Консьерж в многоквартирном доме — нахлебник или

Обязанности консьержа в многоквартирном доме

До недавнего времени консьержа можно было встретить лишь в гостиницах или элитных жилых комплексах жильцы которых могли себе позволить оплачивать труд такого работника. Теперь он может содержаться практически в любом многоквартирном доме, а в определенных случаях средства выделяются из городского бюджета.

Решение о том, чтобы нанять дежурного по подъезду и организовать его работу, принимается на собрании собственников жилья, причем инициатива может исходить как от самих жильцов, так и от управляющей компании.

История происхождения

Первые упоминания о консьержах уходят в глубину веков и датируются 12-м веком. Изначально под этим словом подразумевался человек, который отвечал за постоянное горение свечей в замке. Иные функции он стал выполнять намного позже.

Консьерж в том понимании, в каком он предстает и по сей день, появился лишь в начале прошлого столетия в сети отелей «Гранд», после чего эти работники стали стремительно появляться в гостиницах по всему миру.

Внимательное отношение консьержа к постоянным гостям отеля является залогом того, что клиент еще не раз воспользуется услугами именно этой гостиницы.

Кто нанимает дежурного по подъезду

Оплата работы консьержа, чаще всего, осуществляется самими жильцами. В отдельных ситуациях это бремя ложится на местный бюджет, но для этого необходимо выполнение некоторых условий.

В подъезде должно быть оборудовано специальное рабочее место, причем также из муниципальных средств и отсутствовать система видеонаблюдения. При соблюдении этих требований можно заявить свое право на помощь властей.

Повышение заработной платы консьержа возможно только при решении собственников в результате общедомового собрания. Способ и график перечисления средств определяются таким же образом.

Иногда в подъезде есть одинокие пенсионеры или малообеспеченные семьи, которым тяжело выделить даже небольшую сумму на общедомовые нужды, в том числе и на оплату содержания консьержа.

Нередко в таких ситуациях жильцы дома идут на компромисс освобождая малоимущих соседей от денежных трат взамен на временное выполнение обязанностей дежурного, уборку территории, украшение помещения к праздникам или иную помощь.

Основные обязанности

В каждом конкретном случае составляется должностная инструкция, регламентирующая функции консьержа. Однако существует основной перечень обязанностей, которые должен выполнять работник. Именно от этого перечня и следует отталкиваться при написании инструкции.

Консьерж должен:

1. Иметь список жильцов и знать каждого из них в лицо;
2. Быть абсолютно вежливым и сдержанным при общении как с собственниками жилья, так и с посетителями;
3. Следить за поддержанием порядка в подъезде;
4. Иметь представление обо всех происшествиях и экстренных ситуациях;
5. Информировать соответствующие органы обо всех нарушениях, происходивших в доме в его смену;
6. Следить за работой коммунальных служб, осуществляющих ремонт общего оборудования, проверять документы служащих и входящих в дом;
7. Вести журнал регистрации, в который вносятся все происшествия и принятые по их поводу меры;
8. Проявлять бдительность и сообщать правоохранительным структурам обо всех подозрительных лицах, замеченных на вверенной территории;
9. Передавать управляющей компании все жалобы жильцов и их пожелания по поводу улучшения работы всех систем в подъезде;
10. Составлять заявки о мелком ремонте оборудования;
11. Тщательно следить за погрузкой различных крупных и тяжелых предметов в лифты, чтобы предотвратить их перегруз и поломку;
12. Не допускать порчи общественного имущества и фактов хищения;
13. Осуществлять контроль за целостностью замков на дверях ведущих в подвал, на чердак и в подсобные помещения;
14. Оповещать жильцов о случаях возникновения общественно-опасных ситуаций;
15. Распространять информацию обо всех решениях управляющей компании;
16. Следить за своевременной уборкой подъезда и прилегающей территории;
17. Осуществлять контроль над системами освещения как внутри дома, так и снаружи;
18. Делать полный обход территории перед сдачей рабочей смены;
19. Пропускать жильцов и гостей в подъезд.

В должностной инструкции нередко описываются грубые нарушения, возникновение которых недопустимо в работе консьержа.

К ним относятся:

1. Разглашение конфиденциальных сведений касающихся любого из жильцов;
2. Нахождение на посту в состоянии опьянения (наркотического или алкогольного);
3. Длительное отсутствие на рабочем месте по неуважительным причинам;
4. Несдержанное поведение, ведущее к конфликтам с собственниками жилья.

Иные нюансы работы дежурного

Желательно, чтобы у консьержа имелись контактные телефоны всех жильцов.

Так он сможет информировать их об экстренных ситуациях, произошедших в их отсутствие.

Также немаловажно наличие обратной связи, чтобы собственники могли сообщать дежурному о своем длительном отсутствии, приеме большого числа гостей, доставке грузов, предстоящих ремонтных работах или сдаче жилья в аренду.

Чтобы консьерж мог полноценно исполнять назначенные ему обязанности, необходимо оборудовать полноценное рабочее место, в котором должен находиться телефон, «тревожная кнопка», санузел и минимальное количество мебели.

По желанию жильцов можно дополнить кабинку дежурного небольшим диванчиком и бытовой техникой для обеспечения комфорта.

В связи с тем, что дежурный должен находиться на своем рабочем месте круглосуточно, обычно нанимают как минимум двоих человек. Главными требованиями являются уважительное отношение к жильцам и добросовестное выполнение всех служебных обязанностей и должностной инструкции.

Возможность отказа от услуг

Отказаться от консьержа или выдвинуть иную кандидатуру на эту должность можно также на общедомовом собрании решением большинства голосов. Лучше не отказываться вовсе от дежурного, если он неудовлетворительно исполняет свои функции, а сменить работника.

Самым лучшим показателем работы консьержа являются результаты его деятельности. Чистый, опрятный подъезд, отсутствие проблем с коммунальными службами и многие другие плюсы говорят о том, что решение о его найме было необходимым и своевременным.

Как организовать консьержную службу в многоквартирном доме

Для многих жителей многоквартирных домов консьержная служба стала элементом ежедневного сервиса и комфорта. Наличие закрытой и поднадзорной территории внутри подъезда создает у жильцов ощущение стабильности, безопасности и благополучия.

Консьерж – это лицо, которое реализует и контролирует соблюдение пропускного режима на многоквартирном доме как поднадзорном объекте. Легче всего организовать работу консьержной службы в доме с одним подъездом (например, дом-свечка с подземным паркингом, а в доме с девятью подъездами это будет сложнее и затратнее).

— пропускать в дом жильцов и посетителей;
— дежурить в вестибюле (холле или подъезде) жилого дома;
— проверять документы и посетителей и регистрировать их вход в дом;
— принимать корреспонденции и почты, сообщений для жителей;
— не пропускать посторонних лиц;
— обеспечивать сохранность ключей от технических помещений дома.

Конкретный перечень обязанностей консьержа устанавливается специальным положением о консьержной службе.

Как определить тариф на консьержей

Наличие консьержной службы не входит в обязательный для любой управляющей организации.
Минимальный перечень услуг и работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденный Постановлением Правительства РФ от 03.04.2013 № 290.

Консьерж – это платная услуга, которая может быть отнесена к дополнительному сервису со стороны управляющей организации. Для того, чтобы организовать консьержную службу в доме, необходимо просчитать затраты на нее, утвердить тариф и определить порядок финансирования данных расходов жителями.

Рассчитаем примерную стоимость консьержей для одноподъездного дома общей площадью в 14 000 м2 и подземным паркингом в 1000 м2.

Допустим, что для работы консьержной службы необходимо 4 сотрудника (при смене в 12 часов и работе через день).

Очень условная средняя стоимость оплаты труда – 20 000 руб. в месяц за одного сотрудника. С налогами (+0,43%) это 28 600 руб. в месяц. Умножаем на необходимых четырех сотрудников, получаем 114 400 руб . /мес Это прямые затраты на фонд оплаты труда.

Кроме того, необходимо оборудовать место для работы консьержной службы, установить систему видеонаблюдения, обустроить место размещения консьержей. Эти затраты могут носить разовый характер и достигать 200-300 тысяч рублей. Округлим нашу первоначальную сумму до 150 тысяч рублей.

Итак, необходимая сумма на работу консьержей 150 000 руб. делится на общую площадь жилых и нежилых помещений условного многоквартирного дома. В нашем случае это 15 000 м2. Получается 10 руб . за 1 квадратный метр.

Таким образом, для однокомнатной квартиры в 40 м2 плата за консьерж-сервис составит 4 000 руб. в месяц, для квартир большей площади размер будет увеличиваться пропорционально площади .

Естественно, данные расчеты очень условны. Например, можно попытаться взять на работу не четырех консьержей, а двух. Или платить им не по 20 000 руб., а по 10 000 руб. Или заключить договор с самозанятыми и не оплачивать 43% налогов и взносов. Варианты для экономии, в целом имеются и они рабочие. Однако, чем подъездов больше, тем содержать консьержей – дороже.

Как запустить консьержную службу в доме

После того, как мы выяснили, сколько будет стоить работа консьержей в доме, необходимо утвердить данные решения на общем собрании.

1. В случае управления многоквартирным домом управляющей организацией:

а) включить в договор управления многоквартирным домом раздел об оказании управляющей организацией дополнительных платных услуг в виде консьержного сервиса и утвердить договор на общем собрании собственников помещений (ст. 44 ЖК РФ). В данном разделе детализируется предложение управляющей организации о определяется стоимость данной услуги.

Условие договора утверждается на общем собрании. Собственники помещений в данном доме, обладающие более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов собственников помещений в данном доме, выступают в качестве одной стороны заключаемого договора (п. 1 ст. 162 ЖК РФ), то есть данные условия будут обязательны для всех.

На необходимость утверждения услуги консьержа в договоре управления многоквартирным домом указывает п. 35 Порядка осуществления деятельности по управлению многоквартирными домами, утвержденный Постановлением Правительства РФ от 15.05.2013 № 416.

б) одновременно с условиями договора управления необходимо принять решение об утверждении размера дополнительного взноса в сумме условных 10 рублей с 1м2 на цели финансирования расходов по организации и содержания консьержной службы. В случае принятия такого решения в квитанции управляющей организации помимо обязательного текущего содержания – отдельно добавится дополнительная платная услуга за консьержей.

2. В случае управления многоквартирным домом ТСЖ:

а) на общем собрании членов ТСЖ утвердить смету доходов и расходов ТСЖ и заложить в ней расчет стоимости консьержной службы (ст. 145 ЖК РФ). В случае, если консьержи берутся в штат, желательно внести изменения в штатное расписание и также утвердить его на общем собрании.

б) одновременно необходимо утвердить размер обязательных взносов на финансирование работы консьержной службы.

Обязательные платежи и (или) взносы на консьержей будет являться обязательным не только для членов ТСЖ, но и для собственников помещений, не являющихся членами ТСЖ, поскольку размеры таких взносов определяются органами управления ТСЖ, т.е. общим собранием членов (п. 33 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденным Постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 № 491).

Работа с возражениями жителей

Для управляющей организации создание и развитие консьержной службы – дополнительные хлопоты и обуза. Как правило, на этом нельзя заработать каких-то серьезных денег и данный сервис создается в большей степени под запрос жителей в целях формирования их лояльности.

Могут найтись жители, которые откажутся оплачивать услуги консьержа, посчитав их лишними. В этом случае управляющей организации необходимо использовать тактику «кнута и пряника».

Если уговоры не помогают, то единственным вариантом останется судебное взыскание задолженности за оказанную дополнительную услугу. Правомерность подобных взысканий подтверждается, например, Определением Верховного суда РФ от 16.08.2016 г. по делу № 308-ЭС16-9312.

Что же входит в обязанности консьержа подъезда, дома, гостиницы

Многие жители высокоэтажных домов каждый день видят консьержей, но далеко не все имеют полное представление, в чём заключается их услуга и что входит в функциональные обязанности этих людей.

В зависимости от страны функции сотрудников, а также оплата их труда сильно отличаются.

Оплата труда и обязанности, которые прописывает должностная инструкция консьержа в гостинице, отеле могут отличаться, от того, какие требования возлагают на специалиста, работающего в многоквартирном жилом доме (в его подъезде). Москва и другие города могут устанавливать свои правила.

С появлением многоэтажных зданий, распространением криминальности, у жителей появилась потребность нанимать и прописывать должностные обязанности у консьержа в многоквартирном доме, чтобы он контролировал все, что происходит внутри. На Западе эта профессия широко распространена, считается престижной и высокооплачиваемой уже на протяжении многих лет. Многие дома нанимают такого сотрудника и много функций входит в его обязанности как консьержа. Однако для России её не существовало вплоть до последнего времени. Теперь же для всех желающих есть работа консьержем в Москве и других городах.

Консьерж кто это такой и чем обычно занимается на работе

Первоначально слово консьерж обозначало прислугу, того кто следил за свечами и вовремя их заменял. Теперь же, это понятие преобразовалось, а его трактовка постоянно меняется. Например, для Европы так принято называть людей, которые работают на ресепшене гостиницы или отеля. Такой сотрудник — лицо организации часто исполняет функции менеджера. В России же консьержи – это наёмные рабочие, у них есть свои права и обязанности в многоквартирном доме. Они ведут круглосуточное наблюдение за всем происходящим внутри, занимаются уборкой этажей, ведут учет документации, следят за порядком.

Консьерж и его обязанности в доме

Список обязанностей консьержа составляется жителями дома на общем собрании. За исключением основных положений, они имеют право вносить дополнительные функции, которые должен выполнять работник. То есть, кроме контроля парадной, ведения учета входа и выхода как посторонних людей, так и жильцов, соблюдение санитарных норм, его обязанностями могут быть: хранение запасных ключей жильцов, оповещение родителей о том, что ребенок вернулся со школы, выгул собак и другое. Дополнительные обязанности могут вводиться от лица всех жителей или индивидуально.

Какая средняя оплата консьержа многоквартирного дома, отеля, гостиницы

Сколько получает консьержка, зависит от региона, где она проживает, а также организации, где числится сотрудница.

Место работы, средняя заработная плата по России

• Дом 15 000-20 000 руб.
• Отель 35 000-40 000 руб.
• Гостиница 35 000-40 000 руб.

Стоит отметить, что статус профессии по Европе существенно выше, чем по России. По статистике в России на вакансию откликаются в большей степени пенсионеры, тем временем как по европейским странам эту должность занимают молодые люди до 30 лет.

Должностные обязанности консьержа в многоквартирном доме

• Знать, как выглядят жильцы;
  • Вести учёт входа/выхода людей, не живущих в подъезде;
  • Своевременно проводить оповещение жильцов о работе коммунальных служб;
  • Контролировать процессы перевозки крупногабаритных вещей в лифте;
  • Следить за общим состоянием дома, при необходимости вызывать соответствующие службы;
  • После завершения смены проводить обход лестничных площадок, проверять замки на дверях выхода на крышу, подвальных помещений, электрощитов;
  • Своевременно делать заявку соответствующим органам на замену неисправного оборудования;
  • Обеспечивать конфиденциальность личных данных жильцов;
  • Осуществлять пропуск посетителей только после подтверждения информации жителями дома.

Где может работать консьерж

По России консьержи по большей части работают в многоквартирных домах, однако для Европы, более популярна другая сфера распространения этой профессии — туристический бизнес. Чем больше строится многоэтажных зданий, тем чаще люди откликаются на вакансии. Особенно требуются специалисты отелей и гостиниц. Консьерж — это «визитная карточка» организации, поэтому руководство выбирает высококвалифицированных сотрудников.

Консьерж, его права и обязанности

Для необходимого исполнения своих обязанностей, работнику гарантируются следующие права:
• Право на получение личной информации от жильцов;
• Право на установленный законом отпуск;
• Право на своевременную оплату труда;
• Право на рабочее место, оборудованное необходимыми предметами;
• Право на отдых.
Основные обязанности работника :
• Соблюдать правила, установленные трудовым договором;
• Соблюдать трудовую дисциплину;
• Бережно относиться к оборудованию;
• При возникновении экстренных ситуаций немедленно обращаться в соответствующие службы;
• Выполнение своих функций, установленных трудовым договором.

В России это ещё не до конца сформированная профессия, поэтому права и обязанности сотрудника продолжают дополняться и видоизменяться. Например, работники по личным просьбам жителей могут выполнять задания, не указанные трудовым договором (доставка еды, получение почтовых посылок и др.).

Работа в подъезде доме имеет свою специфику:
1. Новому сотруднику требуется большой промежуток времени, чтобы освоиться и запомнить жильцов, которые здесь проживают.
2. Кроме постоянного наблюдения, ведется постоянный отчет о посетителях.
3. Необходимо контролировать проезд, чтобы проезд для экстренных служб не был затруднен.
4. При экстренных ситуациях брать на себя ответственность за оповещение жильцов.
5. Выступать посредником между жителями и инстанциями.

Отель

Должностные обязанности сотрудников отеля отличаются от тех, что должны выполнять работники домов. Здесь речь идет не столько о безопасности отеля, сколько о поддержании рейтинга учреждения на высоком уровне. Для этого администрация тщательно выбирает сотрудников, которые способны представлять отель. Здесь есть существенная разница понимания сути профессии, потому что для России эта специальность чаще известна как «администратор».

Гостиница

Существенных различий между работой в отеле и гостинице нет. Сотрудник обязан помогать клиентам, уметь грамотно составлять необходимые документы. Консьерж гостиницы также является лицом компании, разрешающим конфликтные ситуации с посетителями. Именно эти работники решают вопросы внутри организации, согласовывают действия с руководством и делают пребывание клиентов комфортнее.
Какими качествами для работы нужно обладать?
Работа подразумевает постоянное общение с людьми, поэтому сотрудник должен иметь следующие качества:
• Умение грамотно выражать свои мысли;
• Хорошая память на лица;
• Умение общаться с людьми разных возрастов;
• Организованность;
• Коммуникабельность;
• Умение урегулировать конфликтные ситуации.

Где можно учиться на консьержа

Чтобы работать по специальности достаточно иметь среднее специальное образование. Так как профессия не требует владения специфическими навыками, обучение чаще всего происходит непосредственно при приеме на работу или во время испытательного срока.

Чтобы устроиться работать в гостиницу или отель требования работодателей завышаются. Требуется высшее образование по специальностям менеджмента, но также большая роль отводится собеседованию, чтобы выявить, владеет ли потенциальный сотрудник необходимыми качествами (умение общаться с клиентами, разрешать конфликты, оформлять документацию). Обучение специфическим функциям профессии происходит во время испытательного срока.

Как правильно начислять плату за услугу консьержа или охраны

Услуги по охране: как начисляется плата, может ли общее собрание принимать решение о дополнительной услуге по охране (консьержам), что должно быть в решении общего собрания, нужен ли отдельный договор с собственниками на охрану

В статье разобрали часто задаваемые вопросы клиентов, которые хотят провести общее собрание по вопросу организации в доме охраны.

1. Относится ли к компетенции общего собрания решение вопроса об оказании дополнительных услуг – например, охраны или работы консьержей?

Некоторые считают, что к компетенции общего собрания собственников отнесено только то, что прямо перечислено в ст. 44 Жилищного кодекса РФ. Их позиция основана на собственном толковании закона и отдельных решениях районных (городских) судов общей юрисдикции, выбивающихся из общей картины практики остальных судов по дополнительным услугам. Поэтому вероятно, что вы встречали мнение с отрицательным ответом на этот вопрос.

Тем не менее, практика большинства судов свидетельствует об обратном, как и количество решений общих собраний об утверждении дополнительных услуг, в частности, охраны.

Однозначный ответ на этот вопрос содержится в определении Верховного Суда РФ от 6 ноября 2018 г. по делу №5-КГ18-178. В нём суд прямо указал, что принятие решения об оказании собственникам дополнительных услуг, в частности услуг консьержей, отнесено к компетенции общего собрания собственников, и обязанность оплачивать дополнительные услуги возникает в результате волеизъявления собственников, выраженного на общем собрании.

Более того, встречается практика судов, согласно которой дополнительные услуги можно отказывать только на основании решения общих собраний и условий договора управления.

Пример — постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 09.12.2016 N 09АП-56724/2016 по делу N А40-144338/16: «услуга по охране многоквартирного дома является дополнительной услугой по содержанию общего имущества в многоквартирном доме, которая может предоставляться управляющей организацией в соответствии с договором управления при наличии соответствующего решения собственников помещений». В договоре управления было указано на возможность оказания компанией дополнительных услуг, однако «в отсутствие волеизъявления собственников помещений в многоквартирном доме на оказание услуг охраны общество не вправе оказывать собственникам эти услуги, а также взимать за них плату».

2. Что должно содержаться в решении общего собрания об установлении дополнительной услуги по охране?

Верховный Суд РФ в упомянутом определении по делу №5-КГ18-178 даёт ответ и на этот вопрос. В решении стоит указать:

— саму дополнительную услугу,

— перечень услуг и работ, которые она в себя включает,

— условия оказания услуги,

— размер её финансирования.

При этом также суд указал, что управляющая организация вправе заключать договоры на оказание дополнительных услуг с иными лицами при условии, что она уполномочена на это решением общего собрания собственников.

На практике это может быть реализовано путём:

— утверждения на общем собрании регламентов, положений об оказании услуг,

-определения и порядка внесения платы за услуги,

— поручения управляющей организации заключить соответствующие договоры.

Некоторые жители по согласованию с компанией определяют также конкретные подрядные организации. Иногда в повестку включают вопросы об изменении договоров управления в связи с появлением новой услуги (также по согласованию с УК). Собственники отдельных домов включают в повестку вопросы об использовании общего имущества при организации услуг по охране, предоставлении и оборудовании рабочих мест для консьержей и т.д.

3. Как должна правильно начисляться плата за такие услуги – с квартиры (помещения) или с метров?

Часто (но не всегда) суды признают начисление платы за охрану с помещения незаконной. Иногда встречаются решения, где суды считают нормальным установление платы с квартиры. Решений, где признали бы незаконным начисление с метров, а не помещения, нам найти не удалось. Разница в позициях связана с тем, считает ли суд, что охрана как-то связана с содержанием общего имущества, или он так не считает.

Примеры по первой позиции.

Апелляционное определение Московского городского суда от 20.03.2019 по делу N 33-12417/2019: «охрана общего имущества собственников помещений многоквартирного дома и прилегающей территории осуществляется в интересах всех собственников, поэтому расходы по охране территории могут быть отнесены к расходам на содержание общего имущества». Включение в платежный документ платы с метров признали законным.

Постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда от 03.08.2017 N 08АП-9586/2017 по делу N А70-2248/2017:

«Из Правил содержания общего имущества, утвержденных постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 N 491, следует, что перечень и объем услуг и работ по содержанию общего имущества многоквартирного дома определяется на общем собрании собственников помещений в доме самостоятельно, с учетом целей содержания общего имущества в многоквартирном доме, определенных пунктом 10 Правил, при этом исчерпывающий перечень работ, входящих в состав понятия «содержание и ремонт общего имущества», законодательством также не установлен».

В приложении к договору управления «Тарифицированный перечень работ, услуг» определены, в том числе, такие услуги, как охрана придомовой территории и видеонаблюдение… Таким образом, рассматриваемые в данном случае услуги включены собственниками в состав работ по содержанию общего имущества такого дома».

Предписание ГЖИ о том, что надо производить плату с метров, а не квартиры признали законным.

Примеры по второй позиции:

Апелляционное определение Красноярского краевого суда от 26.01.2015 по делу N 33-548/2015: «услуга по охране общего имущества многоквартирного дома является дополнительной услугой, а не услугой по содержанию и ремонту многоквартирного дома в соответствии с Правилами содержания общего имущества многоквартирного дома, утвержденными Постановлением Правительства РФ N 491 от 13 августа 2006 г., плата за которую утвержденная общим собранием может устанавливаться как плата за одну единицу (жилое, нежилое помещение)». Стоимость охраны с квартиры признали законным.

Определение Приморского краевого суда от 21.12.2015 по делу N 33-11665/2015: «услуги по охране придомовой территории являются дополнительными, а не услугами по содержанию и ремонту многоквартирного дома. Следовательно, в данном случае нормы жилищного законодательства о распределении расходов между собственниками в доме пропорционально их доле применению не подлежат». Взимание поквартирной платы за охрану признали правильным.

4. Обязательно ли заключать отдельный договор с собственниками на оказание дополнительной услуги?

Практика судов по этому вопросу также различается. При решении вопроса рекомендуем ориентироваться на решения судов своего региона.

Существует Определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда РФ от 12.09.2017 N 4-КГ17-44.

В нём Верховный Суд РФ раскритиковал и признал необоснованной позицию нижестоящего суда о том, что «поскольку между истцом и управляющей компанией не был заключен договор на оказание дополнительных услуг (охрана придомовой территории и видеонаблюдение), то начисление платы за эти услуги является неправомерной, в связи с чем денежные средства подлежат возврату».

Дом строился с системой видеонаблюдения и контрольных пунктов охраны, это было указано в проектной документации, именно на этих условиях квартиры в доме приобретались дольщиками. Услуги оказывались надлежащим образом и в полном объеме. Эти обстоятельства, по мнению Верховного суда РФ, необоснованно не были учтены нижестоящими судами при рассмотрении дела.

Таким образом, в решении суд допустил возможность отсутствия отдельных договоровс собственниками.

Еще один пример похожей практики — апелляционное определение Новосибирского областного суда от 08.09.2016 по делу N 33-8924/2016: «ссылки подателя жалобы на отсутствие договора на предоставление дополнительных услуг по охране, заключенного между ним и ответчиком, а также обстоятельства оказания непосредственно работниками ответчика услуг по охране многоквартирного дома, судебной коллегией также отклоняются, поскольку Правилами осуществления деятельности по управлению многоквартирными домами, утвержденными Постановлением Правительства РФ от 15 мая 2013 года N 416, управление многоквартирным домом обеспечивается выполнением следующих стандартов. организация оказания услуг и выполнения работ, предусмотренных перечнем услуг и работ, утвержденным решением собрания, в том числе. заключение иных договоров, направленных на достижение целей управления многоквартирным домом, обеспечение безопасности и комфортности проживания в этом доме.

Из содержания вышеуказанных норм Правил следует, что для достижения целей управления многоквартирным домом именно уполномоченный орган по управлению домом вправе заключать иные договоры, если по организации оказания тех или иных услуг принято решение на собрании. Заключение индивидуальных договоров между потребителем и исполнителем указанные Правила не предусматривают».

Суд отказался освобождать жителя от оплаты услуг охраны.

Противоположная практика нашлась в Екатеринбурге.

Апелляционное определение Свердловского областного суда от 31.05.2017 по делу N 33-8810/2017: «судебная коллегия соглашается с доводами истцов в части того, что предоставление управляющей компанией дополнительных услуг, к которым, в том числе относится и услуги видеонаблюдения, не относится к услугам по содержанию общего имущества многоквартирного жилого дома либо к коммунальным услугам, в связи с чем с каждым из собственников должен заключаться индивидуальный договор на получение таких услуг. Кроме того, собственники вправе на основании выданных ими доверенностей делегировать полномочия по заключению единого договора на оказание услуг видеонаблюдения управляющей компании».

Из более свежего есть Постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 02.04.2019 N 17АП-2519/2019-АК по делу N А60-60381/2018: «Само по себе наличие принятого решения общего собрания собственников помещений многоквартирного дома об оплате дополнительных услуг, не предусмотренных договором управления многоквартирного дома, не является достаточным основанием для взимания платы за дополнительную услугу «охрана» с собственников помещений многоквартирного дома». ГЖИ и суды посчитали, что для правомерного начисления платы надо было вносить изменения в договор управления либо заключать отдельные соглашения с собственниками на предоставление услуги.

5. Все ли собственники обязаны оплачивать дополнительные услуги?

Решения о дополнительных услугах и порядке их оплаты принимаются на общих собраниях, а решения общих собраний обязательны для всех собственников. Отсюда следует обязанность всех собственников оплачивать дополнительные услуги.

Такой вывод можно встретить в уже упомянутом апелляционном определении Новосибирского областного суда от 08.09.2016 по делу N 33-8924/2016, а также апелляционном определении Санкт-Петербургского городского суда от 17.08.2017 N 33-15886/2017: «помимо платы за жилищно-коммунальные услуги, ответчик должен осуществлять оплату за предоставление дополнительных услуг, оказанных управляющей организацией в рамках договора управления многоквартирным домом, утвержденных общим собранием собственников помещений, решение, утвержденное общим собранием собственников является обязательным для всех собственников».