Освещение придомовой территории
В данной статье поговорим о том, кто должен отвечать за уличное освещение рядом с МКД. Часто освещение придомовой территории, внутриквартальных проездов (далее – уличное освещение) органы местного самоуправления (ОМСУ) пытаются сделать обязанностью управляющей организации, разберемся кто и за что отвечает.
В соответствии с частью 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее — ЖК РФ) собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме.
Согласно части 3 статьи 39 ЖК РФ правила содержания общего имущества в многоквартирном доме (МКД) устанавливаются Правительством РФ.
Постановлением Правительства РФ от 13 августа 2006 г. № 491 утверждены Правила содержания общего имущества в многоквартирном доме (далее — Правила № 491), которые регулируют отношения по содержанию общего имущества, принадлежащего на праве общей долевой собственности собственникам помещений в МКД.
Состав общего имущества в многоквартирном доме определен частью 1 статьей 36 ЖК РФ, а также пунктом 2 Правил № 491 и является исчерпывающим.
В состав общего имущества в многоквартирном доме сети наружного освещения придомовой территории не входят. То есть, обязанность собственников помещений в многоквартирных домах нести расходы по уличному освещению ЖК РФ, Правила № 491 прямо не содержат.
В соответствии с пунктом 19 части 1 и частью 3 статьи 14 и пунктом 25 части 1 статьи 16 Федерального закона от 6 октября 2003 г. № 131-ФЗ «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации» (далее – Закон о МСУ) к вопросам местного значения городского, сельского поселения, городского округа отнесена организация благоустройства территории городского, сельского поселения, городского округа (в частности, освещения улиц).
В соответствии с частью 2 статьи 18 Закона о МСУ финансовые обязательства, возникающие в связи с решением вопросов местного значения, исполняются за счет средств местных бюджетов (за исключением субвенций, предоставляемых местным бюджетам из федерального бюджета и бюджетов субъектов РФ).
В соответствии с п. 4 ч. 2 ст. 45.1 Закона о МСУ вопросы организации освещения территории муниципального образования, включая архитектурную подсветку зданий, строений, сооружений могут быть урегулированы Правилами благоустройства территории муниципального образования.
Минстрой России в Письме от 18.09.2017 № 33418-АЧ/04 «Об организации ремонта уличного (дворового) освещения» отмечает, что в соответствии с п. 19 ч. 1 и ч. 3 ст. 14 и п. 25 ч. 1 ст. 16 Закона о местном самоуправлении к вопросам местного значения городского, сельского поселения, городского округа отнесена организация благоустройства территории городского, сельского поселения, городского округа (в частности, освещения улиц). В связи с этим организация и ремонт уличного (дворового) освещения относится к компетенции органов местного самоуправления.
Единственно возможным случаем возложения таких обязанностей и расходов по уличному освещению будут случаи, когда в совокупности совпадут все следующие условия:
земельный участок придомовой территории сформирован и находится в собственности у собственников помещений МКД;
уличное освещение включено в проектную документацию и инженерные сети строились за счет участников долевого строительства данного МКД и переданы собственникам в составе общего имущества МКД;
указанное уличное освещение выполняет функции по освещению придомовой территории только одного многоквартирного дома.
Таким образом, исходя из буквального толкования норм закона, если элементы уличного освещения не входят в состав общего имущества МКД, то есть, при отсутствии вышеперечисленных условий, возложение на собственников, читай -на управляющую организацию, расходов по уличному освещению МКД противоречит закону. Хотя имеется и обратная правоприменительная практика судов, которая не гарантирует в частном случае решения в пользу УО.
Судебная практика по спорам по возложению обязанностей уличного освещения МКД следующая.
Решение Оренбургского областного суда (оставлено в силе АО ВС РФ от 3 октября 2018 г. № 47-АПГ18-4):
«Из системного толкования изложенных норм следует, что земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом и границы которого определены на основании данных государственного кадастрового учета, с элементами озеленения и благоустройства, фасады, подъезды, строения и адресные таблица (указатель наименования улицы, номера дома, подъезда квартир) на домах в вечернее время суток должны быть освещены и соблюдение установленных требований должны нести собственники имущества.
Письмо Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации от 18 сентября 2017 года № 33418-АЧ/04 не может стать основанием для удовлетворения требований административного истца, поскольку из смысла этого письма следует, что на органы местного самоуправления возложена обязанность организации уличного освещения, то есть освещения мест, которые не находится в долевой собственности собственников помещений многоквартирного дома.
Вместе с тем, пункт 5.5.8 оспариваемых Правил благоустройства предусматривает обязанность собственников и управляющих компании обеспечивать наружное освещение «дворовых территорий».
В пункте 2.23 Правил дано определение «отведенной территории» как части территории города, предоставленной в установленном порядке юридическим лицам, индивидуальным предпринимателям и гражданам на праве собственности, аренды, ином праве пользования
Пункт 2.32 Правил содержит определение понятия «придомовой территории» — территория, отведенная в установленном порядке под жилой дом (здание, сооружение), в том числе внесенная в технический паспорт жилого дома (здания, сооружения), и связанные с ним хозяйственные и технические сооружения, и включающая в себя: территорию под жилым домом (зданием, сооружением); проезды и тротуары; озелененные территории; игровые площадки для детей; площадки для отдыха; спортивные площадки; площадки для временной стоянки транспортных средств; площадки для хозяйственных целей; площадки, оборудованные для сбора твердых коммунальных отходов; другие территории, связанные с содержанием и эксплуатацией жилого дома (здания, сооружения) (пункт 2.31).
В пункте 2.32 определено, что относится к «прилегающей территории» — территория, непосредственно примыкающая к границам земельного участка, здания, сооружения, жилого дома, ограждения, строительной площадке, торговым объектам (стационарным, нестационарным), объектам организации общественного питания, инженерным сетям и иным объектам, находящимся в собственности, владении, пользовании у юридических или физических лиц, индивидуальных предпринимателей, с газонами, малыми архитектурными формами, иными объектами благоустройства и озеленения (пункт 2.32).
ЖК РФ в п. 4 ч. 1 статьи 36 относит к общему имуществу собственников многоквартирного дома земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты. Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.
Таким образом, понятия «дворовая территория» ни Земельный кодекс Российской Федерации, ни Гражданский кодекс Российской Федерации, ни Жилищный кодекс Российской Федерации не содержит, не дано этому понятию определения также в утвержденных обжалуемым решением Правилах благоустройства.
Отсутствие четкого определения, какой земельный участок относится к «дворовой территории» не отвечает критерию формальной определенности правовой нормы, допускает неоднозначное толкование правовых понятий, а потому дает возможность свободного (расширительного) толкования этого термина, и, как следствие, возложение на собственников обязанности по организации освещения территории, которая им не принадлежит».
Впечатление от вышеприведенного судебного решения двоякое. Вроде бы не соответствующие вышестоящему закону и содержащие неясности в толковании нормы муниципального нормативного акта отменили. Однако суд не осмелился сказать, что данные обязанности должны быть возложена на ОМСУ в силу закона, а предпочел витиевато обосновать, что причина принятия решения о незаконности НПА совсем не в этом. И Письмо Минстроя РФ, как раз основанное на нормах жилищного законодательства, в решении отмел на раз. То есть, и нашим — вроде бы, и вашим… Ладно, хоть отменили незаконные нормы Правил благоустройства – и на том спасибо.
Апелляционное определение ВС РФ по делу:
«Руководствуясь позицией, изложенной в Постановлениях Конституционного Суда Российской Федерации от 25 апреля 1995 года № 3-П, от 15 июля 1999 года № 11-П, от 11 ноября 2003 года № 16-П и от 21 января 2010 года № 1-П, разъяснениями, содержащимися в пункте 25 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 29 ноября 2007 года № 48 «О практике рассмотрения судами дел об оспаривании нормативных правовых актов полностью или в части», суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что при отсутствии четкого определения, какой именно земельный участок относится к дворовой территории, нельзя сделать однозначный вывод о том, что сети наружного освещения дворовой территории входят в состав общего имущества многоквартирного дома, поэтому возложение бремени по организации освещения дворовой территории и содержанию необходимого для этого имущества будет возложено на лиц, которым эти территория и имущество не принадлежат».
Апелляционное определение Свердловского областного суда от 26 октября 2017 г. по делу № 33-18622/2017: «Вместе с тем, установив наличие у ТСЖ «Зональное» указанного в выписке из ЕГРЮЛ основного вида его деятельности «управление эксплуатацией жилого фонда за вознаграждение или на договорной основе», суд первой инстанции пришел к неверному выводу о том, что в обязанности ТСЖ входит проведение работ по организации освещения внутриквартальной территории. При этом суд не учел положения подп. «б» и «з» п. 11 Правил содержания общего имущества в многоквартирном жилом доме, утвержденных постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 № 491, которым содержание общего имущества включает в себя обеспечение готовности внутридомовых инженерных систем электроснабжения и электрического оборудования, входящих в состав общего имущества, к предоставлению коммунальной услуги электроснабжения; а также их текущий и капитальный ремонт.
На ошибочность выводов суда прямо указывает подпункт «е» пункта 2 названного Постановления, согласно которому в состав общего имущества включается земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом, и границы которого определены на основании данных государственного кадастрового учета, с элементами озеленения и благоустройства».
По указанному делу принято новое решение, которым удовлетворены исковые требования прокурора Дзержинского района г. Нижнего Тагила Свердловской области в интересах неопределенного круга лиц к Администрации города Нижний Тагил Свердловской области о возложении обязанности по организации освещения улиц около МКД. Однако судебные акты по искам РСО к ОМСУ о взыскании расходов на уличное освещение МО в основном отрицательные для РСО.
Какие существуют нормы освещенности на территориях дворов
В инфраструктуре любого города важную роль занимает уличная подсветка не только дорог и парков, но и придомовой территории. Именно эта подсветка играет важную роль в жизни города для создания безопасных условий передвижения.
Освещение придомовой территории
При этом именно у местных жителей часто возникают вопросы касательно того, насколько правильно была организована в их дворовое освещение и кто за ним должен следить. Об этом и о других вопросах будет рассказываться в этой статье.
Зачем необходимо освещение домов
Создание качественного освещения на придомовой территории является важной частью инфраструктуры каждого района города. Подсветка возле дома выполняет следующие задачи, в которых возникает необходимость с приходом вечера и ночи:
- создает достаточное освещение проезжей части, которая имеется в дворе дома. Благодаря ей все неровности и особенности дорожного перекрытия, а также прилежащая к ней территория хорошо видны даже ночью;
- обеспечение хорошей видимости как для транспортных средств, въезжающих на парковочные места, так и для пешеходов, которые в это время прогуливают по двору;
- дает возможность людям и транспортным средствам хорошо ориентироваться в пространстве, что минимизирует риск травмирования или ДТП;
- повышает безопасность в дворах, так как по статистике грабители не нападают на своих жертв на хорошо освещенных участках.
Обратите внимание! Качественное освещение дома и прилегающей к нему территории позволяет улучшить криминогенную обстановку в районе.
Ночная подсветка двора
Но чтобы ночная подсветка многоквартирного дома и двора могла выполнять возложенные на нее функции, она должна быть организована определенным образом, обязательно опираясь на установленные нормы.
Подсветка дворов – как правильно освещать
Любые действия, которые касаются организации подсветки в доме, на улице или в любом сооружении общественного или промышленного плана, должны опираться на конкретные нормы, правила и требования. Многие сегодня думают, что требование актуально только для помещений, где люди выполняют свою работу или отдыхают. Но это заблуждение, так как неправильно организованное уличное освещение может нанести не меньший вред жизни и здоровью людей, чем внутренняя подсветка помещений.
Все нормы, которые касаются того, какое освещение должно быть сделано для многоквартирного дома и прилегающей к нему территории, прописаны в регламентирующей документации – СНИПе. При этом большая роль здесь отводится уровню освещенности, который должен быть организован в каждой конкретной ситуации. Ниже приведена таблица, в которой указаны нормы освещенности для определенных моментов наружного освещения придомовой территории.
Нормы освещенность придомовой территории
Именно на эти нормы освещенности следует опираться организациями, занимающихся создание уличной подсветки домов и прилежащей к ним территории.
Обратите внимание! Нормы освещенности, приведенные в СНИП, носят рекомендательный характер и могут немного видоизменяться (но не ниже установленных значений) при изменении определенных параметров. При этом нужно стремиться к тому, чтобы эти нормы были выполнены максимально точно. Ведь при значительном отклонении от них качественно уличной подсветки будет снижаться.
При этом для города и села имеются свои нормы освещенности, продиктованные различными параметрами и особенностями населенного пункта.
К примеру, оказать влияние на расчет, который будет проводиться для вычисления нормы освещенности для конкретного случая, должен опираться не только на указания СНИПа, но и на:
- площадь дома, а также территории, прилегающей к нему;
- количество осветительных приборов, которые будут входить в систему наружного освещения, а также их тип;
Обратите внимание! Придомовое освещение может реализовываться различными видами осветительных приборов: фонарями, прожекторами, настенными светильниками и т.д. При этом каждый тип подсветки будет характеризоваться своими техническими параметрами работы.
Светильники придомового освещения
- тип источника света, вкрученного в светильники уличного типа. Сегодня лампы накаливания, на базе которых и рассчитывались нормы освещенности для различных помещений и участков улицы, отходят в прошлое. Вместо них все чаще используются светодиодные, галогеновые и люминесцентные источники света. Каждый тип лампочки имеет свои параметры работы (мощность и т.д.), что нужно учитывать при проведении необходимых расчетов.
Все эти манипуляции и расчеты, которые нужны для качественного освещения дома и прилегающей к нему территории, должны проводиться квалифицированными специалистами и регулироваться ответвлёнными за уличное освещение государственными структурами.
Ответственные за свет
Если за нормы и правила организации освещения на улице отвечает соответствующая документация, то за их реализацию в полной мере ответственны уже люди, которые работают в государственных учреждениях.
Кроме СНИПа содержать в себе нормы уровня освещенности и различные дополнительные рекомендации могут документы федерального и регионального или местного значения. К примеру, в РФ принят Федеральный Закон №131-ФЗ от 6.10.2003 г. (в ред. 21.07.2007), в котором приписана ответственность власти за создание уличного типа освещения на территории муниципалитета. По этому закону, а также ряду других законодательных документов, местная власть должна следить не только за правильной организацией уличного освещения, но и за поддержанием системы в работоспособном состоянии.
- продолжительность работы осветительных приборов в ночное время суток;
- количество фонарей, которые будут установлены возле дома и прилегающей к нему территории;
- в какое время будет происходить включение света.
Поэтому, если на улице по каким-либо причинам нет освещения, нужно обращаться в вышеперечисленные организации и компании, которые для каждого отдельного района населенного пункта буду отличаться. Конечно, на вопрос «куда обращаться или жаловаться, если нет света во дворе дома» можно ответить по-разному. Ведь каждое подразделение будет отвечать только за определенный участок организации системы уличного освещения. К примеру, за расписание освещения в вечерние и ночные часы, согласно статьи 16, отвечает администрация городского округа. Но обязательности по содержанию системы подсветки обычно возлагается н собственников строений.
Кто принимает жалобы
Если были замечена неисправность системы освещения дома и прилегающей к нему территории (например, нет ночью и вечером света, один фонарь неисправен и т.д.), необходимо обращаться в соответствующее учреждение с жалобой или заявлением.
Правильная подсветка двора
Но, поскольку не всегда понятно, куда идти, то нужно обратиться в свое отделение ЖКХ с целью выяснения более детальной информации об ответственных.
Обратите внимание! Каждый житель любого населенного пункта имеет право на знание того, как происходит расходование бюджета, какие средства выделяются на поддержку уличного освещения домов и прилежащих в ним территорий и другие моменты, связанные с такой подсветкой.
Чтобы изменить ситуацию, когда нет во дворе света, нужно проделать следующие манипуляции:
- написать заявление в письменной форме;
- обратиться с ним в местный орган исполнительной власти.
После этих действий организация, которая приняла заявление, должна проделать ряд соответствующих действий в зависимости от причины подачи документа жителем района:
- отправить ремонтную бригаду для выяснения причины появления той или иной ситуации (нет света, различные поломки системы);
- в указанные местным органом исполнительной власти сроки должны произвестись ремонтные работы по устранению выявленных нарушений.
Если же данная организация не проводит вышеописанные манипуляции, тогда она должна отвечать на следующие вопросы:
- кто заведует обслуживание освещения на указанной территории;
- кто выступает в роли заказчика по заключенному договору обслуживания системы освещения;
- за какой организацией закреплено обслуживание подсветки в конкретном месте.
Эта информация позволит грамотно и правильно составить жалобу и подать ее в нужную организацию. Если же реакция на подданную жалобу не последовала, тогда необходимо ее подавать уже в вышестоящий орган исполнительной власти.
Варианты организации подсветки двора
На сегодняшний день освещение придомовой территории может вестись несколькими способами.
Первый вариант организации подсветки двора предполагает размещение настенного светильника над козырьком подъезда.
Освещение входа в подъезд
Здесь может использовать любой тип светильника, а также источника света (светодиодные, люминесцентные и др.). В последнее время для этих целей стали использовать экономные источники света, которые позволяют экономить электроэнергию, что очень важно для данного типа подсветки.
Такой вариант подсветки позволяет осветить только площадку перед входом. Поэтому он редко используется. Обычно он идет в комбинации с другими вариантами подсветки.
Второй вариант освещения двора предполагает размещение настенного уличного светильника над козырьком примерно на высоте 8.5 метров от уровня земли.
Второй вариант подсветки
При этом светильники должны быть расположенными к горизонту под углом 25 градусов. Такой вариант подсветки дает в разы большую площади подсветки двора, которая захватит не только площадку перед подъездом, но часть проезжей части.
Третий вариант освещения двора. Он предполагает применение использование обоих видом осветительных приборов, описанных в предыдущих вариантах.
Третий вариант подсветки двора
Кроме этого, для подсветки придомовой территории используют фонари торшерного типа. Расстояние между ними также регламентируется нормативными документами, как и нормы освещенности. С помощью таких осветительных приборов, размещенных вдоль дороги, можно качественно осветить проезжую часть, а также детские площадки и стоянки, размещенные во дворе многоквартирного дома.
Освещение двора фонарями
Самым эффективным способом подсветки придомовой территории является использование как фонарей, так и светильников, размещенных над входной дверью в подъезд.
Заключение
Организация уличного освещения дворов должна всегда опираться на нормы освещенности, указанные в регламентирующей документации. При этом ответственность за систему наружного освещения несут соответствующие инстанции, к которым можно и нужно обращаться с жалобами при нарушении работы уличной подсветки.
Муниципалитет вправе обязать владельцев помещений в МКД содержать территорию вокруг дома
Раньше суды признавали недействительными нормы муниципальных правил благоустройства, которые противоречили статье 210 ГК. В ней сказано, что собственник несет бремя содержания только принадлежащего ему имущества. Сейчас начинает складываться другая судебная практика. В результате стало проще обязать владельцев недвижимости участвовать в содержании территорий, прилегающих к объектам. Расскажем, для кого можно предусмотреть такую обязанность и в каких документах ее прописать.
Как суды раньше рассматривали споры о содержании прилегающей территории
Если земельный участок, на котором расположен МКД, сформирован и поставлен на кадастровый учет, он принадлежит собственникам помещений в доме и относится к их общему имуществу. Такой участок обязаны содержать собственники помещений в МКД. Если земельный участок под домом не сформирован и на учет его не поставили, он находится в собственности муниципального образования. Территорию вокруг дома в этом случае должен содержать муниципалитет. Такие выводы суды делали из статьи 210 ГК. Муниципальные правила благоустройства, которые противоречили этой норме, судьи признавали недействительными.
Документ: Аналогичные решения есть в определениях Верховного суда от 17.04.2018 № 50-КГ18-6, от 20.12.2017 № 56-АПГ17-21, от 03.10.2018 № 47-АПГ18-4
ПРИМЕР 1. Гражданин поскользнулся на льду около нежилой пристройки к МКД. В результате его здоровью был причинен вред средней тяжести. Гражданин обратился в суд с иском к управляющей организации и ИП — собственнику нежилого помещения. Истец потребовал взыскать с ответчиков утраченный заработок и компенсацию морального вреда.
Суды первой и апелляционной инстанций удовлетворили требования истца. Они руководствовались пунктом 98 решения Омского городского совета от 25.07.2007 № 45 «О правилах благоустройства, обеспечения чистоты и порядка на территории города Омска». В этой норме сказано, что убирать территорию, прилегающую к границам здания, обязаны лица, которые ведут на этой территории или в здании хозяйственную или иную деятельность. Предприниматель не согласился с выводами судов и обратился в Верховный суд.
Верховный суд отменил решения нижестоящих судов. Он указал, что лицо, которое не является собственником имущества, несет бремя его содержания только в случаях, предусмотренных федеральными законами или договором. Правила благоустройства к федеральному законодательству не относятся. Федеральный закон от 06.10.2003 № 131-ФЗ разрешает органам МСУ устанавливать порядок участия собственников зданий и помещений в благоустройстве прилегающих территорий. Но возложить на собственников обязанность по содержанию территории помимо их воли нельзя (определение Верховного суда от 17.04.2018 № 50-КГ18-7).
Муниципальные правила благоустройства, которые обязывают правообладателей жилых и нежилых помещений убирать прилегающую территорию, суды признавали недействующими как по искам самих собственников, так и по прокурорским искам в защиту прав неопределенного круга лиц.
ПРИМЕР 2. Прокурор обратился в суд с заявлением о признании противоречащими федеральному законодательству, недействующими и не подлежащими применению положений правил благоустройства города. Они обязывали юридических и физических лиц, а также ИП содержать в чистоте и порядке территорию, которая прилегает к зданиям, сооружениям и другим объектам недвижимости. Эта обязанность была установлена для всех владельцев недвижимого имущества: собственников, арендаторов, лиц, принявших объекты в оперативное управление или хозяйственное ведение. Прокурор указал, что муниципальный правовой акт не должен возлагать на физических и юридических лиц обязанность по содержанию прилегающей к их имуществу территории, если она не находится в их собственности, владении либо пользовании. Это противоречит требованиям Конституции и федеральных законов.
Судьи согласились с прокурором. Из правил благоустройства следует, что прилегающая территория — это территория общего пользования. Земли общего пользования — это земли, не предоставленные в собственность или пользование физическим и юридическим лицам. Такие земли находятся в собственности муниципального образования (ст. 16–19 ЗК). Статья 210 ГК дает собственнику возможность перенести бремя содержания имущества на других лиц полностью или частично. Но это допустимо лишь в случаях, указанных в законе или договоре.
Правила благоустройства не устанавливают порядок определения границ территорий по содержанию, благоустройству и уборке территории. Кроме того, они не устанавливают предельные размеры площади участка, обязанность по содержанию которого возлагается на граждан и юридических лиц, а также возможные случаи несения такой обязанности (решение Петровского районного суда Ставропольского края от 09.09.2015 по делу № 2-772/2015).
Что изменилось
На заметку: К прилегающей территории относится территория общего пользования, прилегающая к зданию, строению, сооружению или земельному участку, если такой земельный участок образован
28 июня 2018 года вступила в силу новая редакция Градостроительного кодекса (Федеральный закон от 29.12.2017 № 463-ФЗ). Законодатель ввел понятие «прилегающая территория». Он также установил, что правила благоустройства территории муниципального образования могут регулировать непосредственное и финансовое участие собственников и иных владельцев зданий, строений, сооружений, земельных участков в содержании прилегающих территорий. Правила могут определять границы таких территорий в соответствии с установленным региональным законом порядком. Исключение предусмотрено для собственников и владельцев помещений в МКД, земельные участки под которыми не образованы или образованы по границам МКД.
Летом 2019 года Верховный суд рассмотрел очередное дело об оспаривании положений городских правил благоустройства. Решение, которое он принял, — хорошая новость для муниципалитетов.
ПРИМЕР 3. Муниципальные правила благоустройства требовали от владельцев и собственников зданий и сооружений содержать прилегающие к их объектам территории. Для ларьков такая территория определялась в 10 м, для рекламных конструкций — в 5 м, а для МКД — в 15 м по периметру от границ земельного участка, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства. Одна из управляющих МКД организаций сочла, что муниципалитет незаконно возлагает на нее как на лицо, ответственное за содержание МКД, обязанность содержать территорию, не входящую в общее имущество собственников. Организация попыталась оспорить положения правил благоустройства в суде.
Областной, а затем и Верховный суд отказали в административном иске. Суд указал, что благоустройство территорий — деятельность в том числе по содержанию расположенных на них объектов, а также прилегающих к ним территорий. Градостроительный кодекс в редакции Закона № 463-ФЗ предусматривает обязанность лиц, ответственных за эксплуатацию здания, строения или сооружения, принимать участие в содержании прилегающих территорий в случаях и порядке, которые определяются муниципальными правилами благоустройства. Этими правилами муниципалитеты вправе регулировать вопросы участия в содержании прилегающих территорий собственников и владельцев зданий, строений, сооружений, земельных участков (п. 13 ч. 2 ст. 45.1 Закона № 131-ФЗ). Основания для признания недействующими норм муниципальных правил благоустройства могут быть только процедурными. В рассмотренном случае порядок принятия этих правил нарушен не был (определение Верховного суда от 05.07.2019 № 2-АПА19-5).
Важно: Участие владельцев объектов недвижимости в содержании прилегающих территорий может быть в том числе финансовым
Выводы и рекомендации для муниципалитетов
Правила благоустройства территории муниципального образования могут регулировать вопросы участия, в том числе финансового, собственников и (или) иных законных владельцев зданий, строений, сооружений, земельных участков в содержании прилегающих территорий. Органы местного самоуправления вправе предусмотреть в правилах благоустройства обязанность участия, в том числе финансового, собственников и иных законных владельцев зданий, строений, сооружений, земельных участков в содержании прилегающих территорий. Исключение делается только для владельцев помещений в МКД, земельные участки под которыми не образованы или образованы по границам домов. Такие лица в содержании прилегающей территории не участвуют.
Обязанность собственников и иных владельцев недвижимости поддерживать чистоту и порядок на прилегающей территории закрепите не только в муниципальных правилах благоустройства, но и в договорах аренды и других гражданско-правовых договорах, которые органы МСУ заключают с этими лицами.
Границы прилегающих территорий орган МСУ вправе определить в правилах благоустройства территории муниципального образования только в соответствии с порядком, установленным законом субъекта РФ (п. 14 ч. 2 ст. 451 Закона № 131-ФЗ).
ИГОРЬ КОМАРОВ, юрист, эксперт журнала «Практика муниципального управления»
Уличное освещение придомовой территории: кто обязанное лицо и как заставить город освещать двор?
Одним из самых болезненных вопросов внутридомового благоустройства является организация уличного освещения придомовой территории. Чаще всего управляющие компании действуют неправильно, принимая на баланс жителей без их ведома за точку поставки уличное освещение.
Варианты организации уличного освещения
Говоря о проблемах с организацией уличного освещения мы подразумеваем, прежде всего, новые дома. Дома, построенные в СССР, а также в 90х годах прошлого века, обычно освещаются за счет средств муниципального бюджета и проблем здесь не возникает. Что касается новых домов, то в ситуации комплексного освоения территории (сплошной застройки) орган местного самоуправления выделяет участок под строительство, а в дальнейшем никак не контролирует проложение сетей инженерно-технического обеспечения. Застройщик ставит трансформаторную подстанцию, делает в ней точку подключения, согласовывает ее с сетевой организацией, которая также не контролирует то, что на этом участке подключается.
Орган местного самоуправления пускает данные вопросы на самотек для того, чтобы не закладывать дополнительные тысячи светоточек в муниципальный контракт, а следовательно, в муниципальный бюджет (который обычно недофинансирован именно благоустройством и уличным освещением, ведь провинциальные города освещаются очень плохо).
В конечном итоге застройщик реализует два сценария подключения системы уличного освещения.
В первом случае на трансформаторной подстанции ставится щит наружного освещения (ЩНО), с которого подключается каскад уличного освещения. Трансформаторная подстанция, построенная за счет средств дольщиков, обычно продается застройщиком сетевой организации (для которой их скупка – часть бизнеса, чтобы быть монополистом), а вот уличное освещение остается в дальнейшем на балансе жителей.
Во втором случае уличное освещение запитывается изнутри дома, на внутридомовой системе энергоснабжения после общедомового прибора учета. В этом случае опоры уличного освещения не признаются самостоятельной точкой поставки по договору энергоснабжения, иногда на них ставится отдельный прибор учета, иногда обходятся без него, но в любом случае это потребление электрической энергии растворяется в коммунальном ресурсе на содержание общего имущества (КР на СОИ), т.е. берется из денег жителей.
Является ли уличное освещение общим имуществом
Классическая схема организации уличного освещения в новых микрорайонах выглядит следующим образом. Застройщик, осваивая территорию, возводит дома, а после их строительства не регистрирует право собственности на опоры уличного освещения (которые являются недвижимой вещью) и не передает данное право органу местного самоуправления (который также не стремится это право приобрести).
Затем застройщик через п. 14 ст. 161 ЖК РФ передает все эти сети на баланс выбранной им управляющей организации. В дальнейшем эта организация избирается непосредственно собственниками (которые и не подозревают о том, что на балансе дома может быть каскад фонарей, обслуживающий еще несколько домов) и до поры до времени всех такая ситуация всех устраивает, особенно пока дом новый и не требует каких-либо капитальных вложений.
Затем, в случае смены способа управления, новая управляющая организация (или ТСЖ) выходит в преддоговорной спор с энергоснабжающей организацией, которая включает в точку поставки опоры уличного освещения. Для управляющей организации эта ситуация становится крайне непростой.
1. Если не принять на баланс дома опоры уличного освещения, то сетевая организация их отключит и дом погрузится в темноту. Это станет острым социальным вопросом и вызовет волну недовольства.
2. Если же включить на баланс дома опоры уличного освещения, то это будут дополнительные расходы за содержание объектов, которые не являются общим имуществом.
В соответ. с п. 8 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме (утвержденных Постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 N 491 – далее Правила № 491) внешней границей сетей электроснабжения, входящих в состав общего имущества, если иное не установлено законодательством Российской Федерации, является внешняя граница стены многоквартирного дома, а границей эксплуатационной ответственности при наличии коллективного (общедомового) прибора учета соответствующего коммунального ресурса, если иное не установлено соглашением собственников помещений с исполнителем коммунальных услуг или ресурсоснабжающей организацией, является место соединения коллективного (общедомового) прибора учета с соответствующей инженерной сетью, входящей в многоквартирный дом.
Таким образом, внешние опоры уличного освещения не являются общим имуществом даже в том случае, если они запитаны на внутридомовых инженерных сетях. Например, в решении по делу № А49-14912/2017 мы добились включения в договор энергоснабжения условия о том, что на ТСЖ не может быть возложена оплата потребленной электроэнергии за содержание внешних опор уличного освещения (фонарных столбов), запитанных из трансформаторной подстанции через внешнераспределительное устройство МКД.
Самым сложным вопросом здесь является то, за счет каких денег можно оплачивать содержание опор уличного освещения. Если управляющая организация может нести эти расходы за счет прибыли, то для ТСЖ подобная оплата «за фонари» будет являться нецелевым использованием средств собственников и может окончится возбуждением уголовного дела (хотя это скорее редкость).
Чтобы избежать этих проблем нужно включить фонари в состав общего имущества. В соответ. с пп. «а» п. 1 Правил № 491, состав общего имущества определяется собственниками помещений в целях выполнения обязанности по содержанию общего имущества. Таким образом, если собственники примут на баланс жителей опоры уличного освещения, то будут иметься все законные основания к тому, чтобы их обслуживать.
Принимая такое решение, следует помнить, что оно принимается навсегда. Отказаться от опор уже не получится, потому что в соответ. с п. 3 ст. 36 ЖК РФ уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме возможно только с согласия всех собственников помещений в данном доме путем его реконструкции. Эти условия невозможно соблюсти в полной мере.
Как заставить городские власти организовать освещение двора
Доказать в судебном порядке, что опоры не являются общим имуществом – это только пол дела. Вторая половина – заставить городские власти обеспечить уличное освещение придомовой территории. Это можно сделать путем признания фонарей бесхозяйными через ст. 225 ГК РФ.
Для начала необходимо написать претензию в орган местного самоуправления с требованием признать фонари бесхозяйными и поставить их на учет в Росреестре. После того, как будет получен отказ от совершения данных действий, его необходимо оспаривать в судебном порядке (либо по КАС РФ, либо по АПК РФ).
У нас есть практика разрешения таких споров, однако основная проблема тут в том, что выиграв суд, орган местного самоуправления отнесется формально к исполнению судебного решения. Он поставит в соответствии с исполнительным листом сети на бесхоз, но очень вероятно не включит их в муниципальный контракт, чтобы не создавать прецедента (иначе все пойдут по такой схеме и навалятся).
Хорошим решением проблемы может быть норма в муниципальных правилах благоустройства, где прописана обязанность для местных властей обеспечивать уличное освещение (в том числе, дворовых территорий). В ряде муниципальных образований эта норма до сих пор есть (что развязывает руки в решении проблемы), а в ряде – исключена в целях постоянной экономии на городском хозяйстве и благоустройстве.
И хотя Минстрой России в письме от 18.09.2017 № 33418-АЧ/04 указывает на то, что организация и ремонт уличного (дворового) освещения относится к компетенции органов местного самоуправления, фактического решения этой проблемы не предвидится, пока на уровне федерального закона данная обязанность не будет закреплена за органом местного самоуправления.
