Покупка дачи в ипотеку Нюансы оформления

Ипотека на дом с земельным участком 2021

Популярные предложения по ипотеке в 2021 году

• Ипотека: от 4,99% годовых
• Сумма: от 600 тыс. руб. до 50 000 000 руб.
• Срок: до 30 лет
• Первоначальный взнос: от 10%

• Ипотека: от 7,8%
• Сумма: от 500 тыс. до 50 млн руб.
• Срок: от 3 до 30 лет
• Первоначальный взнос: от 30%

• Ипотека: от 5,34%
• Сумма: от 300 тыс.
• Срок: до 25 лет
• Первоначальный взнос: от 5%

• Ипотека: от 7,1% годовых
• Сумма: от 300 тыс. руб. (для регионов) и от 600 тыс. руб. (для Москвы и МО)
• Срок: от 3 до 25 лет
• Первоначальный взнос: от 20%

• Ипотека: от 8,49% годовых
• Сумма: до 30 000 000 руб.
• Срок: до 25 лет
• Первоначальный взнос: от 10%

Условия ипотеки на дом с земельным участком

Требования банка к заемщикам

Как правило, чтобы оформить ипотеку для приобретения частного дома с земельным участком, человек должен предоставить следующие документы и соответствовать требованиям:

• паспорт гражданина РФ;

• наличие постоянной регистрации в регионе осуществления деятельности конкретного кредитно-финансового учреждения, выдающего заем;

• наличие постоянного подтвержденного ежемесячного дохода;

• достижение минимального возраста (в основном он составляет 21 год). Здесь также необходимо отметить, что все банки устанавливают для заемщиков максимальный возраст, который не должен превышать 65-75 лет на момент полного погашения кредита);

• наличие трудового стажа минимум 1 год.

Требования банка к недвижимости

— Учитывая тот факт, что частный дом стоит намного дороже квартиры, и позволить приобрести его может далеко не каждый гражданин, а также то, что для содержания дома требуются большие финансовые затраты, банки предъявляют ряд дополнительных требований к недвижимости, которые должны быть соблюдены, — рассказывает Татьяна.

У каждой организации свои требования. Но примерно они выглядят так:

• дом должен быть жилым — это означает, что в нем должны быть проведены все необходимые коммуникации и он должен быть пригоден для проживания;

• зарегистрированное право собственности продавца на объект (например, на практике бывают случаи, гражданин осуществляет строительство дома на собственном земельном участке без предварительного согласования и без последующей регистрации права собственности. В этом случае дом будет считаться самовольной постройкой и не может стать предметом залога);

• наличие страховки — все кредитно-финансовые учреждения в обязательном порядке требуют застраховать предмет залога (дом). Стоимость страхования частного дома зачастую намного выше, чем страхование квартиры. А если дом деревянный, то подобная страховка обойдется еще дороже.

К земельному участку также предъявляется ряд требований:

• зарегистрированное право собственности продавца на земельный участок;

• земля должна быть предназначена для осуществления строительства (в документах это фигурирует как ИЖС — индивидуальное жилое строительство);

• участок должен быть расположен в границах региона или населенного пункта, обозначенных кредитно-финансовой организацией. Если земельный участок находится в другом населенном пункте, то банк может отказать в предоставлении заемных денежных средств.

Как оформить ипотеку на дом с земельным участком

По словам Татьяны, первым шагом при оформлении ипотеки на дом с земельным участком будет выбор финансового учреждения, в которое хочет обратиться будущий заемщик.

— При выборе финансового учреждения необходимо тщательно ознакомится со всеми условиями оформления и предоставления кредита, такими как: процентная ставка, наличие страховки, различные комиссии и платежи, — продолжает юрист.

Предварительно для расчета суммы ипотеки и суммы ежемесячных платежей можно воспользоваться специальным онлайн-калькулятором. Такие сервисы сейчас размещают на своих интернет-страницах почти все банки.

Вторым шагом после выбора финансовой организации будет подача заявки для получения займа. Заявку можно заполнить в любом отделении банка при личном посещении.

Можно ли купить дачу в ипотеку

Если вы мечтаете вырваться из города и проводить больше времени на свежем воздухе, то этот материал для вас. Расскажем, как взять дачный участок в ипотеку.

Иметь свой дом за городом – мечта многих. Как воплотить ее в реальность?

Ради интереса я провела опрос среди друзей и знакомых разных профессий (преимущественно офисных), возрастом от 30 до 40 лет. Я спрашивала, довольны ли они квартирой, в которой живут сейчас, и если нет ー что хотели бы изменить. И знаете что? Почти каждый говорил о том, что жилье мечты – это загородный дом.

«Вышел из дома ー и дышишь воздухом, а не выхлопными газами ближайшего проспекта», ー сказал один. «Ребенок летом весь день гулял бы в собственном дворе, пока я работаю. И я бы не дергалась, что он куда-то убежит ー забор же», ー начала фантазировать другая. «А я бы цветы посадила! И помидорки! Ну так, для развлечения»,ー сходу ответила третья.

Остальные тоже были единогласны: кусочек природы, личная безопасная территория и свой огород. Может, это 2020 год так сильно изменил наши приоритеты?

Только одна подруга сказала, что на содержание дома уйдет много денег, поэтому она не уверена ー стоит ли так заморачиваться.

Конечно, каждый сам решает, в каком доме ему лучше жить. Но я подумала, что разобраться, как оформить в ипотеку дачный участок, лишним не будет. Теперь делюсь этой информацией с вами.

Особенности ипотеки на покупку дачи

Оформить частный дом под залоговый кредит можно, но у этой задачи есть много нюансов и ограничений. Разберем все по порядку.

Первое и, наверное, главное ограничение: участок земли, который вы присмотрели, должен быть предназначен для индивидуального жилищного строительства.

Поэтому взять в ипотеку «фанерную» дачу, чтобы просто посадить там картошку, морковку и укроп, не получится ー банк не одобрит.

Вот представьте, некий Иван Петрович предпенсионного возраста решил купить дачу в ипотеку, потому что своих сбережений не хватает. Он выплачивает кредит год, а потом теряет работу. В его возрасте найти новое место не так легко, поэтому по кредиту начинаются просрочки. Но дача ー не основное место его проживания. Поэтому он волнуется из-за испорченной кредитной истории и переживает, что дачу могут забрать. Но даже если участок конфискуют за неуплату и продадут, у него останется квартира, так что на улице жить не придется.

У «фанерных» участков низкая ликвидность (продажа может сильно затянуться, цена ー упасть) и высокие риски невозврата долга, поэтому для оформления в ипотеку придется искать что-то посолиднее, предназначенное для индивидуального жилищного строительства.

Но даже если участок подходит под ИЖС, кредиторы все равно предъявляют к этой категории недвижимости более серьезные требования.

Например, банк может выставить условие: предоставить в залог другую недвижимость, которая уже находится в собственности заемщика (более ликвидный объект ー квартиру или комнату).

Если каждую весну в вас просыпается садовод или огородник ー точно надо брать участок

Совет от банка

Еще одно условие, с которым вы можете столкнуться, если соберетесь брать в ипотеку участок под строительство: предоставить в банк утвержденный проект, смету и прочие документы. В случае со строительством банк может выдать не всю сумму сразу, а переводить деньги частями для покрытия расходов на каждом этапе стройки.

Для снижения рисков банки выставляют по «дачному» кредиту повышенные требования:

• ставка выше, чем по «квартирной» ипотеке, разброс около 8-13%;
• срок кредитования, скорее всего, будет меньше, чем на покупку квартиры;
• минимальный первоначальный взнос ー около 25-30%;
• залогом будет комплекс жилых и нежилых строений и сама земля;
• страховка объекта залога может выйти дороже, чем при «квартирной» ипотеке.

Точные условия надо узнавать в каждом конкретном банке.

Многие задаются вопросом: можно ли приобрести дачу в ипотеку с помощью материнского капитала? Казалось бы, ответ очевиден, что да. Но здесь не все так просто.

Маткапитал можно использовать на улучшение жилищных условий – это одно из основных требований. Ключевое здесь «жилищные условия», то есть нужно искать такой дачный участок, дом на котором задокументирован как жилой.

Узнать статус дома можно, получив выписку из ЕГРН. А если сомневаетесь, то обратитесь в Пенсионный фонд, там специалист объяснит все тонкости покупки дачи на средства от материнского капитала.

Требования к заемщику

А вот требования к заемщику по «дачному» кредиту вполне обычные:

• возраст от 21 года, верхний порог (т.е. возраст, к которому кредит должен быть погашен) ー на усмотрение банка;
• гражданин РФ;
• трудовой стаж не менее 1 года, а на последнем месте работы от 3 до 6 месяцев;
• достаточный доход для погашения ипотеки (как правило, платеж по ипотеке не должен превышать 40% от общего дохода заявителя).

В каких случаях банк может отказать в займе:

• низкая платежеспособность: как и при выдаче любого кредита, банк рассчитывает финансовые возможности клиента на длительные перспективы;
• плохая кредитная история;
• земля или дом не соответствуют требованиям.

Требования к дому и земельному участку

В случае с «дачной» ипотекой требования к объекту делятся на 2 группы: к земельному участку и к его строениям. В банках разные условия кредитования: например, один может предоставлять кредит на покупку готового дома с землей или на землю под строительство, а другой ー только для покупки полностью готового объекта.

Требования к жилому дому:

• объект должен быть завершенным и находиться в собственности продавца;
• собственность должна быть без обременения;
• у объекта должен быть кадастровый паспорт;
• фундамент ー из кирпича, бетона или камней;
• стены ー из кирпича, бетона (или на его основе), бруса (клееного в том числе);
• дом должен соответствовать требованиям пожарной безопасности;
• в помещении должны быть установлены входные двери и окна, проведено электричество, отопление, водоснабжение, канализация;
• у дома должен иметься почтовый адрес;
• некоторые банки требуют, чтобы дачный участок находился не более чем в 120 км от их офиса.

Требования к земельному участку

• участок должен находиться в собственности продавца;
• собственность должна быть без обременения;
• участок должен относиться к любой из следующих категорий использования: земли населенных пунктов, поселений или сельскохозяйственного назначения;
• участок не должен находиться в следующих зонах: национального парка, водоохранной или резервной;
• площадь участка должна быть больше площади дома, но меньше 5 тысяч кв.м.

Сложность «дачной» ипотеки в том, чтобы объект понравился и вам, и банку

Представим ситуацию. Ирина получила в дар от бабушки дачу, при условии, что она не будет ее продавать. Ирина несколько лет была счастливой обладательницей дачного участка, но в какой-то момент ей понадобилась большая сумма денег, поэтому она решила его продать.

Ирина даже нашла покупателя, но во время сбора документов, оказалось, что часть земли была оформлена на дальнего родственника. В итоге сделка сорвалась, ведь было нарушено одно из основных требований.

На просторах интернета я нашла еще несколько требований, более неформальных, но они могут повысить ваши шансы на одобрение:

• выбирайте участок ближе к границе населенного пункта;
• влияет и сама обстановка в дачном поселке – банк не одобрит участок, находящийся в глухой местности;
• не выбирайте отдаленные участки, к которым может быть затруднен проезд, например, в снегопады, гололед или сезон дождей;
• строения и сам участок должны быть в хорошем состоянии, не производить впечатление заброшенных.

Какие необходимы документы для оформления

Список документов для подачи первичной заявки ничем не отличается от пакета для оформления обычной ипотеки. Могут быть различия в разных банках, но общий перечень для заемщика и созаемщиков (если они есть) примерно такой:

• анкета-заявление на оформление ипотечного кредита;
• паспорт РФ;
• СНИЛС;
• копия трудовой книжки или договора и справка о доходах (2-НДФЛ или по форме банка);
• военный билет для мужчин младше 27 лет;
• пенсионное удостоверение (если есть).

Банк может запросить у вас дополнительные документы (если они у вас есть):

• свидетельство о браке или его расторжении и брачный договор;
• свидетельства о рождении детей;
• подтверждение дополнительного дохода и его размера + информация об имуществе, которое можно использовать в качестве залога;
• подтверждение наличия и суммы первоначального взноса.

Если банк одобрил первичную заявку, можно собирать документы на объект недвижимости. Вам понадобятся:

• копия паспорта продавца;
• выписка из ЕГРН, где будут указаны собственники имущества и информация об обременении (желательно о его отсутствии);
• документ-основание права собственности продавца;
• отчет об оценке объекта недвижимости;
• кадастровый паспорт или выписка из государственного кадастра недвижимости;
• если продавец был в браке, когда стал собственником участка, нужно будет получить нотариально заверенное согласие супруга на продажу (если участок подарен, приватизирован или унаследован, то согласие не понадобится).

Как купить дачу в ипотеку: инструкция

Процедура сделки покупки дачи несложная. Но обращаем ваше внимание на подводные камни, которые могут встретиться.

• Если дачный участок находится в заповедной зоне, то вы сможете приобрести только дом, а земля будет принадлежать государству. Это касается прибрежных и лесных зон.
• Дачное и земельное законодательства часто меняются, поэтому не каждый банк готов предоставить вам ипотеку.
• Если земля имеет категорию ИЖС или сельхозназначение под дачное строительство, то шансов на одобрение больше. В остальных случаях банки не станут рассматривать заявки.

Чтобы купить дачу, действуем по следующему плану:

1. Выбираем банк: изучаем предложения, условия, требования.
2. Подаем первичные заявки. Желательно в несколько банков, чтобы было из чего выбирать. Если банк дал предварительное одобрение, переходим к следующему пункту.
3. Выбираем участок. Не забудьте проверить ー соответствует ли он требованиям банка. Если все в порядке, собираем документы для проверки участка банком.
4. В случае одобрения заключаем сделку и подписываем кредитный договор, а затем регистрируем право собственности через МФЦ или в Росреестре.

Сегодня вы думаете об участке, а через пару лет уже выращиваете урожай на всю семью

Что делать, если в банке не одобрили участок, который вы выбрали, или не нашли подходящих условий по ипотеке?

Поищите подходящий вариант в линейке нецелевых потребительских кредитов. Если вам нужна небольшая сумма на короткий срок, возможно, этот вариант окажется для вас более выгодным. Это возможно даже при более высокой ставке, чем ипотечная.

Совет от банка

По ипотеке, помимо процентов, есть сопутствующие расходы: страховка, оценка, пошлины и пр. А при оформлении потребительского кредита вы платите только проценты. В некоторых случаях и комиссии. Посчитайте, не будет ли в вашем случае нецелевой заем более выгодным вариантом. Также есть варианты оформить кредит под залог имеющейся недвижимости или авто.

Как купить дом в ипотеку

Оформление ипотеки на дом отличается от займа на приобретение недвижимости на первичном или вторичном рынке. Есть как положительные моменты — например, программа господдержки «Сельская ипотека», позволяющая приобрести дом в селе под 3% годовых, так и сложности: необходимо подтверждение статуса жилого объекта, собственности на землю. Рассмотрим, какие документы требуются для ипотеки на дом и что учесть при покупке недвижимости в частном секторе.

Особенности ипотеки на покупку частного дома

При оформлении ипотеки на частный дом нередко возникают сложности. Особенно, если объект был построен более 20 лет назад и находится в сельской местности. Порядок землепользования изменился, в годы перестройки было много самостроя, документы оформлены правильно не у всех собственников:

если на момент заключения договора участок, на котором находится дом, не относится к категории земель населенных пунктов, оформить ипотеку на такую недвижимость нельзя

с домами, построенными на землях категорий: «Особо охраняемая территория», «Специального назначения», «Обороны или военного назначения», операции запрещены законом

если не оформлена собственность на землю или дом, оформлена на разных людей, либо часть документов утрачена, ипотеку можно получить только после того, как документы будут приведены в соответствие

Также необходимо знать, что низкой ликвидности домов на вторичном рынке процентная ставка кредитного договора может быть выше, чем при покупке вторичной квартиры.

Условия предоставления ипотеки

В 2021 году действует «Сельская ипотека» — программа господдержки для переселенцев в село и уже проживающих в деревнях. Льготная ставка составляет до 3%, а ипотека предоставляется только для покупки жилой недвижимости в населенных пунктах, численность населения которых не превышает 30 тыс. человек. При этом ипотеку можно погасить маткапиталом, она подходит для строящегося и готового жилья, выдается семейным парам и не состоящим в браке гражданам без требований к наличию детей. У программы есть ограничения:

первоначальный взнос от 10%

сумма ипотеки не более 3 млн руб. для всей России и 5 млн руб. для ДФО, Ленинградской области и Ямала

если жилье строится, оно должно быть сдано в срок не позднее 2 лет с момента первого взноса по ипотеке

Господдержка на жилье в селе действует до 2025 года. В остальных случаях возможно приобретение дома в ипотеку по стандартной программе. В зависимости от банка, ипотеку на покупку загородного дома можно получить на следующих условиях:

• минимальная сумма — от 300 тыс. руб.;
• процентная ставка — 5,0% — 12,99%;
• максимальная сумма кредита — до 50 млн руб.;
• размер первоначального взноса — от 30% до 85%;
• срок ипотеки — от 1 года до 30 лет;
• дополнительные возможности — погашение маткапиталом.

Программы кредитования зависят от категории населенного пункта, типа объекта — участок, загородный дом, таунхаус, вторичное или возводимое жилье. Чтобы рассчитать стоимость ипотеки в Райффайзенбанке, воспользуйтесь калькулятором.

При сделках с домами также проверяют отсутствие обременений на жилье и землю. Дом, как и земельный участок, не должен быть в залоге или под судом. Еще один фактор — признание объекта безопасным жилым строением. При оценке принимается во внимание возраст дома, износ, срок последнего капремонта, состояние инженерных сетей и системы отопления. В частности, если отопление печное, а печь сложена неверно — не стоит на фундаменте, неправильно выбрано сечение дымоходного канала — жилинспекция не выдаст заключение, а банк — не даст ипотеку.

Требования банка к дому

• Технические характеристики. Под домом должен быть кирпичный, бетонный или каменный фундамент. Основной материал стен — кирпич, бетонные плиты, пеноблоки, дерево. Обязательно наличие стен, перекрытия, кровли, установленных окон и дверей. Общий износ строения не должен превышать 40%, при показателе 10% здание относят к новострою. Жилье не должно носить статус аварийного или предназначаться под снос.
• Требования к участку. Площадь не может быть ограничена границей строения или превышать 5 000 м². Категория земель — населенный пункт или сельскохозяйственного назначения. Право собственности продавца должно быть подтверждено свидетельством или договором аренды, зарегистрированном в государственном органе. При этом арендодателем может выступать только муниципальный или государственный орган.
• Доступность. Объект должен располагаться в населенном пункте. Удаленность не должна превышать 50 км от МКАД для г. Москва, 50 км от границ , 35 км от границ города, в котором расположено отделение банка, для регионов. Обязательна возможность круглогодичного доступа общественного транспорта к дому или населенному пункту.
• Юридические требования. Участок и покупаемая недвижимость не должны находиться в пользовании третьих лиц на основании арендного договора. Продавцом не может выступать близкий родственник заемщика или его супруга. Нельзя взять ипотеку на приобретение части дома. Исключение — выкуп части при условии, что весь остальной дом принадлежит заемщику.

До оформления кредита выбранный объект недвижимости обязательно нужно согласовать с банком.

Требования банка к заемщику

• Возраст. При подписании кредитного договора заемщик должен быть старше 21 года и младше 65 лет на дату последнего взноса при условии заключения договора комплексного страхования. Если такой договор не заключается, то возраст заемщика на дату окончания действия ипотечного кредита не должен превышать 60 лет.
• Гражданство. Заемщиком может выступать гражданин любой страны. Но он обязательно должен постоянно проживать и работать на территории России.
• Трудовой стаж. Если заемщик трудоустроен впервые, то стаж должен составлять не менее 1 года. Для остальных срок работы на последнем месте не должен быть менее 3 месяцев. При этом общий рабочий стаж должен быть не менее 12 месяцев.
• Минимальный доход. Учитывают месячную заработную плату после вычета всех налогов и отчислений. Нередко банки устанавливают допустимый минимум доходов для жителей разных регионов, информацию можно найти на сайте.
• Кредитная история. У заемщика не должно быть просрочек по кредитам или процентам по ним. Как правило, допускается минимальная кредитная нагрузка — например, один ипотечный или потребительский кредит при условии достаточного уровня доходов.

Документы для ипотеки

На этапе подачи заявки на предварительное одобрение ипотеки заемщик должен предоставить:

• гражданский паспорт;
• СНИЛС;
• справку о доходах по форме 2НДФЛ за последние 12 месяцев;
• копию трудовой книжки, заверенной подписью руководителя и печатью предприятия, или копию трудового договора.

Если в сделке участвует созаемщик, такие же документы предоставляются и для него.

При рассмотрении заявки банк может дополнительно запросить:

• свидетельство о браке, рождении детей;
• справку о дополнительных доходах или подтверждение наличия средств на первоначальный взнос;
• информацию об имуществе, которое можно использовать как залоговое;
• брачный договор, если он заключался.

По объекту ипотеки предоставляют следующие документы:

• предварительный договор ;
• документ, подтверждающий право собственности продавца на дом и участок;
• документы, подтверждающие законность права владения землей и недвижимостью: договор дарения, , мены, наследования или выписку из ЕГРН;
• технический паспорт строения;
• кадастровый план земельного участка или выписку из государственного кадастра недвижимости;
• заключение об оценке недвижимости, проведенной независимым экспертом;
• выписку из домовой книги.

К пакету прикладываются документы продавца:

• паспорт супруга, если продаваемое имущество нажито в браке;
• нотариально заверенное согласие второго из супругов на продажу недвижимости;
• если есть несовершеннолетние дети или дом ранее был приобретен с участием материнского капитала — разрешение органов опеки на совершение сделки.

Пошаговое оформление ипотеки

Ипотека на дом выдается в установленном порядке:

• Подача заявки. Заполняется на сайте банка, это можно сделать даже без регистрации. В заявке указывают личные данные и информацию о доходах. Рассмотрение занимает 1–3 дня.
• Подбор недвижимости и сбор документов на залоговый объект. После одобрения заявки заемщик выбирает дом, проводит оценку, проверяет юридическую чистоту и готовит документы.
• Подписание договора. Прежде чем оформить ипотечный займ, заемщик должен подписать договор с продавцом. После этого заключается договор на кредит, клиент вносит первоначальный взнос.
• Передача средств. После регистрации договора в Росреестре банк перечисляет на расчетный счет покупателя полную сумму кредита для дальнейшей передачи продавцу. Деньги можно снять и отдать наличными или перевести на счет продавца через сервис безопасной сделки.
• Переход права собственности. Заемщик и продавец подают заявление на переоформление земельного участка и недвижимости в МФЦ или дистанционно через сервисы банка. Когда заемщик становится полноправным владельцем, банк налагает обременение и недвижимость приобретает статус залога. Дом будет находиться в залоге у банка до полного погашения кредита.

Может ли банк отказать в ипотеке на покупку дома

Есть несколько причин, по которым банк может не одобрить заявку:

• Низкая платежеспособность заемщика. Даже если доход соответствует установленному в требованиях, но в семье несколько детей или иждивенцев, минимального дохода может быть недостаточно.
• Проверка данных в заявке. Служба безопасности проверяет все данные, указанные в заявлении: стаж и место работы, размер заработной платы. Также проверяют наличие задолженностей по выплате алиментов, штрафов или налогов.
• Плохая кредитная история. Если ранее были просрочки по займам или есть непогашенные кредиты, по которым идет разбирательство. Причиной отказа может стать наличие непогашенных займов.
• Несоответствие дома требованиям банка. При оформлении кредита на покупку дома в частном секторе банк уделяет особое внимание оценке реальной стоимости объекта, его техническому состоянию.

При выдаче ипотеки на дом можно воспользоваться базовыми программами банков или господдержкой государства. На неё могут претендовать семьи с детьми и без, а купить можно как готовый дом, так и строящийся. При оформлении ипотеки банк потребует все документы, подтверждающие право собственности на землю и строение, а также на пригодность дома к проживанию. На дома с большой степенью износа, относящиеся к аварийному фонду, не соответствующие требованиям санитарной и пожарной безопасности банки ипотеку не выдают. Будьте внимательны при выборе объекта и готовьте весь пакет документов, чтобы заключение договора не затянулось.

Рекомендуем

Приобретите жилой дом с прилегающим земельным участком, воспользовавшись ипотечной программой от Райффайзенбанка! Мы поможем вашей мечте осуществиться!

Эксперт рассказал, как оформить ипотеку на дом с земельным участком в 2021 году, какие условия предлагают банки

Жить в своем доме — мечта многих россиян. И с развитием программ кредитования покупки жилья она становится все более осуществимой. Но у ипотеки на дом с участком есть подводные камни, о которых часто не догадываются те, кто планирует ее оформление.

С какими трудностями чаще всего сталкиваются при покупке дома с участком в ипотеку? Какие программы предлагают российские банки? Кому откажут в целевом кредите? И как повысить шансы на его получение? Эти вопросы ФАН задал заместителю руководителя ипотечного департамента федеральной компании «Этажи» Татьяне Решетниковой.

Особенности ипотеки на дом с участком

Рынок ипотечного кредитования на покупку домов с земельными участками в России развит недостаточно. Соответствующие продукты предлагают далеко не все отечественные банки. И у каждого есть свои, подчас специфичные требования к объектам недвижимости.

Если сам дом или даже участок этим требованиям не соответствуют, в выдаче кредита откажут. Этим ипотека на дом с земельным участком отличается от таковой на квартиру. Условия покупки квадратных метров в многоэтажках у большинства банков схожи, а вот в отношении домов — тонкостей масса.

Банки учитывают буквально все — от расположения объекта до его технического состояния. Причем в одной организации будут больше интересоваться годом постройки и оценочной стоимостью, а в другой — обратят внимание на тип земель, на которых расположено строение.

Также могут иметь значение:

• наличие или отсутствие коммуникаций;
• пригодность дома для круглогодичного проживания;
• удаленность от города и расположение относительно других населенных пунктов;
• постройка на землях ИЖС;
• степень износа строения — для деревянных домов она не должна превышать 40%.

Одни банки кредитуют только своих зарплатных клиентов. Другие — дают деньги лишь на типовые дома на территориях комплексной жилой застройки.

«Перечислять требования банков можно бесконечно, — уточняет Решетникова. — Поэтому в таких случаях необходимо всегда подбирать банковский продукт под конкретный объект. Просто прийти в любой банк и взять ипотеку на дом, как на квартиру — не получится».

Условия ипотеки на дом с земельным участком

Ставки кредитования по таким программам обычно чуть выше, чем на квартиры. Они стартуют от 8,5% годовых, за исключением специализированных программ для корпоративных клиентов, которых могут кредитовать под 7,7% годовых.

Еще одно исключение — программы сельской ипотеки, которую субсидирует государство. В рамках этой программы можно подкредитоваться под 2,7-3% годовых, но при условии, что приобретаемый дом находится на землях, признанных сельскими. Таковыми в большинстве регионов определили земли в пригородах крупных и средних населенных пунктов или в небольших городах с населением до 30 тысяч человек.

«Условия у каждого банка сугубо индивидуальные, — уточнила Решетникова. — По большинству ипотечных программ на дом с земельным участком размер первоначального взноса будет составлять 25–50%. Но есть и программы, где готовы рассматривать клиентов и с первоначальным взносом 10%».

Нюансы ипотеки на покупку дома с участком

Отказать в выдаче кредита могут по разным причинам. Как по «стандартным» — если заемщика посчитают неплатежеспособным или его кредитная история не устроит финансовую организацию. Так и по специфическим, главных среди которых две.

1. Недостаточная оценочная стоимость объекта. Так как залогом при ипотечном кредитовании становится сам дом, банки не спешат выделять деньги на покупку жилья без окон и дверей, без коммуникаций или расположенных слишком далеко от города. Но даже если в этом плане с объектом все в порядке, не обязательно его оценочная стоимость удовлетворит кредитора. Часто оценочные компании не могут подобрать аналогов данному объекту из выставленных на продажу в конкретном населенном пункте. Дома очень разнообразны, есть среди них и уникальные, что формирует некорректную, часто слишком низкую, с точки зрения покупателя, оценочную стоимость. Дополнительно снизить ее может и сам банк с учетом того, что в процессе эксплуатации жилье может потерять часть стоимости. А в случае проблем с выплатами по кредиту его ведь придется продавать. И идеально, если продажа займет немного времени, до двух месяцев. Если больше — объект становится совсем не интересным финансовой организации.

2. Сложности с оформлением страховки. Страховые компании тоже оценивают объекты, на которые распространяют действие своих продуктов. Потенциально рискованными для страховщиков являются дома старой постройки и изношенные. Часто отказывают страховать жилье с печным отоплением или расположенное в зоне подтопления.

«Многие банки страховку объекта требуют в обязательном порядке, — продолжила собеседница ФАН. — Другие могут прокредитовать и без нее, но тогда увеличат ставку на 3–3,5%».

Рекомендации по оформлению

Планируя покупку дома с участком в кредит, необходимо сначала выбрать объект, который вам подходит. И уже с учетом его особенностей подбирать банк и ипотечную программу. Сама процедура не отличается от ипотечных программ на квартиры. Заемщику нужно:

• получить одобрение кредита;
• согласовать с банком объект недвижимости;
• провести оценку объекта.

В некоторых банках оценка не требуется, если на покупку нужно менее 1,5 миллиона рублей. Если все в порядке, с заемщиком подпишут договор и выделят необходимую сумму.

Если же банки настойчиво отказывают, стоит рассмотреть и другие варианты кредитования. Например, оформление потребительского кредита или нецелевого под залог городской квартиры. Если своего жилья нет, можно привлечь созаемщиков — третьих лиц. Это могут быть родители или близкие родственники, у которых есть квартира и которые готовы стать залогодателями при подписании ипотечного договора.

Нередко эти способы становятся единственной возможностью получения кредита на жилье. И они же имеют ряд преимуществ перед ипотечными программами на покупку дома с участком. Для получения нецелевого кредита не нужно согласовывать с банком объект. Не требуется первоначальный взнос, который часто оказывается неподъемной суммой для заемщика. Никто не запрещает часть кредита оставить себе, чтобы сделать ремонт в приобретенном доме, купить мебель или пустить на другие нужды. И, наконец, если что-то «пойдет не так», продать жилье без обременений будет куда проще, чем залоговое имущество банка.