участок с элементами благоустройства и инфраструктуры. Если нет, то владельцы квартир также имеют право оформить документы и стать его владельцами.
Необходимо ли оформлять участок в собственность
Нет, это дело добровольное. Решение о том, становиться ли им собственниками участка или оставить его в муниципальной собственности, принимают сами жильцы на общем собрании.
Какие преимущества это дает
Жители дома, которые оформили в собственность участок под домом и прилегающую территорию, имеют право распоряжаться землей: принимать решения о благоустройстве, озеленении, установке детской или спортивной площадки, ограждений, шлагбаумов и т. п. Часть общедомового имущества также можно сдать в аренду, а вырученные деньги использовать, например, на ремонт дома.
«При организации придомовой парковки жильцы могут сами определить количество парковочных мест, что особенно актуально для старых районов, — рассказала управляющий партнер компании «Метриум» Мария Литинецкая. — Наконец, если будет принято решение о сносе здания (как это происходит, в частности, в рамках программы реновации), то компенсация жильцам будет предоставляться не только с учетом квартир, но и с учетом земельного участка».
Кроме того, жители домов с оформленными в собственность участками могут обезопасить себя от установки на их территории ненужных им объектов, например платной автостоянки или киоска. Без ведома собственников на их территории не может начаться никакое строительство.
Как оформить участок
В первую очередь, нужно уточнить в кадастровой палате или в МФЦ, поставлен ли участок на кадастровый учет. Если он не был сформирован до 1 марта 2015 года, любой собственник помещения в многоквартирном доме вправе обратиться в органы государственной власти или органы местного самоуправления с заявлением о формировании земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом. В Москве заявление нужно подавать в департамент городского имущества. Затем необходимо пригласить кадастрового инженера, который подготовит межевой план.
«Не лишним будет также получить план земельного участка, выделенного при строительстве дома, в местной администрации, чтобы убедиться, что первоначальные границы придомового земельного участка не изменились, — советует генеральный директор компании «Миэль-Новостройки» Наталья Шаталина. — В случае изменения границ и отказа местных властей выдавать план собственникам нужно обратиться в суд для восстановления плана земельного участка в первоначальных границах».
Затем необходимо обратиться в кадастровую палату или МФЦ для постановки участка на кадастровый учет. Процедура постановки на учет занимает около десяти рабочих дней, по истечении которых собственникам выдается кадастровый паспорт земельного участка. Затем следует оформить право общей долевой собственности в Росреестре.
Какие потребуются документы
Пакет документов включает в себя обращение к муниципальным властям о формировании участка и постановке его на кадастровый учет, технический паспорт дома, квитанцию об уплате госпошлины, протокол общего собрания жильцов, межевой план участка, документ технического учета многоквартирного дома со сведениями о составе общего имущества многоквартирного дома, а также документы, подтверждающие наличие у собственников прав на помещения.
Повлечет ли оформление участка дополнительные затраты и обязанности
Собственников квартир ждут финансовые затраты на содержание объектов, находящихся на придомовой территории, отмечает Мария Литинецкая. Расходы на организацию парковки или площадки с тренажерами, обустройство клумб и установку скамеек целиком лягут на плечи жителей дома. Но налоговая база не вырастет, добавила эксперт.
На владельцев также возлагается ответственность за обеспечение безопасности жизни и здоровья людей, пожарной и санитарно-эпидемиологической безопасности в доме и на территории участка.
Что делать с ремонтными работами на территории участка
Иногда возникают проблемы, рассказала Мария Литинецкая, если владельцы квартир, оформившие придомовую территорию в собственность и огородив ее, будут мешать таким процедурам, как прокладка инженерии или линий электропередач. Чтоб избежать конфликтов, на участок может быть наложен сервитут.
Содержание прилегающей территории многоквартирного дома
С приходом весны особенно остро встает вопрос о содержании прилегающей территории многоквартирного дома (далее — МКД).
В соответствии со ст. 36 Жилищного кодекса РФ, территория, прилегающая к МКД, является общим имуществом, принадлежащим на праве общей долевой собственности собственникам помещений в многоквартирном доме.
Согласно Правилам содержания общего имущества в многоквартирном доме, утв. Постановлением Правительства от 13.08.2006 № 491 прилегающая территория МКД составляет:
участок земли, на котором возведен объект недвижимости;
«зеленые» зоны и прочие элементы озеленения и благоустройства (газоны);
спортивные и детские площадки;
парковочные места и коллективные стоянки для автомобилей;
зоны сушки для белья;
подстанции и трансформаторные будки;
других объектов, необходимых для нормальной эксплуатации дома.
Все перечисленные объекты располагаются в пределах границ, указанных в кадастровом паспорте.
Обеспечение сохранности благоустроенной территории является беспрекословным правом и одновременно обязанностью жителей многоквартирного дома.
Обязанность по благоустройству придомовой территории собственники могут исполнять самостоятельно (посредством ТСЖ) или возложить на управляющую компанию (далее – УК).
Чаще всего такую обязанность собственники перекладывают на УК, включая данное условие в договор и внося регулярные платежи на содержание придомовой территории.
Однако не все УК добросовестно выполняют возложенную на них обязанность.
Согласно положениям Постановления Правительства РФ от 03.04.2013 № 290 «О минимальном перечне услуг и работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме, и порядке их оказания и выполнения» работы по содержанию придомовой территории в теплый период года включают:
подметание и уборка придомовой территории;
очистка от мусора и промывка урн, установленных возле подъездов, и уборка контейнерных площадок, расположенных на территории общего имущества многоквартирного дома;
уборка и выкашивание газонов;
прочистка ливневой канализации;
уборка крыльца и площадки перед входом в подъезд, очистка металлической решетки и приямка.
Приведенный выше минимальный перечень работ может быть дополнен по взаимному согласию собственников и УК в зависимости от конструктивных особенностей придомовой территории.
Так ГОСТ Р 56195-2014 «Услуги жилищно-коммунального хозяйства и управления многоквартирными домами. Услуги содержания придомовой территории, сбора и вывоза бытовых отходов. Общие требования» устанавливает обширный перечень работ, которые могут входить в услугу текущего содержания имущества МКД:
проведение осмотров имущества в соответствии с пунктом 10 ГОСТ Р 56194;
содержание (ремонт) покрытия тротуаров, дорог и дорожек, расположенных на придомовой территории;
содержание ограждений, въездов, стоянок и других строений, расположенных на придомовой территории;
обустройство мест (контейнерных площадок) для сбора и вывоза твердых и крупногабаритных бытовых отходов;
обустройство мест для складирования угля, дров (при наличии в многоквартирном доме печного отопления);
противопожарную безопасность придомовой территории и имущества расположенного на ней;
уборку придомовой территории;
работу дренажной системы придомовой территории по беспрепятственному отводу дождевой и талой воды;
установку урн для мусора у входов в подъезды и (или) около скамеек;
санитарно-гигиеническую уборку имущества;
безопасное движение пешеходов и транспорта;
беспрепятственный доступ к смотровым колодцам инженерных сетей, источникам пожарного водоснабжения (пожарным гидрантам, водоемам и т.д.), расположенным на обслуживаемой территории;
сохранность и надлежащий уход за существующими зелеными насаждениями;
нормативное или работоспособное техническое состояние объектов благоустройства, расположенных на придомовой территории;
устройство сборников для жидких бытовых отходов (в неканализованных зданиях);
выполнение работ, направленных на снижение негативного воздействия на окружающую среду;
обустройство детских, игровых, спортивных и иных площадок.
Обязанность по облуживанию прилегающей территории должна проводиться УК систематически и в установленные сроки. Если Ваша УК не приступила к исполнению обратитесь к ней с письменным заявлением и потребуйте исполнения возложенных на нее по договору обязательств.
