Квартира с обременением – что это значит?

Что такое обременение, какие бывают виды обременений в отношении недвижимости

Обременение на квартиру – сейчас мы об этом слышим очень часто, в большинстве своем мы подразумеваем, что –это- «ипотека» или как правильно пиштся в выписках из Росреестра – «ипотека в силу закона», что — означает, что Вы – еще не владелец квартиры и не имеете полного права распоряжаться ей: то есть — имеете определенные ограничения («обременения») и не можете эту квартиру: продать, завещать , подарить без согласия банковской организации.

Но существует множество и других видов обременений.

Иными словами — это определенное ограничение Ваших прав, как собственника.

Рассммотрим 2 вида обременений.

Это так называемое «добровольное» обременение» и «недобровольное» обременение.

Из самого смысла этих понятий уже складывется умозрительное различие этих двух понятий обременений.

При добровольном обременении собственники добровольно и сознательно лишаюет себя части права на недвижимость.

Наиболее распространены 2 варианта таких добровольных «ограничений»:

Возможно также –«обременение» без согласия собственника – так называемое – принудительное обременение.

Как пример: наложение ареста на имущество- решением суда.

В этой части есть очень важный один момент, если Вы приобретаете квартиру с «обременением», то все обязательства по снятию обременения – переходят к Вам.

Таким образом, здесь нет расхожего правила- «Добросовестный приобретатель».

Рассмотрим основные причины и виды обременений, когда собственник ограничен в правах в части своей собственной квартиры.

-Суд наложил арест на квартиру. Это может быть в случае подачи иска о праве на квартиру одним из родственников, «ущемленным» в праве на эту недвижимость по его мнению. На время судебного разбирательства –на квартиру налагается арест. Вы не можете ее ни продать, ни подарить и т.д

Договор пожизненного содержания или Договор ренты.

Обычно такие Договора заключают пожилые люди , предоставляя право наследования жилья рентополучателю в обмен на какие –либо услуги личного характера:

обеспечение ухода, лекарственное обеспечение, уход за престарелыми собственниками (рентодателями), материальне обеспечение рентодателей и т.д.

Нахождение квартиры в длительной аренде.

Арендаторы, в случае, если они официально оформили Договор аренды с собственником – более чем на 12 месяцев обязаны регистрировать с Арендодателем –Договор аренды в Росреестре. Такую квартиру , если Договор аренды не расторгнут – продавать нельзя..

Постоянная регистрация в квартире определенных людей.

После продажи или до продажи квартиры- все проживающие обязательно должны сняться с регистрационного учета. Если- это не произошло- новый собственник может «выписать» их через суд, в принудительном порядке. Однако, существуют определенные категории граждан, на которых это правило не распространяется. Например, лица, не достигшие совершеннолетия, инвалиды 1-ой и , иногда 2-ой группы, лица- с правом пожизненного проживания.

Ипотека.

В настоящее время – это самая распространенная причина обременения. Согласно Закону об Ипотечном кредитовании- квартира находится в залоге у банка до полного погашения кредитных обязательств Покупателем, поэтому любая недвижимость в ипотеке- числится – как – с «обременением»

Обременение при продаже с рассрочкой платежа.

Такое бывает в том случае, если Продавец и Покупатель договорились о продаже квартиры –«в рассрочку», например, с рассрочкой платежа -в течение 5 лет. Такой Договор также можно зарегистрировать в Росреестре, как переход права собствености, но –с «обременением» до полного расчета между сторонами.

Далее – мы Вам расскажем, как снять обременение с Вашей недвижимости в случае с ипотечным кредитом и в случае с «рассрочкой» платежа.

По всем вопросам, касаемо недвижимости в городе Таганроге и близлежащих районах – обращайтесь в нашу компанию.

Как купить квартиру с обременением без риска?

Покупка квартиры – всегда дорогое удовольствие. И неудивительно, что большинство людей в первую очередь обращают внимание на самые бюджетные варианты. В список наиболее выгодных часто попадают квартиры с обременением. Они стоят значительно дешевле, чем аналогичные объекты, которые не находятся в залоге. Но есть и оборотная сторона медали: покупка обремененной жилплощади – это многоэтапный, а иногда – еще и довольно рискованный процесс. Чтобы сделка не обернулась многолетним кошмаром, нужно знать, как правильно купить квартиру с обременением.

Виды обременений

Обременение – это любое юридическое ограничение в отношении недвижимости. Оно образуется в связи с тем, что на жилье имеют права третьи лица или государственные учреждения. Соответственно, любые сделки с жилплощадью должны производиться с согласования всех заинтересованных сторон. Самостоятельно продать такую квартиру владелец не может. Случаи, в которых на жилье накладывается обременение, и другие нюансы этой процедуры, описываются в законе ФЗ-122 от 21.07.1997 «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

Основные виды обременений:

Ипотека – самый распространенный вариант. При заключении ипотечного договора квартира автоматически становится залоговым имуществом и гарантией исполнения обязательств перед банком. В течение всего периода кредитования жилье остается за заемщиком. Если он исполняет все условия, банковская организация убирает ограничение. Только после этого владелец может продать квартиру. Если же кредит не погашается, банк может продать залоговое имущество, чтобы вернуть заемщику ранее выплаченные средства. Ипотечное ограничение может быть наложено также при оформлении кредита под залог жилья.
Аренда. Ограничения возникают при условии заключения договора соответствующей формы. Такое жилье можно продать, но квартиросъемщик имеет право жить в арендованной квартире до конца срока действия договора. При этом владелец не имеет права сдать жилье другим лицам или использовать его для собственных нужд.
Рента – вид обременения, при котором права собственности на недвижимость передаются другому человеку в обмен на регулярные денежные выплаты или другие услуги. Сюда относится содержание с иждивением. Рентополучатель (владелец жилья) имеет право жить в своей квартире, но право собственности уже находится у рентодателя – того, кто осуществляет выплаты или оказывает помощь. Проще говоря, собственником получатель ренты уже не является, но и выселить его нельзя. Действие рентного договора прекращается только со смертью получателя.
Доверительное управление. По договору ДУ владелец жилья передает право управление недвижимостью специалисту без оформления на него права собственности. Соглашение вступает в силу после регистрации у нотариуса. Как только будет оформлен договор купли-продажи, обременение потеряет юридическую силу.
Опека. Несовершеннолетние собственники надежно защищены государством. Если в ходе сделки нарушаются их права, органы опеки вправе наложить запрет на заключение договора купли-продажи. Ограничение снимут после того, как будет доказано, что ребенок получит аналогичное по условиям жилье в другом месте.
Материнский капитал. Если квартира куплена при поддержке государства, после погашения кредита собственник обязан выделить детям долю в продаваемой квартире. Соответственно, он должен получить соответствующее разрешение органов опеки.
Арест. Ограничение может быть связано с невыполнением долговых обязательств либо арестом самого собственника. И в том, и в другом случае любые действия в отношении объекта должны быть согласованы с судебной комиссией. Она, в свою очередь, вправе самостоятельно принимать решения о конфискации и продаже недвижимости в счет уплаты долгов собственника.
Аварийные дома и памятники архитектуры. С таким жильем нельзя совершать никакие сделки. В первом случае владельцы имеют право на новую квартиру от государства, а значит, нужно просто дождаться своей очереди. Во втором – реализация должна быть согласована с соответствующими ведомствами.

Какие существуют риски?

Главная опасность для покупателя – не знать об обременении вообще. В результате в придачу к жилью можно получить обязательства перед совершенно незнакомыми людьми. Но если владелец не скрывает наличия ограничений и готов содействовать при сделке, отвергать вариант покупки обремененного жилья не стоит. Тем более, что оно в среднем на 30-50% дешевле остальных вариантов.

Основные нюансы, которые стоит учесть:

Сделки с недвижимостью, на которую наложено обременение, требуют больше времени, чем обычные. Кроме того, для них придется собирать расширенный пакет документов.
В случае покупки ипотечной квартиры есть риск отказа со стороны банка, который выдал кредит.
При приобретении жилья, на который заключен договор ренты, стоит учитывать возможность его расторжения. А значит, предыдущий владелец может сохранить право проживания в квартире.
О правах на обремененную недвижимость могут заявить временно отсутствующие жильцы – те, кто служит в армии, отбывает срок в тюрьме, находится в лечебном учреждении.
Если сделку признают недействительной, расходы на оформление документов и прочие издержки можно вернуть только через суд, предварительно доказав вину продавца.

Возможны дополнительные расходы: оплата долгов, неустойки перед квартиросъемщиками, траты на реконструкцию объекта и так далее.

Как проверить наличие обременений?

Существует несколько юридических документов, в которых отражаются данные об обременении:

Выписка из ЕГРН – основной источник информации о недвижимости. Он помогает понять, находится ли жилье в ипотеке, долгосрочной аренде или долевом владении, заключен ли на него договор ренты, является ли оно собственностью несовершеннолетнего.
Домовая книга или справка о прописанных – позволяют узнать, сколько жильцов зарегистрировано в квартире.
Договор приватизации – содержит информацию о лицах, которые отказались от официального оформления.
Документ о праве на материнский капитал – показывает, использовались ли эти средства для покупки недвижимости.

В большинстве случаев именно выписка из ЕГРН используется в качестве доказательства юридической чистоты сделки. Информация о смене владельца в обязательном порядке фиксируется Росреестром, поэтому вероятность того, что купленная квартира в дальнейшем преподнесет неприятные сюрпризы, полностью отсутствует. Получить документ в бумажном виде можно в любом МФЦ, в электронном – на сайте Росреестра.
Выяснить, не относится ли недвижимость к объектам архитектурного или культурного наследия, можно в районной администрации. Сложнее всего дело обстоит с арендой – это информация фиксируется только в договоре, который заключают собственник и будущий жилец. В этом случае придется обойтись неофициальными подтверждениями – например, расспросить соседей.

Как возможно снять обременение?

Что делать, если квартира уже с обременением? Его можно снять, разобравшись с причинами возникновения. Обременение аннулируется:

ипотечное – в момент полного погашения долга;
судебное – после того, как завершится разбирательство, а подсудимый будет признан невиновным;
рентное – по окончании срока действия договора, чаще всего – после смерти предыдущего собственника;
в остальных случаях (например, доверительное управление, аренда) – при наличии документов, подтверждающих завершение срока действия договора.

Какие условия сделки?

Порядок сделки может варьироваться в зависимости от вида обременения. Рассмотрим на самом популярном примере – покупке ипотечной квартиры. Процедура заметно отличается от стандартной:

Покупатель недвижимости арендует две отдельные банковские ячейки: одну – для покупателя, другую – для организации, которая выдала кредит.
Далее в ячейку для банка он вносит средства, которые направляются на погашение обязательств.
После получения денег банк выдает бумагу, которая подтверждает погашение кредита.
Стороны заключают договор купли-продажи без участия банка и регистрируют его в Росреестре.
Новый собственник получает документ о снятии ограничения.
Бывший владелец забирает из ячейки причитающиеся ему деньги
Право на квартиру переходит к покупателю.

На что еще обратить внимание?

Чтобы покупка жилья прошла гладко, не забудьте проверить его по следующим пунктам:

Перед внесением аванса лично убедитесь в корректности пакета документов, предоставленного продавцом. Лучше изучать их под контролем специалиста. Особое внимание следует уделить выписке из ЕГРН: помимо данных об известных вам обременениях, в ней не должны присутствовать сведения о каких-либо еще ограничениях.
Обратите внимание на состав семьи продавца. Если в ней двое или больше несовершеннолетних детей, есть вероятность, что при покупке жилья использовался материнский капитал. Соответственно, существует обязательство о наделении их долями в квартире. Если продавец уверяет, что материнский капитал не привлекался, попросите его подтвердить слова соответствующей справкой из Пенсионного фонда.
Проверьте, не признано ли жилье аварийным. Это можно сделать в Управлении жилищных отношений.
Уточните, не относится ли дом, в котором расположена недвижимость, к памятникам архитектуры. Лучше это сделать в Управлении по охране культурного наследия. Истории известны случаи, когда в районной администрации нужной информации не было.

Теперь вы знаете, что покупка квартиры с обременением – это хороший, но все-таки достаточно рискованный способ сэкономить на жилье. Поэтому если есть возможность избежать подобных сделок – лучше ею воспользоваться. А в остальных случаях поможет агентство недвижимости «Трансферт»! Наши специалисты оформят нужные документы, проконтролируют процесс и сделают максимум для того, чтобы избежать неприятных последствий в дальнейшем. Звоните!

Что такое обременение на квартиру и как его снять?

Один из методов воздействия на должников – установление ограничения права распоряжения или пользования отдельными объектами собственности. Такие ограничения могут распространяться на все категории имущества, включая недвижимость и транспортные средства.

Законодателем допускается продажа таких объектов, но их приобретение – это рискованная процедура, связанная с фактом – обременение на квартиру, что это может повлиять на имущественные права будущего владельца. Защитить свои имущественные права можно, оплатив размер задолженности во время покупки. Это должно быть прописано в договоре купли-продажи.

Что такое обременение на квартиру

Все виды правоотношений, связанные с получением имущественных прав, состоят из таких элементов:

распоряжение – возможность внесения изменений в состояние объекта или же проведение его отчуждения по личному желанию без согласия и участия других граждан;
использование – лицо может только пользоваться ценностями в рамках их целевого назначения;
владение – официальное признание человека собственником благ, что дает ему право пользоваться и распоряжаться объектами.

Эти права гарантированы Конституцией РФ и могут быть ограничены только на основании официального решения компетентных органов и, при достаточных на то обстоятельствах.

В законодательстве закреплено понятие, что такое обременение на квартиру и как его снять. В частности, под обременением принято подразумевать временное ограничение права пользования или распоряжения личной собственностью в рамках исполнительного производства, открытого по инициативе суда или на основании постановления судебного пристава. Такие санкции имеют ограниченный период действия и, как правило, зависят от факта погашения задолженностей по денежным обязательствам собственником.

Обременение на квартиру что это? Обременение дает право продавать такую собственность. Но мало кто из покупателей согласен отдавать денежные средства за жилье, право пользования и распоряжения которым – ограничено. Как показывает практика, оформление договора купли-продажи нередко происходит со злоупотреблением доверием со стороны покупателя. Так, собственник объекта не предоставляет информацию об обременениях и квартира со всеми сопутствующими обременениями переходит новому владельцу.

Если после регистрации прав собственности на объект в Росреестре стало известно, что жилье с юридическими ограничениями, то покупатель может аннулировать соглашение. Для этого предстоит обращаться в суд с исковым заявлением, представив полный пакет доказательств. Сделка будет отменена, недвижимость перейдет обратно нечестному продавцу, а вот забрать свои деньги уже не так просто.

Второй вариант – добровольное согласие покупателя на приобретение объектов с обременением прав собственности на них. Преимущество такой сделки в том, что значительно снижается стоимость самого объекта. На примере с квартирами, цена жилья может снижаться до 50% от средней рыночной стоимости.

Возможные виды обременения

На практике принято различать шесть разных категорий юридических ограничений, применимых к объектам недвижимой собственности. Наложение обременения на квартиру возможно только в ограниченном списке обстоятельств, подтверждение которых должно быть документальным.

Каждый факт отображается в ЕГРН (едином государственном реестре недвижимости), что позволяет предотвратить мошеннические действия со стороны продавца такой собственности.

Так, принято различать следующие категории юридических ограничений:

жилищный кредит (во время оформления ипотечного кредита приобретаемая квартира становится залогом, а это значит, что до погашения долга по ипотеке недвижимость фактически находится в собственности банка — кредитора);
соглашение пожизненного содержания (после подписания такого договора между сторонами фактический владелец собственности не имеет прав распоряжаться жильем, поскольку юридическим договором оно «обещано» опекуну);
арест, как метод юридического воздействия (возможен, если необходимо защитить имущество от реализации должником, а также когда ценности являются предметом совершения уголовного преступления);
аренда на основании коммерческого договора (такие соглашения имеют ограниченный срок действия и, пока юридическая сила контракта не завершится, реализовать собственность не получится);
доверенное управление (нотариальное разрешение на использование имущества, а также управление им не дает права распоряжаться ценностями);
ограниченные права опекунов на объекты, владельцами которых являются их подопечные (например, родители не могут распоряжаться недвижимостью, которая частично принадлежит их несовершеннолетним детям, в том числе, это касается жилья, купленного за материнский капитал).

Как снять обременение с квартиры после погашения

Ограничение с обременением прав собственности на жилые помещения возникает только при наличии для того юридических оснований. Поэтому устранение таких причин является основанием для снятия юридических ограничений.

Основные способы снятия ограничений:

непосредственное обращение в банк, если жилье находилось в залоге по кредиту или ипотечному займу;
Росреестр (допускается обращение через МФЦ), когда объектом обременений была недвижимость;
суд, если процедура инициирована судьей и реализовывается на основании исполнительного документа – судебного решения;
Госуслуги – удаленный способ подачи заявлений на отмену обременений;
органы опеки и попечительства, если необходимо реализовать собственность, принадлежащую несовершеннолетним детям.

Кроме того, некоторые из ограничений отменяются автоматически. Это происходит, когда прекращает действовать договор коммерческой аренды.

Как ограничиваются права собственника

Наложение ограничения на имущественные права в отношении некоторых категорий ценностей используется для таких целей:

предотвращение совершения уголовных и административных правонарушений с использованием объектов;
дальнейшая реализация собственности с целью покрытия долгов;
продажа благ для выплаты долгов по алиментам;
конфискация, как мера юридического взыскания.

Независимо от того, с какой целью применяется ограничение, а также какой вид обременения используется, для собственника это влечет такие последствия:

невозможность в полной мере пользоваться объектами собственности (ценности помещаются на хранение в ФСС или правоохранительные органы без доступа к ним владельца; если же собственность остается на хранении у самого должника, то использовать ее по назначению нельзя, например, вождение транспортного средства);
запрет на отчуждение собственности без согласия на участие в сделке покупателя;
невозможность передать имущество под залог в кредитном договоре.

Как снять обременение с квартиры после погашения ипотеки

Чтобы снимать ограничения с квартир, приобретенных в ипотеку, предстоит обратиться в Росреестр или МФЦ. Многофункциональные центры выполняют функции по принятию заявлений и их дальнейшей передачи в регистрационную палату. При себе предстоит иметь следующий пакет документов:

соглашение ипотечного кредитования;
выписка из банка о закрытии счета в банке;
закладная на квартиру;
паспорт.

Дополнительно пишется заявление на отмену всех ограничений и возврат имущества в полноценное владение заемщика, оплатившего задолженность.

После выполнения процедуры отмены обременения сразу можно приступать к оформлению прав собственности на объект и разделению его между близкими родственниками в равных или различных долях.

Можно ли прописаться в квартире с обременением

Процедура постановки на квартирный учет имеет несколько особенностей. В частности, для прописки самого владельца, а также близких его родственников в жилище достаточно просто обратиться в паспортный стол и оформить документы о регистрации. Если же, прописать нужно посторонних граждан, то не получится обойтись без согласия кредитора или другого учреждения, которым установлены обременения.

Если речь идет об ипотеке, то до погашения выплат прописать в квартире не получится никого. После выплаты кредита заемщик должен оформить постановку на учет своего супруга и детей. Чтобы гарантировать защиту имущественных прав каждого члена семьи, заемщик должен оформить нотариальное обязательство, по которому гарантирует, что способствует выделению доли собственности в объекте каждому члену семьи.

Процедура приобретения собственности, на которую наложены юридические ограничения, — это рискованное мероприятие, поскольку покупатель фактически соглашается разделить обременения с продавцом. Во время перевода денежных средств за покупку жилища, покупатель должен самостоятельно погасить долг из суммы платежа. Это должно быть прописано в договоре. С другой стороны, это отличный вариант приобрести жилье по сниженной стоимости.

Что такое обременение на квартиру?

Обременение на квартиру представляет собой появление отдельных прав на нее лиц или организаций, не являющихся владельцами по документам. Согласно законодательству, обременение выражается не только в ограничении прав, но и в возложении на собственника некоторых обязательств. Что представляет собой обременение квартиры?

Особенности

При обременении на квартиру появляются права у третьих лиц или организаций, которые не имеют права собственности. Обременение может вытекать из договора, выражаться в наложении ареста или ипотеки. Некоторые виды обременения позволяют только проживать в квартире и использовать ее для аренды. Другие требуют согласия сторонней организации для продажи или передачи в дар.

Как узнать, есть ли обременение на квартиру, находящуюся в вашей собственности? Для этого можно обратиться в Росреестр и запросить выписку из единого реестра недвижимости. Также информацию можно узнать на официальном сайте Росреестра.

Основные виды

Законодательство устанавливает следующие варианты ограничения в праве собственности:

Запрет на осуществление конкретных действий;
Ипотека;
Рента;
Аренда;
Арест;
Доверительное управление.

Чаще всего накладывается обременение в виде ипотеки. При покупке квартиры оформляется кредитный договор, а средства продавцу перечисляет банк. Когда договор будет подписан, в Росреестр передаются документы вместе с кредитным договором. Таким образом накладывается обременение. Его можно снять, когда долг будет полностью оплачен. Подобную недвижимость можно продать, если банк согласится на смену собственника.

Арест может наложить служба судебных приставов по решению суда. После оплаты долга арест снимается. Такую квартиру нельзя продать или подарить. В Росреестре сделку просто не зарегистрируют, а договор дарения или купли-продажи признают недействительным. Чтобы снять арест, необходимо полностью оплатить имеющуюся задолженность.

Что касается аренды, квартира может быть продана или подарена другому лицу. Но при этом полностью распоряжаться ей можно только после истечения срока аренды. Новый собственник может продлить аренду, но для этого придется заключить новый договор.

Рента представляет собой пожизненное содержание с иждивением. В данном случае собственник должен обеспечивать уход лицу, находящемуся на иждивении. Риск существует в том, что могут объявиться наследники, в результате чего договоренности будут отменены.

Обременение в виде доверительного управления обычно применяется в тех случаях, когда собственник в течение длительного времени проживает далеко и не может позаботиться о своем имуществе. Как правило, доверительное управление оформляется в пользу близкого или родственника.

Существует еще один вариант обременения – дом, являющийся памятником культуры или истории. В этом случае на собственника возлагается обязанность своевременного проведения реставрационных и ремонтных работ. Это не самые дешевые квартиры. К тому же, они требуют постоянных финансовых вложений. Но они подходят для настоящих ценителей истории и архитектуры.

Перед покупкой важно убедиться во всех особенностях обременения. Это позволит заранее сформировать представление о последствиях такой сделки.

Риски

Квартира с обременением опасна тем, что ее приобретение не всегда безопасно. Если предыдущий владелец не снял ограничение и передал квартиру другому лицу, придется столкнуться с множеством проблем. Процедура осложняется, если его место нахождения неизвестно или он отправился на проживание за границу. По этой причине перед покупкой недвижимости стоит проверить ее на обременение, запросив выписку из ЕГРН.

Если обременение сохранится, новый собственник не сможет полноценно распоряжаться новым имуществом.

Если речь идет об ипотеке или аресте недвижимости, сначала необходимо выплатить долг. После этого в Росреестр подаются соответствующие сведения. Регистратор снимет ограничение и предоставит новую выписку из ЕГРН. В ней должна быть графа – обременение отсутствует. Затем можно продать квартиру.

Выделяют следующие особенности:

собственник может распоряжаться квартирой после получения разрешения от залогодержателя;
нечестные продавцы зачастую скрывают наличие обременения;
квартира может быть выставлена на торги;
могут существовать обязательства перед физическим лицом или организацией.

Как ограничиваются права собственника?

Если квартира находится в залоге, у собственника сохраняется право на отчуждение недвижимости. Но для этого потребуется согласие залогодержателя. Если банк реализует квартиру в счет погашения ипотеки, собственнику придется освободить ее. Но согласно закону об ипотечном кредитовании, реализацию недвижимости можно отсрочить на срок до года. В ней можно временно проживать. Но это можно сделать только по решению суда.

У арендодателя не утрачиваются права на владение и распоряжение. Он передает имущество арендатору только в пользование на срок, ограниченный договором. Собственник может распоряжаться недвижимостью по собственному усмотрению, в том числе продать квартиру. Но аренда сохраняется на время действия договора, если его условия не нарушены.

Арест полностью ограничивает права распоряжения собственника. Но он может пользоваться квартирой, пока она не будет реализована на торгах. Чтобы этого избежать, необходимо погасить имеющийся долг. После этого арест будет снят.

Преимущества покупки и продажи с обременением

Наличие обременения – это ограничение на совершение сделок с такой квартирой. Будет сложно провести любую сделку. Если вам необходима конкретная квартира и она находится в обременении, следует привлечь опытного агента или юриста по недвижимости. Выделяют следующие преимущества:

владельцы таких квартир легче идут на снижение цены или изначально устанавливают цену ниже рыночной;
в случае привлечения опытного юриста не возникнет проблем с проверкой юридической чистоты сделки.

Есть преимущества и у продажи такой квартиры. Ее стоимость не может быть высокой, так как на нее сложно подобрать покупателей. Но можно договориться с будущим собственником о погашении долга перед банком или судебными приставами в счет оплаты договора. Это позволяет решить финансовые проблемы.

Купля-продажа с обременением

Как правило, передача прав собственности осуществляется после полного снятия ограничений. Следует предварительно решить данный вопрос, еще до продажи квартиры. В противном случае можно столкнуться с проблемами при регистрации сделки. Регистратор может приостановить регистрацию прав или отказать в этом.

Если квартира находится в ипотеке, можно договориться с покупателем о выплате оставшегося долга в счет оплаты квартиры. Для этого необходимо выполнить следующее:

Назначается собеседование со специалистом банка. Он оформляет необходимые документы.
Между покупателем и продавцом заключается предварительный договор купли-продажи, оформляется расписка в получении средств в счет оплаты долга.
Сотрудник банка выдает выписку о погашении долга и закрытии кредитного договора.
Документы подаются в Росреестр, где обременение снимается.
Сотрудник Росреестра выдает новую выписку из ЕГРН.

Затем можно приступить к подписанию основного договора купли-продажи, регистрации перехода прав собственности и оплате договора.

От покупателя не следует скрывать обстоятельства обременения. Во-первых, он или его агент может запросить выписку ЕГПР, в которой указываются данные об обременении. К тому же, покупатель может пойти вам на встречу, если требуется погасить долг. Он может сделать это в счет стоимости договора до или после его подписания.

Если вы планируете приобретать такую недвижимость, лучше заключить договор у нотариуса. При этом используются дополнительные документы о возможности заключения такой сделки. Нотариус использует индивидуальный договор, в котором описываются все условия передачи и дальнейшего распоряжения недвижимостью.

Также в стандартное соглашение можно внести пункт о сроке выселения и снятия с регистрации проживающих в квартире лиц. Что касается ипотечного обременения, учитываются гарантии выплат в установленные сроки. Если в квартире зарегистрирован ребенок, необходимо разрешение от органов опеки.

Каждый вариант ограничения отличается своими особенностями. Поэтому договор заключается с индивидуальным пакетом документов, включающим подтверждающие справки.

Советы для покупателей

Прежде чем согласиться на подобную сделку, необходимо выполнить следующее:

Собрать полную информацию об истории недвижимости;
Ознакомиться с известными вариантами обременений и их характеристиками;
До подписания договора проконсультируйтесь с юристом;
Убедитесь, что в квартире нет зарегистрированных или заручитесь согласием сняться с регистрационного учета до заключения договора.

В выписке из ЕГРН содержится основная информация обо всех владельцах имуществом. Если их слишком много, лучше подобрать другой вариант. Также понадобится архивная выписка из домовой книги. По ней видно не только тех, кто зарегистрирован в квартире, но и всех ранее прописанных лиц. По данным документам можно увидеть лиц, ущемленных в правах.

Таким образом, распоряжение квартирой с обременением зависит от его типа. В некоторых случаях квартиру можно передать другому собственнику. В остальных же случаях это запрещено.