Статья 11.2 Земельного кодекса. Образование земельных участков
1. Земельные участки образуются при разделе, объединении, перераспределении земельных участков или выделе из земельных участков, а также из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности.
1.1. Земельные участки образуются при создании искусственных земельных участков в порядке, установленном Федеральным законом «Об искусственных земельных участках, созданных на водных объектах, находящихся в федеральной собственности, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации».
Образование земельных участков из искусственно созданных земельных участков осуществляется в соответствии с настоящей главой.
2. Земельные участки, из которых при разделе, объединении, перераспределении образуются земельные участки (исходные земельные участки), прекращают свое существование с даты государственной регистрации права собственности и иных вещных прав на все образуемые из них земельные участки (далее также — образуемые земельные участки) в порядке, установленном Федеральным законом от 13 июля 2015 года N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее — Федеральный закон «О государственной регистрации недвижимости»), за исключением случаев, указанных в пунктах 4 и 6 статьи 11.4 настоящего Кодекса, и случаев, предусмотренных другими федеральными законами.
3. Целевым назначением и разрешенным использованием образуемых земельных участков признаются целевое назначение и разрешенное использование земельных участков, из которых при разделе, объединении, перераспределении или выделе образуются земельные участки, за исключением случаев, установленных федеральными законами.
4. Образование земельных участков допускается при наличии в письменной форме согласия землепользователей, землевладельцев, арендаторов, залогодержателей исходных земельных участков. Такое согласие не требуется в следующих случаях:
1) образование земельных участков из земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности и предоставленных государственным или муниципальным унитарным предприятиям, государственным или муниципальным учреждениям;
2) образование земельных участков на основании решения суда, предусматривающего раздел, объединение, перераспределение или выдел земельных участков в обязательном порядке;
3) образование земельных участков в связи с их изъятием для государственных или муниципальных нужд;
4) образование земельных участков в связи с установлением границ вахтовых и иных временных поселков, созданных до 1 января 2007 года в границах земель лесного фонда для заготовки древесины, и военных городков, созданных в границах лесничеств, лесопарков на землях лесного фонда или землях обороны и безопасности для размещения впоследствии упраздненных воинских частей (подразделений), соединений, военных образовательных организаций высшего образования, иных организаций Вооруженных Сил Российской Федерации, войск национальной гвардии Российской Федерации, органов государственной охраны (далее — военные городки).
5. Образование земельных участков из земельных участков, находящихся в частной собственности и принадлежащих нескольким собственникам, осуществляется по соглашению между ними об образовании земельного участка, за исключением выдела земельных участков в счет доли в праве общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения в порядке, предусмотренном Федеральным законом от 24 июля 2002 года N 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» (далее — Федеральный закон «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения»).
6. Утратил силу с 1 апреля 2015 года. — Федеральный закон от 31.12.2014 N 499-ФЗ.
7. Образование земельных участков из земельных участков, находящихся в границах застроенной территории, в отношении которой в соответствии с Градостроительным кодексом Российской Федерации принято решение о ее развитии и заключен договор о развитии застроенной территории, осуществляется лицом, с которым заключен такой договор, в соответствии с документацией по планировке территории, утвержденной в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности.
8. Споры об образовании земельных участков рассматриваются в судебном порядке.
Комментарии к ст. 11.2 ЗК РФ
1. Данный пункт разъясняет, какие действия следует понимать под образованием земельного участка. Действия по образованию земельных участков носят землеустроительный характер, так как образование участков, по сути, основано на установлении новых границ. В целом нормы данной главы весьма тесно связаны с нормами Федерального закона «О государственном кадастре недвижимости» и Федерального закона «О землеустройстве». Глава I.1 ЗК РФ, как следует из ее содержания, ставит задачу уточнить юридические последствия, связанные с образованием земельных участков для правообладателей и иных лиц.
2. Комментируемый пункт устанавливает особую зависимость существования земельного участка от государственной регистрации права на него. Таким образом, земельный участок, уже прекративший свое существование, в кадастровых документах продолжает числиться в существующих до внесения изменений в ЕГРП. Следует также заметить, что согласно Федеральному закону о кадастре недвижимости кадастровый учет земельных участков считается временным вплоть до внесении записи в ЕГРП о правах на него. Таким образом, законодатель еще раз заявляет о намерении более тесно связать действия по кадастровому учету земельных участков и государственной регистрации прав на них.
3. Пункт 3 настоящей статьи подчеркивает, что все преобразования земельных участков, определенные в ст. 11.1 настоящего Кодекса не влекут изменения категории или разрешенного использования земельного участка.
4. Не может быть исключена возможность образования земельных участков по инициативе лиц, обладающих вещными правами на них. Причем это следует рассматривать как основной случай, поскольку, кроме установленных законом исключений, никто кроме правообладателя не вправе определить юридическую судьбу вещи, в частности осуществить ее раздел. Таким образом, п. 4 данной статьи указывает на то, что в случае образования участков (когда это возможно) не по инициативе правообладателей необходимо получение их согласия. Таким случаем является, например, приобретение права собственности на недвижимое имущество, расположенное на земельном участке. Согласно ст. 35 настоящего Кодекса к собственнику зданий, строений и сооружений переходит право на часть земельного участка под этой недвижимостью, необходимую для ее использования.
Другим случаем возможного раздела земельного участка может быть изъятие земель для государственных или муниципальных нужд по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Кодексом. Однако, поскольку изъятие осуществляется в принудительном порядке на основании решения суда, раздел (или иные действия с участком) должны быть осуществлены на основании п. 6 настоящей статьи, т.е. в судебном порядке. То, что настоящая статья допускает образование земельных участков без согласия таких правообладателей, как государственные или муниципальные унитарные предприятия и государственные или муниципальные учреждения, следует не из сущности права постоянного (бессрочного) пользования или права аренды, на основании которых осуществляется использование земельных участков этими организациями (содержание данных правовых титулов одинаково для всех правообладателей). Скорее такую возможность законодатель усмотрел в правовом статусе этих организаций, сущность которого заключается в том, что их имущество находится в собственности учредителей — Российской Федерации, субъектов РФ, муниципальных образований.
5. Как можно понять из содержания п. 5 настоящей статьи, он адресован прежде всего лицам, использующим земельные участки на основании права общей собственности. Особенности реализации права общей собственности установлены на любое имущество гл. 16 ГК РФ. В частности, общей нормой ст. 252 ГК РФ определено, что имущество, находящееся в долевой собственности, может быть разделено между ее участниками по соглашению между ними. Специальные нормы о владении, пользовании и распоряжении земельными участками, находящимися в общей долевой собственности, установлены в отношении земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения Федеральным законом «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения», к которому отсылает настоящая статья. Статьей 13 указанного Федерального закона, в частности, установлено, что участник или участники долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения вправе выделить земельный участок в счет своей земельной доли или своих земельных долей для создания либо расширения личного подсобного хозяйства или крестьянского (фермерского) хозяйства, а также для передачи земельного участка в аренду или распоряжения им иным образом, если это не нарушает требований о предельных размерах и требований, предъявляемых к местоположению земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения, определенных ст. 4 того же Федерального закона. Местоположение земельного участка, выделяемого в счет земельной доли, определяется участником долевой собственности в соответствии с решением общего собрания участников долевой собственности при утверждении границ части находящегося в долевой собственности земельного участка, предназначенной для выделения в первоочередном порядке земельных участков в счет земельных долей в соответствии со ст. 14 указанного Федерального закона. Образование земельного участка, выделяемого в счет земельной доли, осуществляется на основании этого решения общего собрания участников долевой собственности.
6. Случаи образования земельных участков на основании судебного решения могут быть самыми разными. В частности, это споры правообладателей о границах и площади принадлежащих им соседних земельных участков, решение суда об изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд, разногласия собственника недвижимости, расположенной на земельном участке, и правообладателя этого земельного участка о площади и границах участка, права на которые должны перейти собственнику недвижимости, и т.п.
7. Пункт 7 адресован к нормам Градостроительного кодекса Российской Федерации, которыми определяется порядок заключения договора о развитии застроенной территории. В частности, согласно его ст. 46.1 развитие застроенных территорий осуществляется в границах элемента планировочной структуры (квартала, микрорайона) или его части (частей), в границах смежных элементов планировочной структуры или их частей. В свою очередь, в соответствии со ст. 46.2 этого Кодекса, по договору о развитии застроенной территории одна сторона обязуется в установленный договором срок своими силами и за свой счет и (или) с привлечением других лиц и (или) средств других лиц выполнить ряд обязательств, предусмотренных п. 3 той же статьи, в том числе: подготовить проект планировки застроенной территории; создать либо приобрести, а также передать в государственную или муниципальную собственность благоустроенные жилые помещения для предоставления гражданам, выселяемым из жилых помещений, предоставленных по договорам социального найма; уплатить выкупную цену за изымаемые на основании решения органа местного самоуправления, принятого в соответствии с жилищным законодательством, жилые помещения в многоквартирных домах, признанных аварийными и подлежащими сносу и расположенных на застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии, и земельные участки, на которых расположены такие многоквартирные дома. Другая сторона (орган местного самоуправления) по тому же договору обязуется создать необходимые условия для выполнения этих обязательств в соответствии с п. п. 7 — 9 ч. 3 ст. 46.2 Градостроительного кодекса. Договором могут быть предусмотрены иные обязательства сторон в соответствии с ч. 4 настоящей статьи. Сам договор заключается органом местного самоуправления с победителем открытого аукциона на право заключить такой договор или иным лицом в соответствии с ч. ч. 25 и 28 ст. 46.3 названного Кодекса. Именно данное лицо, заключающее договор с органом местного самоуправления и является основным субъектом реализации п. 7 настоящей статьи.
Что такое образование земельных участков
В этой статье поговорим о том, что такое образование земельных участков и какие способы образования земельных участков предусмотрены земельным законодательством.
Это понятие довольно часто встречается в нормативных актах, связанных с оборотом земельных участков и его неправильное толкование и применение приводит к определённого рода юридическим проблемам.
1. Понятие образования земельных участков.
Прямого определения понятия «образование земельного участка» в законодательстве нет, глава I.1 Земельного кодекса перечисляет лишь способы образования участков.
Согласно п. 1 ст. 11.1 ЗК РФ земельные участки образуются при разделе, объединении, перераспределении земельных участков или выделе из земельных участков, а также из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности.
Согласно п. 1.1 ст. 11.1 ЗК РФ земельные участки образуются при создании искусственных земельных участков в порядке, установленном Федеральным законом «Об искусственных земельных участках, созданных на водных объектах, находящихся в федеральной собственности, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации».
Таким образом, под образованием земельного участка понимается его создание как нового объекта земельных отношений, выраженное в постановке участка на кадастровый учёт, присвоении ему кадастрового номера и внесении в ЕГРН основных и дополнительных сведений о нём.
В любых нормативных актах, где встречаются термины «образуемый земельный участок» или «образованный земельный участок» речь идёт соответственно о создаваемом или созданном земельном участке в результате раздела, выдела, объединения, перераспределения или создания нового участка из земель муниципальной или государственной собственности.
В свою очередь, исходный земельный участок — это участок из которого происходит/произошло образование новых участков.
Образование земельных участков необходимо отличать от процедуры уточнения границ земельного участка. Многие правоприменители отождествляют эти понятия. Это не правильно.
Уточнение границ – это процедура в отношении уже созданного земельного участка, который стоит на кадастровом учёте и существует как объект права. В свою очередь образование – это всегда создание нового, ранее не существующего земельного участка.
2. Способы образования земельных участков.
Способов создания земельных участков всего шесть:
- из земель и земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности;
- раздел;
- выдел;
- объединение;
- перераспределение;
- создание искусственного участка.
Ещё раз повторюсь, все иные юридические процедуры с земельными участками, которые не указаны в ст. 11.1 ЗК РФ, к образованию земельных участков не относятся. Утверждения об обратном — неправильны.
Искусственные участки это довольно специфический вопрос, общераспространенного применения он не имеет, поэтому и останавливаться на нём я не буду. А вот остальные способы рассмотрим подробнее.
1) Раздел земельного участка (ст. 11.4 ЗК РФ):
Раздел участка представляет собой разделение одного участка на два или несколько новых участков.
При разделе земельного участка исходный участок прекращает своё существование, он снимается с кадастрового учёта, а право собственности на него прекращается. Новым участкам будут присвоены новые кадастровые номера.
Исключение предусмотрено для двух случаев:
- раздел земельного участка государственной или муниципальной собственности;
- раздел земельного участка в случаях, предусмотренных ст. 13 Федерального закона от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (речь идёт о сохранении или прекращении залога на участки, на которых непосредственно расположены многоквартирные дома).
В этих случаях исходный земельный участок сохраняет свой кадастровый номер и не снимается с кадастрового учёта, а сохраняется в оставшейся после раздела части (такие участки называются изменёнными участками, в том числе далее по тексту).
Новые земельные участки могут быть образованы только в пределах границ разделяемого участка. Выход границ образуемого участка за пределы исходного участка не допускается (да и не возможен).
Если участок делится одним собственником, то у него возникнет право собственности на все новые участки.
Если разделяемый участок находится в общей долевой собственности, то варианта два:
- собственники заключают соглашение при разделе и определяют, кому и что достанется в собственность;
- если такого соглашения нет, то право долевой собственности возникает на все новые участки в тех же пропорциях, что были в исходном.
2) Выдел земельного участка (ст. 11.5 ЗК РФ):
Выдел земельного участка происходит только тогда, когда исходный участок находится в общей долевой собственности и один или несколько участников выделяют свои доли в натуре в самостоятельные участки.
В этом случае, исходный земельный участок не прекращает своё существование, он не снимается с кадастрового учёта, а сохраняется в изменённых (оставшихся от выдела) границах (изменённый участок).
Самый распространённый пример выдела земельного участка — это выдел земельной доли (сельскохозяйственного пая) из общего сельскохозяйственного земельного массива.
Также как и при разделе, выделить земельный участок можно только в пределах границ исходного участка.
Судьба права собственности при выделе участка решается так:
- у собственника, который выделяет свою долю, возникает право собственности на новый участок, а право долевой собственности в исходном прекращается;
- у собственников исходного участка сохраняется право долевой собственности на оставшуюся после выдела часть участка с учётом изменившихся размера их долей (т. е. размер долей в праве собственности на исходный участок подлежит перерасчёту в связи с произошедшим выделом).
3) Объединение земельных участков (ст. 11.6 ЗК РФ):
Объединение земельного участка представляет собой создание нового участка из нескольких других. В результате в границах объединяемых участков образуется один новый участок, а исходные участки прекращают своё существование и снимаются с кадастрового учёта.
То есть, это обратная ситуация от раздела:
Судьба права собственности решается так:
- если участки объединяются одним собственником, то он становится собственником нового участка;
- если участки объединяются разными собственниками, то новый участок будет принадлежать им на праве общей долевой собственности;
- если исходные участки сами находятся в общей долевой собственности, то на новый участок также возникнет право общей долевой собственности всех собственников исходных участков.
Во втором и третьем случаях соотношение долей определяется по соглашению между собственниками либо пропорционально исходным участкам.
Нельзя объединять участки, принадлежащие их владельцам на разном вещном праве. Например, нельзя объединить участок, предоставленный на праве постоянного (бессрочного) пользования, с участком, предоставленным на праве пожизненно наследуемого владения.
В тоже время, возможно объединить два участка, предоставленные на праве пожизненно наследуемого владения.
Возможно объединение участка, обремененного залогом, с участком, не обременённым залогом. Судьба залога в этом случае решается либо по соглашению сторон, либо при отсутствии соглашения залог распространяется на новый участок.
4) Перераспределение земельных участков (ст. 11.7, глава V.4. ЗК РФ):
Перераспределение возможно в двух вариантах:
- перераспределение нескольких земельных участков, стоящих на кадастровом учёте, между собой;
- перераспределение земельных участков, стоящих на кадастровом учёте, и земель, собственность на которые не разграничена.
Проще всего перераспределение объяснить на наглядном примере.
Перераспределение земельного участка и земель, собственность на которые не разграничена:
Мы видим, что в результате перераспределения двух участков между собой образовались два новых участка с другой конфигурацией границ, а исходные участки прекратили своё существование. В этом случае право собственности на новые участки будет определено по соглашению собственников.
В результате перераспределение земельного участка и земель, собственность на которые не разграничена, образовался один новый земельный участок большей площадью и с другой конфигурацией границ. Право собственности на новый участок возникло у собственника исходного участка. Исходный земельный участок прекратил своё существование.
5) Образование участков из земель муниципальной или государственной собственности (ст. 11.3 ЗК РФ):
Этот способ, в свою очередь, подразумевает два случая:
- образование участка из земель, собственность на которые не разграничена (так называемая «ничейная» земля);
- из земельных участков, которые стоят на кадастровом учёте, и на которые зарегистрировано право государственной или муниципальной собственности.
Оба случая, как правило, связаны с созданием участка для предоставления под какой-либо вид деятельности.
3. Судьба залога, аренды и сервитута при образовании земельных участков.
Если образуются участки, которые предоставлены на праве аренды, то право аренды у арендатора на вновь образуемые и изменённые участки возникает в соответствии с соглашением сторон.
Если соглашение отсутствует, то арендатор сохраняет право аренды на все вновь образуемые участки (в том числе измененные участки) либо имеет право на заключение нового договора аренды без торгов на тех же условиях.
Сервитуты сохраняются на вновь образуемых или измененных участках в прежних границах.
Обременение залогом в отношении образуемых или изменённых участков сохраняется, за исключением случаев:
- изменения режима залога по соглашению сторон (участие залогодержателя в соглашении обязательно);
- выдела земельной доли (земельного пая) участником долевой собственности, голосовавшим на общем собрании против передачи участка в аренду;
- в случае раздела земельного участка по ст. 13 Федерального закона от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (речь идёт о сохранении или прекращении залога на участки, на которых непосредственно расположены многоквартирные дома).
Вот мы и ознакомились с основными теоретическими моментами образования земельных участков. В принципе, ничего сложного нет, всё достаточно просто и интуитивно понятно. Самое главное, не путать процедуру образования с иными юридическими действиями в отношении земельных участков.
Тема образования участков будет продолжена.
Уважаемый читатель. Своим блогом я хочу помочь людям и представителям бизнеса правильно решать свои проблемы в области земельных отношений и недвижимости.
Публикацию есть чем дополнить? Вы не согласны с моей позицией?
Пожалуйста, оставьте комментарий ниже.
Мое имя Александр Горяинов.
Я практикующий земельный юрист. Это моя авторская публикация.
В публикации нет нужной информации? Напишите мне или оставьте комментарий ниже и я обязательно дополню статью.
Как происходит образование земельных участков?
Перераспределение земельных участков – это один из установленных Земельным кодексом РФ способов образования земельных участков. При перераспределении нескольких смежных земельных участков образуются несколько других смежных земельных участков, и существование исходных земельных участков прекращается, а при перераспределении земель и земельного участка существование исходного земельного участка прекращается и образуется новый земельный участок.
Самые распространенные случаи, когда требуется перераспределение земельных участков:
– при проведении кадастровых работ либо если в рамках осуществления мероприятий муниципального или государственного земельного надзора установлено, что здание частично расположено за границами принадлежащего собственнику земельного участка;
– границы смежных земельных участков не соответствуют их фактическому использованию. Например, на земельном участке полностью или частично расположена хозяйственная постройка соседей, а собственник занятого чужой постройкой земельного участка ежегодно уплачивает земельный налог за фактически неиспользуемую и не нужную ему площадь земельного участка;
– площади земельного участка недостаточно для соблюдения его собственником требований градостроительных норм и правил, необходимых при уведомительном порядке строительства жилого или садового дома (например, для соблюдения 3-метрового разрыва между постройкой и забором), а у собственника смежного земельного участка есть желание увеличить свой земельный участок в другом месте смежной границы;
– в целях приведения границ земельных участков в соответствие с утвержденным проектом межевания территории для исключения вклинивания, вкрапливания, изломанности границ, чересполосицы.
находящихся в частной собственности
В зависимости от вида собственности земельных участков установлены различные подходы к их перераспределению. Так, при перераспределении земельных участков, находящихся в частной собственности, право собственности на соответствующие образуемые земельные участки возникает у собственников на основании заключенных между ними соглашений. Таким образом, если оба смежных земельных участка находятся в частной собственности и у собственников таких земельных участков возникла необходимость изменить их границы, то основным условием такого перераспределения является добрая воля собственников смежных земельных участков, которые в целях начала процедуры перераспределения должны достигнуть соглашение об условиях такого перераспределения и обратиться к кадастровому инженеру для осуществления кадастровых работ по образованию новых земельных участков, образуемых в результате перераспределения исходных, и подготовки межевого плана земельных участков в измененных границах.
После заключения соглашения о перераспределении земельных участков и подготовки кадастровым инженером межевого плана все собственники земельных участков должны одновременно обратиться с заявлениями о государственном кадастровом учете и государственной регистрации прав на вновь образованные путем перераспределения земельные участки, приложив к ним межевой план и соглашение о перераспределении. Процедура перераспределения земельных участков завершается осуществлением государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав на вновь образованные путем перераспределения земельные участки, прекращением прав и снятием с кадастрового учета исходных земельных участков и выдачей органом регистрации прав выписок из Единого государственного реестра недвижимости на вновь образованные путем перераспределения земельные участки.
Перераспределение участков, находящихся в государственной
или муниципальной собственности
Обратим внимание, что процедура перераспределения земельных участков, находящихся в частной собственности, существенно отличается от процедуры перераспределения земельного участка, находящегося в частной собственности и земель или земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, либо земель или земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности между собой.
Говоря о перераспределении земель или земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности между собой, следует отметить новшества, установленные Федеральным законом от 2.08.2019 № 283-ФЗ «О внесении изменений в Градостроительный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации», после вступления в силу которого стало возможным перераспределение земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и предоставленного гражданам, юридическим лицам или органам государственной власти и органам местного самоуправления, и земель и земельного участка, которые не предоставлены таким лицам, – в случае приведения в соответствие с утвержденным проектом межевания территории границ такого земельного участка.
К примеру, до вступления в силу закона № 283-ФЗ перераспределение земельного участка, предоставленного в аренду, с земельным участком, находящимся в государственной или муниципальной собственности и не предоставленным этому же лицу в аренду, было невозможным. Указанный барьер делал невозможным приведение границ арендованного земельного участка в соответствие с утвержденным проектом межевания территории для исключения недостатков его землепользования, в том числе для исключения вклинивания, вкрапливания, изломанности границ, чересполосицы. После вступления в силу закона № 283-ФЗ такое перераспределение стало возможным, но при условии, что площадь арендованного земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, в результате этого перераспределения увеличится не более чем до установленных предельных максимальных размеров земельных участков. Площадь земельных участков, находящихся в частной собственности, также не может увеличиваться в результате перераспределения более чем до установленных предельных максимальных размеров земельных участков.
Представляется, что барьер, установленный законодательством для значительного увеличения площадей земельных участков, находящихся в частной собственности или предоставленных на ином праве, при их перераспределении с землями или с земельными участками, находящимися в государственной или муниципальной собственности, обусловлен тем, что значительное увеличение площади земельного участка при его перераспределении с государственными или муниципальными земельными участками не согласуется с процедурой предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, которая осуществляется исключительно на торгах, проводимых в форме аукциона. Указанные процедуры (предоставление и перераспределение земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности) отличаются между собой и регламентированы разными главами Земельного кодекса.
Таким образом, значительное увеличение площади земельного участка не может являться целью перераспределения земельных участков, оно, перераспределение, призвано устранить недостатки землепользования.
Как получить услугу по перераспределению участков
в Омской области?
В целях заключения соглашения о перераспределении земельного участка, находящегося в частной собственности, и земель или земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, собственники земельных участков должны обратиться с соответствующим заявлением в уполномоченный орган. На территории Омска органом, уполномоченным на заключение соглашений о перераспределении земельных участков, а также на выдачу согласия на заключение соглашения о перераспределении земельных участков в соответствии с утвержденным проектом межевания территории, является департамент имущественных отношений городской администрации. Органом, уполномоченным на утверждение схемы расположения земельного участка, является департамент архитектуры и градостроительства Администрации Омска. Заявления о перераспределении земельных участков собственниками земельных участков либо лицами, которым предоставлены земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, при наличии утвержденного проекта межевания территории представляются в службу одного окна Администрации.
В случае если земельный участок, с которым планируется перераспределение, находится в собственности Омской области, заявление о перераспределении представляется в Министерство имущественных отношений Омской области. В случае если земельный участок, с которым планируется перераспределение, находится в собственности Российской Федерации, заявление о перераспределении представляется в территориальное управление Росимущества в Омской области.
Порядок заключения соглашения о перераспределении земель или земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и земельных участков, находящихся в частной собственности, в том числе перечень необходимых документов, регламентирован ст. 39.29 ЗК РФ. Возможность перераспределения с землями или земельными участками, находящимися в государственной или муниципальной собственности, имеется не у всех собственников земельных участков. Случаи и основания перераспределения земель или земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и земельных участков, находящихся в частной собственности, установлены ст. 39.28 ЗК РФ.
Способы образования земельных участков
Под образованием земельного участка понимается возникновение нового земельного участка в качестве самостоятельного объекта недвижимого имущества. Земельный кодекс РФ регламентирует порядок образования новых участковиз уже существующих.
Общие основания образования новых участков можно разделить на две группы:
1) образование нового участка путем изменения уже существующих участков;
2) образование нового участка путем формирования нового объекта недвижимого имущества из состава территорий, не обладающих признаками и свойствами земельного участка.
Исходя из указанных оснований, можно выделить основные способы образования новых участков земли:
1) раздел существующего участка на несколько новых – образуются несколько земельных участков. При этом исходный земельный участок, из которого при разделе образуются земельные участки, прекращает свое существование. И в этой связи подлежит снятию с кадастрового учета после подтверждения прав на вновь образованные участки. По общему правилу новые участки приобретают целевое назначение и разрешенные виды пользования ранее существовавшего участка и им присваиваются новые уникальные кадастровые номера с внесением соответствующих сведений в ЕГРН;
2) объединение двух и более участков в один, т.е. образуется один новый земельный участок, а существование объединенных земельных участков прекращается. В случае, когда происходит объединение земельных участков, принадлежащих разным правообладателям, у них возникает право общей долевой собственности на новый участок.
Вновь образованному участку присваивается уникальный кадастровый номер;
3) перераспределение существующих земельных участков с образованием новых– образование двух и более новых смежных участков, при этом исходные земельные участки перестают существовать фактически и юридически.
Право собственности на образованные путем перераспределения участки, возникает на основании соглашения собственников исходных участков.
При перераспределении вновь образованные участки сохраняют свое целевое назначение и виды разрешенного использования;
4) выдел из существующего участка осуществляется в случае выдела доли или долей из земельного участка, находящегося в долевой собственности.
При выделе земельного участка образуются один или несколько земельных участков. При этом земельный участок, из которого осуществлен выдел, сохраняется в измененных границах. На новый участок возникает право собственности лица, подавшего заявление на выдел земельной доли. При этом его право общей долевой собственности на исходный участок прекращается.
Для выдела земельной доли из земель сельскохозяйственного назначения существуют специфические особенности. В этом случае решение об образовании нового участка путем выдела в счет земельной доли принимает общее собрание участников общей долевой собственности, а если такое решение отсутствует, заявитель имеет право обратиться к кадастровому инженеру для проведения межевания нового участка для последующего выдела.
Размер выделяемой доли определяется в соответствие с данными правоустанавливающих документов на выделяемые доли. Площадь вновь образованного участка в таком случае может быть больше или меньше нормативной, в зависимости от физических и качественных свойств земли. Споры относительно площади вновь образованных участков решаются по соглашению дольщиков исходного участка, а при отсутствии согласия – в судебном порядке.
Выдел из земель государственной или муниципальной собственности не допускается, так как в этом случае у исходных участков отсутствует зарегистрированное право общей долевой собственности;
5) образование нового участка из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности –выдел из государственных или муниципальных земель и его границы устанавливаются впервые. Основанием для образования земельных участков из муниципальных и государственных земель является проект межевания территории. В некоторых случаях участок образуется исключительно по проекту межевания, схема расположения земельных участков на кадастровом плане территории, утвержденная уполномоченным органом.
Таким образом, при разделе или объединении существующих участков полностью утрачивают их физический и юридический статус, а вместо них появляются новые объекты недвижимости.При выделе или объединении первоначальные участки сохраняют свое существование с изменением физического и юридического статуса. На вновь образованные участки сохраняются права и обременения (ограничения), установленные в отношении исходных участков, если иное не установлено условиями соглашения сторон или нормативными актами.
Кроме того, можно выделить несколько условий для образования земельных участков.
Размеры образованных земельных участков не должны превышать предусмотренные градостроительным регламентом максимальные размеры земельных участков и не должны быть меньше предусмотренных градостроительным регламентом минимальных размеров земельных участков.
Границы образуемых земельных участков не должны пересекать границы муниципальных образований и (или) границы населенных пунктов.
В случае образования земельного участка из земель государственной собственности до проведения кадастровых работ разрабатывается схема расположения земельного участка на кадастровом плане или кадастровой карте соответствующей территории. Местоположение границ образуемого земельного участка в данном случае согласовывается органом местного самоуправления.
Основанием для государственной регистрации прав собственности и иных вещных прав на земельные участки, образуемые при разделе, объединении, перераспределении земельных участков или выделе из земельных участков, является:
– решение о разделе или об объединении находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков;
– соглашение о разделе, об объединении, о перераспределении земельных участков или о выделе из земельных участков;
– иные документы, на основании которых в соответствии с действующим законодательством осуществляется образование земельных участков.
На основании вышеизложенного, можно сделать вывод:
– новообразованные земельные участки должны отвечать ряду требований относительно максимального и минимального размеров их площади;
– границы территорий должны быть правильной формы и пролегать таким образом, чтобы предоставить к участку доступ и возможность дальнейшей эксплуатации;
– определить границы земель помогает межевание, которое выполняет кадастровый инженер.
