Покупка квартиры в долях: пошаговая инструкция 2020

Как продать долю в квартире: условия и особенности сделки, пошаговая инструкция

В 2020 году были приняты поправки в закон о долевой собственности. Теперь вы сможете продать долю в квартире, только когда ее метраж соответствует установленной норме, но не менее 8 кв. м. Норматив определяют местные муниципалитеты.

Разберемся, что такое доля в квартире, как ее продать, какие условия нужно соблюсти для успешной сделки.

Метраж выделенной доли должен быть достаточным для проживания. Фото: irbeika.ru

Что такое доля в квартире и как стать ее владельцем

Долевая собственность в квартире появляется при разделе одного объекта недвижимости между собственниками. Каждый из них получает определенную долю.

Варианты получения доли:

В наследство

Часто долю в квартире или доме получают в наследство, когда имущественные права распределяются между несколькими людьми. К примеру, после умершего родственника вам и другим наследникам достается по определенной части жилья.

От родителей

Собственник недвижимости вправе еще при жизни выделить доли в квартире своим детям. К примеру, вы покупаете жилье в ипотеку с использованием материнского капитала. Доли распределяются на всех членов семьи. Минимальный размер доли устанавливают местные власти региона.

В браке или после развода

По закону недвижимость, купленная в браке, находится в совместной собственности, которая не подразумевает выделение определенных долей. Супруги вправе не только при разводе, но и в браке разделить квартиру на доли. Это упростит сделку купли-продажи, если вы решите продать часть квартиры.

При совместной покупке

Снимать квартиру и копить на собственное жилье все труднее. Поэтому многие россияне решаются на покупку недвижимости в складчину. То есть вы с родственниками или близкими друзьями собираете необходимую сумму и покупаете квартиру, в которой каждому собственнику выделяется доля.

Какие бывают доли

Законом определены два вида доли в квартире:

• идеальная доля — часть от целой жилплощади, к примеру, 1 /₃ или 1 /₂ квартиры;
• выделенная доля — в натуральном выражении, к примеру, одна комната или 25 кв. м.

Покупателю удобнее приобрести выделенную долю, когда он покупает отдельную комнату, которой не смогут пользоваться другие собственники. Поэтому такую часть квартиры вы продадите быстрее и выгоднее.

Собственнику легче реализовать выделенную, а не реальную долю. Фото: ipotekami.ru При покупке идеальной доли новому жильцу, скорее всего, придется договариваться с другими владельцами о порядке пользования жильем. Из-за возможных проблем с соседями по квартире такую долю продать сложнее.

Что нужно сделать до оформления сделки купли-продажи

Прежде чем искать покупателя на свою часть недвижимости, вы обязаны озвучить свое предложение другим собственникам жилья. Это нужно сделать в письменном виде, отправив каждому владельцу уведомление (извещение) о продажи доли в квартире.

В извещении необходимо указать характеристики вашей доли (отдельное помещение или «квадраты», в каком состоянии и т. д.), стоимость, условия продажи. Не лишним будет отметить, в какие сроки вы планируете продать жилье, кто из собственников владеет другими долями квартиры.

Уведомление необходимо отправить каждому собственнику, даже если они проживают по одному адресу. Фото: русь-дом44.рф

Есть несколько вариантов отправки уведомления: почтой, через нотариуса, вручить лично. Если вы решили воспользоваться услугами Почты России, то отправляйте документ заказным письмом с уведомлением о получении. Обязательно сохраните квитанцию об отправке письма.

При личной передаче извещения другому владельцу сделайте себе копию и попросите получателя поставить на документе подпись и дату. Если вы поручили отправку уведомления нотариусу, то нужно взять у него аналогичные свидетельства.

У долевых собственников есть месяц со дня получения извещения, чтобы выкупить вашу долю или отказаться от покупки. Отказ необходимо оформить письменно. Этот документ потребуется для оформления договора купли-продажи с третьим лицом, иначе вашу сделку не зарегистрируют.

Что будет, если вы не отправите извещение

Если вы продали свою долю третьему лицу, но не отправили извещение и не получили отказ от других собственников, то любой из них может подать иск о переводе на себя прав и обязанностей покупателя доли.

Для обращения в суд у ваших долевых совладельцев есть три месяца. Если судебные органы удовлетворят иск, то ваша доля перейдет к истцу. Он должен будет заплатить за нее столько же, сколько заплатил первоначальный покупатель.

Долевой собственник вправе обратиться с иском в случаях:

• если в извещении вы указали цену выше, чем продали в итоге;
• вы продали долю не через месяц после получения собственниками уведомления, а раньше;
• один из владельцев доли согласился купить вашу часть жилья, а вы все равно продали ее третьему лицу.

Оформление купли-продажи доли через нотариуса

Новые поправки в закон о купле-продаже недвижимости разрешают оформлять договора без участия нотариуса. Но в сделках, связанных с продажей доли, это правило работает только в случае, когда вы и другие собственники продаете свои доли одновременно.

Если только один собственник собирается реализовать свою часть недвижимости, то ему для регистраии сделки придется обратиться в нотариальную контору.

Какие документы нужно подготовить для нотариуса:

• договор купли-продажи доли в квартире;
• паспорт гражданина РФ;
• отказ всех собственников от покупки доли;
• извещения о продаже доли (если нет отказов);
• выписка из ЕГРН;
• технический паспорт на квартиру;
• разрешение супруга/супруги (если доля получена в браке);
• разрешение органов опеки (если доля принадлежит несовершеннолетнему).

После проверки документов сотрудником нотариальной конторы продавец и покупатель подписывают договор. Нотариус заверяет документы и отправляет их на регистрацию в Росреестр.

Внимание! С 1 февраля 2019 года нотариус сам должен отправить в Росреестр все нотариально заверенные документы вместе с заявлением о государственной регистрации перехода права собственности. Дополнительных денег за это платить не придется.

Договор купли-продажи доли

Одна из главных позиций договора купли-продажи доли — предмет соглашения. Вы должны прописать характеристики объекта: где находится доля (дом, квартира, участок), ее размер, кадастровый номер.

Образец договора можно скачать в интернете или получить у нотариуса. Фото: sudsistema.ru

Какие параметры объекта нужно описать в договоре:

• местонахождение (адрес, этаж, подъезд);
• характеристики дома (тип постройки, этажность и т. д.);
• площадь квартиры;
• количество комнат.

Если ваша доля — это отдельная комната или часть дома, то в ней может находиться имущество, к примеру, мебель и бытовая техника, которые также выставлены на продажу. Укажите это в договоре.

Что еще необходимо указать в договоре:

• Цена — сумма, которую вы ожидаете получить от продажи доли. Она не должна быть ниже стоимости, которую вы казали в извещении, отправленном другим собственникам жилья.
• Условия оплаты — порядок расчетов (наличный или переводом на счет в банке), срок, в течение которого продавец обязан с вами расплатиться, и другие условия, связанные с финансовой стороной соглашения.
• Обременение — обязательства, наложенные на долю. То есть, если ваша часть квартиры находится в залоге или на нее заключен договор ренты, то вы должны указать это в договоре.

Внимание! Если доля находится в ипотеке, то продавать ее можно только с согласия банка, если в договоре не сказано иное.

Прочие условия — обстоятельства сделки, требования продавца и покупателя, которые были ими согласованы. К примеру, вы можете отметить, что расходы по оформлению сделки делятся между сторонами поровну.

Ваши расходы

Продажа доли оформляется через нотариуса, поэтому покупатель и продавец будут нести расходы за нотариальную регистрацию сделки. По закону тариф нотариуса составляет 0,5% от стоимости доли по договору.

Сумма оплаты услуг нотариуса не может быть выше 20 тыс рублей и ниже 300 рублей. Кроме этого, вам придется оплатить государственную пошлину за регистрацию договора в размере 2 тыс. рублей.

Вы можете разделить расходы на услуги нотариуса с покупателем. Фото: bataysk-online.ru

Помимо расходов на оформление договора купли-продажи вы обязаны заплатить налог — 13% от стоимости доли. Но вы вправе не платить НДФЛ, если владели долей от пяти и более лет.

Если вы являлись собственником части жилья от трех и более лет, то тоже можете не платить налог, если:

• получили долю в наследство;
• получили долю по договору дарения от родственника;
• приватизировали долю;
• получили долю по договору ренты;
• купили долю до 1 января 2016 года.

Во всех остальных случаях налог платить придется, но законодательство РФ позволяет снизить его сумму, предоставляя право на налоговый вычет 1 млн рублей.

Простыми словами, если вы, к примеру, когда-то получили долю в наследство, а сегодня ее продаете, то можете уменьшить сумму для рассчета налога на 1 млн рублей.

Что важно учесть при купле-продаже доли

Вы вправе продать не всю долю в квартире, а ее часть. Для этого нужно предварительно разделить долю, учитывая нормы, принятые местным муниципалитетом. При этом часть доли не должна быть менее 8 «квадратов».

Разделить на доли можно квартиру, купленную в браке. Тогда вы сможете продать часть жилья в любое время, не дожидаясь развода. Предполагается, что доли будут равными, но этот момент можно оговорить в соглашении.

Объект недвижимости супругов можно разделить по брачному договору. Сделать это вы можете максимально подробно и даже описать, какие предметы мебели принадлежат каждому из супругов.

Продажа доли несовершеннолетнего совершается только с разрешения органов опеки по месту регистрации. Для этого вам нужно обратиться в органы опеки с заявлением и другими документами — их список лучше попросить в самом органе.

Продажа доли в квартире возможна и в случае, если кто-то из долевых собственников против сделки. У несговорчивого соседа по квартире есть два варианта: выкупить у вас долю или пойти в суд и оспорить сделку.

Но в суде он все равно может предъявить только одно требование — перевести на него права и обязанности покупателя по договору. То есть истец должен быть готов выкупить долю.

Пошаговая инструкция

1. Определитесь с ценой и предложите купить свою долю другим владельцам недвижимости. В случае согласия оформляйте сделку купли-продажи доли. Если соседи по квартире не планируют выкупать вашу часть жилья, то отказ нужно оформить письменно у нотариуса.

2. Найдите другого покупателя. Для этого обратитесь к услугам риэлтора или самостоятельно подайте объявление о продаже доли. Это можно сделать через печатные СМИ и интернет ресурсы: Авито, ЦИАН, Mirlvartir.ru и другие базы недвижимости.

3. Выберите нотариуса. Вы можете обратиться к специалисту ближайшей нотариальной конторы или найти нотариуса по отзывам и рекомендациям знакомых. Оценивайте качество его работы, так как тарифы на услуги почти одинаковы во всех нотариальных фирмах.

4. Подготовьте необходимые документы. Их перечень можно получить у нотариуса или на сайте госуслуг. Если вы еще не отправили уведомление о продаже доли другим собственникам, то нотариус может предоставить такую услугу. Он же оформляет продавцу свидетельство об отправке уведомлений.

5. Нотариус проверяет документы и составляет договор купли-продажи доли в квартире. Обговорите с покупателем условия сделки: цена доли в квартире, способ и срок оплаты и т. д. Если у вас или покупателя есть дополнительные условия, к примеру, вы обязуетесь освободить жилплощадь через две недели после совершения сделки, отметьте это в соглашении.

6. После подписания договора нотариус подает документы на регистрацию в Росреестр. Подача документов — обязанность специалиста нотариальной конторы, то есть вам не нужно дополнительно оплачивать эту услугу. Срок регистрации составит от трех до семи дней.

7. Оплатите госпошлину за регистрацию сделки — 2 тыс. рублей. Если отправкой уведомлений о продаже доли другим владельцам квартиры занимался нотариус, то вам придется оплатить и эту услугу. Обычно нотариальный тариф составляет 2-2, тыс. рублей.

8. Заберите документы у нотариуса после регистрации. Имейте в виду, специалист нотариальной конторы не обязан извещать клиентов о получении документов. Поэтому лучше периодически справляйтесь о готовности по телефону.

Как продать долю в квартире

Квартира одна, а наследников много? Развелись и разделили квартиру с бывшим супругом? Вот вы и стали собственником доли в квартире. Если налаживать совместный быт — не ваш вариант, то долю можно продать с соблюдением определенных правил.

Рассмотрим возможные варианты действий при продаже доли в квартире

На заметку
В настоящей статье под долей в квартире понимается доля в праве собственности на квартиру, размер которой определен.

Пожалуй, оптимальный вариант — это договориться с другими собственниками и совместно продать всю квартиру. Квартиры востребованы на рынке больше, чем доли в них. Соответственно, продать квартиру целиком может получиться и быстрее, и дороже.

Сделку купли-продажи оформляют по общим правилам. Нюанс в том, что каждый собственник является продавцом по договору. В связи с этим всем собственникам нужно явиться к нотариусу или регистратору и в их присутствии подписать договор купли-продажи <*> .

На заметку
Подписать договор купли-продажи от имени собственника может и его представитель. Полномочия представителя подтверждаются нотариально удостоверенной доверенностью <*> .

Продать свою долю можно и отдельно от других собственников.

Обратите внимание!
Выделять долю в натуре перед ее продажей не нужно. Процедура выделения доли имеет другие цели. Если принадлежащую вам долю можно сделать изолированным помещением с отдельным входом, то после выдела доли вы получите самостоятельное помещение. Им можно распоряжаться по своему усмотрению. При отсутствии такой возможности можно выделить отдельную комнату, которой будете пользоваться и распоряжаться только вы. Подсобные помещения при этом останутся в долевой собственности <*> .

Главное, о чем следует помнить при продаже доли: другие собственники имеют преимущественное право ее покупки <*> . Это означает, что в первую очередь долю нужно предложить своим сособственикам. Для этого вы должны направить каждому из них письменное извещение о намерении продать свою долю <*> .

Обратите внимание!
Если вы продаете долю кому-то из собственников квартиры, уведомлять остальных собственников о такой продаже не нужно <*> .

В извещении о продаже следует указать цену доли и другие условия, например:

— в какой срок нужно оплатить долю;

— какой порядок оплаты (единовременно или частями, наличными или переводом денег на счет);

— кто оплачивает расходы, связанные с оформлением сделки.

На заметку
Если всех собственников квартиры вы не знаете, то можно обратиться в организацию по госрегистрации недвижимости и запросить выписку из регистрационной книги. В ней будут указаны сведения о всех собственниках квартиры. Стоимость услуги — 0,2 БВ <*> .

Извещение о продаже доли рекомендуем направлять через нотариуса. При необходимости это поможет подтвердить факт вручения такого извещения или отказа адресата от его получения.

Обратите внимание!
Способ извещения о продаже доли может быть установлен в письменном соглашении, заключенном между всеми собственниками квартиры <*> .

Для обращения к нотариусу нужно подготовить заявление в двух экземплярах. В нем указывается как общая информация о вас, адресате, способе вручения, уведомлении о вручении, так и сам текст извещения. Такое заявление адресуется нотариусу и подписывается в его присутствии <*> .

Нотариус передает заявление адресату лично под роспись или направляет по почте заказным письмом с уведомлением о получении. Способ вручения вы указываете сами в заявлении <*> .

Об отказе в получении заявления нотариус составляет акт, который подписывает и скрепляет своей гербовой печатью. О вручении заявления нотариус выдаст по вашей просьбе свидетельство <*> .

На заметку
Услуга по передаче нотариусом извещения — платная, стоимость — 2 БВ <*> .

Ваши дальнейшие действия зависят от реакции сособственника. Он может:

1) согласиться купить долю. Тогда вы заключаете с ним договор купли-продажи. Если купить вашу долю хотят несколько собственников, то выбрать из них покупателя вы можете самостоятельно <*> ;

2) отказаться от получения извещения. Если такой отказ зафиксирован в установленном порядке, то он и будет считаться надлежащим извещением. Подтверждением отказа может служить акт, составленный нотариусом <*> .

Обратите внимание!
С момента надлежащего извещения у сособственника есть месяц, чтобы купить вашу долю. Это значит, что долю можно продать постороннему лицу только через месяц после зафиксированного отказа от получения извещения <*> ;

3) отказаться от покупки доли. В этой ситуации важно правильно оформить такой отказ. Если сделку купли-продажи вы будете удостоверять у нотариуса, то отказ также нужно оформить нотариально. Для этого собственник, отказывающийся от покупки доли, должен явиться к нотариусу и поставить свою подпись в его присутствии. Это можно сделать в момент удостоверения сделки или заранее <*> .

Если вы планируете удостоверить сделку продажи доли в организации по госрегистрации недвижимости, то понадобится письменный отказ сособственника <*> . Во избежание споров о действительности отказа рекомендуем также оформить его у нотариуса.

После того как отказ всех собственников надлежаще оформлен, долю можно продать третьему лицу <*> .

Обратите внимание!
Продать долю постороннему лицу вы можете строго на тех условиях, которые указали в извещении о продаже доли. Иначе вы нарушите преимущественное право ее покупки. Если вы захотите предоставить третьему лицу скидку или наоборот увеличить цену продажи, то об изменившихся условиях нужно будет заново уведомить всех сособственников <*> ;

4) никак не отреагировать на ваше предложение. В этом случае по истечении месяца со дня извещения вы можете продать долю любому лицу <*> . При этом при удостоверении договора купли-продажи нужно будет подтвердить факт вручения извещения сособственникам. Это можно сделать на основании свидетельства о передаче заявления, выданного нотариусом <*> .

Если вы продали долю с нарушением преимущественного права

В этом случае сособственник, чье преимущественное право нарушено, может обратиться в суд и потребовать перевода на него прав и обязанностей покупателя доли. Это значит, что при положительном решении суда он станет собственником вашей доли с обязанностью ее оплатить. При этом предыдущий покупатель может потребовать с вас возместить причиненные ему убытки <*> .

На заметку
Сособственник может обратиться в суд в течение трех месяцев со дня, когда он узнал или должен был узнать о состоявшейся продаже доли с нарушением его права <*> .

Как оформить покупку доли в квартире?

Режим долевой собственности предусматривает наличие нескольких собственников на недвижимость. Размеры долей могут быть равными или разными, а запрета на распоряжение ими закон не предусматривает. При возмездном отчуждении долевой собственности придется соблюсти порядок уведомления других совладельцев, предоставив им право преимущественного выкупа. Разберем, какие особенности имеет покупка доли в квартире, какие плюсы и минусы влечет такая сделка для участников.

Зачем нужна покупка долей?

Владелец части недвижимости может распоряжаться ей без согласия или разрешения со стороны других собственников при продаже посторонним лицам, дарении, обмене. Предметом сделки может быть доля любого размера, указанная в правоустанавливающих документах (1/2, ¼, 1/100 и т.д.).

Для приобретателя покупка доли в квартире – это возможность улучшить жилищные условия, если гражданин ранее не имел собственной недвижимости. Также можно зарегистрироваться по месту жительства, чтобы соблюсти требования миграционного учета (эта цель может быть не достигнута при слишком маленьком размере доли). Кроме того, появляется право на социальные, медицинские, образовательные и иные услуги по месту прописки.

Статья 250 ГК РФ содержит правило о преимущественном праве выкупа долей. Так как продавцу необходимо соблюсти уведомительный порядок в отношении других собственников, срок сделки будет дольше, чем обычно. Рассматривать предложение о преимущественном выкупе совладельцы могут в течение 30 дней, что нужно учитывать покупателю. Также возможен вариант, когда долю захотят выкупить другие собственники, в результате чего первоначальный покупатель только зря потеряет время.

Этапы и шаги по сделке с долевой собственностью

Продажа доли в квартире обязывает собственника не только договориться с покупателем об условиях сделки, но и направить (вручить) уведомление другим дольщикам.

В общем виде алгоритм действий сторон состоит из следующих этапов:

• согласование условий договора, в том числе стоимость части квартиры (цену можно определить по взаимной договоренности);
• подготовка проекта договора;
• оформление уведомлений в адрес других собственников с указанием цены доли, предложение воспользоваться преимущественным выкупом;
• ожидание 30 дней, предоставленных на рассмотрение уведомления (если все остальные совладельцы откажутся приобретать долю и дадут ответ раньше 30 дней, можно сразу переходить к следующему этапу);
• удостоверение договора через нотариуса, так как для продажи долей это обязательное условие;
• направление документов на регистрацию в Росреестр (это может сделать сам нотариус, либо стороны сами подадут документы через МФЦ);
• получение выписки ЕГРН и зарегистрированного экземпляра договора, что подтвердит переход права собственности на долю.

При сделке с несовершеннолетним собственником дополнительным этапом будет обращение в отдел опеки. Этот орган должен дать согласие на отчуждение недвижимости ребенка. Документ оформляется, если интересы несовершеннолетнего соблюдаются, т.е. если на него приобретается равнозначное или лучшее жилье.

Чтобы избежать затягивания сроков с уведомлением других совладельцев квартиры, иногда используют вариант с проведением сделки через дарение. В этом случае направлять уведомления и ждать 30 дней не нужно. Чтобы передать деньги за приобретаемую долю, это делают через договор займа. В данной ситуации дарение и займ фактически носят фиктивный характер, так как маскируют основную сделку. При выявлении этого обстоятельства любой из собственников квартиры может подать иск о признании сделки недействительной. Кроме того, у продавца и покупателя неизбежно возникнут проблемы, если они будут предъявлять какие-либо взаимные претензии о порядке оплаты.

Какой пакет документов нужен для покупки доли?

Точный список документации, который потребуется сторонам, зависит от особенностей сделки с долями.

В стандартный комплект бланков и форм входит:

• паспорта сторон;
• свидетельство о рождении на несовершеннолетних участников в возрасте до 14 лет; (если такой вариант участия в сделке выбрал покупатель или продавец);
• договор купли-продажи;
• правоустанавливающие документы на собственность (выписка ЕГРН, свидетельство о праве, договор, иные документы);
• уведомление о намерении продать долю с доказательством вручения или направления (эти документы проверит нотариус при удостоверении договора);
• нотариальный отказ от преимущественного права выкупа, чтобы сократить срок 30 дней на ожидание;
• заявление о регистрации;
• согласие на продажу доли ребенка;
• платежный документ об оплате госпошлины (в 2019 году ее размер составляет 2000 руб.).

После прохождения всех стадий сделки покупатель получит выписку ЕГРН в соответствии с Федеральным законом № 218-ФЗ. С этим документом можно обращаться в МВД на регистрацию по месту жительства, вселяться на жилплощадь.

Чем опасно приобретение доли?

При покупке части квартиры практически невозможно провести оплату через материнский капитал или ипотеку. Целью распоряжения маткапиталом является улучшение условий для проживания семьи, в том числе несовершеннолетних детей. Только в исключительных случаях доля, приобретенная на всех членов семьи, позволит им реально вселиться в жилье, соответствующее учетной норме жилплощади, надлежащим условиям благоустройства.

Также наверняка будет вынесен отказ банка при совершении сделки через ипотеку. При ипотечном кредитовании банк получает недвижимость в залог, чтобы продать ее при возникновении задолженности у заемщика. В отношении долей процедура реализации через торги будет существенно сложнее. Поэтому банк обычно выдает такие кредиты под покупку отдельных квартир или комнат.

Покупка доли ради прописки — в чем подвох для покупателя?

Если размер доли не позволяет владеть жилплощадью, соответствующей минимальной санитарной норме (6 кв.м. на человека), в регистрации будет отказано. Это связано с борьбой с «резиновыми» квартирами, так как наличие нескольких метров площади не позволяет фактически проживать в квартире. Отказ в регистрации можно оспорить через суд. Однако и остальные собственники могут подать иски о переводе на них прав на микроскопическую долю с оплатой по кадастровой стоимости.

Все случаи очень индивидуальны и зависят от множества факторов. Базовая информация не гарантирует решение именно Ваших проблем.

Поэтому для вас круглосуточно работают БЕСПЛАТНЫЕ эксперты-консультанты!

1. Задайте вопрос через форму (внизу), либо через онлайн-чат

Продается угол в комнате

Верховный суд объяснил, как принудить собственника доли в квартире продать ее

alt=»Владельца части дома можно заставить продать ее соседям, если эта часть так мала, что жить на ней невозможно. Фото: Сергей Куксин/ РГ» />

Происходит этот рост чаще всего из-за деления квартир между несколькими наследниками, при разводах или когда квадратные метры просто дарят. В итоге у одной квартиры оказывается несколько хозяев, причем нередко совершенно посторонних друг другу людей. Кто-то из них в такой квартире живет, а у кого-то такая доля, что на ней и не поселишься. Редко кому из таких совладельцев удается договориться полюбовно, продать долю, на которой нельзя жить тому, кто уже обитает в квартире.

Поэтому разъяснения Судебной коллегии по гражданским делам Верховного суда РФ о том, при каких условиях владелец большей части квартиры может принудительно выкупить у других собственников их незначительную долю, может помочь очень многим гражданам.

Наша история началась в обычной городской квартире, где проживали супруги и их маленькая дочь. Эта трехкомнатная квартира была в свое время приватизирована поровну на мужчину и его мать. Позже мать свою долю продала. Сыну с женой и ребенком осталась половина трешки. Но фактически они занимали две изолированные комнаты. Другая же половина квартиры оказалась в собственности некого гражданина, который эту половину купил. Жить в квартире он не планировал и через договоры дарения продал свою часть «по кусочкам» трем разным гражданам.Как только живущей в квартире семье стало известно про этот «подарок», они стали просить новых соседей продать им свои метры. Но договориться о цене не вышло.

Тогда семья пошла в районный суд с иском, в котором попросили признать доли новых сособственников незначительными, прекратить их право собственности, выплатить им рыночную стоимость долей.

В районном суде семье просто отказали. Тогда те упорно двинулись дальше. Городской суд посчитал, что требования истцов обоснованы, и удовлетворил иск. В апелляции пришли к выводу, что доля каждого из ответчиков незначительна, предоставить им изолированное жилое помещение, соразмерное их доле, невозможно. Договориться о праве пользования квартирой у сторон не получилось. При этом ответчики в ней не зарегистрированы, живут в другом месте, и у них есть другая жилплощадь в собственности. И всего перечисленного достаточно для того, чтобы удовлетворить требования семьи с ребенком.

Тогда новые собственники попытались оспорить решение горсуда. В Верховном суде РФ. Там они настаивали: квартира им нужна, а стоимость доли, представленная оценщиком, была занижена. Правда, о назначении экспертизы почему-то не просили.

Но Судебная коллегия по гражданским делам Верховного суда РФ встала на сторону апелляции, посчитав ее позицию правильной. ВС напомнил о статье 252 Гражданского кодекса, где разъясняется, когда можно заставить собственника незначительной доли продать ее по рыночной стоимости, без его согласия.

Но какую долю назвать незначительной? Ту, которую в реальности нельзя выделить. И еще — если собственник не заинтересован в использовании общего имущества. Нужна собственнику его доля или нет, решается в каждом конкретном случае отдельно, сказала Судебная коллегия по гражданским делам. Но во внимание принимаются возраст человека, о котором идет речь, его состояние здоровья, профессия, наличие у него детей и много других обстоятельств.

Верховный суд объяснил, как выглядит отсутствие интереса в использовании жилья у собственника небольшой доли. Это информация о наличии у него другой недвижимости (подтверждается выпиской из ЕГРН). Нужны и данные, что в спорной квартире владелец доли никогда не жил. Надо предоставить суду документы, что главные собственники полностью несут расходы по содержанию квартиры. Имеет значение и степень родства.Возможность выделения доли в натуре оценивается, исходя из общей площади спорного объекта, количества комнат и возможности выделения изолированного помещения. Иск сособственников может быть удовлетворен только в том случае, если доля «лишнего» соседа настолько мала, что не может быть выделена в отдельное помещение.

В этом году появился закон, о котором собственникам долей следует знать. Речь о микродолях. Доля в квартире, согласно этому закону, теперь может быть реализована только в том случае, если ее метраж соответствует установленной норме. Раньше можно было продать даже полметра, теперь это запрещено.

Возможность проведения сделок с микродолями родила массу мошеннических схем. Пришлось разрабатывать специальный закон. По нему доля в общей собственности на квартиру может быть образована и отчуждена, только если ее итоговый размер позволит владельцу вселиться в помещение и проживать в нем. Если доля меньше этой нормы — сделку продажи провести не получится. Значение нормы устанавливается отдельно властями каждого региона РФ.