О незаконного проведения конкурса по выбору

Муниципалитет не обязан подыскивать для МКД «новую» УК сразу после того, как истек договор управления с прежней

УК, желающая «избавиться» от управляемого дома после истечения срока договора управления, проиграла дело об обязании органа местного самоуправления провести открытый конкурс по выбору новой УК для своего «бывшего» дома.

Отметим, что отношения между собственниками и УК давно были напряженными, — еще в 2016 году УК в одностороннем порядке пыталась прекратить договор управления, но по иску одного из собственников данные действия были признаны незаконными, а на УК возложена обязанность по надлежащему исполнению договора управления. Помимо этого, жители часто судились со своей УК и по другим вопросам — дому требовались разнообразные ремонтные работы, которые УК проводить не хотела.

Все важные документы и новости о коронавирусе COVID-19 – в ежедневной рассылке Подписаться

Поэтому о пролонгации договора управления не могло быть и речи. За два месяца до окончания срока договора (январь 2019 г.) УК уведомила муниципалитет о том, что дом останется без управления, намерений о его продлении УК не имеет, в связи с чем она просит своевременно организовать и провести открытый конкурс по отбору новой УК или ОСС в тех же целях. А через полтора месяца после истечения такого срока (конец апреля 2019 г.) уже подала заявление в суд о признании бездействия муниципалитета незаконным и обязании провести таковой конкурс в течение 10 дней после вступления решения суда в законную силу.

Однако суды встали на сторону органа местного самоуправления:

обязанность по выбору УК для управления МКД возложена на органы МСУ положениями ст. 161 Жилищного кодекса. Указанной нормой определены: условия возникновения такой обязанности (ч. 4 и ч. 13); способ отбора УК (открытый конкурс); сроки исполнения установленной обязанности;
в силу ч. 4 ст. 161 ЖК РФ орган МСУ проводит открытый конкурс по отбору УК, если в течение полугода до дня проведения указанного конкурса собственниками помещений в МКД не выбран способ управления этим домом или если принятое решение о выборе способа этим домом не было реализовано, а также в случае, если до окончания срока действия договора управления МКД, заключенного по результатам открытого конкурса, не выбран способ управления этим домом или если принятое решение о выборе способа управления этим домом не было реализовано;
из логического толкования вышеназванной нормы следует, что законодатель установил обязанность органа МСУ по проведению конкурса только в тех случаях, когда собственники МКД не выбрали способ его управления, либо такое решение не реализовали. Таким образом, приоритет отдается решению собственников дома;
помимо этого, порядок проведения конкурса установлен Правилами, утвержденными постановлением Правительства РФ от 6 февраля 2006 г. № 75, согласно которым конкурс проводится, если собственниками помещений в МКД не выбран способ управления этим домом (в том числе если собственниками не проводилось ОСС по вопросу выбора способа управления домом, или проводилось, но такое решение не было принято) или принятое решение о выборе способа управления домом не реализовано (в том числе не заключены договоры управления МКД между УК и собственниками);
при этом указанные правила, с учетом решения ВС РФ от 10 августа 2009 г. № ГКПИ09-830, не позволяют проводить конкурс по отбору УК в случае, если до дня проведения конкурса собственники помещений в МКД выбрали способ управления своим домом, даже если при этом не реализовали принятое решение;
в силу вышеприведенных положений закона именно собственникам помещений принадлежит первоначальное преимущественное право выбора способа управления и УК, и на них закон возлагает обязанность осуществить такой выбор, и только в случае нереализации собственниками, в том числе путем бездействия, соответствующего права, орган МСУ может провести конкурс по отбору УК;
в то же время собственники помещений в спорном МКД еще в далеком 2014 году избрали способ управления домом управляющей компанией, то есть приняли и реализовали свое решение о выборе способа управления и управляющей организации;
более того, собственники МКД не высказывали намерений о прекращении договора управления с УК-заявителем;
в частности, к моменту подачи заявления в суд УК, хотя и уведомила муниципалитет, что не собирается пролонгировать договор управления, но продолжала осуществлять обслуживание МКД, начислять плату за услуги, предусмотренные договором управления, выставлять квитанции собственникам и нанимателям МКД на оплату таких услуг, в том числе и на дату рассмотрения дела в суде первой инстанции;
уведомление о прекращении обслуживания дома в связи с истечением срока действия договора направлено жильцам МКД только спустя два с половиной месяца после истечения срока договора (и спустя месяц после подачи заявления в суд);
спорный МКД исключен из реестра обслуживаемых УК домов по её заявлению только спустя несколько месяцев после истечения срока договора управления (к этому моменту дело рассматривалось в арбитражном суде уже более полугода — заседания несколько раз откладывались);
следовательно, у суда отсутствуют основания считать непроведение муниципалитетом конкурса по отбору УК незаконным бездействием.

Верховный Суд РФ согласился с этим и отказал УК в пересмотре дела (Определение Верховного Суда РФ от 5 августа 2020 г. № 307-ЭС20-10358).

Как УО взыскать с ОМС убытки из-за незаконного открытого конкурса

Случается, УО узнаёт, что её дома по результатам открытого конкурса переданы другой компании. Такие ситуации решает суд. Если УО удастся добиться отмены результатов торгов, она вправе снова пойти в суд и взыскать с муниципалитета упущенную выгоду. На примере дела рассказываем, что УО важно сделать и учесть, чтобы выиграть спор.

Изучите основания, по которым муниципалитет вправе провести конкурс по выбору УО для дома

Согласно ч. 2 ст. 161 ЖК РФ, собственники помещений в МКД обязаны на ОСС выбрать один из способов управления их домом: заключить договор с УО, создать ТСЖ или кооператив. Если в доме 30 и менее квартир, то возможен вариант непосредственного управления.

При этом мало выбрать способ: необходимо его реализовать, то есть заключить договор управления или содержания и обслуживания общего имущества МКД.

Если собственники не выбрали или не реализовали способ управления, то согласно ч. ч. 4, 8 ст. 161 ЖК РФ, муниципалитет проводит открытый конкурс по выбору УО для дома, а если конкурс не состоится – назначает временную компанию. При этом случается, что орган местного самоуправления делает это даже при уже работающей в доме управляющей организации, считая, что собственники всё-таки не реализовали выбранный способ управления.

Рассмотрим дело № А81-3194/2020 и связанное с ним дело № А81-8021/2019, где УО столкнулась с такой ситуацией и отстаивала своё право не только работать в доме, но и получить от муниципалитета компенсацию за недополученный в спорный период доход.

Докажите в суде, что у муниципалитета не было оснований проводить открытый конкурс

Собственники помещений в двух МКД Салехарда выбрали непосредственный способ управления и заключили договоры на содержание и ремонт общего имущества с УО-1. Два года компания работала в домах, а затем узнала, что орган местного самоуправления провёл открытый конкурс по выбору УО для этих МКД и заключил договоры управления с УО-2 на три года. Орган ГЖН внёс изменения в реестр лицензий региона, отдав дома УО-2.

Первая компания подала иск в суд, требуя признать итоги открытого конкурса незаконными и вернуть ей дома (дело № А81-8021/2019). Она представила суду копии протоколов ОСС, на которых собственники выбрали непосредственный способ управления, и копии договоров с ней, которые подтверждали, что способ управления реализован.

Договоры на обслуживание и ремонт общего имущества не оспорены, пролонгируются ежегодно, поскольку ни одна из сторон не заявила об их расторжении. Поэтому муниципалитет не имел оснований проводить открытый конкурс по выбору УО для этих домов.

Администрация настаивала на том, что собственники помещений в спорных МКД выбранный способ управления не реализовали: не заключили договоры оказания услуг и выполнения работ по содержанию и ремонту общего имущества. УО-истец не разместила в ГИС ЖКХ договоры и иную информацию по её работе в домах, как того требует ч. 4 ст. 165 ЖК РФ. Муниципалитет не получал документы, которые бы подтвердили, что в домах способ управления реализован.

При этом орган местного самоуправления сослался на то, что обжаловать результаты открытого конкурса вправе только участник конкурса, а УО-1 таковым не являлась (п. 87 ПП РФ № 75).

Суды, рассмотрев доводы сторон, указали, что УО-истец имела право оспаривать результаты конкурса. На момент торгов она управляла спорными домами по договорам на содержание и ремонт общего имущества и решению ОСС. Из-за открытого конкурса эти договоры прекратили своё действие, значит, результаты торгов напрямую затрагивают права и интересы истца.

Все представленные УО-1 документы, подтверждающие реализацию выбранного в домах способа управления, суды признали доказательствами неправомерности действий администрации. Протоколы ОСС и договоры не оспорены и действительны. Результаты проведённого открытого конкурса суды признали недействительными.

Подайте в суд иск о взыскании с муниципалитета упущенных доходов из-за незаконного открытого конкурса

По итогам дела № А81-8021/2019 орган ГЖН исключил два спорных дома из реестра лицензий УО-2 спустя 11 месяцев после завершения открытого конкурса. УО-1 пошла дальше и снова обратилась в суд, на этот раз требуя от муниципалитета возместить ей упущенную выгоду: доходы, которые бы компания получила за почти год, когда у неё незаконно отобрали дома.

УО-1 требовала от администрации 400 тысяч рублей упущенной выгоды без учёта затрат, которые бы она понесла, выполняя работы и оказывая услуги по договорам.

Поскольку ранее УО-1 уже доказала, что итоги открытого конкурса недействительны, суды в новом деле приняли это как основание для положительного решения по иску о возмещении вреда. Согласно ч. 1 ст. 1064 ГК РФ, вред, причинённый имуществу юридического лица, подлежит возмещению в полном объёме. Главным вопросом спора между УО и муниципалитетом стала сумма упущенных доходов.

Рассчитайте сумму упущенной выгоды и докажите её обоснованность, подкрепив расчёты документами

Как отметил суд первой инстанции, управляющая организация должна предоставить доказательства, подтверждающие наличие у неё убытков, и обоснование требуемой от администрации города суммы. Эта сумма должна отвечать принципам разумности и достоверности (ч. 2 ст. 15, ст. 393 ГК РФ, п. 5 постановления Пленума ВС РФ от 24.03.2016 № 7).

Расчёт управляющей организации – истца об упущенной выгоде в 400 тысяч рублей был примерным. Поэтому суд принял за основу для установления суммы возмещения расчёт, который предоставила в суд УО-2, управлявшая домами в спорный период. Суды посчитали его более обоснованным и достоверным.

Вынося решение, суд указал, что плату от собственников компания перечисляет исполнителям работ и услуг. Реальным доходом УО является только доход от управления МКД. Именно эта часть средств от владельцев помещений, а не вся плата за ЖКУ, является упущенной выгодой. В итоге УО-1 получила только 100 тысяч рублей недополученных доходов.

Управляющая организация попыталась оспорить такое решение в апелляционном и кассационном судах. Она указала, что суд необоснованно занизил размер упущенной выгоды. Расчёты УО-2 неподтверждённые, компания при их составлении применила несопоставимые с УО-1 показатели.

Расходы, представленные самой УО-1, не являются приблизительными: за основу взяты документально подтверждённые расходы по спорным домам за период до их незаконной передачи в управление УО-2. При этом, как отметил истец, вторая компания могла умышленно представить некорректные завышенные расчёты, ведь они конкуренты.

Но суды менять уже принятое решение не стали. Они посчитали, что сделанный коллегами расчёт определён исходя из всех обстоятельства дела и отвечает принципам справедливости и соразмерности ответственности допущенному нарушению (ч. 1 ст. 15 ГК РФ).

На заметку

Подобное дело, когда муниципалитет проводит открытый конкурс по выбору УО при выбранном собственниками и реализованном способе управления, не единственное в судебной практике.

Мы уже рассказывали, как ВС РФ отменил результаты таких торгов, рассматривая дело № А41-88593/2019. Он отметил, что муниципалитет не вправе проводить конкурс, если собственники уже выбрали УО, даже если сведения о доме не внесены в реестр лицензий. Это не свидетельствует о том, что способ управления домом не реализован.

Суд удовлетворил иск, указав, что администрация была не вправе проводить конкурс, поскольку способ управления спорными МКД уже был выбран собственниками помещений самостоятельно при проведении собрания

ООО (истец) обратилось в суд с иском к Администрации городского округа (ответчик), уточнений просило признать незаконным бездействие, выраженное в непринятии решения об отказе от проведения конкурса и непроведении мероприятий по размещению и рассылке извещений об отказе от проведения конкурса по отбору управляющей организации для управления многоквартирными домами.

Решением арбитражного суда, оставленным без изменения постановлением арбитражного апелляционного суда, в удовлетворении заявленных требований отказано. Арбитражный суд Московского округа постановлением от 06.08.2020 N А41-77541/2019 указанные судебные акты отменил.

Как следует из материалов дела и установлено судами, общество на основании части 17 статьи 161 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее — ЖК РФ) определено в качестве управляющей компании для управления МКД с определением перечня работ и их стоимости.

На сайте https://torgi.gov.ru руководителем общества обнаружена информация об опубликовании администрацией (организатор конкурса) извещения о проведении открытого конкурса по отбору управляющей организации для управления МКД. Обществом в адрес Главы городского округа и начальника территориального управления направлено уведомление о выборе собственниками МКД способа управления и управляющей организации — общества, с которым были подписаны договоры управления, с приложением копий подтверждающих документов, а также решений суда по спорам о переоформлении лицензии.

Общество, считая, что администрацией допущено незаконное бездействие по непринятию мер, выраженное в непринятии решения об отказе от проведения конкурса и непроведении мероприятий по размещению и рассылке извещений об отказе от проведения конкурса по отбору управляющей организации для управления МКД, расположенными по указанным адресам, обратилось в суд с иском.

В соответствии с частями 2, 3 статьи 161 ЖК РФ собственники помещений в многоквартирном доме обязаны выбрать один из способов управления многоквартирным домом. Способ управления многоквартирным домом выбирается на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме и может быть выбран и изменен в любое время на основании его решения. Решение общего собрания о выборе способа управления является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме. Согласно части 4 статьи 161 ЖК РФ орган местного самоуправления в порядке, установленном Правительством Российской Федерации, проводит открытый конкурс по отбору управляющей организации, если в течение года до дня проведения указанного конкурса собственниками помещений в многоквартирном доме не выбран способ управления этим домом или если принятое решение о выборе способа управления этим домом не было реализовано. Открытый конкурс проводится также в случае, если до окончания срока действия договора управления многоквартирным домом, заключенного по результатам открытого конкурса, не выбран способ управления этим домом или если принятое решение о выборе способа управления этим домом не было реализовано.

В силу пункта 39 постановления Правительства Российской Федерации от 06.02.2006 N 75 «О порядке проведения органом местного самоуправления открытого конкурса по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом» (далее — Правила) в случае если до дня проведения конкурса собственники помещений в многоквартирном доме выбрали способ управления многоквартирным домом или реализовали решение о выборе способа управления этим домом, конкурс не проводится.

Из материалов дела, исследованных судами, утверждений общества следует, что администрация не вправе была проводить конкурс, поскольку способ управления спорными МКД уже был выбран собственниками помещений самостоятельно при проведении собрания. Обществом администрации направлялось уведомление о реализации выбранного способа управления с приложением копий протоколов и договоров управления.

Таким образом, при получении уведомления и проверке изложенных в нем оснований администрация обязана была отказаться от проведения конкурса в силу пункта 39 Правил.

О незаконного проведения конкурса по выбору управляющей компании.

Что можно сделать и отстоять законность, ООО обслуживает 12 квартирный дом с 2012 года как непосредственное управление. Администрация города берет и выставляет его на конкурс, по выбору управляющей компании. Об этом не извещает жильцов, не извещает обслуживающую компанию. Жильцы пишут в прокуратуру, прокуратура молчит. А до этого мэр города агитировала всех в МУП компанию, директор этого МУП, ее подруга, да еще судимая за продажу квартир, когда работала в КОМИ. Обещая горы великие и отремонтировать все дома и выделить пять миллионов на устройство детских площадок. Вообщем «заманиху» хотела сделать. Но народ не идет, так она самовольно вот так выставила на конкурс, считаем что не законно. Имеется протокол общего собрания, по выбору способа непосредственного управления и заключен договор на обслуживание. Прошу дать совет как поступить и отстоять законные права.

Ответы на вопрос:

А вы в Г-ЖИ протокол собрания направляли? Советую направить, если нет. Непосредственное управление один способов управления МКД в соответствии со ст.161 ЖК РФ. Если администрация решит провести конкурс в отношении вашего дома, то через суд признать это решение незаконным. Ну и обязательно уточнить вопрос о том, имеет ли право ООО вообще на данный момент осуществлять такой вид деятельности, как оказание услуг по обслуживанию МКД.

Антонина, поскольку у Вас определен непосредственный способ управления МКД, никто не имеет права навязывать Вам управления какой то сторонней компанией согласно ЖК РФ Статья 161. Выбор способа управления многоквартирным домом. Общие требования к деятельности по управлению многоквартирным домом

.
2. Собственники помещений в многоквартирном доме обязаны выбрать один из способов управления многоквартирным домом:
1) непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме, количество квартир в котором составляет не более чем тридцать;
2) управление товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом;
3) управление управляющей организацией.

Напишите коллективное заявление в суд и отстаивайте свои интересы.

Прокурор разъясняет — Прокуратура Владимирской области

Согласно части 4 статьи 161 Жилищного кодекса РФ орган местного самоуправления в порядке, установленном Правительством Российской Федерации, проводит открытый конкурс по отбору управляющей организации, если в течение года до дня проведения указанного конкурса собственниками помещений в многоквартирном доме не выбран способ управления этим домом или если принятое решение о выборе способа управления этим домом не было реализовано. Открытый конкурс проводится также в случае, если до окончания срока действия договора управления многоквартирным домом, заключенного по результатам открытого конкурса, не выбран способ управления этим домом или если принятое решение о выборе способа управления этим домом не было реализовано.

Частью 13 статьи 161 ЖК РФ предусмотрено, что в течение двадцати дней со дня выдачи в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности, разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома орган местного самоуправления размещает извещение о проведении открытого конкурса по отбору управляющей организации на официальном сайте в сети «Интернет» и не позднее чем в течение сорока дней со дня размещения такого извещения проводит в соответствии с частью 4 статьи 161 ЖК РФ открытый конкурс.

В соответствии с частью 14 статьи 161 ЖК РФ до заключения договора управления многоквартирным домом между застройщиком и управляющей организацией, отобранной по результатам открытого конкурса, проведенного в соответствии с частью 13 статьи 161 ЖК РФ, управление многоквартирным домом осуществляется управляющей организацией, с которой застройщиком должен быть заключен договор управления многоквартирным домом не позднее чем через пять дней со дня получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома.

Договор управления многоквартирным домом между застройщиком и управляющей организацией заключается на период до определения победителя указанного конкурса.

В случае если введенный в эксплуатацию объект капитального строительства может быть признан многоквартирным домом, орган местного самоуправления обязан провести (объявить) открытый конкурс по отбору управляющей организации для управления этим многоквартирным домом.

В соответствии с частью 1 статьи 15 Закона о защите конкуренции органам местного самоуправления, иным осуществляющим функции указанных органов органам или организациям запрещается принимать акты и (или) осуществлять действия (бездействие), которые приводят или могут привести к недопущению, ограничению, устранению конкуренции.

Таким образом, бездействие органа местного самоуправления, в случае непроведения открытого конкурса по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом, будет содержать признаки нарушения части 1 статьи 15 Закона о защите конкуренции.

Аналогичная позиция изложена в письме ФАС России от 09.10.2015 N АЦ/54994/15 «О контроле за соблюдением требований Федерального закона от 26.07.2006 N 135-ФЗ «О защите конкуренции» при проведении органом местного самоуправления в соответствии с частью 13 статьи 161 ЖК РФ открытых конкурсов по отбору управляющей организации в отношении отдельных блок — секций вновь введенного в эксплуатацию многоквартирного дома» Ковровская городская прокуратура

Вконтакте
LiveJournal
Facebook
Twitter

Прокуратура
Владимирской области

Прокуратура Владимирской области

20 ноября 2015, 20:13