Доверительное управление недвижимостью: правила

Доверительное управление: доход без проблем

Будучи собственником квартиры, которую вы решили сдавать в аренду, подумайте о варианте доверительного управления. Эта процедура освободит вас от необходимости самостоятельно искать нанимателей, показывать им жилье, договариваться об условиях, заключать и регистрировать договоры, следить за сохранностью имущества. Вы будете только получать доход, выплачивая управляющему вознаграждение, которое, как правило, составляет 10-20% от арендной ставки.

Этот сегмент рынка услуг активно развивается. Если раньше в доверительное управление передавали в основном недвижимость класса «премиум», то сегодня речь все чаще идет о квартирах среднего уровня. Спрос на них всегда велик и у арендаторов, и у управляющих организаций. Поэтому даже владелец скромной квартиры, которому некогда заниматься ее сдачей, всегда найдет партнера, которому можно делегировать эти заботы.

В Гражданском Кодексе Российской Федерации нормы доверительного управления регулирует статья № 53. Правовые аспекты, связанные с отдельными деталями договоров, их оформления и ведения дел, прописаны и в других статьях ГК РФ (№№ 224, 442, 550, 556, 1012-1017) и прочих нормативных актах. При возникновении вопросов нужна консультация с юристом соответствующей специализации.

Тонкости оформления договора

Документ о праве доверительного управления должен быть составлен письменно и подписан обеими сторонами. В этой бумаге прописываются обязанности и права учредителя (собственника жилья) и управляющего, срок действия договора. Возможная по закону длительность доверительного управления — не более пяти лет. Но если ни вы, ни управляющий не заявите об отказе от сотрудничества, договор автоматически пролонгируется на второй срок (равный первому). Также требуется акт приемки/передачи квартиры, в котором подробно и тщательно описано состояние жилплощади и имущества.

Договор необходимо зарегистрировать в Росреестре. В ваших отношениях с управляющим соглашение считается действующим после передачи недвижимости (с составлением соответствующего акта). Для третьих лиц моментом вступления в права управляющего будет дата регистрации договора в реестре. До этого времени регулировать все вопросы с арендаторами или коммунальными службами по закону надлежит решать вам. Управляющий имеет право взыскивать с собственника не только установленное договором вознаграждение, но и суммы некоторых расходов (например, ремонт квартиры), подтвержденных документально.

Для оформления договора вам нужно предоставить:

паспорт;
свидетельство о собственности на недвижимость;
выписку из домовой книги и справку об отсутствии задолженности по ЖКХ.

Управляющей стороной может являться только юридическое лицо или частный предприниматель. Государственные органы или частные лица не имеют права заниматься подобной деятельностью.

Вы можете назначить выгодоприобретателя — третье лицо, которому будет перечисляться доход от сдачи недвижимости. При этом все отношения с управляющим останутся в вашем ведении.

Передача коммерческой недвижимости в доверительное управление

Есть физическое лицо, которое имеет в собственности коммерческую недвижимость (маленькое офисное здание). Это физическое лицо является генеральным директором и единственным учредителем ООО. Как правильно передать свою недвижимость в управление своей же компании, чтоб осуществлять сдачу помещений в аренду? Договор доверительного управления требует обязательной регистрации. Можно ли сделать иначе, без регистрации?

В ситуации, когда руководитель или участник общества имеет в собственности некую недвижимость, которую предполагается передать в управление обществу для последующей сдачи помещений в аренду, оптимальным решением является заключение договора доверительного управления.

Действующее российское законодательство не запрещает сделки между обществом и его руководителем, лишь устанавливая в ст. 45 Федерального закона от 08.02.1998 № 14-ФЗ «Об обществах с ограниченной ответственностью» для таких сделок особый порядок как для сделок с заинтересованностью, поскольку руководитель общества является его аффилированным лицом. Однако в ситуации, когда руководитель является одновременно и единственным участником общества, необходимость в соблюдении особого порядка отпадает.

Таким образом, на практике между обществом и его руководителем как физическим лицом заключается договор доверительного управления. Особенности заключения, исполнения, прекращения такого договора, права и обязанности учредителя управления и доверительного управляющего регулируются положениями гл. 53 Гражданского кодекса РФ.

Одним из необходимых условий является соблюдение письменной формы договора, а в случае с недвижимостью — государственная регистрация передачи имущества в доверительное управление аналогично регистрации перехода права собственности. Несоблюдение данных условий влечет недействительность договора доверительного управления.

Отмечу, что государственной регистрации подлежит не сам договор, а лишь передача имущества. Если в дальнейшем в договор будут вноситься изменения или дополнения, не затрагивающие моменты, связанные с передачей недвижимости, а касающиеся, например, только порядка управления, такие изменения государственной регистрации не подлежат.

Альтернативой договору доверительного управления имуществом могут стать:

1) договор аренды, заключенный между физическим лицом (арендодателем) и ООО (арендатором) с правом последующей передачи недвижимости в субаренду;

2) агентский договор на сдачу помещений в аренду, в котором принципалом будет являться руководитель общества как физическое лицо, а агентом — само общество.

При этом в случае с договором аренды (первый вариант) если речь идет о долгосрочной аренде более года, то договор также требует государственной регистрации (п. 2 ст. 651 ГК РФ).

На практике зачастую заключают договор аренды сроком на 11 месяцев с возможностью продления на тот же срок либо каждый раз перезаключают договор заново. В случае с агентским договором условие о государственной регистрации не предусмотрено.

Также важно учесть, что заключение компанией возмездного договора со своим аффилированным лицом с большой вероятностью привлечет внимание налоговых органов.

В соответствии с пп. 1 п. 2 ст. 40 Налогового кодекса РФ налоговая инспекция вправе проверить правильность применения цен по сделке между взаимозависимыми лицами. Если в ходе проверки будет выяснено, что цена, установленная договором, более чем на 20% отклоняется от рыночной цены на аналогичные услуги, организации могут быть доначислены налоги и пени, исходя из рыночных цен.

9.2. Доверительное управление наследственным имуществом

Согласно п. 1 ст. 1173 ГК РФ, если в составе наследства имеется имущество, требующее не только охраны, но и управления (предприятие, доля в уставном (складочном) капитале корпоративного юридического лица, пай, ценные бумаги, исключительные права и т.п.), нотариус в качестве учредителя доверительного управления заключает договор доверительного управления этим имуществом. Договор доверительного управления заключается нотариусом в соответствии с правилами, установленными ст. 1026 ГК РФ. Институт доверительного управления наследством необходим в целях обеспечения прав наследников при наследовании некоторых видов имущества, таких как акции или доли
в уставном капитале корпорации, поскольку при отсутствии такого управления существует риск принятия другими правообладателями решений, не отвечающих интересам наследников, например, влекущих снижение стоимости указанных объектов. Как отмечается в п. 3 ст. 1173 ГК РФ, доверительное управление наследственным имуществом осуществляется в целях сохранения этого имущества и увеличения
его стоимости.

Доверительным управляющим по договору может быть лицо, отвечающее требованиям, предъявляемым к доверительному управляющему в соответствии со ст. 1015 ГК РФ. Доверительным управляющим может быть назначен предполагаемый наследник с согласия иных наследников, выявленных к моменту назначения доверительного управляющего, а при наличии их возражений — на основании решения суда (п. 6 ст. 1173 ГК РФ). В случае передачи наследственного имущества нескольким доверительным управляющим каждый из них обладает полномочиями по управлению наследственным имуществом, если договором доверительного управления или завещанием не предусмотрено, что доверительные управляющие осуществляют эти полномочия совместно. В случае возникновения между доверительными управляющими разногласий по поводу осуществления ими прав и обязанностей нотариус обязан расторгнуть заключенный с такими управляющими договор доверительного управления наследственным имуществом, потребовать от доверительных управляющих предоставления ими отчетов и назначить нового доверительного управляющего или новых доверительных управляющих (п. 7 ст. 1173 ГК РФ). Если наследование осуществляется по завещанию, в котором назначен исполнитель завещания, исполнитель завещания считается доверительным управляющим наследственным имуществом
с момента выражения им согласия быть исполнителем завещания (п. 2 ст. 1173 ГК РФ).

До заключения договора доверительного управления наследственным имуществом независимым оценщиком должна быть проведена оценка той части имущества, которая передается в доверительное управление. Расходы на проведение оценки относятся к расходам на охрану наследства и управление им.

Выгодоприобретатель по договору доверительного управления наследственным имуществом не назначается. Исключением из этого правила является совершение завещательного отказа, предполагающего его исполнение в пользу определенного лица на период совершения действий по охране наследственного имущества и управлению им. В таком случае выгодоприобретателем назначается отказополучатель.

Если в завещании наследодателя содержатся его распоряжения по вопросам управления наследством, то доверительный управляющий и душеприказчик обязаны при совершении действий по охране наследственного имущества и управлению им действовать в соответствии с такими распоряжениями наследодателя, в том числе обязаны голосовать в высших органах корпораций таким образом, который указан в завещании (п. 4 ст. 1173 ГК РФ). Доверительный управляющий наследственным имуществом не вправе исполнять обязательства наследодателя за счет переданного ему в доверительное управление имущества до выдачи одному из наследников свидетельства о праве на наследство, за исключением случаев, если договором доверительного управления или завещанием предусмотрена обязанность доверительного управляющего возместить расходы за счет переданного в доверительное управление имущества (п. 3 ст. 1173 ГК РФ).

Нотариус, осуществляющий полномочия учредителя доверительного управления по договору доверительного управления, обязан контролировать исполнение доверительным управляющим своих обязанностей не реже, чем один раз в два месяца. В случае обнаружения нарушения доверительным управляющим своих обязанностей нотариус вправе в одностороннем порядке расторгнуть договор доверительного управления, потребовать от доверительного управляющего предоставления отчета и назначить нового доверительного управляющего (п. 5 ст. 1173 ГК РФ).

Договор доверительного управления наследственным имуществом может быть заключен на срок, не превышающий пяти лет. Во всяком случае, в момент выдачи свидетельства о праве на наследство хотя бы одному из наследников, если в таком свидетельстве указано имущество, являющееся предметом доверительного управления, или если такое свидетельство выдано в отношении всего имущества наследодателя, в чем бы оно ни выражалось и где бы оно ни находилось, к такому наследнику (таким наследникам) переходят права и обязанности учредителя доверительного управления. Нотариус, учредивший доверительное управление, освобождается от осуществления обязанностей учредителя. Получивший свидетельство о праве на наследство наследник вправе прекратить доверительное управление и потребовать от доверительного управляющего передачи находившегося в доверительном управлении имущества, права на которое перешли к этому наследнику, и предоставления отчета о доверительном управлении. При непредъявлении наследниками требования о передаче им имущества, находившегося в доверительном управлении, договор доверительного управления считается продленным на срок пять лет, а доверительное управление может быть прекращено по основаниям, предусмотренным статьей 1024 ГК РФ (п. 8 ст. 1173 ГК РФ)

принадлежащая собственнику часть имущества, находящегося в собственности двух или более лиц (общей собственности). уполномоченное государством должностное лицо, имеющее право совершать нотариальные действия от имени Российской Федерации в интересах российских граждан и организаций (юридических лиц). соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей. лицо, осуществляющее доверительное управление имуществом, переданным ему по владение на определенный срок и принадлежащее другому лицу, в интересах этого лица или указанных этим лицом третьих лиц. принадлежавшее наследодателю на день открытия наследства имущество, в том числе имущественные права и обязанности. Нематериальные блага, неимущественные права и обязанности, а также имущественные права и обязанности, неразрывно связанные с личностью наследодателя (право на алименты, право на возмещение вреда, причиненного жизни или здоровью гражданина и др.) в состав наследства не входят. лицо, имеющее право наследовать имущество умершего по завещанию или по закону. Наследником считается лицо, находящееся в живых в день открытия наследства, а также дети, зачатые при жизни наследодателя и родившиеся живыми после открытия наследства.

Правила доверительного управления

Начало действия редакции Правил: со дня их регистрации Банком России в части изменения сведений об адресах управляющей компании и оценщика Фонда; со дня раскрытия сообщения об их регистрации в части: включения права управляющей компании не предотвращать возникновение конфликта интересов и содержанием сведений о конфликте интересов; изменения компетенции общего собрания владельцев инвестиционных паев Фонда в части включения в перечень вопросов, по которым принимаются решения, вопроса, связанного с введением или изменением положений, направленных на раскрытие или предоставление информации о конфликте интересов управляющей компании, специализированного депозитария; исключения из Правил доверительного управления положений, касающихся опубликования раскрываемой информации в печатном издании «Приложение к Вестнику Федеральной службы по финансовым рынкам».

Дата и время опубликования