Об учете расходов на покупку нежилого помещения для

Об учете расходов на покупку нежилого помещения для

Об актуальных изменениях в КС узнаете, став участником программы, разработанной совместно с АО «Сбербанк-АСТ». Слушателям, успешно освоившим программу выдаются удостоверения установленного образца.

Программа разработана совместно с АО «Сбербанк-АСТ». Слушателям, успешно освоившим программу, выдаются удостоверения установленного образца.

Обзор документа

Письмо Департамента налоговой политики Минфина России от 3 сентября 2020 г. N 03-11-06/2/77244 Об учете при применении УСН расходов на приобретение нежилого помещения, используемого для осуществления предпринимательской деятельности (в случае оплаты данного нежилого помещения и введении его в эксплуатацию в 2020 г.)

Департамент налоговой политики, рассмотрев обращение по вопросу применения упрощенной системы налогообложения, сообщает.

В соответствии с подпунктом 1 пункта 1 статьи 346 16 Налогового кодекса Российской Федерации (далее — Кодекс) налогоплательщики, применяющие упрощенную систему налогообложения с объектом налогообложения в виде доходов, уменьшенных на величину расходов, при определении объекта налогообложения уменьшают полученные доходы, в частности, на расходы на приобретение (сооружение и изготовление) основных средств (с учетом положений пунктов 3 и 4 статьи 346 16 Кодекса).

При этом подпунктом 1 пункта 3 статьи 346 16 Кодекса предусмотрено, что расходы на приобретение (сооружение, изготовление) основных средств в период применения упрощенной системы налогообложения принимаются с момента ввода этих основных средств в эксплуатацию. В течение налогового периода вышеуказанные расходы принимаются за отчетные периоды равными долями.

Согласно подпункту 4 пункта 2 статьи 346 17 Кодекса расходы на приобретение (сооружение, изготовление) основных средств, учитываемые в порядке, предусмотренном пунктом 3 статьи 346 16 Кодекса, отражаются в последнее число отчетного (налогового) периода в размере уплаченных сумм. При этом указанные расходы учитываются только по основным средствам, используемым при осуществлении предпринимательской деятельности.

В соответствии с пунктом 4 статьи 346 16 Кодекса в целях главы 26 2 Кодекса в состав основных средств включаются основные средства, которые признаются амортизируемым имуществом в соответствии с главой 25 Кодекса.

Таким образом, расходы на приобретение нежилого помещения, используемого для осуществления предпринимательской деятельности (в случае оплаты данного нежилого помещения и введении его в эксплуатацию в 2020 году), учитываются в вышеуказанном порядке в составе расходов при определении объекта налогообложения по налогу, уплачиваемому в связи с применением упрощенной системы налогообложения, в полном размере в 2020 году.

При этом порядок включения в состав расходов расходов на приобретение основных средств, предусмотренный абзацем четвертым подпункта 3 пункта 3 статьи 346 16 Кодекса (в течение первых 10 лет применения упрощенной системы налогообложения равными долями стоимости основных средств), применяется в отношении приобретенных основных средств до перехода на упрощенную систему налогообложения со сроком полезного использования свыше 15 лет.

Одновременно сообщается, что настоящее письмо Департамента не содержит правовых норм, не конкретизирует нормативные предписания и не является нормативным правовым актом. Письменные разъяснения Минфина России по вопросам применения законодательства Российской Федерации о налогах и сборах имеют информационно-разъяснительный характер и не препятствуют налогоплательщикам руководствоваться нормами законодательства Российской Федерации о налогах и сборах в понимании, отличающемся от трактовки, изложенной в настоящем письме.

Обзор документа

Расходы на приобретение нежилого помещения, используемого в бизнесе, если помещение оплачено и введено в эксплуатацию в 2020 г., учитываются в расходах по УСН в полном размере в 2020 г.

При этом порядок включения в расходы затрат на приобретение основных средств в течение первых 10 лет применения УСН равными долями применяется в отношении приобретенных основных средств до перехода на УСН со сроком полезного использования свыше 15 лет.

Расходы на аренду: где таятся опасности

Расходы на аренду имущества есть практически у каждой организации. Арендуют все — от инвентаря до зданий. Какие риски могут ждать арендатора при проверке налога на прибыль, расскажем далее.

В настоящее время из-за эпидемии коронавируса некоторые арендаторы могут получить так называемые «арендные каникулы». Как это сделать, в деталях разъяснили эксперты КонсультантПлюс. Полный пробный доступ к К+ можно получить бесплатно. Если вы арендуете государственное или муниципальное имущество, вам поможет это Готовое решение, а если частное — тогда вам в этот материал.

Документальное оформление арендных платежей сложностей, как правило, не вызывает. Комплект бумаг здесь минимальный: договор аренды, акт приема-передачи объекта аренды, счет-фактура (если арендодатель — плательщик НДС). И даже ежемесячные акты на аренду не нужны (см. письма Минфина от 25.03.2019 № 03-03-06/1/20067, от 15.11.2017 № 03-03-06/1/75483). Поэтому поймать арендатора на документальной неподтвержденности расходов налоговикам непросто. Однако они находят массу других оснований, чтобы эти расходы снять. Самые распространенные из них ниже:

1. Прямые расходы списали как косвенные.

Косвенные расходы списываются сразу, а прямые нужно учитывать для налогообложения по мере реализации конечного продукта. Налоговый кодекс предоставляет налогоплательщикам право определять состав прямых расходов самостоятельно. Но для распределения должно иметься экономическое обоснование. Если, например, аренду производственного помещения вы учтете как косвенный расход, налоговики это не пропустят. И судьи их поддержат, скорее всего.

Пример судебного решения не в пользу компании здесь.

2. Объект аренды не используется для извлечения дохода.

Связь расходов с доходами — одно из обязательных условий их списания. Если вы платите арендную плату, а объект (помещение, оборудование и т. п.) для бизнеса не используете, ждите доначислений (см. информацию ФНС «О перечнях частых нарушений…» от 15.04.2019). Если не сможете обосновать целесообразность аренды, надеяться на суд тоже бессмысленно (см., например, постановление АС Волго-Вятского округа от 15.08.2018 № А29-347/2016).

3. Арендодатель — однодневка.

Если арендодатель имеет признаки компании однодневки, вас обвинят в необоснованной налоговой выгоде, а расходы снимут. Что здесь можно сделать? Вообще, контрагентов нужно проверять «на входе». Как проводить такой фейс-контроль, мы не раз писали у нас на сайте, например, в этой статье. Но нередки ситуации, когда у арендатора просто нет другого выхода, кроме как заключить договор с юрлицом, предлагаемым арендодателем. Или объекта аренды ему не видать. В этом случае готовьтесь доказывать (скорее всего, суду) реальность сделки. Арбитры часто поддерживают налогоплательщиков, если видят, что деятельность действительно есть, а расходы существуют не только на бумаге, но и в реальности.

4. Завышена цена аренды.

Вообще, у налоговиков нет полномочий проверять уровень используемых в сделках цен. Это вправе делать только ФНС и то в ограниченных случаях. Но стоимость вашей аренды с уровнем рынка контролеры все равно сопоставят. А также посмотрят, адекватна ли арендная плата стоимости самого объекта аренды: может быть, его дешевле было купить, чем арендовать. Заодно они проверят вас и арендодателя на взаимозависимость, выяснят наличие посредников (субарендодателей) и целесообразность их участия в сделке. То есть будут искать схему и опять же необоснованную налоговую выгоду. Расходы можно спасти, если аргументированно объяснить ситуацию судьям: доказать свою выгоду от сделки, привести обстоятельства, из-за которых вы заключили именно такой договор и именно с этим арендодателем. Например, обосновать более высокую стоимость аренды можно выгодным расположением помещения, дополнительным набором услуг (охрана, связь, парковка, содержание помещений) и т. п.

5. Вложили лишнего в арендованный объект.

Очень часто налоговики придираются к расходам на ремонт и капвложения в арендованное имущество. Поэтому данный вопрос нужно как можно подробнее и четче урегулировать в договоре: прописать, какая из сторон делает текущий ремонт, а какая капитальный, разрешает ли арендодатель неотделимые улучшения, согласен ли их возмещать и в каком порядке и т. п. Если этот момент не прописан в договоре, а вопрос ремонта назрел, составьте допсоглашение.

Важно также правильно квалифицировать работы: ремонт это или улучшения капитального характера. Напомним, расходы на ремонт, в т. ч. капитальный, вы можете списать сразу, а траты на улучшение имущества нужно амортизировать. И конечно, затраты нужно грамотно оформить.

Об учете расходов на покупку нежилого помещения для

Нежилое помещение относится к недвижимому имуществу. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, в том числе отчуждать его в собственность другим лицам.

При этом переход права собственности на недвижимое имущество подлежит государственной регистрации (п. 1 ст. 130, п. 1 ст. 131, п. 2 ст. 209, п. 1 ст. 551 Гражданского кодекса РФ).
Чтобы продать нежилое помещение, рекомендуем придерживаться следующего алгоритма.
1. Подготовьте необходимые документы
Для заключения договора купли-продажи нежилого помещения потребуются следующие документы (ч. 1, 2 ст. 14, ч. 4, 8 ст. 18 Закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ; ч. 7 ст. 21 Закона от 03.07.2016 N 360-ФЗ):
1) документы, удостоверяющие личность продавца и покупателя;
2) правоустанавливающие документы, то есть документы, на основании которых продавец приобрел право собственности на нежилое помещение (например, договор купли-продажи, договор дарения, свидетельство о праве на наследство, вступивший в законную силу судебный акт);
3) правоподтверждающие документы: свидетельство о государственной регистрации права собственности на нежилое помещение или долю в нем, выданное до 15.07.2016, либо выписка из ЕГРН (до 01.01.2017 — ЕГРП), удостоверяющая государственную регистрацию права собственности на недвижимость;
4) документы БТИ: экспликация и поэтажный план в отношении продаваемого нежилого помещения (необходимы для того, чтобы покупатель удостоверился в отсутствии в помещении неузаконенной перепланировки);
5) документы, подтверждающие отсутствие задолженности по расходам, связанным с содержанием нежилого помещения (для предъявления покупателю).
Указанный перечень документов не является исчерпывающим, и в зависимости от обстоятельств может потребоваться представление иных документов или части указанных.
2. Получите нотариальное согласие супруга на продажу нежилого помещения и согласие органов опеки (если требуется)
Согласие супруга необходимо, если нежилое помещение (или доля в нем) приобреталось в период брака и является общей совместной собственностью (п. 3 ст. 35 СК РФ).
При получении нежилого помещения во время брака безвозмездно (наследование, дарение) согласие супруга на его продажу не требуется (п. 1 ст. 36 СК РФ).
Если собственником нежилого помещения является несовершеннолетний, то необходимо получить разрешение (согласие) органов опеки и попечительства. Срок выдачи такого разрешения составляет 15 дней с даты подачи заявления о его предоставлении (п. 2 ст. 37 ГК РФ; ч. 2 ст. 20, ч. 3 ст. 21 Закона от 24.04.2008 N 48-ФЗ).
3. Получите выписку из ЕГРН
Выписка необходима, чтобы покупатель удостоверился в том, что нежилое помещение находится в собственности продавца, а также в отсутствии обременений.
Сведения из ЕГРН могут быть предоставлены в форме электронного документа или на бумажном носителе в течение трех рабочих дней со дня получения Росреестром соответствующего запроса, если иной срок не установлен законом.
В случае оформления сделки через нотариуса выписка может быть получена нотариусом в электронной форме в автоматизированном режиме незамедлительно, но не позднее следующего рабочего дня после дня направления соответствующего запроса (ч. 9, 14 ст. 62 Закона N 218-ФЗ; п. п. 2, 4, 6, 30 Порядка предоставления сведений, утв. Приказом Минэкономразвития России от 23.12.2015 N 968; п. 1.4 Приказа Росреестра от 18.10.2016 N П/0515).
4. Составьте договор купли-продажи
Договор купли-продажи нежилого помещения должен содержать данные, позволяющие определенно установить продаваемый объект недвижимости: название (вид) недвижимого имущества, точный адрес, кадастровый номер, общую площадь согласно документам и назначение, а также цену этого имущества (ст. ст. 554, 555 ГК РФ; ч. 1 ст. 21 Закона N 218-ФЗ).
Договор подписывается сторонами в простой письменной форме и обязательного нотариального удостоверения не требует. Исключение составляют, в частности, сделки по отчуждению недвижимого имущества, принадлежащего несовершеннолетнему гражданину или гражданину, признанному ограниченно дееспособным, либо сделки по отчуждению или договоры ипотеки долей в праве общей собственности на нежилое помещение (ст. 550 ГК РФ; ч. 1 ст. 42, ч. 2 ст. 54 Закона N 218-ФЗ).
За нотариальное удостоверение сделок уплачивается госпошлина (нотариальный тариф — при обращении к частному нотариусу). Также может потребоваться оплата услуг правового и технического характера (ч. 1, 2, 6 ст. 22, ч. 1 ст. 23 Основ законодательства РФ о нотариате).
При подписании договора и подаче документов в Росреестр через представителя потребуется подготовить нотариальную доверенность (ст. 185.1 ГК РФ; ч. 4 ст. 15 Закона N 218-ФЗ).
5. Зарегистрируйте переход права собственности на нежилое помещение
Если договор удостоверен нотариально начиная с 01.02.2019, то заявление о государственной регистрации прав и прилагаемые к нему документы обязан представить в Росреестр нотариус, если стороны сделки не возражают против этого (ч. 2 ст. 55 Основ законодательства РФ о нотариате; ч. 3 ст. 3 Закона от 03.08.2018 N 338-ФЗ).
В остальных случаях заявление и необходимые документы можно представить в Росреестр одним из следующих способов (ч. 1, 2, 12 ст. 18 Закона N 218-ФЗ; п. 2 Порядка, утв. Приказом Минэкономразвития России от 26.11.2015 N 883; п. п. 1.2, 1.6, 3 Положения, утв. Приказом ФГБУ «ФКП Росреестра» от 08.04.2019 N П/098):
— непосредственно в отделение Росреестра или через МФЦ (независимо от места нахождения объекта недвижимости согласно перечню подразделений, осуществляющих прием по экстерриториальному принципу, размещенному на сайте Росреестра) либо уполномоченному лицу Росреестра при выездном приеме.
— почтовым отправлением с объявленной ценностью при его пересылке, описью вложения и уведомлением о вручении (в этом случае подлинность подписи на заявлении должна быть засвидетельствована нотариально, договор купли-продажи и доверенность представителя — нотариально удостоверены, а также приложены копии документов, удостоверяющих личность);
— в форме электронных документов через Интернет, например посредством официального сайта Росреестра.
Следует учесть, что представление на государственную регистрацию заявления и документов в электронной форме возможно при соблюдении, в частности, одного из следующих условий (ч. 4 ст. 3, ст. 36.2 Закона N 218-ФЗ; Приказ Росреестра от 18.10.2016 N П/0515):
— если продавец заблаговременно направил в Росреестр заявление о возможности регистрации перехода (прекращения) права на нежилое помещение на основании электронных документов;
— если квалифицированный сертификат ключа проверки электронной подписи, которой подписаны документы, выдан ФГБУ «ФКП Росреестра».
В противном случае заявление и прилагаемые к нему документы будут возвращены органом регистрации прав без рассмотрения (п. 1.1 ст. 25 Закона N 218-ФЗ).

Порядок учета расходов на приобретение нежилого помещения при УСН

Организация, применяющая УСН с объектом налогообложения «доходы, уменьшенные на величину расходов», с момента постановки на учет в налоговом органе приобрела в июле 2013 года нежилое помещение. Приобретенное нежилое помещение используется в производственных целях. Ввод в эксплуатацию нежилого помещения, государственная регистрация права собственности на него, а также его полная оплата (тремя платежами на общую сумму 16 млн руб.) были осуществлены в июле 2013 года. При этом средства на покупку не являются собственными средствами организации: 9 млн руб. получены в кредит, а 7 млн руб. – заемные средства. Выплата кредита и займа будет производиться вплоть до 2016 года.

Когда организация может учесть расходы на приобретение нежилого помещения для целей исчисления налога, подлежащего уплате в связи с применением УСН?

Рассмотрев вопрос, мы пришли к следующему выводу:

В рассматриваемой ситуации организация может учесть расходы на приобретение нежилого помещения для целей исчисления налога, уплачиваемого в связи с применением УСН, в сумме 16 млн руб. равными долями на 30.09.2013 и 31.12.2013 при условии соблюдения всех требований п. 1 ст. 252 НК РФ.

Обоснование вывода:

В случае, если объектом налогообложения по налогу, уплачиваемому в связи с применением УСН (далее – Налог), являются «доходы, уменьшенные на величину расходов», налоговой базой признается денежное выражение доходов, уменьшенных на величину расходов (п. 2 ст. 346.18 НК РФ).

Перечень расходов, которые могут быть учтены при формировании налоговой базы по Налогу, приведен в п. 1 ст. 346.16 НК РФ. Данный перечень является закрытым. Это означает, что в состав расходов можно включить лишь те затраты, которые указаны в п. 1 ст. 346.16 НК РФ.

Так, в силу подп. 1 п. 1 ст. 346.16 НК РФ при расчете налоговой базы по Налогу могут быть учтены, в том числе расходы на приобретение, сооружение и изготовление основных средств (с учетом положений п.п. 3 и 4 ст. 346.16 НК РФ) при условии их соответствия критериям, указанным в п. 1 ст. 252 НК РФ (п. 2 ст. 346.16 НК РФ), то есть при условии, что они обоснованы (экономически оправданы), документально подтверждены и направлены на получение дохода.

Для целей главы 26.2 НК РФ в состав основных средств (далее – ОС) включаются ОС, которые признаются амортизируемым имуществом в соответствии с главой 25 НК РФ (п. 4 ст. 346.16 НК РФ).

Согласно п. 1 ст. 257 НК РФ под ОС в целях главы 25 НК РФ понимается часть имущества, используемого в качестве средств труда для производства и реализации товаров (выполнения работ, оказания услуг) или для управления организацией первоначальной стоимостью более 40 тыс. руб. В свою очередь, амортизируемым имуществом признается имущество, которое находится у налогоплательщика на праве собственности (если иное не предусмотрено главой 25 НК РФ), используется им для извлечения дохода и стоимость которого погашается путем начисления амортизации. Амортизируемым имуществом признается имущество со сроком полезного использования более 12 месяцев и первоначальной стоимостью более 40 тыс. руб. (п. 1 ст. 256 НК РФ).

Как мы поняли, приобретенное организацией нежилое помещение соответствует критериям признания его амортизируемым объектом ОС, следовательно, затраты на его приобретение могут быть учтены при формировании налоговой базы по Налогу по правилам, установленным п. 3 ст. 346.16, п. 2 ст. 346.17 НК РФ.

Отметим, что в случае, если налогоплательщик применяет УСН с момента постановки на учет в налоговых органах, стоимость ОС принимается по первоначальной стоимости этого имущества, определяемой в порядке, установленном законодательством о бухгалтерском учете (п. 3 ст. 346.16 НК РФ).

Правила формирования в бухгалтерском учете информации об ОС установлены ПБУ 6/01 «Учет основных средств» (далее – ПБУ 6/01). Пунктом 8 ПБУ 6/01 предусмотрено, что первоначальной стоимостью ОС, приобретенных за плату, признается сумма фактических затрат организации на их приобретение, которая включает в себя, в том числе, суммы, уплачиваемые в соответствии с договором продавцу.

Следовательно, в рассматриваемой ситуации цена приобретения нежилого помещения будет участвовать при формировании первоначальной стоимости данного объекта ОС.

В соответствии с под 1 п. 3 ст. 346.16 НК РФ расходы на приобретение (сооружение, изготовление) ОС, осуществленные в периоде применения УСН, принимаются с момента ввода этих ОС в эксплуатацию. При этом в течение налогового периода (календарного года – ст. 346.19 НК РФ) расходы принимаются за отчетные периоды равными долями. Отчетными периодами для целей исчисления Налога признаются I квартал, полугодие и девять месяцев календарного года (п. 2 ст. 346.19 НК РФ).

ОС, права на которые подлежат государственной регистрации в соответствии с законодательством РФ, учитываются в расходах с момента документально подтвержденного факта подачи документов на регистрацию указанных прав (п. 3 ст. 346.16 НК РФ).

Кроме того, следует учитывать, что расходами налогоплательщика, применяющего УСН, признаются затраты после их фактической оплаты (п. 2 ст. 346.17 НК РФ). Причем расходы на приобретение (сооружение, изготовление) ОС, учитываемые в порядке, предусмотренном п. 3 ст. 346.16 НК РФ, отражаются на последнее число отчетного (налогового) периода в размере уплаченных сумм.

При этом не имеет значение, за счет каких средств (собственных или заемных (кредитных)) осуществляются указанные затраты. Глава 26.2 НК РФ в данном случае не устанавливает каких-либо ограничений (письмо Минфина от 13.01.2005 г. №03-02-04/1/2).

Рассматриваемые расходы учитываются только по ОС, используемым при осуществлении предпринимательской деятельности (пп. 4 п. 2 ст. 346.17 НК РФ).

Таким образом, организация, применяющая УСН с объектом налогообложения «доходы, уменьшенные на величину расходов», вправе уменьшить полученные доходы на расходы, связанные с приобретением нежилого помещения, при одновременном выполнении следующих условий:

– имущество фактически оплачено;

– имущество введено в эксплуатацию;

– имеется документ, подтверждающий факт подачи документов на регистрацию права собственности на него (ст.ст. 130, 131 ГК РФ).

Поскольку все перечисленные условия в рассматриваемой ситуации выполнены в июле 2013 года, то организация может учесть расходы на приобретение нежилого помещения для целей исчисления Налога в сумме 16 млн руб. равными долями на 30.09.2013 и 31.12.2013 при условии соблюдения всех требований п. 1 ст. 252 НК РФ.