Постановка многоквартирного дома на кадастровый учет

Весной этого года вступили в силу новые правила постановки новостроек на кадастровый учёт. Однако до сих пор с данной темой связано много вопросов.

Раньше кадастровый учёт многоквартирного дома (МКД) осуществлялся в два этапа. Сначала застройщик получал разрешение на ввод объекта в эксплуатацию. При этом для подтверждения факта соответствия фактических характеристик МКД проектной документации проводилась его инвентаризация и подготавливался технический паспорт. Затем застройщик осуществлял постановку на кадастровый учет МКД с помещениями или без помещений. В последнем случае участники долевого строительства самостоятельно осуществляли постановку на учет своих квартир с целью получения кадастровых паспортов и последующей регистрации права собственности на квартиры. Кроме того, существовала также возможность постановки на кадастровый учет квартир без постановки на учет МКД. В этом случае застройщик мог осуществить постановку новостройки на учет в любое время.
Сейчас правила изменились. С 1 марта 2015 года постановка МКД и его помещений осуществляется на основании разрешения на ввод здания в эксплуатацию, направляемого уполномоченным органом в орган кадастрового учёта в порядке межведомственного информационного взаимодействия. Приложением к указанному разрешению является технический план, содержащий сведения о МКД и всех расположенных в нём помещениях, в том числе о квартирах.
Таким образом, постановка на кадастровый учёт подразумевает одновременно учёт и всех жилых помещений, в том числе квартир.
Какие документы и в какой государственный орган должен предоставить застройщик для того, чтобы поставить новостройку на кадастровый учёт?
Строительная компания должна представить в уполномоченный орган в составе пакета документов, необходимых для получения разрешения на ввод МКД в эксплуатацию, технический план, содержащий сведения о МКД и всех расположенных в нём помещениях.
По общему правилу разрешения на строительство и на ввод объектов в эксплуатацию выдаются органами местного самоуправления.
Для постановки на кадастровый учёт многоквартирного дома необходимо изготовить технический план многоквартирного дома, для этого кадастровому инженеру понадобится определённый комплект документов. Расскажите – каких?
В соответствии с законодательством, одним из документов-оснований для подготовки технического плана является проектная документация на объект недвижимости. Для установления факта соответствия фактических характеристик объекта проектной документации также потребуется технический паспорт МКД.
Какой срок отводится регистрирующим органам на постановку объекта на кадастровый учёт?
В соответствии с законодательством, постановка на учёт объекта недвижимости осуществляется в течение десяти рабочих дней со дня получения органом кадастрового учёта соответствующего заявления о кадастровом учёте.
Некоторые компании требуют с граждан деньги за постановку квартир на кадастровый учёт. Законно ли это?
Постановка объектов недвижимости на кадастровый учёт осуществляется бесплатно. Другое дело, что для получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию застройщик должен заказать у кадастрового инженера технический план, содержащий сведения о МКД и его помещениях, в том числе о квартирах. Поэтому вопрос распределения расходов, связанных с подготовкой указанного документа, как правило, определяется договором или иными документами, регламентирующими финансовые взаимоотношения застройщика и участников долевого строительства.
Нужно ли сегодня получать кадастровый паспорт в бумажном виде?
Только в некоторых случаях. Например, банк для предоставления кредита под залог недвижимости может затребовать от заёмщика кадастровый паспорт на бумажном носителе, заверенный органом кадастрового учёта.

Как поставить дом и землю на кадастровый учет. Инструкция

В России права на недвижимость подлежат госрегистрации. Право распоряжаться имуществом, проводить сделки с ним и другие юридические действия у собственников возникают после его госрегистрации. При этом объект недвижимого имущества должен быть учтен в государственном кадастре недвижимости и описание объекта должно соответствовать его описанию в правоустанавливающем документе.

Рассказываем, в каких случаях требуется кадастровый учет недвижимости и как его провести.

Какими законами регулируется

В России существуют два закона, на основании которых осуществляются кадастровый учет и государственная регистрация прав на недвижимость. Это Закон о кадастре недвижимости от 24.07.2007 N 221-ФЗ и Закон о регистрации от 21.07.1997 N 122-ФЗ. При кадастровом учете сведения об объектах вносятся в государственный кадастр недвижимости (ГКН), а госрегистрация прав и обременений вносится в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП).

Кадастровый учет недвижимости

Внесение сведений в ЕГРН о кадастровом учете может понадобиться как само по себе, так и вместе с регистрацией прав на недвижимость, отмечают в Росреестре. Ставить недвижимость на учет должен собственник независимо от его гражданства. Если владелец несовершеннолетний (до 14 лет), то за него это должны сделать родители или усыновитель, опекун. В государственном реестре должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить объект, на который устанавливается право, содержание права, основание его возникновения.

В каких случаях нужно ставить недвижимость на кадастровый учет

На кадастровый учет необходимо ставить недвижимое имущество в нескольких случаях:

если существенно изменили характеристики (например, увеличили площадь) здания или сооружения на земельном участке в собственности;
если снесли расположенное на таком участке здание, права на которое ранее не были зарегистрированы в ЕГРН.

Чаще всего кадастровый учет объектов недвижимости проводится одновременно с регистрацией прав. Это потребуется, если объект недвижимости:

был создан (например, построен частный дом) и, соответственно, ранее не числился в ЕГРН либо был образован (например, путем деления участка земли);
был снесен, при этом раньше права на него были зарегистрированы в ЕГРН.

Если характеристики объекта недвижимости не менялись, но у нее изменился собственник, то необходима только регистрация прав на недвижимость.

Наталья Тарасова, адвокат Московской коллегии адвокатов ГРАД:

— Земельный участок всегда стоит ставить на кадастровый учет, причем с определением границ, так как это гарантия того, что границы не будут нарушены, например соседями. Важно понимать реальные параметры участка, чтобы реагировать на какие-то изменения. Так, если площадь участка стала больше, дополнительные метры нужно будет узаконивать. Дом также стоит поставить на кадастровый учет, так как это исключает претензии со стороны налоговых органов и позволяет оценить параметры объекта. Постановка на кадастровый учет как дома, так и участка понадобится и при продаже, так как покупатели предпочтут полностью оформленные объекты.

Как проверить, стоит ли недвижимость на кадастровом учете

Чтобы проверить, стоит ли недвижимость на кадастровом учете, можно воспользоваться онлайн-сервисом Росреестра. Для поиска укажите один из критериев:

адрес объекта недвижимости;
условный номер или номер права из ЕГРН.

Документы для кадастрового учета

Пакет документов при постановке недвижимости будет различным в зависимости от того, какой объект вы регистрируете — земельный участок, дом, машино-место или другое сооружение.

Для постановки дома на кадастровый учет потребуется заключение кадастрового инженера, техническое заключение или технический план и межевой план участка, если он ранее не был размежеван. Составляют их кадастровые инженеры. Цена зависит от местоположения и площади объекта, в среднем цены начинаются от 8 тыс. руб. за участок 6 соток либо маленький домик до сотен тысяч рублей за «дворец» или большой массив земли, говорит адвокат Московской коллегии адвокатов ГРАД Наталья Тарасова. По ее словам, для перепланировки, перестройки или реконструкции дома также потребуется кадастровый инженер. На руках у вас должно быть заключение кадастрового инженера, техническое заключение или технический план.

Для начала нужно составить заявление о государственном кадастровом учете и (или) государственной регистрации прав. (ссылка на форму заявления)

Документы, прилагаемые к заявлению о государственном кадастровом учете:

документ, подтверждающий полномочия представителя заявителя (если с заявлением обращается его представитель);
документы, являющиеся основанием для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав;
иные документы, предусмотренные законом № 218-ФЗ и принятыми в соответствии с ним иными нормативными правовыми актами.

Сформировать перечень документов, необходимых для конкретного случая заявителя, поможет сервис Росреестра.

Подать заявление и документы можно любым удобным способом: через сайт Росреестра, центры госуслуг «Мои документы», по почте или курьером.

Сколько стоит поставить недвижимость на кадастровый учет

Постановка на государственный кадастровый учет осуществляется без взимания платы с заявителя. За осуществление государственной регистрации прав предусмотрена государственная пошлина.

Согласно ст. 333.17 Налогового кодекса госпошлина для физлица составляет 2 тыс. руб., для юрлица — 22 тыс. руб.

Сроки предоставления услуги

Операции по государственной регистрации прав и кадастровому учету недвижимости в различных случаях осуществляются в срок от пяти до 12 рабочих дней.

Чем подтверждается кадастровый учет

Кадастровые паспорта объектов недвижимости перестали выдавать с 2017 года. Теперь после постановки на учет собственнику предоставят выписку из ЕГРН, подписанную квалифицированной электронной подписью. Документ отправляют на e-mail, его также можно получить в бумажном виде по почте или в центре «Мои документы». Способ получения документа указывается при подаче заявления на кадастровый учет.

Как поставить недвижимость на кадастровый учет

Внесение сведений в Единый государственный реестр недвижимости ( ЕГРН ) о кадастровом учете может понадобиться как само по себе, так и вместе с регистрацией прав на недвижимость.

Только кадастровый учет требуется, если вы:

существенно изменили характеристики (например, увеличили площадь) здания, сооружения на земельном участке, который находится у вас в собственности или которым вы пользуетесь на других законных основаниях;
снесли расположенное на таком участке здание, права на которое ранее не были зарегистрированы в ЕГРН.

Кадастровый учет с одновременной регистрацией прав на недвижимость требуется, если объект недвижимости:

был создан (например, построен частный дом) и, соответственно, ранее не числился в ЕГРН либо был образован (например, путем деления участка земли);
прекратил свое существование (при условии, что раньше права на него были зарегистрированы в ЕГРН).

Ставить недвижимость на кадастровый учет должен собственник (независимо от того, кто он: гражданин Российской Федерации, иностранный гражданин или лицо без гражданства). Если собственник несовершеннолетний, от его лица может выступать законный представитель (родитель, усыновитель, опекун, попечитель). С 14 лет ребенок может поставить недвижимость на кадастровый учет сам. От лица недееспособных заявление на регистрацию права подают их опекуны. При необходимости можно оформить нотариально удостоверенную доверенность на представителя.

2. Какие документы нужны для кадастрового учета?

Пакет документов, которые необходимы для постановки недвижимости на кадастровый учет, зависит от того, какой объект недвижимости вы хотите поставить на кадастровый учет — земельный участок, дом, машино-место или что-то еще.

Чтобы узнать, какие документы понадобятся именно вам, воспользуйтесь специальным конструктором жизненных ситуаций на сайте Росреестра.

С полным списком документов, которые необходимы для постановки недвижимости на кадастровый учет (как отдельно, так и одновременно с регистрацией прав на недвижимость), можно ознакомиться на сайте Росреестра.

Постановка на государственный кадастровый учет осуществляется без взимания платы. За регистрацию прав придется уплатить госпошлину .

3. Как подать документы на постановку недвижимости на кадастровый учет?

Подать документы на постановку недвижимости на кадастровый учет можно несколькими способами.

Лично

Если недвижимость расположена в Москве, подавать заявление нужно в любой центр «Мои документы», если за ее пределами — подать документы лично вы можете:

во Дворец госуслуг по адресу:
Москва, Проспект Мира, дом 119, строение 71;
в отделения Росреестра по адресам:
Москва, Варшавское шоссе, дом 47, корпус 4, этаж 3;
Москва, проезд Завода Серп и Молот, дом 10;
Москва, Зеленый проспект, дом 20.

Сотрудники приемной Росреестра, а также работники Дворца госуслуг ведут прием только по предварительной записи. Инвалиды I и II групп, а также инвалиды и ветераны Великой Отечественной войны при подаче и получении документов обслуживаются без очереди. Записаться можно по телефону: +7 (495) 587-78-55, добавочный 24-15.

По почте

Отправить пакет документов можно на адрес территориального органа или офиса Росреестра по месту нахождения объекта недвижимости или на адрес приема корреспонденции в центральном аппарате Росреестра: 101000, Москва, Чистопрудный бульвар, дом 6/19.

Онлайн

Вы можете сформировать электронное обращение с помощью онлайн-сервиса Росреестра для постановки недвижимости на кадастровый учет или для постановки на кадастровый учет одновременно с регистрацией прав. Обратите внимание: на последнем шаге формирования заявления его необходимо подписать усиленной электронной подписью.

На дому

Ветераны Великой Отечественной войны, инвалиды Великой Отечественной войны, инвалиды I и II групп могут зарегистрировать права на свою недвижимость, воспользовавшись бесплатной услугой «Выездное обслуживание». К ним приедет курьер, который примет заявление на регистрацию прав.

Недвижимость поставят на кадастровый учет в течение 5 рабочих дней с момента регистрации заявления и документов Росреестром, а в случае постановки на кадастровый учет на основании карты-плана территории — 15 рабочих дней. Если одновременно с постановкой на кадастровый учет будут регистрироваться права собственности на недвижимость — в течение 10 рабочих дней с момента регистрации заявления. Если вы подаете документы в центре «Мои документы», сроки увеличатся на 2 рабочих дня.

Для проверки статуса рассмотрения заявления вы можете воспользоваться электронным сервисом «Проверка исполнения запроса online».

4. Чем подтверждается кадастровый учет?

По итогам постановки недвижимости на кадастровый учет вам выдадут выписку из ЕГРН об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости. Она предоставляется в виде подписанного квалифицированной электронной подписью документа, который отправляется на e-mail, либо в виде документа на бумажном носителе, который можно получить по почте или лично в центре «Мои документы». Также вы можете заказать доставку выписки из ЕГРН курьером (услуга платная). Способ получения документа нужно указывать в заявлении при подаче документов на кадастровый учет.

Сведения, содержащиеся в ЕГРН, считаются актуальными на момент выдачи выписки. Поэтому в дальнейшем для подтверждения нахождения в реестре информации о характеристиках вашего объекта недвижимости может потребоваться новая выписка из ЕГРН.

Кадастровые паспорта с 2017 года больше не выдаются.

5. Как проверить, стоит ли моя недвижимость на кадастровом учете?

Вы можете проверить, стоит ли ваша недвижимость на кадастровом учете, с помощью онлайн-сервиса «Справочная информация по объектам недвижимости в режиме online» на сайте Росреестра. Для поиска укажите один из критериев:

«Постановка на государственный кадастровый учет созданного многоквартирного дома и расположенных в нем помещений, в соответствии с Федеральным законом

Отношения, возникающие в связи с ведением государственного кадастра недвижимости (далее – ГКН), осуществлением государственного кадастрового учета недвижимого имущества и кадастровой деятельности, регулируются Федеральным законом от 24.07.2007 № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» (далее – Закон о кадастре).

Постановка на учет объекта недвижимости осуществляется, на основании заявления о кадастровом учете и необходимых в соответствии с Законом о кадастре для осуществления такого учета документов, представленных заявителем или представленных в порядке межведомственного информационного взаимодействия.

Необходимым для осуществления кадастрового учета документом, представляемым заявителем вместе с заявлением, в соответствии с пунктом 3 части 1 статьи 22 Закона о кадастре, является технический план.

В соответствии с частью 3 статьи 44 Закона о кадастре кадастровую деятельность в отношении зданий, сооружений, помещений, объектов незавершенного строительства с 1 января 2013 года вправе осуществлять физические лица, имеющие действующий квалификационный аттестат кадастрового инженера (кадастровые инженеры). Реестр кадастровых инженеров, осуществляющих кадастровую деятельность на территории Тюменской области, доступен на Портале государственных услуг Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии (электронный адрес https:// portal. rosreestr. ru).

При постановке на учет многоквартирного дома осуществляется постановка на учет всех расположенных в нем помещений, в том числе составляющих общее имущество в таком многоквартирном доме (часть 4.1. статьи 25 Закона о кадастре).

Требования к подготовке технического плана здания утверждены приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 01.09.2010 № 403 «Об утверждении формы технического плана здания и требований к его подготовке» (далее – Требования).

30.06.2014 вступил в силу приказ Министерства экономического развития Российской Федерации от 25.02.2014 № 86, которым внесены изменения в приказ Министерства экономического развития Российской Федерации от 01.09.2010 № 403 «Об утверждении формы технического плана здания и требований к его подготовке», в том числе предусматривающие, что технический план здания многоквартирного дома содержит информацию, необходимую для осуществления кадастрового учета всех помещений, расположенных в таком многоквартирном доме (в том числе составляющих общее имущество в таком многоквартирном доме).

Особенности подготовки технического плана многоквартирного дома:

— предусмотрен следующий вид кадастровых работ: создание многоквартирного дома и помещений, расположенных в нем, в том числе жилых и нежилых помещений (п. 21 Требований);

— в текстовую часть технического плана включен раздел «Характеристики помещений в многоквартирном доме», который включается в состав технического плана только в случае выполнения кадастровых работ в связи с подготовкой технического плана на созданный (образованный) многоквартирный дом для постановки на кадастровый учет такого дома и расположенных в нем помещений (п. 7 Требований);

— раздел «Характеристики помещений в многоквартирном доме» содержит последовательно сведения о характеристиках каждого помещения в многоквартирном доме и заполняется в отношении всех помещений в многоквартирном доме (п. 42 Требований). Пунктом 43 Требований определены сведения, которые включаются в раздел «Характеристики помещений в многоквартирном доме».

В случае если государственный кадастровый учет квартиры в многоквартирном доме осуществлен в установленном Законом порядке, в строке «1» раздела «Характеристики помещений в многоквартирном доме» указывается кадастровый номер помещения, иные строки в указанном случае не заполняются.

Технический план подготавливается и представляется в орган кадастрового учета в форме электронного документа, заверенного усиленной квалифицированной электронной подписью кадастрового инженера.

На сегодняшний день XML-схемы, используемые для формирования XML – документов для постановки на кадастровый учет многоквартирного дома и расположенных в нем помещений, на официальном сайте Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии в сети Интернет не размещены.

До момента размещения XML-схем на официальном сайте и введения их в действие технический план здания, подготовленный в связи с постановкой на кадастровый учет многоквартирного дома и всех расположенных в нем помещений, предоставляется в орган кадастрового учета в виде заверенных усиленной квалифицированной электронной подписью кадастрового инженера XML – документов, подготовленных с использованием актуальных XML-схем, размещенных на официальном сайте Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии в сети Интернет (в отношении здания и каждого из расположенных в нем помещений).

В этой связи филиал ФГБУ «ФКП Росреестра» по Тюменской области рекомендует кадастровым инженерам при подготовке технических планов использовать действующие в настоящее время XML-схемы документов и максимально полно заполнять существующие разделы XML-схемы, а также раздел «Заключение кадастрового инженера».

Документы, на основании которых может быть подготовлен технический план многоквартирного дома, определены частью 8 статьи 41 Закона о кадастре, в соответствии с которой сведения о здании, за исключением сведений о местоположении на земельном участке, указываются в техническом плане на основании представленных заказчиком кадастровых работ разрешения на ввод такого здания в эксплуатацию, проектной документации или изготовленного до 1 января 2013 года технического паспорта такого здания.

В соответствии с частью 1 статьи 55 Градостроительного кодекса Российской Федерации, разрешение на ввод объекта в эксплуатацию представляет собой документ, который удостоверяет выполнение строительства, реконструкции объекта капитального строительства в полном объеме в соответствии с разрешением на строительство, соответствие построенного, реконструированного объекта капитального строительства градостроительному плану земельного участка или в случае строительства, реконструкции линейного объекта проекту планировки территории и проекту межевания территории, а также проектной документации.

Таким образом, многоквартирный дом, в отношении которого требуется получение разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, но такое разрешение не получено, не является завершенным строительством и может быть учтен в государственном кадастре недвижимости в качестве объекта незавершенного строительства (часть 5 статьи 1 Закона о кадастре).

При этом, в силу положений Закона о кадастре (статьи 7, 25, 27, 41) в государственном кадастре недвижимости могут быть учтены помещения (квартиры), расположенные в здании, т.е. в объекте, завершенном строительством.

Государственный кадастровый учет здания (многоквартирного дома) и расположенных в нем помещений не может быть осуществлен прежде окончания строительства такого здания. Завершение строительства здания (многоквартирного дома) подтверждается разрешением на ввод здания в эксплуатацию.

Следовательно, технический план многоквартирного дома и всех расположенных в нем помещений должен быть подготовлен на основании разрешения на ввод объекта в эксплуатацию. Проектная документация и иные документы, предусмотренные федеральными законами, могут быть использованы в качестве дополнительных документов, которые подтверждают внесенные в технический план сведения об объекте.

В случае несовпадения фактической площади помещения, определенной в ходе кадастровых работ, и площади, указанной в проектной документации:

— в разделе «Характеристики помещения» технического плана указывается фактическая площадь, определенная в ходе выполнения кадастровых работ;

— в разделе «Заключение кадастрового инженера» отражается обоснование результатов кадастровых работ, а также причины несовпадения определенной кадастровым инженером площади помещения и площади помещения, указанной в документах.

В случае, если в разделе «Заключение кадастрового инженера» технического плана помещения указано, что различие в площади помещения, определенной в ходе кадастровых работ, и площади, указанной в проектной документации, связано с проведением работ по переустройству и (или) перепланировке помещения, а также с реконструкцией здания, в котором расположено помещение, в данный технический план включается документ, подтверждающий завершение указанных работ (акт приемочной комиссии о завершении переустройства и (или) перепланировки жилого помещения, разрешение на ввод после реконструкции и т.п.).

Кроме того, необходимо отметить, что в случае подготовки технического плана многоквартирного дома с использованием разрешения на ввод здания в эксплуатацию, и такое разрешение включено в состав приложения технического плана, то при указании его реквизитов в разделе «Исходные данные» технических планов помещений данное разрешение считается включенным в состав технических планов помещений, и его включение в состав приложения к техническому плану каждого помещения нецелесообразно (относится только к случаю представления в орган кадастрового учета одного заявления о государственном кадастровом учете многоквартирного дома с приложением технического плана здания многоквартирного дома и технических планов всех расположенных в нем помещений).