Как законно избавиться от долгов и выйти из финансового рабства
У россиян копятся долги. Центробанк постоянно фиксирует новые максимумы, на которые выходят суммы долговой нагрузки наших сограждан. Так, к началу марта 2021 года на взыскание коллекторов были переданы долги россиян перед банками на сумму более 1,8 трлн рублей.
С начала 2021 года объем кредитов, которые банки расценивают как невозвратные, увеличился на 9% и достиг отметки в 418 млрд рублей по состоянию на 1 августа 2021 года.
Эта сумма рассчитана как разница между объемом резервов на возможные потери по ссудам, созданным кредитными организациями — 1,375 трлн рублей, и тем портфелем кредитов из этой суммы, которые пришлись на безнадежные ссуды. Это кредиты с просрочкой свыше 90 дней. И того — 957 млрд. рублей.
Как сообщали ранее аналитики компании Frank RG, россияне набрали кредитов на рекордную сумму. Только августе 2021 года банками было одобрено 2,1 млн. займов наличными на 646,7 млрд. рублей.
О том, можно ли уйти от долгового рабства и как избавиться от долгов по кредитам законным способом, читайте в материале.
Залезают в долги россияне по нескольким причинам. Сначала обычно банально не хватает денег — на лечение, на образование, поездку, или даже просто на еду.
А банки ведь могут предлагать такие привлекательные условия по кредитам, что хочется осуществить давно откладываемые мечты — купить автомобиль, мотоцикл, расширить жилплощадь с помощью ипотеки.
А потом внезапно на работе происходит сокращение, или теряешь работу. Или же происходит снижение дохода, например, отменяют премии или теряешь подработку. И тогда берешь второй кредит, чтобы расплатиться с первым, потом третий.
А если не дают денег банки, то обращаешься за микрозаймом в МФО. И уже неважно, что берешь деньги по высоким, почти грабительским процентам. А в итоге попадаешь в настоящую долговую яму. Увы, из нее потом очень сложно вылезти.
Нечем платить по кредитам?
Закажите звонок юриста
И вот уже судебные приставы или коллекторы пытаются взыскать с вас долги, вводя ограничение на выезд за границу или проводя опись и арест активов и средств на счетах в банках, за счет которых можно погасить долги.
Однако даже если нет денег, избавиться от кредитов и долгов можно по закону. Главное — знать, где искать помощь.
Коллекторы и приставы: кто взыскивает долги?
Иногда случаются чудеса, и банки действительно прощают долги. Это происходит в следующих ситуациях: заемщик умер, у банка будут слишком высокие расходы на взыскание, или же пропущен срок исковой давности.
Так, по закону кредитор может предъявить долг к взысканию только в течение трех лет.
Но это происходит редко. Во всех остальных случаях банк ничего простит.
Если у вас накопилась задолженность перед банками или МФО, которую не удается погасить уже несколько месяцев, то, скорее всего, вы столкнетесь в ближайшее время с судебными приставами или коллекторами.
Право переуступки третьему лицу на требование долга содержится в статье 382 ГК РФ. В ней прописана такая возможность для кредитора. Но согласно правилам, должник должен быть письменно уведомлен о передаче или продаже долга.
Звонят коллекторы, вы в растерянности?
Спросите совета у юриста
Подписывая кредитный договор, вы автоматически соглашаетесь на возможность передачи долга третьим лицам — в случае проблем. А неплатежи — это именно проблемы для кредитора и есть.
Если меры по возврату кредита не сработают, а за счет залога вернуть выданные деньги невозможно, то банк обычно продает долг коллекторам.
Таким образом кредитное учреждение расчищает свою финансовую отчетность и, списав долг со своего баланса, ему легче выполнять нормативы ЦБ, не формируя резервы под «просрочку».
Коллекторы имеют право с вами общаться, если вы не оформили отказ от взаимодействия, прописанный в кредитном договоре. Но угрожать, хамить, обещать описать и продать имущество, портить вашу собственность, они не могут.
Не могут они звонить ночью или вешать объявление на дверь с информацией о долге. Если коллекторы переходят установленные законом рамки — жалуйтесь!
Для начала лучше внимательно изучить закон и определить, на что имеют права коллекторы. На сайте Роспотребназора опубликованы рекомендации для должников при взаимодействии с коллекторами.
Федеральный закон от 03.07.2016 №230-ФЗ «О защите прав и законных интересов физических лиц при осуществлении деятельности по возврату просроченной задолженности и о внесении изменений в Федеральный закон «О микрофинансовой деятельности и микрофинансовых организациях» (закон № 230-ФЗ) регламентирует деятельность коллекторских агентств.
Жалобу на действия коллекторов можно подать в Федеральную службу судебных приставов (ФСПП), органы прокуратуры, Центробанк, в профсоюз коллекторов — Национальную ассоциацию НАПКА. При угрозах, поступающих со стороны коллекторов, стоит обратиться в полицию.
Если коллекторам не удается взыскать деньги, то, как правило, владелец долга (кредитор или коллекторское агентство) обращается в суд и взыскивает его после вынесения решения через службу судебных приставов.
Впрочем, иногда банки сразу обращаются в суд, не привлекая к работе с просроченной задолженностью коллекторов. Деятельность приставов регламентируется законом, в котором детально прописано, на какие виды доходов взыскание не может быть обращено.
Приставы внезапно начали списывать
по 50% поступающих средств с зарплатной
карты? Закажите звонок юриста
Не стоит опасаться также продажи с торгов единственного жилья для проживания. Полный перечень имущества, на которое нельзя обратить взыскание, содержится в законе и ГПК РФ.
Но если приставы займутся вашими долгами, то стоит готовиться, в числе других применяемых к вам мер, к запрету на выезд за границу, взысканию до половины официального дохода, аресту части имущества и продажи его с торгов.
Договориться с банком
Пока не дошло дело до суда, можно попробовать договориться с банком по-доброму.
Как взять кредитные каникулы?
Например, попросить банк о кредитных каникулах. Если раньше кредитные каникулы давали только ипотечникам, то начиная с 2020 года получить передышку могут россияне по потребительским кредитам без обеспечения, автокредитам и кредитным картам.
Каникулы дают на срок до полугода. При этом стоит учитывать, что кредитные каникулы — это отнюдь не благотворительность со стороны банков. За льготный период начисляются проценты, которые нужно будет погасить позднее.
Стоит также помнить, что информация о получении кредитных каникул попадает в кредитную историю, и это снижает ваш персональный финансовый рейтинг.
И помните — дать вам каникулы — не обязанность банка, а его право. Но если вы докажете банку, что ваши финансовые трудности — временные, и раньше у вас не было фатальных просрочек, то банк обычно идет навстречу клиенту.
К сожалению, в 2021 году банки практически свернули программы предоставления кредитных каникул, которые они вводили по постановлению правительства в пик коронавируса. Это понятно — банкам нужно, чтобы их средства работали, а заемные средства — возвращались. Но можно попросить банк предоставить другие варианты рассрочки.
Рассрочка по кредиту: с чем это едят?
Также можно попробовать оформить реструктуризацию и рефинансирование кредита.
Реструктуризация — это договоренность с банком о новых условиях предоставления кредита. В ходе ее меняются первичные условия по договору, которые позволяют снизить ежемесячный платеж, изменить график оплаты, сумму, срок возврата и т. д.
Повод для обращения за реструктуризацией — временные материальные трудности или попадание в сложную жизненную ситуацию.
Помните, что как и в случае с каникулами, в итоге сумма к погашению будет выше, чем в том случае, если вы вы аккуратно выплачивали кредит.
Рефинансирование долга в другом банке
Рефинансирование — еще одна возможность улучшить условия предоставления кредита. Правда, в случае с рефинансированием договариваться вы будете уже с другим кредитным учреждением.
Рефинансирование подразумевает возможность объединения нескольких «тяжелых» кредитов в один с пониженной ставкой. Естественно, можно таким образом и просто перекредитоваться, получив новый кредит со ставкой ниже, чем по текущему долгу, в другом банке.
Нужна помощь по поиску банка
для рефинансирования? Закажите
звонок юриста
Продать залоговое имущество
Мало кто из должников понимает, что правом продажи залогового имущества по кредиту (квартиры или машины) обладает не только кредитор, но и сам заемщик. В этом случае, правда, банк необходимо поставить в известность.
Лучше пойти на эту меру самому, поскольку банки, как правило, выставляют недвижимость на торги с пониженной стоимостью. Дисконт может доходить до 20-30%. Как итог такой реализации: и квартиру у заемщика отбирают, и долги еще остаются.
Если после продажи вашего залогового имущества останутся долги, то вы можете попробовать договориться с банком о льготных условиях погашения. Таким образом, часто можно решить проблемы с долгами и без прохождения процедуры банкротства.
Стать банкротом
С принятием поправок в закон о банкротстве появилась возможность для физлица признать себя неплатежеспособным, объявив себя банкротом.
Благодаря поправкам в закон «О Банкротстве», с 1 сентября 2021 года сделать это можно без лишних расходов — через МФЦ. В результате банкротство физических лиц стало реальной альтернативой для многих граждан.
Так, с сентября 2020 года для того, чтобы стать банкротом, можно обратиться в МФЦ. Причем в этом случае удастся пройти процедуру абсолютно бесплатно.
Условия для обращения в многофункциональный центр следующие: общий долг на сумму от 50 000 рублей до 500 000 рублей и закрытые исполнительные производства в ФССП по той причине, что у вас нет имущества.
Важно, что процедура банкротства через МФЦ будет длиться недолго — не более шести месяцев. Заявление подается в письменном виде в многофункциональный центр по месту пребывания или прописки.
Важно указать полный список кредиторов, обращаясь к процедуре внесудебного урегулирования задолженности, поскольку не указанные долги не будут учитываться, их придется впоследствии гасить.
В инструкции на сайте Госуслуг содержится информация, на каких сайтах лучше пробивать задолженность.
Также не коснется процедура банкротства долгов, которые возникнут в процессе самого банкротства, например текущие неоплаченные счета за коммунальные услуги.
Не удастся избавиться и от обязательств, полученных в рамках субсидиарной ответственности, по долгам, связанным с причинением вреда жизни и здоровью гражданина, алиментным обязательств, по возмещению морального вреда.
Подали на банкротство и перестали
платить за ЖКХ, а управляющая компания
отключила горячую воду?
Процедура банкротства прекращается, если в силу вступит решение суда о привлечении должника к уголовной или административной ответственности за неправомерные действия при банкротстве или фиктивное банкротство.
Отказаться от банкротства может и сам должник — если получит имущество во время процедуры, за счет которого он сможет выплатить долги.
Банкротство через суд
Избавиться от кредита законным способом можно и через суд. Правда, в этом случае придется платить за судебное разбирательство. Нужно будет погасить госпошлину и выплатить зарплату конкурсному управляющему.
При этом дело может растянуться на многие месяцы и в нем много нюансов. Чтобы закончить его успешно, лучше обратиться к профессионалам. Только профи в таких запутанных делах помогут правильно выбрать тактику.
Если вы запутались в проблемах и хотите получить квалифицированную помощь, то ее всегда готовы оказать специалисты «Федерального центра банкротства граждан».
Как попадают в ипотечную кабалу?
За последние три года объем выданных банками ипотечных кредитов россиянам резко увеличился: в 2016 г. – 856,5 тыс., в 2017 г. – 1087,0 тыс., в 2018 г. – 1471,8 тыс. При этом доходы населения постоянно уменьшаются, а потому задолженность граждан по кредитам увеличивается. Центробанк в «Обзоре финансовой стабильности» отметил, что по состоянию на 1 октября 2018 г. задолженность россиян по ипотечным кредитам увеличилась на 25,6% (в сегменте рублевого ипотечного кредитования).
Сейчас в России около 5 млн ипотечников. Каждая пятая семья имеет кредит и долги. Причем средняя ставка по ипотеке составляет около 10%. Для сравнения: 25 августа 1946 г. вышло Постановление Совета министров СССР, в котором определялась ипотечная ставка – 1% годовых. И это в то время, когда не было инфляции, а страну восстанавливали из руин.
В последнее время у заемщиков все чаще возникают вопросы о просроченной задолженности по ипотечным кредитам и расторжении кредитного договора. Чем грозит долг и как избежать выселения из квартиры из-за неуплаты кредита – разберемся в этой публикации.
Что будет, если взял кредит – и не смог его выплатить?
Ситуация № 1. Вы заключили кредитный договор с банком, который предоставил вам кредит, к примеру, под 30% годовых на 120 месяцев. Чтобы банк был уверен, что вы исполните свои обязательства, между вами был заключен также договор о залоге недвижимости (об ипотеке). Предметом залога стала ваша квартира. Таким образом, в случае невыплаты кредита банк вправе обратиться в суд для обращения взыскания на залоговое имущество – квартиру.
Большинство банков при заключении договора о залоге недвижимости оформляют закладную. Она помогат подтвердить притязание на залоговое имущество, когда заемщик оказывается неспособным выплачивать кредит. Закладную возвращают заемщику только тогда, когда он полностью погашает долг.
Ситуация № 2. Вы решили взять ипотечный кредит. Процентная ставка по нему составляет от 6 до 13%. Условия кредитования в банках могут отличаться периодом погашения, процентами, схемами оплаты. Однако в договоре наверняка будет пункт об обязательном страховании приобретаемого имущества от гибели и повреждения. Дополнительным пунктом может выступать страхование здоровья и жизни заемщика. Обычно размер платежей составляет 1–2% от размера задолженности.
Итак, если заемщик перестал исполнять свои обязательства по оплате, банк обращается в суд и просит взыскать:
- основную сумму долга по договору;
- проценты за пользование кредитом (нередко они составляют почти основную сумму долга);
- неустойку за просрочку возврата кредита;
- неустойку за просрочку уплаты процентов (размер неустойки может достигать основной суммы долга или процентов за пользование кредитом).
Сложившаяся судебная практика основывается на положениях ст. 309, 310, 334, 348, 350, 819, п. 1 ст. 809, п. 1 ст. 810 Гражданского кодекса. Все решения суда являются практически шаблонными. Что касается основной суммы долга и процентов за пользование кредитом – суд удовлетворит требования банка в полном объеме. Суд может уменьшить лишь размер взыскиваемой неустойки на основании Определения Конституционного Суда РФ от 21 декабря 2000 г. № 263 и ч. 1 ст. 333 Гражданского кодекса. Заемщику придется уплатить еще и госпошлину за рассмотрение дела в суде.
Отметим, что в случае возникновения задолженности по кредиту банки часто продают долг коллекторским агентствам, вместо того чтобы тратить время и деньги на судебные тяжбы. О том, как не допустить передачи долга коллекторам и что делать тем, на кого взыскатели оказывают давление, читайте в публикации «Берете кредит – подумайте о коллекторах».
Суд вынес решение о выплате долга, процентов и неустойки – что будет дальше?
После получения решения суда о взыскании основной суммы долга, процентов по кредиту и неустойки происходит обращение на предмет взыскания – квартиру.
Согласно ст. 56 Закона об ипотеке заложенное имущество реализуется путем продажи с публичных торгов. В соответствии с подп. 4 п. 2 ст. 54 этого закона суд должен указать начальную продажную цену этого имущества. Она определяется на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем, а в случае спора между ними – судом.
Не всегда в ходе торгов квартиры удается продать. Нереализованное имущество должника передается по акту приема-передачи взыскателю в счет погашения задолженности по кредиту. В таких случаях банк регистрирует за собой право собственности на квартиру и потом обращается с иском в суд о выселении из нее должника и членов его семьи.
Должник вправе не согласиться с решением суда и подать апелляционную жалобу. Затем на решения судов первой и второй инстанций можно подать кассационные жалобы. Однако обычно это позволяет должникам лишь получить отсрочку в виде бесплатного проживания в квартире сроком до полутора лет. Все, что может сделать заемщик после решения суда о взыскании, – продолжать жить в квартире, которая ему уже не принадлежит, и ждать, когда он и члены его семьи будут выселены.
Можно ли расторгнуть кредитный договор?
Это возможно через суд при нарушении условий договора кредитования (п. 2 ст. 450 ГК РФ). Расторгнуть договор по желанию сторон можно и в связи с существенным изменением обстоятельств (ст. 451 ГК РФ). Однако это не удастся сделать, если среди таких обстоятельств заемщик укажет на увольнение с работы, снижение дохода или возникновение заболевания. Суд будет исходить из того, что заемщик до заключения кредитной сделки должен был предвидеть названные причины, приведшие к снижению финансовой стабильности. Иногда граждане ссылаются на стихийные бедствия, например пожар или потоп. Однако когда речь идет о природных катаклизмах и форс-мажорах, суд обычно занимает позицию, согласно которой заявитель должен был застраховать свое имущество.
Заемщик может ожидать положительного решения лишь при наличии доказательств – к примеру, подтверждающих, что возникшее заболевание неизлечимо и требует значительных финансовых затрат на лечение.
Что делать, чтобы получение кредита не закончилось выселением?
Задумайтесь о снижении ипотечных рисков. Не заключайте договор с банком, предлагающим «плавающую» ставку по кредиту; не берите заем в иностранной валюте; не покупайте неликвидное жилье. Не надо экономить на страховании жизни и залогового имущества, а также ипотечных рисков.
При подписании договора обращайте внимание на пункты, в соответствии с которыми при просрочке платежей по кредиту на несколько дней у банка появится право требовать от вас полного досрочного исполнения обязательств.
Обязательно прочитайте разделы договоров об обязательствах заемщика и о правах банка. Проверьте, нет ли у банка права в одностороннем порядке поменять процентную ставку, график и срок кредитного договора.
Нелишним будет прийти в банк для заключения договора вместе с юристом, специализирующимся на таких услугах. В этом случае можно будет изменить невыгодные условия договора. А возможно, будет принято решение о том, что лучше вообще отказаться от его подписания.
О праве заемщика попросить банк провести реструктуризацию ипотечного кредита, т.е. изменить условия кредитного договора для облегчения выплаты долга, читайте в публикациях «Решили купить квартиру в кредит – оцените риски» и «Изменения в госпрограмме “Семейная ипотека” сделают покупку жилья выгоднее».
Ипотека и банкротство: можно ли избавиться от долгов и сохранить жилье
Процедурой банкротства могут воспользоваться не только компании, но и обычные люди. Причем с прошлого года граждане могут признать себя банкротом во внесудебном порядке — подав заявление в МФЦ. Для многих такая процедура — единственный легальный способ освобождения от долгов, включая ипотечные. Но что в таком случае будет с долгом по ипотеке и квартирой, взятой в кредит?
Банкротство и долги
Банкротство физического лица — это признанная законом неспособность гражданина погасить в полном объеме долги перед кредиторами или внести обязательные платежи (ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)»). Процедура предусматривает списание долгов заемщика, если у него нет больше возможности платить по ним. Основное требование к гражданину — сумма задолженности не менее 500 тыс. руб. и указанные требования не исполнены в течение трех месяцев с даты, когда они должны быть исполнены. Заявление о признании гражданина банкротом можно подать при просроченной ипотеке и других финансовых обязательствах (кредитах и займах, долгах по коммунальным услугам или налогам), перечисляет член Ассоциации юристов России (АЮР) Вита Завацкая.
Но недвижимость, которая является предметом залога, сохранить в собственности не удастся, как и другое имущество, которое находится в собственности должника (исключение составляет единственное жилье), отметила юрист. Оно будет включено в конкурсную массу и реализовано с торгов, а залоговый кредитор (банк) первым получит выплаты. Остаток суммы погасит выплаты вознаграждения конкурсному управляющему, судебные расходы и остальные задолженности.
Что такое конкурсная масса
Конкурсная масса — все имущество должника, имеющееся на дату открытия конкурсного производства и выявленное в ходе конкурсного производства. Исключение составляет только то имущество, на которое не может быть обращено взыскание в соответствии с гражданским процессуальным законодательством. Например, под реализацию имущества банкрота не подпадают предметы домашнего обихода, единственное жилье, за исключением взятого в ипотеку жилья, по которому не погашен кредит, одежда, личные вещи.
После завершения процедуры банкротства происходит погашение всей задолженности банкрота, включая штрафные санкции и пени. «Один из главных вопросов, который возникает при банкротстве: что будет с ипотекой? На самом деле ответ конкретно на этот вопрос прост: банк заберет квартиру. Точнее, она будет продана с банкротных торгов, после чего банк заберет деньги от продажи. Ипотека тем самым исчезнет вместе с квартирой», — говорит арбитражный управляющий, член комиссии Ассоциации юристов России по проблемам банкротства Илья Софонов.
«Продолжать платить ипотеку нельзя. Дело в том, что в банкротстве под запретом любые платежи кредиторам. Все деньги, все имущество должника замораживаются. Поэтому перед банкротством всегда следует сначала закрыть ипотеку. Как только начнется банкротство, договариваться будет поздно — это точка невозврата, о чем большинство забывает», — пояснил он.
Григорий Скрипилев, руководитель практики юридической компании «Интерцессия»:
— Весьма популярное заблуждение о том, что «обанкротиться» можно только по части кредитных обязательств. Даже если физическое лицо исправно платит по ипотечным обязательствам, но при этом у него есть другие кредитные обязательства, которые он не исполняет надлежащим образом, избавиться только от них через процедуру банкротства не удастся.
Процедура банкротства физического лица затрагивает все его долговые обязательства, за исключением специфических требований: субсидиарной ответственности и обязательств, возникших вследствие причинения вреда и убытков. 80% от реализации залогового имущества будет отправлено залогодержателю, остальное уйдет в счет погашения других обязательств. При этом, если финансовые требования кредитной организации не будут удовлетворены в полном объеме, кредитная организация вправе получить оставшуюся часть от реализации другого имущества должника в составе кредиторов третьей очереди.
Возможно ли сохранить залоговую квартиру
Для того чтобы сохранить за собой залоговую недвижимость, есть несколько механизмов, отмечает Григорий Скрипилев из «Интерцессии». Во-первых, реструктуризация долгов. «Процедура вводится в рамках банкротства, но не подразумевает изъятие ипотечной квартиры, формирование конкурсной массы и списание долгов. Процедура предполагает составление плана по погашению задолженности в срок до трех лет на льготных условиях. План утверждается судом, если у должника есть возможность платить и сумма для него будет посильной», — объяснил юрист.
Во-вторых, мировое соглашение. В случае заключения мирового соглашения прекращается производство по делу о банкротстве гражданина. Исполнение плана реструктуризации долгов гражданина и действие моратория на удовлетворение требований кредиторов также прекращается, и гражданин приступает к погашению задолженности перед кредиторами. Однако, если условия мирового соглашения будут нарушены, гражданин будет признан банкротом, а его имущество реализовано на торгах.
По словам Скрипилева, бывают случаи, когда должники в преддверии процедуры банкротства берут потребительский кредит и гасят ипотеку. Жилая недвижимость перестает быть залоговым имуществом и становится собственностью физического лица. В дальнейшем, если долг по обязательствам становится непосильной ношей, такие должники обращаются в суд с заявлением о банкротстве. При этом собственное недвижимое имущество получает статус единственного жилья (при условии, что у должника нет других жилых помещений) и исключается из конкурсной массы, а долги по потребительскому кредиту и иным обязательствам списывается без реализации недвижимости. Такое поведение должников наблюдается в тех случаях, когда до полной выплаты ипотечного кредита осталось совершить «пару платежей».
Единственное жилье также можно будет потерять, если Госдума внесет поправки в законы. В апреле Конституционный суд выступил за частичное снятие запрета на изъятие единственного жилья. Решение КС может привести к лишению единственного жилья не только злостных должников, но также тех, кто дошел до банкротства либо из-за своей финансовой безграмотности, либо по неосторожности, а не в результате умышленного уклонения от погашения долгов, считают юристы
Алексей Коренев, аналитик ГК «Финам»:
— Теоретически сохранить залоговую квартиру возможно, но тогда надо сразу исключить процедуру банкротства из возможных вариантов. В этом случае лучше сразу договариваться с банком, просить отсрочку по платежам или иную реструктуризацию задолженности, предварительно подготовив максимально возможное количество документов, подтверждающих, что вы не являетесь злостным и принципиальным неплательщиком, оказались в стесненных обстоятельствах в силу независящих от вас и непреодолимых причин (потеря работы, тяжелая болезнь и т. д.).
Не исключено, что банк пойдет вам навстречу и пересмотрит график платежей, так как кредитору тоже не нужны в отчетности «плохие» цифры по росту просроченной или безнадежной задолженности (последнее может привести к снижению рейтингов банка, увеличению требований по формированию резервов по выданным ссудам и т. д.)
Как избежать основных сложностей при получении ипотеки
Идеальный кандидат для ипотеки — это гражданин России в возрасте от 21 до 50 лет (на момент окончания выплат ему не должно быть больше 75 лет), который является наемным сотрудником, его общий трудовой стаж за последние пять лет составляет не менее 1 года, а на текущем месте он работает не меньше полугода, рассказывает генеральный директор компании «Магистрат» (риелтор объектов ГК «Интеко») Екатерина Батынкова. «Все остальные варианты уже считаются не стандартом и требуют творческого подхода к одобрению», — добавляет она.
В числе самых распространенных причин для отказа в ипотеке в Сбербанке называют: наличие других кредитов, плохая кредитная история, недостаточный доход, а также недостоверные сведения потенциального заемщика о себе. «Попытка обмануть банк обернется отказом в ипотеке», — говорится на официальном сайте Сбербанка.
Причины отказа
По словам Батынковой, чаще всего проблемы при получении ипотеки возникают у собственников серого бизнеса, которые при этом не могут внести первоначальный взнос в размере 50% от стоимости квартиры. Причем, как правило, подобные трудности возникают с каждым третьим клиентом в элитном и : они боятся показать банку много документов, сокращая таким образом риски отношений с налоговиками.
Впрочем, как уточняет управляющий партнер «Метриум» Мария Литинецкая, сегодня серый доход — не причина, по которой заемщик не может рассчитывать на ипотеку. «В целом, банки относятся к таким заемщикам лояльно, предлагая для них программы по двум документам без подтверждения заработной платы. Можно предоставить и справку о доходах по форме банка», — поясняет эксперт.
Интересно, что часто причиной отказа в выдаче ипотеки становится небольшой первоначальный взнос — менее 20%, несмотря на то, что многие банки готовы рассматривать заявки со взносом 10—15%.
Также бывает, когда заемщики переоценивают собственные возможности — запрашивая слишком большую сумму кредита. В такой ситуации банк, по результатам анализа дохода заемщика, может одобрить меньшую сумму, уточняют в банке «Российский капитал».
Кредитная история
Поводом для отказа в ипотеке может стать испорченная кредитная история, поэтому желательно заблаговременно проверить, все ли с ней в порядке. Сделать это можно в бюро кредитных историй или, например, в в разделе «Кредиты», советуют в Сбербанке. «В этом разделе можно заказать отчет о кредитной истории „Объединенного кредитного бюро“. Там будут сведения обо всех кредитах, не только о тех, что выданы Сбербанком», — поясняют в банка.
Однако на деле все несколько сложнее: 99% всех банков ориентируется на информацию четырех основных бюро: Кредитное бюро русский стандарт, Национальное бюро кредитных историй, Эквифакс кредит сервисиз и Объединенное кредитное бюро. «Остальными пользуются только небольшие банки в регионах, эти бюро можно назвать местечковыми», — отмечает коммерческий директор консалтинговой компании «Институт финансового планирования» Иван Синеев.
Кредитная история человека может быть в любом из этих четырех бюро — в одном или сразу в нескольких. Чтобы узнать, где она находится наверняка, стоит воспользоваться центральным каталогом кредитных историй Центрального банка РФ.
Каждый гражданин имеет право на бесплатное получение информации из бюро кредитных историй один раз в год, но для этого необходимо направить запрос по почте, предварительно заверив свой паспорт у нотариуса. Ожидание ответа при этом в среднем составляет 2—3 недели. Можно получить информацию и более оперативно — за плату. В среднем, за доступ к центральному каталогу кредитных историй ЦБ нужно заплатить около 200 рублей, а за доступ к базам бюро — около 1000—1500 рублей.
Работа над кредитными ошибками
Для получения полной картины необходимо проверить все бюро, в которых содержится информация о потенциальном заемщике. «Дело в том, что иногда сведения в разных базах оказываются разными. Это банальные ошибки, но они могут послужить причиной отказа в ипотеке. Например, один из наших клиентов исправно платил по своему потребительскому кредиту. Но когда мы проверили его кредитную историю, которая была сразу в трех бюро, то сведения оказались совершенно разными: по одной из версий просрочек платежей не было, по другой — просрочка была до 30 дней, а в третьем случае — от 30 до 60 дней! При этом активная просрочка платежа по кредиту — это однозначный отказ в ипотеке», — рассказывает Синеев.
Чтобы исправить ошибки подобного рода, необходимо обратиться в банк, по кредиту которого, якобы, существует просрочка платежа — с выпиской из бюро кредитных историй. Банк должен исправить ошибку, обычно на это уходит примерно две недели.
Бывают и более сложные ошибки. К примеру, один из клиентов Института финансового планирования, мужчина 35 лет, решил взять ипотеку. Но после проверки его истории оказалось, что совсем недавно он брал несколько микрозаймов: на 200 и на 800 рублей. Безусловно, подобное поведение — это огромный минус для банка, поскольку означает, что у человека совсем нет денег.
«Когда мы сообщили мужчине об этом, он начал возмущаться, поскольку никогда таких займов не брал. В итоге выяснилось, что в бюро склеились кредитные истории двух людей — с одинаковыми фамилиями, именами, отчествами и местами рождения, но с разными паспортными данными. Кроме того, к клиенту прилепилась и судимость пользователя с микрозаймами. В таких случаях для исправления ошибки нужно обращаться в бюро кредитных историй. В целом же, в сложных случаях, чтобы быстрее исправить ошибки, проще обращаться к специалистам в сфере кредитования — к профессиональным кредитным брокерам», — рассказывает Синеев.
50% от дохода
Для получения положительного решения по выдаче ипотечного кредита в банке желательно, чтобы платеж по ипотеке составлял не более 50% ежемесячного дохода, указывают в Сбербанке.
«Если финансовая нагрузка заемщика слишком велика, есть риск, что он не сможет исправно выплачивать все свои кредиты вместе с ипотекой. У клиента должны оставаться деньги на питание, оплату коммунальных услуг, налогов и прочие обязательные расходы», — объясняют это требование в Сбербанке. Сейчас в интернете есть немало специальных калькуляторов для расчета платежа.
К примеру, заработная плата клиента составляет 45 тысяч рублей в месяц, а ипотечный платеж будет составлять 36 тысяч рублей. Таким образом, на остальные расходы останется всего девять тысяч. В такой ситуации банк откажет. Но шансы на получение ипотеки можно увеличить с помощью привлечения созаемщиков.
В качестве кредитной нагрузки учитываются и другие кредиты, а также обязательные платежи (например, алименты) — все эти выплаты плюсуются к планируемому ипотечному платежу. Чтобы избежать такой ситуации перед подачей заявки на ипотеку стоит закрыть все имеющиеся кредиты.
При этом нужно учитывать, что банки рассматривают даже кредитные карты, по которым нет долга, в качестве ежемесячного обязательного платежа в размере 10% от лимита карты, указывает Синеев. То есть, например, если лимит кредитки составляет 50 тысяч рублей, то банк прибавит к кредитной нагрузке пять тысяч рублей.
Другие же расходы, которые банк не сможет проверить, лучше не указывать, например, платежи за съемную квартиру, отмечает Литинецкая. Конечно, речь идет об арендаторах, которые снимают квартиру по краткосрочному договору, который не подлежит регистрации. Если же договор аренды долгосрочный и зарегистрирован, то банк может обнаружить и эту информацию.
Особый случай
Иногда возникают ситуации, когда у потенциального заемщика есть и хороший рабочий стаж, и высокий уровень зарплаты, и хорошая кредитная история. Но банки все равно отказывают ему в выдаче кредита. В таком случае причина обычно заключается в выбранной квартире.
В Роскапе поясняют, что кредитор изучает состояние приобретаемого жилья, в том числе проверяется наличие недопустимых перепланировок, которые могут привести к разрушению здания, историю его предыдущими владельцами. А если это первичный рынок — на решение также могут повлиять задержки в строительстве или сдаче дома, в котором приобретается квартира.
Сопровождение и лайфхаки
Чтобы упростить себе жизнь при получении ипотеки, можно обратиться к профессионалам, которые оказывают помощь.
Нередко застройщики берут на себя все взаимодействие с банками. Обычно механизм примерно таков: «После консультации ипотечный брокер девелопера озвучивает клиенту перечень необходимых для отправки в банк документов. У клиента нет необходимости посещать отделения банков для подачи заявки — мы направляем заявку сами. Получив одобрение, мы начинаем процедуру согласования конкретного объекта с банком, что занимает 1—3 дня. Задачи клиента за это время — подготовить первоначальный взнос и получить у нотариуса доверенность на регистраторов компании и согласия супруги или заявления об отсутствии брачных отношений. После этого по согласованию с покупателем назначается дата сделки в банке. Далее клиенту остается только подписать договор приобретения и передать своему персональному менеджеру сформированный банком комплект документов для регистрации сделки в Росреестре», — описывает процедуру Батынкова.
Но зачастую люди подают заявление на рассмотрение определенной суммы в банк самостоятельно. Многие покупатели обращаются и получают решение сразу в нескольких банках, а уже потом занимаются поиском подходящего объекта. При этом не должно быть больше 5 обращений в месяц, уточняет Синеев. Так что лучше не увлекаться.
В среднем положительное решение действует два месяца. Если покупатель выбрал квартиру у определенного девелопера, но его ипотека одобрена в банке, с которым эта компания не работает, клиенту обычно идут навстречу.
В риелторских компаниях также есть свои ипотечные брокеры, которые решают проблемы клиентов, в том числе нестандартных. «Недавно к нам обратился молодей человек 20 лет, чтобы купить студию в Подмосковье. Наш клиент два года как получал высшее образование заочно и одновременно работал почти год. За это время он скопил минимальный первоначальный взнос в размере 15% от стоимости жилья. Но этого оказалось недостаточно. Мы подавали документы в несколько банков, но ни один из них не предоставил ипотеку. Тогда мы предложили молодому человеку создать положительную кредитную историю. Для этого он взял в кредит на три месяца ноутбук стоимостью 35 тысяч рублей. Через три месяца заем был успешно выплачен. В итоге из пяти банков, ранее отказавшихся в выдаче кредита, два изменили свое решение», — делится воспоминаниями Литинецкая.
Если отказали
Если отказали в ипотеке, это не трагедия. Заявку можно подавать вновь в тот же банк, но часто после определенного срока, или моратория. Обычно он составляет 2—3 месяца.
«Помните, что Уолту Диснею для основания Диснейленда пришлось выслушать 303 отказа от различных банков, прежде чем он добился желаемого», — успокаивают на сайте Сбербанка.
Однако стоит учитывать, все обращения в банк на получение ипотеки фиксируется в кредитной истории, и слишком большое количество отказов может снизить кредитный рейтинг заемщика, добавляет Синеев.
Как не потерять ипотечную квартиру в банкротстве
Оговоримся сразу — залоговое имущество (ипотека) не обладает исполнительским иммунитетом и подлежит продаже (даже если является единственным жильем). Любой юрист это прекрасно понимает.
Но представим, что вы столкнулись с тем, что по долгам платить не можете, причины в данном контексте не важны. Банк подает на вас в суд и вот вот начнутся торги по продаже вашей квартиры. Есть ли какие-то варианты?
В Российском законодательстве существует процедура, которая практически всеми забыта и редко используется. Однако, она очень сильно может помочь должникам с квартирами, попавшими в сложную жизненную ситуацию ситуацию.
Эта СУДЕБНАЯ процедура называется — Реструктуризация долгов гражданина. И я сейчас говорю именно о судебной процедуре, предусмотренной § 1.1. главы X Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)»
Если говорить в двух словах — это процедура, в которой всем лицам участвующим в деле предлагается предоставить суду план, предусматривающий срок до 3 лет в течение которого должник должен расплатиться по своим долгам. И самое главное для получения такой отсрочки по факту НЕ ТРЕБУЕТСЯ согласие банка (об этом ниже).
Конечно, для большинства «Ипотечников» это покажется нереальной задачей — закрыть ипотеку, которую брали на 10 и более лет за 3 года, но и здесь все не так просто. И я бы всё-таки рекомендовал рассмотреть этот вариант, если других вариантов не осталось.
Давайте разберем плюсы, которые вы можете получить от этой процедуры:
1. Возможность законно получить отсрочку по оплате платежей по кредитам.
Конечно же, напрямую в законе это не прописано. Но фактически дела обстоят именно так. С момента введения процедуры реструктуризации задолженности, удовлетворение требований кредиторов (оплата платежей по кредитам) возможно только в рамках процедуры банкротства, а все исполнительные производства у приставов приостанавливаются. Это означает, что Банк не сможет взыскивать с вас деньги в этот период, например, удерживая их из заработной платы.
Процедура реструктуризации вводится на срок до 6 месяцев (и, в последующем, она либо продолжается с утверждением плана реструктуризации (об этом позже), либо прекращается переходом в следующую процедуру).
Таким образом, вы получаете законную отсрочку по оплате кредитов сроком в 6 месяцев. При этом банк НЕ СМОЖЕТ в течение этого периода продать залоговую квартиру.
2. Прекращение начисления процентов и неустоек по договору.
Статьей 213.11 ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» предусмотрено следующее:
Таким образом, те 6 месяцев, которые вы не платите кредиты на них не начисляются проценты и неустойки. Звучит не плохо для человека в безвыходной ситуации, который хочет выиграть время.
3. В случае утверждения плана реструктуризации вы можете получить снижение процентной ставки
Если план всё-таки был утвержден судом, то на все ваши кредиты (включая ипотечный) устанавливается специальная процентная ставка (ч.2 ст. 213.19):
На сегодняшний день эта ставка составляет 7,5% годовых. Снова звучит не плохо, если у вас есть идеи как расплатиться по кредитам за 3 года.
4. План реструктуризации может предусматривать «принудительных» поручителей.
Вне рамок дела о банкротстве банк вправе отказать вам предоставлять отсрочку или изменять порядок погашения, даже если предложите дополнительных поручителей или иное имущество в качестве залога. Но вот судебная практика дел о банкротстве, говорит об обратном. Суды регулярно указывают на то, что банку должно быть безразлично кто и как будет гасить долги, поэтому план реструктуризации может быть утвержден даже при отсутствии доходов самого должника, но при поручительстве третьих лиц (друзей или родственников, имеющих доход).
Аналогичным образом, план реструктуризации может предусматривать, что перед продажей ипотечного (залогового имущества) должник продаст ИНОЕ имущество с целью удовлетворить требования банка. Опять же в том числе имущество третьих лиц (с их согласия, конечно же).
5. Утверждение плана реструктуризации производится судом, а не банком.
Из этого правила вытекает 2 важных момента:
Во-первых, конечно же, стоит отметить, что ЗА или ПРОТИВ плана голосуют на собрании кредиторов в том числе и банки, но отказ банков в утверждении плана имеет всего одно последствие: Если банки проголосовали против, а вы представили в суд действительно исполнимый план, суд все равно его утвердит, но максимальный срок исполнения плана составит ДВА года, вместо ТРЕХ.
Во-вторых, план реструктуризации долгов это не новый график платежей по кредиту. Это план, утверждаемый судом. А значит, он может содержать любые условия, не противоречащие закону. В частности на практике я видел следующие условия плана:
Прогрессивное увеличение платежей — платежи могут быть не одинаковыми и в первые месяцы плана быть минимальными (1-2 т.р.), а в последующие месяцы увеличиваться.
Отсрочка платежей на 6 и более месяцев: план может предусматривать что какой-то период должник вообще не будет платить по кредитам, главное, чтобы он имел возможность расплатиться за остальное время.
Списание части задолженности: план реструктуризации может предусмотреть, что выплате подлежит не вся задолженность, а только её часть. И, в случае выплаты, например, 50% долгов — остальная часть списывается.
Суды мотивирует этот механизм методом «от обратного»: если план не будет отвержден судом, то будет введена процедура реализации имущества, по результатам которой есть вероятность списания 100% долга. Если должник имеет возможность выплатить хотя бы 50%, то лучше уж пусть выплатит. Конечно же, в отношении залогового имущества на практике можно списать только часть задолженности, превышающую стоимость предмета залога (квартиры).
И самое главное, что мне встречалось в планах реструктуризации — РЕАЛИЗАЦИЯ КВАРТИРЫ не ранее последнего квартала плана реструктуризации.
Планом реструктуризации можно напрямую предусмотреть, что квартира реализуется только в случае, если к последнему кварталу (3 месяцам) плана реструктуризации долгов требования залогового кредитора не будут погашены.
Это означает, что вы можете, постепенно, начав восстанавливать платежеспособность (оплачивая по 1-2 т.р. в месяц), получить отсрочку в продаже квартиры на несколько лет.
В рамках данной процедуры можно рассказывать ещё много интересных моментов, например, про изменение очередности погашения долгов (сначала гасим ипотеку, потом другие кредиты) или то, что должник НЕ признается банкротом и не получает негативных последствий от этого, но они имеют меньшее значение перед тем, что я написал выше.
Подобные вещи я также регулярно обсуждаю в своем Инстаграме — поэтому оставляю ссылку.
