Межевание земельного участка: споры с соседями об

Что делать, если план межевания сделан с нарушениями?

– А если границы земельного участка (соответственно, и забор) установлены с нарушением статей Градостроительного кодекса о разработке проектов межевания территории (а это, как правило, так), то это можно доказывать в судах? Или бесперспективно, потому что государственный кадастр? То, что делают земельщики, проектами межевания называть нельзя, так как они определяют границы только по отношению к одному объекту, не учитывая никаких общественных интересов.

Отвечает директор компании «Жданов групп» Евгений Жданов:

Действительно, случаются ситуации, когда план межевания территории выполняется с нарушениями. К примеру, неверно указывают границы поворотных точек. Особенно часто так происходит, если земельные участки имеют неправильную форму. Что касается забора, то, согласно Градостроительному кодексу, он является элементом благоустройства и не имеет отношения к непосредственно межеванию территории. Безусловно, если оно произведено с нарушениями, можно обращаться в суд и выиграть его. Однако первоначально необходимо обратиться в Росреестр или кадастровую службу специализированной организации, куда можно принести план своего участка и указать, что Ваши права ущемлены. После этого на Ваш участок выезжает бригада кадастровых инженеров, которые проверяют наличие ошибок или нарушений. С составленным протоколом, выданным государственным органом, уже можно обращаться в суд.

Такие дела – не редкость, и выиграть их вовсе не сложно, как полагают многие. Кстати, до суда доходят в основном дела о спорах между соседями по земельным участкам. Если же проект межевания выполнен неверно по ошибке или халатности кадастровых инженеров, вопрос, как правило, решается на месте.

Отвечает адвокат Тейфук Гафаров (Симферополь):

К сожалению, качество работы землеустроителей оставляют желать лучшего. Еще хуже, когда заказчик работ умышленно пошел на захват чужой территории при помощи исполнителя. В этом случае единственный вариант защиты – суд. Во-первых, необходимо обратить внимание на сроки исковой давности. Здесь идет речь о том, когда стало известно о нарушении прав. Во-вторых, найти грамотного землеустроителя, который сможет, проведя замеры, установить нарушения. В идеале – когда работы будут заказаны Вашим адвокатом.

Как правило, проблемы возникают из-за того, что при оформлении нарушаются требования закона по согласованию границ с соседями. Согласование границ проводится со смежными соседями. Закон гласит, что эту процедуру можно проводить, пригласив на собрание заинтересованных граждан или решив данный вопрос с каждым по отдельности. Зачастую нечистые на руку исполнители организуют фиктивные собрания и «рисуют» результаты в протоколе. Перспективы же судебного разбирательства зависят от того, действительно ли были нарушены Ваши права и правильно ли выбрана адвокатом правовая позиция.

Отвечает руководитель центрального отделения городской недвижимости «НДВ» Светлана Жукова:

Если границы земельного участка установлены с нарушением статей Градостроительного кодекса, необходимо делать новое межевание. Кадастровый инженер фиксирует границы участка при помощи межевых знаков и фиксирует их в документации. Если соседи либо сам собственник не согласны с результатами проведенной процедуры, то к составленному межевому плану Вы должны приложить свои возражения в письменном виде. В дальнейшем возражения будут рассмотрены в Росреестре, а при необходимости переданы в суд. Однако имейте в виду, что перед тем, как проводить межевание, нужно оповестить в письменном виде всех заинтересованных лиц – владельцев смежных участков.

Отвечает частнопрактикующий юрист компании «Суворовъ и партнеры» Виктория Суворова (Пятигорск):

Нужно обращаться в суд, если границы размежеваны не верно. Судебная практика складывается по-разному: все зависит от конкретных обстоятельств дела. Далеко не во всех регионах «земельщики творят беспредел». В Ставропольском крае все более-менее правильно. Вместе с тем у меня в практике было два таких спора, и оба были успешно решены в суде в пользу истца.

Текст подготовила Мария Гуреева

Не пропустите:

Присылайте свои вопросы о недвижимости, ремонте и дизайне. Мы найдем тех, кто сможет на них ответить!

Редакция оставляет за собой право выбирать темы из числа вопросов, которые прислали пользователи.

Иск о признании недействительными результатов межевания и комплексные кадастровые работы (краткая заметка)

Законодательство и судебная практика не перестают наполнять теоретические и научно-практические конструкции дополнительным содержанием. В 2016 г. вышла моя книга «Исковая защита прав на земельные участки и межевание» (М.: ИнфотропикМедиа, 2916), в которой я предпринял попытку классификации всех земельных исков (оставив более глубокую догматическую разработку их конструкций на будущее). Комплексные кадастровые работы (далее — ККР) в параграфе об иске о признании недействительными результатов межевания мной не затрагивались, сами эти работы широко развернулись в последние года три, так что только сейчас можно подводить какие-то промежуточные итоги. Итак, результатом ККР является карта-план (квартала, кварталов), которая отражает — среди прочего — уточнение местоположения границ земельных участков. Граждане, не согласные с результатами ККР (не согласные, н-р, с изменением местоположения границ и уменьшения площади участка более чем на 10% от указанной в ЕГРН) начали обращаться в суды с исками о признании недействительными результатов ККР. Складывающаяся практика побуждает меня, как автора книги 2016 г., внести поправку в один важный тезис. Да и конкретный повод к этому появился: 08.09.2020 г. в 4-м кассационном в Краснодаре поставлена, как я надеюсь, «жирная точка» в деле, в к-м я подготовил и досудебное заключ. кад. инженера, и представлял в суде истца (он же ответчик по встречному иску). Хотя как судебный эксперт я стараюсь воздерживаться от ведения дел.

Иск о признании недействительными результатов межевания, как и другие универсальные земельно-правовые иски (см. о них подробнее в моей книге 2016 г. на с. 36-56 и далее параграфы по каждому иску), в качестве самостоятельного способа защиты не могли появиться раньше, чем начали сказываться первые результаты земельной реформы 90-х гг. XX в. С технической точки зрения обращение в суд с иском стало возможно после появления Инструкции по межеванию земель 1996 г., в которой под межеванием понимается «комплекс работ по установлению, восстановлению и закреплению на местности границ земельного участка, определению его местоположения и площади» (п. 1.1. Инструкции). Инструкция по межеванию земель 1996 г. предусматривала не только выявление дефектов межевания, будь то сами съемочные работы, или процедура согласования местоположения границ, но и возможность обжалования результатов межевания «в установленном порядке» (п. 15). Хотя ни ЗК РСФСР 1991 г., ни федеральные законы до 2001 г. этого вопроса не касались вовсе. В появившихся гораздо позже Методических рекомендациях по проведению межевания объектов землеустройства 2003 г. так же ничего не говорилось об обжаловании результатов межевания. На уровне закона возможность разрешать споры, возникающие при проведении землеустройства, «в соответствии с законодательством Российской Федерации» была закреплена в ст. 26 Закона от 18.07.2001 о землеустройстве. Цель иска о признании недействительными результатов межевания состоит в признании юридически закрепленных границ земельного участка ответчика установленными с нарушением требований законодательства (эти «нарушения» рассматриваются мной в книге 2016 г. подробно; во втором издании книги, рукопись к-й никак не решаюсь отправить в издательство, добавлю новый материал). На стр. 113 книги 2016 г. я указал, что «требование истца направлено на признание недействительными результатов межевания «чужого» земельного участка и «чужой» границы, а не своего».

Иначе обстоит дело с иском о признании недействительными результатов ККР: здесь требование истца направлено на признание недействительными результатов межевания «своего» земельного участка и «своей» границы, а не «чужого». Дело в том, что в результате выполнения ККР осуществляется (в первую очередь) уточнение местоположения границ земельных участков (подп. 1 п. 2 ст. 42.1 Закона 221-ФЗ) в публично-правовом поле в определенной единице кадастрового деления территории, а не вследствие частной инициативы в отношении отдельного участка. При этом законодатель предусмотрел «зазор», допуск, так сказать: уточняемая площадь может уменьшиться по сравнению с «реестровой» площадью, но не более чем на 10%. Если площадь уменьшилась более чем на 10%, то сведения о таком земельном участке включаются в план-карту территории только при наличии письменного согласия правообладателя (п. 5 ст. 42.8 Закона 221-ФЗ). В отличие от порядка согласования местоположения границ, который установлен ст.ст. 39-40 Закона 221-ФЗ (кадастровый инженер сам подготавливает акт согласования, назначает день согласования, предлагает внести в акт запись о согласовании или возражения относительно местоположения границ, получает возражения по почте), статьей 42.10 Закона 221-ФЗ установлен иной порядок. Согласование местоположения границ земельных участков при выполнении ККР осуществляется согласительной комиссией на одном из заседаний (п. 1 ст. 42.10 Закона 221-ФЗ), которая оформляет и акт согласования местоположения границ (подп. 3 п. 6 ст. 42.10 Закона 221-ФЗ). Заинтересованное лицо вправе направить в комиссию возражения относительно уточнения местоположения границ «своего» земельного участка (п. 14 ст. 42.10 Закона 221-ФЗ), а комиссия обязана рассмотреть эти возражения.

Судебная практика показывает: граждане ошибочно полагают, что, во-первых, именно кадастровый инженер обязан письменно уведомить их о том, что площадь «уточняемого» земельного участка уменьшается более чем на 10% от размера, указанного в ЕГРН. Однако кадастровый инженер в данном случае работает по контракту в интересах Заказчика и все юридически значимые вопросы разрешаются Заказчиком. Кадастровому инженеру (исполнителю в целом) законом вменяется в обязанность всего лишь уведомление граждан (если в ЕГРН имеется адресная информация) о начале выполнения ККР (п. 2 ст. 42.7 Закона 221-ФЗ). Во-вторых, граждане ошибочно полагают, что раз они не дали своего письменного согласия на такое уменьшение, то карта-план территории в части, в к-й указаны уточненные сведения в отношении принадлежащего им участка, подготовлена с нарушением закона. Местоположение границ считается согласованным, если заинтересованное лицо не представило возражения (подп. 1 п. 17 ст. 42.10 Закона 221-ФЗ), т.е. какого-либо обязательного письменного согласия не требуется.

В целом же – как показывает набирающая «оборот» практика рассмотрения дел по искам о признании недействительными результатов ККР – можно говорить о том, что конструкция иска о признании недействительными результатов межевания является работающей применительно к новому виду кадастровых работ. Не исключаю, что эта конструкция будет и далее наполняться, благодаря судебной практике. Причем истцами в такого рода делах могут выступать также органы гос.власти и местного самоуправления, когда их не устраивает уточнение границ земельных участков, которые принадлежат гражданам и юрлицам, образование земельных участков под зданиями (в части размера участка) или исправление реестровых ошибок. В таких случаях, как я указал выше, требование истца направлено на признание недействительными результатов межевания «чужого» земельного участка и «чужой» границы.

Споры с соседями при земельном межевании

• Определением и графической фиксацией чётких границ территории;
• Определением точного месторасположения участка, закреплённого в пределах межевых знаков;
• Измерением точной площади земельного объекта;
• Топографической съёмкой недвижимости;
• Оформлением документации, чтобы проделанная работа имела юридическую силу и была внесена в ЕГРН;
• Подачей документации и составлением межевого плана, с последующей передачей его Росреестру.

Проводят межевые работы только квалифицированные специалисты с государственной лицензией.

Целесообразность проведения

Так как межевание земельного участка спорами с соседями часто не ограничивается, эта процедура никогда не будет лишней. Она непосредственно связана с процессом землеустройства, направленным на установление порядка границ земельных территорий в пределах определённых регионов. Это важно и при образовании новых объектов недвижимости, которые впервые становятся на кадастровый учёт.

Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа →

Это быстро и бесплатно! Или звоните нам по телефонам (круглосуточно):

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — позвоните нам по телефону. Это быстро и бесплатно!

Процедура весьма длительная, часто тянется до полугода и требует личных визитов не в одну государственную инстанцию, даже если речь не идёт о суде. Потребуется целый пакет документов и предстоит согласовать все нюансы с соседями. Несмотря на то, что по закону этот момент можно обойти, от дальнейших возможных конфликтов это не застраховывает. Кроме того, межевание само по себе требует не таких уж и малых финансовых затрат.

До того, как между соседями возникнет конфликт, имеет смысл самостоятельно затеять всю процедуру. Имея на руках готовые бумаги и уже внесённый изменения в ЕГРН, у несогласных лиц будет намного меньше возможностей обратиться в суд. Когда дело таки доходит до судебного разбирательства, на практике чаще удовлетворяется требование той стороны, которая провела межевание первой.

Согласование с соседями

До проведения процедуры с межеванием необходимо обратить внимание на некоторые особенности. В соответствии с российским действующим законодательством в сфере кадастра, обязательным пунктом определения границ территории является письменное, официальное уведомление об этом владельцев соседних участков земли. Сделать это можно обойдя самостоятельно всех соседей и прося их подписать соответствующее извещение о том, что межевание будет проводиться и о его сроках. Также в уведомлении должна быть информация о том, кто будет проводить межевые работы. Если пообщаться с соседями лично не представляется возможным, нужно направить уведомления заказными письмами с уведомлением за месяц до проведения работ. Когда и местонахождение владельцев соседних земель неизвестно, достаточно подать в местную газету соответствующее объявление.

В случае, если уведомление правильно составлено и со стороны инициатора не было никаких ошибок, но при этом кто-либо из соседей не хочет подписывать согласие или же вовсе противится процессу, это будет тормозить процедуру. Тем не менее, важно иметь на руках все документы, свидетельствующие о том, что уведомления направлялись каждому. Только после этого решение споров возможно через суд.

Документ согласования

Мирное согласование границ между соседями должно подтверждаться подписанным актом. Составлять его должен кадастровый инженер после того, как проведёт соответствующие замеры территории. Предметом согласования служат границы земельных участков, а подписывают документ заинтересованные лица, владельцы.

В качестве границ территории понимают описания поверхности земли, установленной в результате процедуры межевания и зафиксированной в соответствующем реестре. Акт в обязательном порядке должен содержать в себе:

• Фамилию, имя и отчество каждого заинтересованного лица, их паспортные данные;
• Детальное согласование размещения границ;
• Схематическое изображение каждой точки, указывающей на границы;
• Имеющиеся возражения, если таковые есть;
• Подпись и печать кадастрового инженера, который составил акт;
• Подпись каждого участника, то есть заинтересованного лица.

В случае, если владельцы соседних участков согласия на межевание не дали и вовсе не явились, работы можно проводить и без них, но только в том случае, если уведомления были своевременно направлены. Важно соблюдать сроки и правила, чтобы после в суде истцы не апеллировали нарушениями ответчика.

Нужно ли межевание вообще?

Есть ряд случаев, когда процедуру чёткого определения границ земельных участков проводить необходимо.

Процесс оспаривания

Споров при межевании земельных участков много, и зачастую они возникают из-за несвоевременного оформления нужных процедур. Очень важно попытаться найти компромисс мирным способом, поскольку в ином случае это обеим сторонам будет стоить времени, сил и денег.

В случае, если территории двух или более земельных участков, находящихся во владении разных лиц, пересекаются, кадастровый инженер обязан об этом сразу сообщить. Уведомление не должно быть устным. Подготавливается официальное письменное заключение, в котором отображается наложение границ участков. Представляется это заключение той стороне, которая является нарушителем. Далее задача кадастрового инженера сводится к проведению дополнительных замеров. Иногда для этого привлекаются сразу несколько специалистов из разных организаций, чтобы после сопоставить полученные результаты.

После сравнения результатов, когда соседи никак не отреагировали на необходимость в проведении дополнительных проверок, можно подавать исковое заявление в суд для закрепления межевания в судебном порядке. Длительность судебного рассмотрения обусловлена тем, что на заседаниях должны присутствовать все заинтересованные стороны, а это значит, что заседания могут переноситься бесконечное количество раз.

Самовольный захват с постановкой в кадастр

Самовольный захват земли является весьма распространённой причиной для подачи судебных исков. Например, соседи могут незаконно передвинуть свой забор – это уже основание для подачи иска в суд. Однако стоит учитывать и то, когда он был передвинут и какие нормы действовали на тот момент. Для подтверждения факта нарушения границ суд учитывает:

• Как располагались границы до того, как произошёл самовольный захват;
• Несоответствия с правоустанавливающими документами обеих сторон;
• Действующие законодательные нормы на дату нарушения.

При подтверждении нарушений суд может обязать ответчика вернуть всё в прежний вид, восстанавливая, таким образом, права истца. Важно учесть, что сегодняшние правила несколько отличаются от прежних. Так, например, если кто-либо из владельцев недвижимого объекта нарушает границы, захватывает часть чужой земли самовольно и пострадавшая из-за этого сторона молчит, не принимает никаких действий, считается, что она не против такого определения и установления границ. При этом на оспаривание нарушения даётся очень маленький срок.

Если же возникает спор между соседями, межевание придётся приостановить, соответственно, возникнут и затруднения с оформлением соответствующих документов.

Обязательные экспертизы

В отношении межуемого объекта недвижимости самыми распространёнными причинами споров служит:

• Противоречие, имеющиеся между сведениями старых документов, так как ранее использовали другие способы и нормы, а землеустройство характеризовалось не точностью в плане определения границ;
• Любая ошибка, сделанная кадастровыми инженерами при проведении работ;
• Факт самовольного захвата.

Проявляются противоречия обычно, когда приходится подписывать акт согласования между собственниками, а также когда речь идёт о становлении недвижимости на учёт в кадастр, которым теперь занимается Росреестр.

Вопросы определения и фиксирования межи территорий являются техническими и требуют экспертизы по землеустройству. Когда речь идёт о спорах, особенно перешедших на рассмотрение суда, без экспертиз и вовсе нельзя обойтись. Сторона, которая выступает инициатором проведения экспертизы, должна правильно и чётко сформулировать все вопросы, чтобы в зале суда не возникало дополнительных. Более того, инициатором экспертиз вправе выступать сам суд.

Важно иметь в виду, что дополнительные экспертизы весьма дорогие. Если речь идёт об обычном определении границ, это обойдётся в пределах двадцати тысяч рублей, но когда ситуация доходит до судебного разбирательства, сумма возрастает в два раза.

Особенности процедуры

Процедура межевания земельных территорий платная. Проводить её может не только кадастровый инженер, но и частный специалист геодезической организации, которая имеет соответствующую государственную лицензию. При просмотре лицензии важно обратить внимание на сроки её действия и перечень работ, которые имеет право проводить организация. Чтобы заказать услуги специалиста, необходимо обратиться с заявлением и документами, удостоверяющими права собственности на землю. Нужен будет дополнительно и генеральный план, точнее, его копия, на которой указаны смежные участки. Потребуется также актуальная выписка из ЕГРН об отсутствии арестов и обременений и акт о согласовании с владельцами соседних участков. Не менее важно иметь на руках и справку, согласно которой на участке не проходят кабеля коммуникационной связи.

После изучения документов, поданных вместе с заявлением, проверки их в соответствии с действующими нормами землеустройства и градостроения, специалист выезжает на место лично, где проводит требующиеся замеры и заносит их в документы. На основании этих замеров и проведённой топографической съёмки составляется межевой план. Однако сам план будет готов только после того, как все споры будет решены, если они возникли при проведении межевых работ. В конечном итоге, все результаты должны отображаться в едином государственном реестре недвижимости.

Последние изменения в законодательстве могли быть не отображены в данной статье, в связи с этим статья могла утратить юридическую актуальность. В случае возникновения вопросов обязательно обратитесь за бесплатной консультацией к нашему юристу через форму ниже.

Подпись на заборе

alt=»Судебная практика показывает: споры о земле между соседями участков — самые трудные. Фото: Сергей Михеев/ РГ» />

Вряд ли можно найти на просторах страны районный суд, который бы не рассматривал иски соседей, не поделивших сотки. Кто-то недоволен тем, что сосед захватил буквально сантиметры чужого участка, а кому-то приходится возмущаться перенесенным на метры вглубь собственной территории забором соседа. В любом случае миром договориться почти ни у кого из сторон такого спора не получается и граждане идут в суды. Но и там не всегда находят правильные статьи для решения земельных конфликтов. Поэтому определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного суда РФ, пересмотревшей такой спор, может оказаться очень полезным гражданам, попавшим в похожую ситуацию.

Итак, один гражданин обратился в суд с иском к своему соседу по дачному участку. Его возмутило, что «захватчик» перенес свой забор в глубь его участка, отхватив 4,8 метра его территории. Еще истец попросил суд обязать соседа разобрать свой забор и перенести назад.

Районный суд, рассматривая этот спор, исходил из того, что истец и ответчик — собственники соседних участков земли, а граница между их участками определена заключением кадастрового инженера.

Так что никаких нарушений нет.

А еще суд отказался обязывать соседа разобрать и перенести забор, потому как стоит этот забор правильно — на границе, указанной кадастровым инженером. Апелляция с решением коллег из райсуда полностью согласилась. Так дело дошло до Верховного суда. Там вердикт местных судов изучили и сказали, что решение неверное — нарушены нормы законодательства. Вот какие нормы закона по разъяснению Верховного суда надо применять в таких спорах.

Есть Федеральный закон «О государственном кадастре недвижимости» (N 221 от 24 июля 2007 года). В этом законе сказано, что «местоположение» границ земельных участков надо обязательно согласовывать с так называемыми заинтересованными лицами. Это делается в тех случаях, когда «в результате кадастровых работ уточняется местоположение границ земельного участка или уточняются границы смежных участков, сведения о которых внесены в государственный кадастр недвижимости».

Верховный суд подчеркивает — предметом согласования по закону о кадастре является определение границ одного участка, которые одновременно являются границами соседних соток и принадлежат тому, кого закон называет заинтересованным лицом. При этом, напоминает Верховный суд, по тому же кадастровому закону это заинтересованное лицо не имеет права высказывать свои возражения по поводу границ участка соседа, если это не их общие границы.

Статья 39 Закона о кадастре гласит, что согласование границ проводится с гражданами, обладающими смежными участками на праве собственности. Из этого правила есть исключения — не требуют согласования границы смежных участков, если сотки находятся в государственной или муниципальной собственности и предоставлены гражданам в пожизненное, наследуемое владение или постоянное (бессрочное) пользование. Не согласовывают с соседями и земли, предоставленные юридическим лицам, которые не являются ни государственными, ни муниципальными организациями. Также не требуется согласования, если государственная или муниципальная земля предоставлена в бессрочное пользование казенному предприятию.

В нашем случае райсуд установил факт, что спор идет о смежных участках собственников. Закон «О государственном кадастре» говорит, что согласование границ по выбору кадастрового инженера можно проводить, пригласив на собрание заинтересованных граждан или согласовывать границы с каждым по отдельности.

Верховный суд напомнил — обычно согласовывают места, по которым пройдут границы, на собрании заинтересованных граждан, если речь идет о территории населенного пункта и его границах. Но в этом случае внутри самой деревни или поселка границы не рисуются.

В нашей же ситуации межевание проводил кадастровый инженер, а заказчиком работ был один из соседей. Они оба прекрасно знали о том, что есть еще один — смежный собственник. Но с ним границу не согласовывали. И еще один важный момент — кадастровый инженер установил границу заказчика по фактической границе, то есть нарисовал землю там, где уже стоял забор соседа. Верховный суд подчеркнул — кадастровый инженер, проведя границу между участками по забору, то есть по фактическому землепользованию, не мог не знать, что эта граница не совпадает с границей в документах.

Из этого Верховный суд делает вывод — отсутствие согласования границ участка может свидетельствовать о недействительности межевания. И добавляет, что в подобных спорах об установлении границ местный суд вправе сам дать оценку действиям кадастрового инженера даже без просьбы одной из сторон. Заявленные соседом требования к захватчику подпадают под статью 60 Земельного кодекса.

В этой статье Земельного кодекса говорится о таком способе защиты своих интересов, как восстановление положения, которое было до того, как были нарушены права гражданина на земельный участок.

В итоге Верховный суд отменил все решения и велел пересмотреть дело, но с учетом своих разъяснений.

Суд из-за земли может кончиться большими проблемами. Так, в Липецке спор соседей из-за захваченных соток завершился уголовным делом на сына истца, так как стороной в этом споре оказался заместитель председателя областного суда. Дело получилось крайне скандальное. После возмущения президента страны с ним сейчас разбираются в Генеральной прокуратуре.